加强土地市场建设　促进城市科学发展

如何加强土地市场运转管理~

一、统一思想，加强部门协调配合 地方各级国土资源、住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）主管部门要深入学习领会国发10号文件的指导思想、任务要求和政策规定，充分认识进一步加强房地产用地和建设的管理调控，是坚决贯彻落实国发10号文件政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整的重要任务，是增加群众住房有效供给、维护群众切身利益的迫切需要，是促进城市建设节约用地、科学发展的重要举措。各级国土资源、住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）主管部门要统一思想认识，明确工作职责和任务，在政府统一领导下，加强协作、形成合力，从当地房地产市场实际出发，在严格执行法规政策、加强管理监督、认真查处违法违规行为等各项工作中主动协调配合，落实各部门责任，努力开展工作，促进房地产市场持续向好发展。

　　二、强化住房用地和住房建设的年度计划管理

　　地方各级住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）、国土资源主管部门要按照住房建设规划和编制计划的要求，共同商定城市住房供地和建设的年度计划，并根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。省级市和市县国土资源主管部门应及时向社会公布供地计划、供地时序、宗地情况和供地条件，接受社会公众监督，正确引导市场预期。要根据住房建设计划落实情况，及时合理调整供地计划。要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70％的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。要在盘活利用存量土地的同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。

一、坚持把“有保有压、突出重点”作为“扩内需、保增长”的基本思路，强化最科学的用地保障机制。只有寸土必惜其贵，寸土必尽其用，科学发展才能真正得到体现和保证。为保障重点项目顺利实施，同仁县2010年第一批城市分批次22.2729公顷呈报材料已上报省国土资源待批，其中：扩大内需项目2个，用地面积3.228公顷；民生工程项目2个，用地面积5.8393公顷；基础设施建设项目5个，用地面积13.2056公顷。新上的单独选址项目3个，其中军事用地1个，用地面积1.202公顷；游牧民定居点2个，用地面积16.0355公顷。游牧民定居点项目已上报省国土资源厅待批。把有限的新增建设用地用在我县经济社会发展最需要的地方。
二、坚持把“完善共同监管责任机制”作为土地执法监察的重要手段，落实最严格的耕地保护制度。耕地是我们的生命线，保护耕地红线是保障科学发展的必然要求，坚守耕地红线，确保耕地总量不减少，质量不降低，是当前耕地保护工作的重中之重。要全面推行土地管理共同监管机制，变“一家管、大家用”为“大家管、大家用”，强化属地管理，严格责任追究，不断完善政府牵头、部门协作的联合土地执法机制，加强动态巡查，保持高压态势，严防违法违规用地反弹，坚决维护土地管理秩序。凡是本行政区域内发生土地违法违规案件造成严重后果的，对土地违法违规行为不制止、不组织查处的，对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的，要严厉追究责任。通过共同监管，落实责任，强化政府领导责任，建立早发现、早制止和早处置的快速反应机制，促进全县耕地保护工作健康开展。要根据《违反土地管理规定行为处分办法》的规定，严格土地违法问责，对耕地保护不落实、征地补偿安置不到位、违反土地供应政策等重大问题坚决纠正，严肃查处。
三、坚持把“节约集约用地”作为破解土地瓶颈、保障科学发展的根本措施，确保耕地总量占补平衡。要严格执行国家和我省产业政策和我县建设用地集约利用控制标准，加大低效利用土地的处理力度，提高土地利用率。大力推行城乡建设用地增减挂钩工作，结合新农村建设和危房改造，改善农村居住环境，拓宽用地空间。继续科学安排新增建设用地指标，千方百计优先保证重大基础设施项目、民生项目用地需求。同时，严守土地门槛，落实好国家产业政策和供地政策，以土地利用方式的转变促进经济结构的全面优化。要全力加快推进利用低效园地、山坡地开发和土地整理项目补充耕地工作，加大资金投入，狠抓开发质量，增加有效耕地面积，确保耕地占补平衡。
四、坚持把“招拍挂出让”作为优化资源配置的重要途径，推行土地最低限价制度。要不断深化土地市场体系建设，坚持推行土地最低限价制度，全面落实国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，充分体现市场杠杆的调节功能，发挥竞争机制在土地资源分配中的基础性作用，实现土地资源公平、公开、集约、高效利用。要加强土地市场动态监测和集约节约用地评价工作，及时发布市场信息，监测企业用地情况，在进一步完善土地市场制度的同时，避免已出让土地的闲置和低效利用，以市场化的手段，提高土地利用效率，遏制浪费土地资源的低层次扩张。
五、坚持把“维护征地农民的合法权益”作为各项建设的基本前提，切实保障民生和新农村建设用地。耕地不仅是最重要的生产资料，也是农民最基本的生活保障，保护广大农民的基本生活，确保被征地农民生活水平不降低、长远生计有保障，是县乡两级政府和部门义不容辞的责任。我们必须坚持加强基本农田保护，促进新农村建设和现代农业发展，确保粮食安全。加强和改进征地管理，维护征地农民的知情权、扩大参与权和谈判权，不履行征地报批程序的，一律不予报批征地。继续完善征地补偿先行机制和直接到位机制，凡被征地农民征地补偿费、安置费不落实的，未及时、足额发放到位的，一律不予报批。在保障民生和新农村建设用地方面，一是要合理安排生产建设用地，注意控制工业用地量；二是要保证节能降耗改造工程、环境治理工程和生态建设工程等用地优先；三是要重点保障民生工程项目建设，包括存量用地在内的经济适用住房、廉租住房等保障性住房供地量；四是要安排一定的用地指标用于农村规模化养殖、基础设施和农民住宅建设。
六、坚持把“履行好部门职责”作为国土资源部门的首要工作任务，夯实最坚实的土地管理基础。要以县委提出 “大干一年跨越三年，苦干三年跨越十年”的拼搏精神，加快新一轮土地利用总体规划修编工作，统筹安排各类用地，优化土地利用布局。深入开展第二次土地调查，摸清全县土地"家底"，为加快发展决策提供科学依据。依法办理土地登记，加强土地产权管理，提高群众的产权意识，促进土地市场化运作，进一步推动社会各界耕地保护意识的提高。切实加强节约用地宣传教育，着力提高人的素质，强化土地法制观念，为加强土地管理、严格保护耕地营造良好的社会氛围。

