关于合伙买房的权益问题

合伙买房易出现什么问题，合伙买房怎么规避风险~

现如今买房除了居住需求外，还有一部分是为了投资，而往往投资购房的话会有合伙找人买房的情况存在。而合伙买房又牵涉到诸多的利益问题，因此，如果你有此想法的话，事先和你的合伙人把这些协定清楚。
一：书面协议
光在产权登记上注明还不够，最好还能签订一份书面的协议，书面协议的作用，就是要考虑好风险，以及风险出现之后的处理方式。
注意要写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、按什么方式分割，相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享等，将责权利约定明晰。万一双方产生纠纷，这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。
二：“隐形共有权人”
合伙买房中涉及到的“隐形共有权人”是指合伙人中如果有已婚的，其配偶也会对该房屋享有一定的权利。涉及到贷款的一些环节时，银行为了规避风险，也会要求“隐形共有权人”到场签字。
合伙买房双方一定要相互了解，包括个人及家庭，保证没有被漏掉的隐形共有权人。
三：共有方式
共有方式包括共同共有和按份共有，虽然合伙买房的出资人姓名都可以登记在房产证上，但还是要在房产证上标明共有方式。因为两种方式决定着购买人日后对房屋的分割和处理方式不同。
简单地说，共同共有是不分份额大小的共有，分割时原则上是均分，同时考虑到出资等因素。按份共有原则上按照出资比例来分割，除非双方约定不按出资比例分割。
如双方出资不同，就应当登记为按份共有，并且将各自所占份额写清楚。
四：“主贷款人”
虽然是多人共同买房，但BANK只会让相对更有还款能力的人作为“主贷款人”，其他出资人为“共同贷款人”，抵押合同上的出资人均需签字表示同意。但“主贷款人”需要承担其他共同贷款人不能按时还款的风险。同时，当主贷款人不能还款时，BANK也会向共同贷款人催收贷款。
如果以一方名义向银行借款，并独自归还，应当在书面协议中写清BANK借款是否算一方出资，以及将来的分割方式。
如果以一方名义向BANK借款而由双方共同偿还，就需有更详细的约定，约定款项的进出账户，每月还款也要通过银行转账。
这么做可以尽量规避，一方将现金交给借款的一方来还贷，而没有出入账记录，以致产生纠纷后难以自证的风险。shzyqiyu88

买房时需要注意哪些风险？

用几句通俗点的话，从法律的角度帮你分析几点：

1.合同和房证的关系
不得不说的第一点是，合同的约定和房证的登记是不一样的
你应当知道合同行为有个法律叫合同法吧，同理你也应当知道产权的归属有个法律叫物权法吧。既然用两个法律分别处理，那你觉得这俩行为能一样吗
所以，你想单纯用一纸合同就解决所有问题，是不太现实的

2.合同和公证的关系
合同在法律中最主要的作用就是把双方意思表示形成的合意用文本形式固定下来，用大白话说就是空口无凭必须白纸黑字立下凭证以后才好说话
那么合同怎么才算有效，合同法写得清楚了，就是双方真实自愿不违法就有效了，在形式上最大的表现就是双方签字盖章或者捺印等表明资源达成一致即可。满足这些条件就是有效的，至于公证也只是起个证明作用，在大多数情况下是可有可无的
所以不必一谈签合同就想到去做公证，真的没必要

3.如果实现你上述的目的
前面说了，产权的归属才是最要紧最关键的。你就想，产权归你的话，你的东西是不是只要不违法的话你想咋整就咋整别人管不着，肯定是的，对不
同理如果产权是归你们，那不违法的情况下你们想咋整就咋整。所以产权归属是最重要的
产权的归属一般用房屋所有权证和土地使用权证等登记，在房屋不是个人所有的情况下，除了房证还会有个共有证，你所需要做的就是把房证和共有证做好，在上面约定好双方的占有比例即可

然后你会问，在房子共有的情况下，如果卖了房子或者出租房子是不是就按出资比例分配。回答是除非你们协商同意不按比例分配，否则一般就是按房证和共有证上的比例分配

最后你应该会问【虽然你在问题中没问，但我觉得这个问题不能不问】你说要是你想买他不愿意卖或者你想卖他不愿意买或者你想出租他不愿意出租或者其他你们协商不下的事情出现的时候按照法律如何处理
回答是按照物权法97条处理：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
也就是说如果你们之间有人份额占到三分之二的就可以直接下决定，不然的话就得双方协商同意才行。这一处的协商就要用合同来约定了，签个合同约定要是协商不成怎么处理吧，这个约定只要是不违法就行，随便你们爱咋整就咋整

