2012年土地管理基础与法规：集体土地使用权的种类及权能

~ 集体土地使用权的种类及权能

　　集体土地使用权的种类及权能
　　集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。其含义包括：(1)权利主体限定在农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人。(2)集体土地使用权在权利转让、土地用途、客体范围、使用权主体范围等方面受到法律的某些限制。(3)权利客体为集体所有的土地，但不包括地下矿藏、埋藏物等法定国家所有物。(4)权利性质为用益物权。
　　集体土地使用权的种类包括土地承包经营权、宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、乡村公益用地使用权等四类。
　　集体土地使用权的权能：集体土地使用权人对集体土地享有占有权、使用权；依土地用途的不同和权利取得方式的不同享有不同的收益权、处分权。通过承包方式取得的农用地承包经营权，承包人对土地享有占有权、使用权、收益权和一定的处分权；宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限的处分权；乡镇企业用地使用权人对土地享有占有权、使用权。收益权按照有关公司法、合伙企业法的规定或依约定处置，乡镇企业用地使用权不得转让、出租，但企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的，不在此限。乡镇企业用地使用权经批准，可以随厂房一同抵押；乡村公益用地使用权人对土地仅享有占有权、使用权，基本上不拥有收益权和处分权。
　　关于“小产权房”。 国务院办公厅下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)指出，要坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设。通知明确，政府要严格执行土地用途管制制度，严格规范使用农民集体所有土地进行建设。根据规定，严禁以兴办“乡镇企业”、“乡(镇)村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用(租用)农民集体所有土地进行非农业建设。任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必须依法经过批准。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。国土资源部2009年6月9日强调指出，“小产权房”实质是违法建筑，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。
　　例题：近期在一些地方出现在集体所有土地上建造住宅，并向社会公开出售的行为，对此，下列说法最准确的是()。（2007年试题）
　　A．补办农地转用手续和规划手续即可销售
　　B．只要集体经济组织三分之二以上成员赞同，即为合法行为
　　C．所售房屋的产权不受现行法律保护，无法取得产权证，属违章建设
　　D．属非法占用耕地，应追究刑事责任
　　答案：C
　　解析：目前小产权房所售房屋的产权不受现行法律保护，无法取得产权证，属违章建设。

集体土地使用权的种类
(1) 土地承包经营权
　　土地承包经营权是土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产的权利。《物权法》规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。土地承包经营权属于用益物权。
　　《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定， 土地承包经营权是指农村集体经济组织成员或者农村集体经济组织以外的单位或个人依据承包合同取得的对集体所有或国家所有由农民集体使用的农村土地从事农业经营并取得收益的权利。
　　土地承包经营权的法律依据包括：《土地管理法》、《农村土地承包法》和《物权法》。
　　目前我国农村土地承包经营权具有以下两个显著特征：1)土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权。法律规定，农村土地承包经营权仅限于从事农业生产。这表明，这种土地承包经营权不含有土地开发权，即无权将土地经过开发用于非农业生产。2)土地承包经营权是一种尚不十分稳定的土地使用权。法律虽规定了土地承包期限可达30年，但同时又规定经过集体经济组织(村民委员会)三分之二以上成员讨论通过，可以在承包期内适当进行土地调整。
　　《物权法》规定，农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
　　例题：根据我国现行法律的规定，农村集体土地不能买卖，所以其承包经营权不是一种物权，也不具有市场价值。（）（2007年试题）
　　答案：×
　　解析：土地承包经营权属于用益物权。
　　(2)宅基地使用权
　　宅基地使用权是指经依法审批，由农村集体经济组织分配给其成员用于建筑住宅及其他有关附着物的、无使用期限限制的集体土地建设用地使用权。《物权法》规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地”。
　　1）宅基地使用权的内容。宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。此处有限制的处分权是指权利人将房屋连同宅基地一同转让、出租的权利。
　　2）宅基地使用权的限制
　　①根据有关政策，农村转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。《物权法》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
　　②权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。
　　③转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。《物权法》规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
　　④农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
　　(3)乡镇企业用地使用权
　　《物权法》规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
　　乡镇企业用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农业经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。申请取得乡镇企业用地使用权，应持有相关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。
　　1）可依法享有乡镇企业用地使用权的主体包括：农村集体经济组织设立的独资经营企业；农村集体经济组织通过以符合要求的土地使用权入股、联营的形式与其他单位、个人设立的企业。
　　2）乡镇企业用地使用权的内容。乡镇企业对其经营用地享有占有权、使用权和收益权。其中，收益权的具体范围和行使方式，根据企业的具体形态和适用法律的不同，分别按照公司法、合伙企业或者其他有关法律、法规的规定确定。农村集体经济组织独资设立的企业，其收益一般归农村集体经济组织。
　　3）乡镇企业用地使用权的限制。乡镇企业用地使用权的可流转性是比较有限的。之所以限制其流转，主要是基于保护耕地的需要。
　　乡镇企业经营用地使用权可依法抵押，但有以下限制：
　　①乡镇企业的建设用地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押。乡镇企业经营用地使用权可依法抵押，但是乡镇企业的土地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押；在抵押权实现后，未经土地征收程序，该土地原有的集体所有性质不变，未经办理变更土地用途的审批手续，必须按原有的用途使用该土地。
　　②在抵押权实现后，未经土地征收程序，该土地原有的集体所有性质不变。未经办理变更土地用途的审批手续，必须按原有的用途使用该土地。
　　(4)乡村公益用地使用权
　　乡村公益用地使用权是依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织对用于本集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体建设用地使用权。
　　1）乡村公益用地使用权主体
　　乡村公益用地使用权主体是农村集体经济组织以及其依法设立的学校等公益性组织。
　　2）乡村公益事业用地使用权的内容
　　乡村公益事业用地使用权人对土地仅享有占有权、使用权，一般没有收益权与处分权。这是该项权利的用途性质所决定的。
　　3）乡村公益事业用地使用权的限制
　　①乡村公益事业用地使用权的权利人不得擅自改变土地用途，甚至不得擅自改变土地的具体用途，如用于办学校的，就不能随意转为办医院。
　　②乡村公益事业用地使用权的权利人不得将土地用于经营性活动，这是由该项权利的公益性质所决定的。
　　③乡村公益事业用地使用权的权利人不得将权利转让、出租、抵押或用于其他形式的交易。
　　例题： ()是依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织对用于本集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体建设用地使用权。
　　A．农地使用权
　　B．宅基地使用权
　　C．乡镇企业用地使用权
　　D．乡村公益用地使用权
　　答案:D
　　解析: 乡村公益用地使用权是依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织对用于本集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体建设用地使用权。

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