广东省深圳市国土资源和房产管理局副局长　冯现学

一、土地市场制度体系的建设情况

从深圳土地市场的建设历程来看，土地市场的发展与规范都离不开制度的保障。我们在发展和规范土地市场的同时，也在探索建立一套符合深圳土地市场发展规律的制度体系。

（一）土地出让制度方面

早在1998年，深圳市政府就颁布实施了《深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定》，规定居住、商业、办公、旅游、娱乐、加油站等经营性用地必须采取招标、拍卖方式出让。2007年，为保障工业用地“招拍挂”工作的依法实施，实现工业用地“招拍挂”工作的制度化、程序化、规范化，深圳市又出台了《深圳市工业用地及其他产业土地使用权出让若干规定》；同时，政府储备土地的短期利用、地下空间、地铁上盖物业、城市更新改造及幼儿园等公共配套设施用地也必须公开出让。上述3个方面出让制度的建立，形成了深圳市涵盖所有用地的出让制度体系。

（二）土地交易市场的制度方面

2001年深圳市政府的第100号令是全国第一个有关土地交易的政府规章，为建立全市统一、规范的土地市场打下了坚实基础。在此框架下，我们针对土地交易的各种类型、各个环节制定相应的规则和操作流程，包括土地招标拍卖挂牌委员会及专家库制度、公告基准地价制度、信息披露制度、受买对象的资格审查制度等，促进了深圳市公开、公平、公正土地交易市场的建立。

（三）土地交易市场的监管方面

深圳市全面实施土地的“招拍挂”出让制度后，土地管理的工作重心从原来重审批转为重监管。在土地市场的监管上，我们充分发挥纪检、监察部门的作用，建立了土地市场的监督管理及责任追究制度，实现事先预防、事中监察和事后查处的有机结合，最大限度地减少了土地交易中可能发生的徇私舞弊、贪污腐败问题。同时，我们还将土地市场的监管延伸到土地合同的监管上，研究起草了土地使用权出让合同监管规定，明确了各部门在土地出让后的监管职责，帮助土地使用权人树立依法依规用地的良好意识。

二、构建土地市场建设新机制

（一）构建了土地资源的市场化配置机制

深圳市土地交易市场建成以来，市场在土地资源配置中的基础性作用得到了充分发挥。其中，经营性用地连续7年全部以“招拍挂”方式公开出让，截至2008年上半年，深圳市通过土地交易市场公开出让经营性用地727.3万m²，成交金额393亿元；产业用地实现市场化配置以来，深圳市公开出让产业用地28宗，土地面积159万m²；土地转让方面，累计成交191宗，成交土地面积369.5万m²，成交金额74.1亿元；市执法机关处置不动产需进入土地交易市场方面，累计共举行拍卖会588场接受委托14035套（宗），成交6708套（宗），成交面积333.8万m²，成交金额84.9亿元。