总之一句话，要想解决你的问题首先把房证共有证的比例约定好，其次把处分房屋的规则约定好，基本就没有问题了
希望对你有帮助吧，祝顺利！

楼主您好
您的这个问题，简单也简单，难起来也难！因为时间周期长，不可预知的事情太多，任何协议不可能穷尽！
简单说 仅从购买角度解答这个问题，就是把你们现有的事实及约定，以书面形式写出来。
1、购买出资比例说明
2、月供承担比例说明
3、股权分配说明（这里面包含了收益分配的比例）
4、房屋出现问题，承担责任的问题
5、房屋将来处理方式的约定
6、双方结算收益的时间点，比如租金收益如何分配，出售房屋如何分配（这里你们建立一个账目即可，最终不管亏还是赚，剩下的钱按比例分配就行了）
7、违约责任

从难了说，上面这些如何去约定
1,2,3我觉得你们都比较好商量，我觉得分配是做好商量的，根据双方贡献及好，您说的贷款优惠，跟您需要承担的风险都可以计入投资成本的（包括因为写的是您名字，所有的手续需要您去跑，占用的也是您购房名额等），当然这要对方认可，至于租金可以直接用于月供，不足部分你们两分摊就好，我觉得既然决定一起买房，这个应该不是难沟通的，如果这一块是你们最难沟通的地方，我个人觉得还是不要一起购买了，因为其他的可能远比这个麻烦，以下方面也许比这个更难讨论，需要你们斟酌！
1、房屋将来是出租还是出售？什么时候出租？什么时候出售？价格如何确定？
2、出租或出售的价格怎么确定？有分歧怎么办？
3、如果一方停止月供怎么办？违约责任是什么？
4、如果一方急于用钱，必须处理房子，一方不愿意处理房子，如何处理？如何折价？这种情况也可能发生在你们双方对市场不同的判断，一个认为要涨，一个认为要跌。
5、购房合同写的是您的名字，对方一定也会考虑如何保障他的权益？
6、三五年后，共同一次性还款，还款比例如何？如果一方资金未宽裕，如何处理？比例是否需要从新协商？
7、最后如果一方放弃，做你或者他需要的费用是不一样的。如果对方放弃，你支付相应比例款项即可。如果是你放弃，则需要过户给对方，那么就存在过户的费用，该如何分摊？这就是您上面说的权属归属问题。
最后作为分配比例建议你们简单点：您同事属于纯粹投资人，您在这个层面上您的身份有两层1、投资方2、操作方，操作方应该在此次收益中也应该占有分红比例，按照经纪公司操作收费3%，而作为此次操作方应该需要承担的更多，因此个人建议在5%左右比较合适。这个方面商定了，就是将来可能出现的一些情况，你们双方提前做个讨论和约定而已了。
祝顺利！

实际上你这个问题很简单的，你们对房子的权利按出资比例的多少来分的。
比如说房子总共是100万，首付需要40万，而你朋友出了30万，你出了10万。以后的按揭是对半出。
那么你对房子所占的比例就是（10+60/2）/100=40%，
他对房子所占的比例就是（30+60/2）/100=60%。
这个比例定好以后，以后的事情就好处理了。
a) 卖给第三方的收益分配（房屋贬值，升值）
卖给第三方的总价，各自按各自的比例分配就行了。
比如说，卖给第三方的总价是150万，那么，你得150万*40%=60万，他得150万*60%=90万就行了。
如果卖给三方的总价只有80万了，那么，你得80*40%=32万，他得80万*60%=48万就行了。

b) 产权完全归属于你的处理方式（房屋贬值，升值）
同样，首先要评估这个房子当时的市值。如果是150万，那么他应该得150万*60%=90万，你给他90万就行了。
如果只有80万了，你给他80*60%=48万就行了。
c) 产权完全归属我同事的处理方式（房屋贬值，升值）
同样，首先要评估这个房子当时的市值。如果是150万，那么你应该得150万*40%=60万，你同事给你60万就行了。

这个东西要拟定一个公证书，到公证处那里去作一个公证。毕竟房产证上没有你同事的名字，对于他来说风险很大的。

呵呵。没前面那些人说的那么麻烦。你想怎么样你们就弄个协议如下。
a) 卖给第三方的收益分配（房屋贬值，升值）
b) 产权完全归属于我的处理方式（房屋贬值，升值）
c) 产权完全归属我同事的处理方式（房屋贬值，升值）

