举例分析价格管制对市场均衡的影响

城镇基准地价平衡方法研究——以湖北省为例~

刘耀林 刘洋 焦利民 邓念超
（武汉大学资源环境科学学院，武汉，430072）
摘要：通过分析现阶段研究方法的优缺点，结合湖北省城镇基准地价平衡工作实例，对现有方法进行了改进。首先提出了根据区域经济发展水平分区片统一还原利率和容积率的方法，然后对现有的分段线性插值的平衡方法进行了改进，并提出了以分段线性插值方法为主导，分段回归分析和空间插值方法为验证的技术路线。
关键词：城镇基准地价平衡；还原利率
1 引言
1.1 城镇基准地价平衡的目的和意义
城镇基准地价平衡，是为了协调区域地价，充分发挥地价在调控土地市场中的作用使其能客观地反映出不同城镇间真实的经济差异和地价水平，促进土地市场的均衡发展。由于各城镇所处区位不同，政府培育土地市场的力度不同，经济发展水平与产业结构不同等，必然造成部分城镇地价水平或基准地价评估结果与其土地质量相背离，不匹配，因此对城镇间地价水平的平衡分析是非常必要的，有利于区域间地价协调，培育、发展城镇土地市场，使其地价水平能客观地反映当地实际水平。
1.2 城镇基准地价平衡的技术流程
城镇土地分等是基准地价平衡的前导工作，因此首先应进行城镇土地分等，然后界定基准地价平衡的统一内涵，对参与基准地价平衡的城镇基准地价进行开发程度、期日、还原利率、最高使用年限和容积率修正，对前次评估基准日之后地价发生较大变化的城镇还要进行基准地价更新，以保证不同城镇之间基准地价的可比性，对各城镇修正后基准地价进行标准化，接着开展基准地价平衡和成果验证工作，最后广泛征求专家和土地行政主管部门意见，确定城镇基准地价。
1.3 国内城镇基准地价平衡方法的研究现状
由于我国自从开展城镇土地分等定级工作以来，多偏重于本城镇内部土地的基准地价评估，而对于城镇所在区域缺乏宏观调控土地价格的基准地价平衡研究，因此城镇基准地价平衡工作在全国范围来说才刚刚起步。2002年山东省作为试点在全国率先进行了城镇土地分等和基准地价平衡研究，随后福建省和江苏省也相继进行了这方面的研究工作。
他们提出了以序位比较法或分段线性插值法为主导，回归分析法、土地市场交易样点资料和专家论证为验证的技术路线。这些方法在实践中进行了有益的尝试，具有较好的效果和可操作性。但同时也存在以下缺点：①统一基准地价内涵时，全省采用统一的容积率和还原利率没有考虑经济发展和土地市场发展的区域差异，缺乏严密性；②现有的平衡方法和验证方法均是从城镇属性（分等总分值）和基准地价的关系入手，平衡和验证基准地价，没有结合区域发展的特点验证平衡后基准地价空间分布的合理性。
2 分区片统一界定还原利率和容积率——以湖北省基准地价平衡为例
容积率与城镇经济发展水平、规划限制、房地产投资强度等因素有关，具有较强的地域性。土地还原利率本质上是城镇土地的投资收益率，与城镇经济发展水平、房地产投资收益率紧密相关，也具有一定的区域性，在全省对这两个参数设定统一的值不太合适。因此考虑经济发展和土地市场发展的区域差异，在湖北省基准地价平衡工作中划分了5个均值区片，对每个区片确定统一的还原利率和容积率。
区片划分的原则是：根据各个城镇的等别及基准地价信息，把等别相近且地价水平相当的城镇划分为相同的区片。由于湖北省其他城镇与武汉市均没有可比性，因此武汉市可单独作为一个区片，仍然采用其原来的还原利率和容积率。对于湖北省的其他城镇，可以按照较发达城镇、中等发展水平城镇、欠发达城镇、不发达城镇划分4个区片。区片分布如图1。

图1 湖北省城镇土地区片图

划分区片之后，区片容积率可通过计算区片内所有城镇容积率的平均值来确定，而还原利率的确定则通过调查区片内各城镇的租售比来实现。湖北省基准地价内涵基本参数信息如表1所示。