（二）构建了土地出让的共同责任机制

土地出让是一项涉及多部门、多环节的工作，需要相关部门的通力合作和共同参与才能顺利完成，因此，在土地出让工作中构建共同责任机制是十分必要的。如在产业用地的“招拍挂”出让方面，深圳市做了有益的尝试，成立了由主管副市长任组长，发展改革委、国土资源、规划环保、工业、法制、高新技术产业带等部门负责人为成员的产业用地“招拍挂”领导小组，统一领导、协调和监督出让工作，同时，各相关部门在领导小组的统一指导下分工合作，紧密配合，从而保证了土地出让工作的顺利开展。

（三）构建了土地资源的节约集约利用机制

土地市场的建立，引导了市场需求，优化了土地供应结构，适应了深圳转型期产业结构的调整；规范了土地转让行为，有效减少了土地的闲置与浪费；促进了土地资源的合理配置，将有限的土地资源用在最急需、最有效的“刀刃’上。深圳市土地资源节约集约利用机制的建立，促进了土地节约集约利用水平的提高。2007年，深圳市每km²土地GD1产出达到3.46亿元，居全国大中城市前列。

（四）构建了土地执法的长效机制

土地市场的建设，离不开土地执法机制的建立。深圳市在全面落实耕地保护目标责任制度的同时，严格按照国家和省的要求开展卫片执法工作。我们积极开展闲置土地清理和处置工作，截至2008年10月，全市已依法收回闲置土地87万m²，另有多宗闲置土地正在进入依法收地程序，累计征收土地闲置费1.13亿元。同时，我们积极探索在现有土地执法体制下，构建由区政府主导、各相关部门联动的土地执法共同责任机制，以及利用科技手段加强土地执法动态巡查等。

三、土地市场建设的体会与展望

（一）要继续高举改革创新的大旗，深化土地资源的市场化配置改革

改革创新是深圳的根、深圳的魂。在深圳的土地管理方面，也秉承了改革创新这一法宝，既闯过政策的盲区，也闯过攻坚的难区，这从深圳土地市场的建设可窥一斑而见全豹。今后，我们要继续高举改革创新的大旗，从深度和广度上进一步深化土地资源的市场化配置改革。在坚持经营性（住宅、商业、办公）用地和产业用地市场化配置的基础上，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施及各类社会事业用地、高度城市化地区都市农业用地探索实行有偿使用及市场化配置；结合《中华人民共和国物权法》的颁布实施及深圳“房地合一”的产权登记制度，积极探索土地管理由资源观向资产观的转变，加快包括工业楼宇在内的房地产固定资产的流转，建立真正全方位的土地资产市场。

（二）要正确处理好土地供应与需求之间的关系，建立灵活、高效的动态调节机制

土地市场建设的关键在于处理好土地供应与需求之间的关系。从目前来看，按照国家土地管理政策要求对土地利用计划实行指标管理，这一模式对控制建设用地的无序扩张取得了积极效果；但在类似珠三角、长三角等高度城市化地区，其效果有所削弱。为此，我们认为，应在土地供应和土地需求之间建立灵活高效的动态调节机制：一方面，关于国家下达的年度新增建设用地指标，在不突破总量的前提下，允许经济发达地区结合经济发展实际，可以跨年度综合平衡使用，比如国家严格控制省或城市近3年或5年的指标总量，但对各年度的指标可以弹性、灵活使用；另一方面，在严控用地指标总量的前提下，各地政府既可以根据土地供应来引导需求，也可以根据市场需要调节土地供应，建立土地供应和土地需求之间的动态调节机制。

（三）要正确处理好资源保护与保障发展的关系，促进城市的持续健康发展

做到资源保护和保障发展并重是土地市场建设的目的所在，深圳土地市场的建设直接催生了深圳“取之于地、用之于地”国土基金管理模式的建立。该模式建立以来，深圳市共收取了超过1500亿元的国土基金，专项用于土地开发及城市基础设施建设，对城市建设与发展起到了至关重要的推动作用。但同时，土地资源难以为继的困境已日益显现，与城市建设需求之间的矛盾也越来越突出。为破解这一困境和难题，一方面，要加强土地用途管制，发挥土地利用总体规划的总控制作用，严格控制用地规模的过快增长，甚至实现经济特区建设用地的零增长，并在此基础上努力建立一套符合深圳实际情况，以资源保护为重点，综合考虑社会效益、经济效益和生态效益的建设用地集约利用评价考核指标体系，树立资源保护也是政绩的观念；另一方面，则要从挖掘存量土地利用潜力、加强地下空间开发、加快跨区域土地利用合作等着手，为城市的持续健康发展提供保障。

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西塞山区18989484773： 中国土地资源对经济社会发展有何影响?？
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