关于按揭的说明，我们计划每个月每人承担一半。还有，我按揭时包括缴纳房产税时都有首套房的优惠，这些可不可以算做一个投入的权衡考虑。
如果在房屋交易之前，以出租的形式获益，你们都可以自己商量。。房屋所有权是物权。协议是债权。如果公平点就去房产局做个变更登记。在产权证上写明按份共有。你6他4.以后谁想要房子，把对方出的那份钱补上。。再去房产局变更登记下就好。这些都要在协议上写明。。

其实你的问题别看那么多，其实很简单只是房屋收益和处置的权利分配问题。
其一，如果你不能有首套购房优惠的条件，你朋友在首付中为什么会出大头？
其二，按揭利息每人各一半，也就是后期投入成本各一半。
其三，我认为房屋所有权益各一半
还有一种方式（约定具体还款时间）：
一、按照你当地正常民间借贷利息计算房款总数的本息；
二、计算你朋友付出首付的本息（按上述第一项计算）：
三、计算你付出首付的本息（按上述第一项计算：
四、计算房屋按揭实际所支付的本息；
五、用第一项减去二三四项，所得数就是你的无形价值；
六、你的无形价值投入+首付对比你朋友的首付，所得比例就是房屋i处理权的比例。
最后一份公正是免不了的 ，你们不管谁退出，都是将自己的所持股份出让，股东有优先购买权，股份的价格按市价

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本溪满族自治县15755546396： 情侣合伙买房要注意什么法律问题 ？
舒度苏适： 注意下列问题:1.要签订书面合同,写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、按什么方式分割等问题2.要保留好出资证明,避免日后分割房产时,不能证明自己出资了.3.要写清楚是共同共有还是按份共有.《物权法》第94条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权.《物权法》第95条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权.

本溪满族自治县15755546396： 合资购房的注意事项有什么 ？
舒度苏适： 注意下列事项:1.如果合资人没有购房资质是无法在产权证上署名的即便私下做了约定,也面临着不符合法律规定,权益得不到保障的问题.2.明确约定两人或以上的出资人参与购房,相互之间发生纠纷的几率会增高.因此出资人之间要有契约意识,明确好使用权利的分配及转让权利.3.贷款时需要考虑出资人的还款能力.如果合资方经济状况不一,还应提前确定共同还贷的期限、比例相关问题.《城市房地产管理法》第63条,经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十一条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书.

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本溪满族自治县15755546396： 合伙买房应该要注意哪些法律问题? - ？
舒度苏适： 在限购、限贷的政策环境下,不少人萌生了合伙买房的想法,虽然只要符合相关政策,两人甚至多人共同购买住房是可以的,但这种买房方式,对房产共有方都存在相当风险.那么,合伙买房子要注意哪些法律问题呢?下面一起来看看.一、明...

本溪满族自治县15755546396： 如何保护共同出资买房个人权益? ？
舒度苏适： 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条之规定,“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理.依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务.双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿.”

本溪满族自治县15755546396： 两人合伙买房房子的所有只属于两个人吗 - ？
舒度苏适： 可以, 由于不是夫妻关系,需要购房的两人先去公证处,办理协议份额房产公证.明确你俩各自在这房子上权益份额占多少.凭公证书,就能签署你俩姓名购房合同,以后办理的房产证,也会是你俩姓名.

本溪满族自治县15755546396： 关于合伙买房的权益问题 - ？
舒度苏适： 用几句通俗点的话,从法律的角度帮你分析几点:1.合同和房证的关系不得不说的第一点是,合同的约定和房证的登记是不一样的你应当知道合同行为有个法律叫合同法吧,同理你也应当知道产权的归属有个法律叫物权法吧.既然用两个法...

本溪满族自治县15755546396： 合伙买房有什么风险,合伙买房的风险有哪些 - ？
舒度苏适： 现如今买房除了居住需求外,还有一部分是为了投资,而往往投资购房的话会有合伙找人买房的情况存在.而合伙买房又牵涉到诸多的利益问题,因此,如果你有此想法的话,事先和你的合伙人把这些协定清楚.首先,合伙买房双方一定要相互...

本溪满族自治县15755546396： 合伙买房在房产证上注明有效吗? ？
舒度苏适： 合伙买房,房屋产权不是个人独有,而是共有.合伙买房的产权认定分为按份共有和共同共有.根据相关法律规定,所有者可以选择共有形式,如果是选择共同共有,则双方享有的权益相同;如果按份共有,则需要提前分割,并在房产证上注明.

本溪满族自治县15755546396： 亲朋好友合资购房要注意哪些问题? ？
舒度苏适： 亲朋好友合资购房往往用于投资,这时就需要合资者能有长远的目光、出资谨慎.... 注意问题: 一、购房资质 受限购政策的影响,很多购房者会考虑借名合资买房.需要注...