表1 湖北省基准地价内涵基本参数

3 分段线性插值方法为主导，分段回归和空间插值方法为验证的基准地价平衡方法——以湖北省基准地价平衡为例
3.1 对分段线性插值方法的改进
现阶段常用的基准地价平衡方法主要有序位比较法［1］和分段线性插值法［2］，笔者认为前者在数学上缺乏一定的逻辑严密性，而后者是一种比较理想的方法，并在福建省基准地价平衡工作中得到了较好的效果［2］。
但该方法存在一个显著缺点：由于城镇土地分等时，把每个城镇作为一个点来考虑，其分等总分值反映的是城镇综合的社会经济发展水平，但不能很好地反映城镇的特性。例如在湖北省城镇土地分等和基准地价平衡中，黄石市城区的总分值为88，荆州市城区的总分值为82，它们均为2等。在商业地价和住宅地价方面，等别及总分值能够较好地反映两者地水平关系。然而在工业地价方面则不理想，黄石是重工业城市，工业比较发达，工业地价水平较高（最高地价574元），而荆州以商业、农业和轻工业为主，工业处于中等发达水平，工业地价中等偏低（最高地价262元），此时等别和总分值不能很好地反映两者工业地价的水平关系，这主要是城市的特点和性质引起的，即城镇的商业、工业、住宅的地价水平并非都是与分等总分值成正比。
因此，将全省各城镇分别按照土地分等综合分值和某用途的基准地价高值进行排序，选择二者序位的吻合程度较高的约占总数15%的城镇作为控制点，然后生成分段线性插值折线来进行基准地价平衡的方法会造成个别城镇平衡后地价的失真。例如黄石市城区平衡后的工业地价高值为574 元，与实际水平符合较好，而荆州市城区平衡后的工业地价高值为462 元，则与实际水平相差甚远。
笔者认为，解决这一问题有两种方法：
（1）在城镇土地分等时，就商、住、工三种地类分别采用不同的分等因素因子体系和权重，计算出三种地类的总分值，然后根据城镇性质设定其商业、住宅和工业的权重，加权求和计算出城镇综合总分值，以此进行分等。基准地价平衡时则根据各地类城镇总分值和标准化基准地价高值的序位关系来选择控制城镇。此方法有两个缺点：①分等因素因子的数目庞大，指标体系确定的任务繁重；②与城镇土地分等是将城镇作为点目标，从宏观上对城镇进行分类排队的思想相违背。
（2）在基准地价平衡时根据城镇分等总分值和标准化后综合地价高值的序位关系来选择控制城镇。首先对综合地价平衡，然后根据城镇性质，设定商业、住宅和工业地价对综合地价的影响权重，最后对各地类地价进行平衡。此方法思路清晰，操作简单。因此本文采用第二种思路对现有的分段线性插值方法进行改进。
如果黄石市城区平衡后综合地价高值为X，假定平衡后商业地价高值为X1，住宅地价高值为X2，住宅地价高值为X3；根据商业、住宅、工业在城镇GDP中所占的比例，设定它们对综合地价的影响权重为W1，W2 和W3；而且根据刘伟等人的研究［3］，各城镇合理的商、住、工地价水平应具备一定的比例关系，这可以在各用途土地市场交易样点资料和各用途各级别基准地价水平中得到反映，假定黄石市城区平衡后商、住、工地价高值的比例关系为P1∶P2∶P3，则有：
X＝X1×W1 ＋X2×W2 ＋X3×W3
X1∶X2∶X3＝P1∶P2∶P3
由上面两个式子可求得黄石市城区平衡后商、住、工地价的高值，然后由平衡前后地价的比例关系求得平衡后商、住、工地价的中高值、中值、中低值和低值。
3.2 分段回归分析方法对平衡结果的验证
以城镇分等总分值为X轴，标准化后的综合地价高值为Y轴，做出散点图，然后根据散点的分布趋势和聚集特征进行回归分析或分段回归分析并获得回归方程，以此进行城镇基准地价平衡。然后将上述两种方法的平衡结果进行对比分析，找出结果符合程度较高的城镇和差异较大的城镇。

图2 回归分析界面


图3 两种结果的对比分析

3.3 空间插值方法对平衡结果的验证
3.3.1 核心思想
上述两种方法均是基于属性（城镇总分值和基准地价的关系）方面的考虑来平衡基准地价，并没有结合区域发展的空间结构考察结果的合理性，因此有必要从空间分布的角度验证平衡结果。由于影响基准地价的因素主要有繁华程度、交通条件、人口状况、基础公用设施状况、城市规划、环境状况以及产业聚集规模，从性质上看这些因素属于区位条件因素和城镇内部条件因素，而区位条件因素对地价的影响较大，同时区位条件因素在空间上也具有很强的辐射性，因此笔者认为城镇的基准地价水平与其周边有影响力的高级中心城镇的基准地价是密切相关的，故可采用空间插值的方法对平衡结果进行验证。
主要思路如下：根据区域发展的空间结构特点，选择规模较大、辐射能力较强的高级中心城镇为控制点，参考土地市场交易资料，上述两种平衡结果以及专家意见确定控制城镇平衡后基准地价；然后确定各控制城镇的影响范围；最后根据城镇引力模型和地价的衰减规律计算各城镇的平衡后基准地价。
3.3.2 中心城镇影响范围的确定
本文采用类似于确定商服中心作用半径的方法来计算各控制城镇的影响范围。假设控制城镇中一等中心地的个数为N1，二等中心地的个数为N2，三等中心地的个数为N3…，则各等别控制城镇的影响范围为：

