优选资本：为什么要投资澳洲房产
随着中国房地产市场步入调整期，越来越多的房地产资本开始寻找海外市场，澳大利亚房产市场已成为中国海外房产投资的首选地之一。
首先，澳大利亚的经济结构决定了在未来很长的一段时间内都能保持其国内经济的繁荣发展
预计在未来30年以内，世界将形成美国、中国、日本、印度“经济四极”，均为资源进口型国家。而澳大利亚拥有极为庞大的铁矿和天然气储备，与“经济四极”形成产业结构互补，将极大带动澳大利亚经济增长。更重要的是澳大利亚毗邻世界上经济发展最快的亚太地区，这为澳大利亚经济的可持续发展提供了独特的优势。
其次，澳大利亚并不存在“遗产税”，土地和房产私有且具备永久权
在澳大利亚的法律体系下，房产可以世世代代永久继承。而且，经过180多年的发展和完善，澳大利亚已经拥有了全球最为规范的房产市场，投资便利，有保障!
再次，澳大利亚地理环境优越，气候温暖湿润、景色宜人，教育一流
作为一个传统移民大国，过去15年，澳洲共新增了500万人口，新移民占大多数，移民政策相对较为宽松，吸引更多人迁居澳洲。
最后，澳大利亚政治格局稳定，国际环境良好
作为一个联邦制君主立宪制国家，澳大利亚拥有成熟的民主体制，社会环境非常安定。与此同时，澳大利亚奉行独立自主的和平外交政策，与亚太地区各国都保持着良好的外交关系，在国际格局中发挥着积极的作用。
伴随着亚太经济的不断崛起，澳洲房产市场依靠得天独厚的政治、经济和地理优势，成为当今世界发展最良好的房产市场之一。可以预见的是，在未来30年内，澳洲房产将成为世界房产市场中，不可忽视的一股中坚力量!
“永久产权、无遗产税，土地房产私有、首付10%，海外人士可贷款、年投资回报率高”等等，这些词汇经常出现在澳洲房产宣传的广告语中，但这些词汇所代表的政策是切实存在的。很多人都说澳洲房产房价一直在涨，澳洲房产值得投资，澳洲房产投资安全系数大、投资方式简便
一.大环境分析
1. 稳定的经济环境
相对于中国楼市调控的扑朔迷离，澳洲拥有最稳定的房产投资环境。从大环境方面来看，首先澳洲拥有最优越的自然条件和福利待遇。清新的空气，完善的社会制度和稳定的政治体系让澳洲远离纷争，并历年来都被世界评选为最适宜人类居住的国家之一。
其次，澳洲经济弹性良好，即便在全球经济危机下，澳洲也没有出现经济衰退现象，是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家。澳洲实施了经济快速增长及经济结构的重大调整，在投资不损害澳大利亚国家利益的前提下，澳大利亚政府多年来鼓励外国到澳洲投资，各国大型企业不断注入，保持着强劲的经济生产力。
对于投资人士来说，一个国家拥有稳定的经济环境非常重要，它决定了市场风险的高低。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。根据RESIDEX的统计数据，澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期，这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年5-7%的租金回报轻松以租养息，房价和房租双线持续增长收入。
澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲，因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。此外，澳洲作为移民国家，移民类别
众多，相较于英美等国家，移民门槛较低，生活更为舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。据数据显示，澳洲每年新进移民平均约15万人口，大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求，让投资澳洲多了一重保障。
2. 教育和移民拉动人口增长
澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲，因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。此外，澳洲作为移民国家，移民类别众多，相较于英美等国家，移民门槛较低，生活更为舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。据数据显示，澳洲每年新进移民平均约15万人口，大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求，让投资澳洲多了一重保障。
二. 住宅市场分析
1. 相关信息透明度高
澳洲地产业位列世界第一信息高度透明化，建筑成本以及房价基本完全透明受控，利润率有明确的法定范围。通过相应机构网站还可以查到开发商和楼盘的详细数据，包括周边的居民教育程度，年龄分层，职业结构等等，可以作为理性分析的依据。此外，澳洲房价是由多方
参与制定，会经过银行和其他专业评估机构的公开量化，且政府部门对当地区域房价有长期的统计分析，整个房价和利润基本是完全透明的。
2. 规范的房屋操作市场
澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历，相应的实践经历，且考试合格颁发资质证书，经注册登记后才能执业，行业非常规范。无论是买房卖房，还是租房管理，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。对于海外买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性，买家无需自己操心，完全可以做到足不出户投资海外，即省心又放心。
3. 严格控制建造量，空置率低
近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年大量人口增长极大的拉动了内需，然而澳洲政府严控房屋审批量，房屋建造量却远远赶不上人口增长，这直接导致了一房难租的局面。按照国际通行惯例，房屋空置率在5%---10%之间为合理区，此时供求平衡，有利于国民经济的健康发展；而空置率在10%---20%之间为危险区，要采取一定措施，如果空置率在20%以上为严重积压区。而澳洲每年的房屋空置率基本维持在3%以下，远远低于世界平均值。据政府统计，澳洲人口平均每周增长3800人，每年移民配额在20万左右，预计到2031年，澳洲住房需求量将比供应量高出66.3万套。
4. 永久产权优势
澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税。而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。
5. 首付低，资产组合灵活
澳洲非常吸引海外投资者的一点就是购买房产的首付低，资产组合灵活，投资风险小，金融杠杆充足。10%的低首付让绝大多数人都可负担起。相比于股票，基金等，房产是最为稳定的投资项目，并且澳洲的10%首付是存于信托账户中，受政府监管，还有利息可以拿，完全无风险。澳洲允许海外人士贷款，最多可贷80%，轻松以租养息，还允许可以不卖房，直接通过增值部分从银行套现来达到“一套房生两套，两套房生四套”这样的资产组合，利用金融杠杆来达到利益最大化。
6. 增值潜力大
在澳洲，由于政府的调控和经济的稳定等各种综合因素，房价的走势是相当稳定的，大约七到十年翻一倍。
澳大利亚气候温和，环境宜人，全年平均气温为15到26度，海岸线长达37521公里，东北海岸是全球最适宜人类居住的地方。
澳大利亚土地辽阔，物产丰富，是全球第四大农业出口国，同时也是多种矿产出口量全球第一的国家。
澳大利亚是移民国家，奉行多元文化，总人口2300万，移民比例高达20%。
悉尼、墨尔本和布里斯班是澳大利亚前三大城市，均被联合国评为最适宜人类居住的城市。
现在流行这样一句话：“玩在美国，看在欧洲，吃在中国，住在澳洲”
房地产作为澳大利亚长期支柱产业之一，已有百年以上的发展历史，市场规模大且十分成熟，自1965年至2013年的40多年中，澳洲房价成稳步快速增长趋势，平均每年升值7%～10%，每7～10年翻一番，住宅空置率保持在2%以内。
澳洲房地产投资充满生机与活力，最近几年吸引了大量亚洲投资者进入本地房产市场。
澳洲政府出台一系列优惠政策，刺激和鼓励房地产市场的长期稳定发展，并且作为海外投资者可以与本地投资者同样享有这些政策。
1.澳洲房产所有权
——澳大利亚法律规定，业主拥有永久所有权，与中国住宅地产70年所有权和商业地产40年所有权相比，具有明显优势。
2.持有成本低
——同时澳大利亚是世界上仅有的几个不征收遗产税的国家之一，而且没有房产税，使澳洲房产的投资价值倍增，购房时只有一笔一次性税收，印花税。
3.澳洲金融政策优越
——澳洲政府鼓励海外投资，海外投资者可无限量购买新房和楼花。
——投资者所投入的资金只需房价的20%到30%，海外购房者凭收入证明及银行存单即可享有高达70%到80%的贷款比例，贷款年限可达30年，这与国内的贷款政策相比具有明显优势，透过杠杆银行资金，投资者可获得非常可观的投资回报。
——澳洲贷款可只还息不还本金，从而大大减低了投资者的现金流压力。
——金融产品多样化，对冲账户、转贷、增贷及网银等工具可为投资者提供最便利的异地现金流管理，并最大化利用银行贷款。
4.投资回报稳定，现金流压力小
——澳大利亚住宅房产具有极其稳定的租金回报，一般5%起，并且空置率极低，一般不高于2%，也就是说一年空置不超过两周。
——投资物业一般交由专业持牌物业管理中介打理，在本国健全法律的监管下，确保投资者无任何后顾之忧。
5.法律制度完善，投资风险小(购房需律师强制介入，开发商自持资金开发)
——澳大利亚的房产市场受政府及公平交易委员会的严格监管，买房时需聘请持牌律师来保护您的财产与权力，所以地产销售人员及出租物业管理人员必须持从业资格证书，并通过每年年检。
——房地产公司需通过公平交易委员会的年度审计，做到专款专用，买房及租房定金需存入特定的信托账户，受到公平交易委员会的严格监管。
6.再融资
——注解：再融资是指房屋升值后在不变卖房产的情况下，使用到房价增值的部分。
例子：2010年购买一套价值100万澳币房产，3到5年后增值到150万澳币，增值的50万澳币可以从银行评估拿出增值的房价部分的90%，45万澳币可以自由使用，亦可再次首付购买房产。
7.澳洲房产购买的必要性
一。全球资产合理配置，鸡蛋不能放在一个篮子里。
二。澳洲房产市场健康平稳，没有政府干预，投资者资金风险系数低。
三。优越的金融政策，可以运用最少的资金运作多套房产投资。
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