土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集

式中，R为某等别控制城镇地影响范围；S为区域总面积；N为高于或等于该等别地控制城镇数目。
因此有：

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R1，R2，R3——一等，二等，三等控制城镇的影响范围。
3.3.3 各城镇平衡后基准地价的计算
首先选择影响地价的6个因素为指标，计算出各城镇的规模指数［4］。假设城镇D位于控制城镇A、B和C的影响范围内（如图所示），城镇D的规模指数为Md，控制城镇平衡后的综合地价高值为Pa、Pb、Pc，规模指数分别为Ma、Mb、Mc，城镇D到控制城镇的最短时间为Ta、Tb、Tc。则根据城镇引力模型［4］可计算出各控制城镇对城镇D的吸引力Fa、Fb、Fc：

土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集

式中，k为引力常数；r为距离摩擦系数，按惯例一般取2。
根据吸引力的大小可确定各控制城镇对城镇D地价的影响权重W1∶W2∶W3＝Fa∶Fb∶Fc，然后根据各控制城镇地价的衰减特性（线性衰减或指数衰减），计算出各控制城镇地价随着时间距离［5］衰减到城镇D时的地价水平P′a、P′b、P′c，最后加权求和得到城镇D平衡后综合地价的高值Pd。然后采用2.1中的方法计算出各地类平衡后基准地价。
Pd＝P′a×W1 ＋P′b×W2 ＋P′、P′c×W3
获取上述三种平衡结果之后，还应参考土地市场交易调查资料和当地专家的意见，对3种结果进行调整，取其平均值或较优值作为最终的平衡结果。
通过提出根据区域经济发展水平分区片统一界定还原利率和容积率的方法，对现有的分段线性插值的平衡方法进行了改进，并提出了以分段线性插值方法为主导，分段回归分析和空间插值方法为验证的技术路线。其中改进后的分段线性插值方法和分段回归分析方法在湖北省城镇土地分等和基准地价平衡工作中得到了应用，具有很好的效果和可操作性。空间插值方法中关于控制城镇影响范围的确定，城镇吸引力的计算以及控制城镇地价衰减模型的确定还需要在下一步的工作中进一步的研究并得到实践的检验。
参考文献
［1］王庆改等.城镇基准地价平衡研究［J］·地理科学，2004，24 （1）
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［6］王远飞等.GIS和引力多边形方法在公共设施服务域研究中的应用［J］·经济地理，2005，25 （6）

低于市场价格是指低于市场的均衡价格，在短期内如果低于市场均衡价格会导致牛肉和鸡肉的供给减少，需求增加，供需之间出现短缺，随之而来的一个现象可能就是排队购买或者卖方按意愿配给有限的资源.
哪些因素决定了短缺的大小?
1、政府定价与市场出清价格之间的差距大小
2、商品的价格需求弹性（商品的性质，是否为必需品）
3、商品生产周期长短
4、商品的利润率
5、商品流动限制（比如地区流通，进出口限制等）
6、替代品的种类及数量

政府根据不同的经济形势会采取不同的经济政策。政府的价格政策主要有最高限价和最低限价两种。
(1)最高限价对供需平衡产生的影响
最高限价也称为限制价格。它是政府所规定的某种产品的最高价格。最高价格总是低于市场的均衡价格。

如图2—5所示，原先产品市场的均衡点为E，即均衡价格为Pe，均衡数量为Qe。P0为限制价格(P0＜Pe)，当价格为P0时，需求量为Q1，供给量为Q2，(Q2-Q1)为实行最高限价后的产品短缺的数量。
产品的短缺会导致一个严重的后果，即可能引发黑市交易。为了维持产品的限制价格，政府通常会采取产品配给的方法，并采取相应的措施打击黑市交易。
(2)最低限价对供需平衡产生的影响
最低限价也称为支持价格。它是政府所规定的某种产品的最低价格。最低价格总是高于市场的均衡价格。
如图2—6所示，原先均衡点为E，即均衡价格为Pe，均衡数量为Qe。P0为支持价格(P0>Pe)，当价格为P0时，需求量为Q1，供给量为Q2，(Q2-Q1)为实行支持价格后的产品过剩的数量。为了解决过剩的数量，政府通常收购市场上过剩的产品。

政府支持价格又称最低价格或价格下限，是政府为了支持某一行业而规定的该行业产品的最低价格。这一价格高于市场自发形成的均衡价格。支持价格采取了多种形式。在农业中支持价格曾得到广泛运用。 当商品市场发生剩余或短缺现象时，可以通过价格的变化，调节供求而达到均衡状态。但是有的产业产品，如农产品由于需求相对稳定，其价格是在完全竞争市场中形成的

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漆浅复方： 在市场上,产品的供求和价格随时都在自动调整.政府对价格实行管制,导致管制价格与市场价格不一致,有可能破坏市场机制的功能.管制价格存在的不良影响: 1、资源使用不当 2、产品分配不公3、产品质量变异 4、黑市交易盛行管制价...

永康市17352808741： 管制价格的影响 - ？
漆浅复方： 从微观层面来看,市场本身也有一种内在的平抑个别商品价格上涨的机制.一个地方某种商品价格大幅度上涨,将给其他地方的企业家发出一种信号,诱导其将该商品从相对丰富的地方输往该地.同理,如果某类商品价格大幅度上涨,也等于给其他行业的企业家发出了一个有力的信号,诱导其将资源从其他行业转入价格正在上涨的这个行业.随着商品供应增多,及投入资源增加,消费者预期到供应将有保证,其恐慌性需求就会消退,从而使价格恢复正常.

永康市17352808741： 请运用均衡价格理论来分析价格管制政策对经济的影响,并画出相应的图 - ？
漆浅复方： 天,可我图画不了啊,这里,讲道理吧,那图就2条线交一下,相信你自己可以画! 谷物由于是必需品,是没什么弹性的,此时需求价格弹性小于1,销售物品所得的钱随着价格上升而上升,随价格下降而下降,所以谷贱伤农.具体可看下高鸿业的微观经济学,里面关于这个都有数学推导呢.给我分哦,打字好累啊

永康市17352808741： 政府规定限制价格所带来的经济效益? - ？
漆浅复方： 我认为要从2个方面考虑: 1、完全竞争市场条件下,限制价格稳定了卖方的福利水平.(但是有负面影响是经济效率降低,存在需求供给的缺口,到底是需求大于供给还是小于供给,就要看采取的是价格上限限制还是价格下限限制)2、自然垄断市场,本身价格>边际成本是无效率的.政府限制价格,使价格=边际成本能合理消费者与生产者之间的资源配置,增加福利.(负面影响是政府补贴资金压力变大)

永康市17352808741： 什么是管制价格?管制价格的种类及影响有哪些?《西方经济学》题目 - ？
漆浅复方： 市场上商品价格是随市场供需决定的.但是为了经济发展和社会安定,政府限定某些商品的最低价格或者最高价格,这就是管制价格.管制价格的影响:可以保护幼稚产业的发展2.调整产业结构3.资源使用不当4.产品分配不公5.产品质量变异6.黑市交易盛行.希望对你有帮助^^

永康市17352808741： 根据价格均衡理论,如果外汇市场实行管制,为什么市场无法出清? - ？
漆浅复方： 我是这样理解的..外汇市场实行管制,政府对外汇价格有最高限价政策,最高价格总是低于市场的均衡价格,市场无法达到均衡,就无法出清..不知道对不对..

永康市17352808741： 经济中存在着通货膨胀的压力,由于政府实施了严格的价格管制而使物价并没有上升,此时( )？
漆浅复方： 我觉得是最后一项吧 价格管制会产生两个效果,首先,一方面,对于企业,其成本在不断上升;另一方面,产品价格因行政管制而无法上调,预期利润率下降,企业会选择减少产出或者干脆停产,市场上的供应短缺进一步恶化,可能会引发更大的通货膨胀.这是就会产生卖方囤货,以换取未来的高价销售,而卖买方将存在排队等候现象,这个可以借鉴苏联的经济现象. 第二,统计数据的失真,由于市场供应不足,必然导致黑市,由于普通市民无法承受黑市价格,导致黑市交易群体高收入化,进一步拉动了黑市价格,而卖方更偏好于在此交易谋取高额利润,进一步提高的通胀压力,同时更大范围的造成了消费市场短缺,影响广大百姓利益.