楼市调控政策持续收紧 热点城市紧急打补丁

~ 楼市热度不减，地方调控不断。
9月14日，曾创造了近六万人摇号纪录的成都，出台了“15条房产新政”严打炒作行为。在住房政策上，成都加大了对棚改、无房家庭摇号的比例，其中棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。
包括成都在内，截至目前，已有多个热点城市出台了楼市调控新政。据不完全统计，今年7月以来，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、深圳、南京、无锡、沈阳、常州、成都等11个省市先后出台楼市调控收紧政策。与此同时，两个月内16城接受了中央的“窗口指导”。
而国家统计局14日发布的8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，70个大中城市房地产市场运行总体平稳。各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略微扩大，二线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落。

楼市调控政策打补丁
9月14日，成都市政府官网发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对土地市场、金融信贷政策、租赁市场、住房市场等都进行了调整。
成都一位刘姓房企负责人士告诉第一财经，成都的楼市调控政策与杭州的楼市调控政策有一定的相似性，都加大了对无房户的倾斜。“热点城市楼市调控尽量优先刚需，压制炒房套利应该是精细化调控的一个主逻辑。”他表示。
9月12日，三线城市常州也开始执行新的房地产调控新政。诸如，涉及限贷政策的“已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭，再次贷款最低首付60%”，调控强度丝毫不逊色于沈阳二套首付比为50%。这背后与常州房价持续上涨有直接关系。综合克而瑞等外部数据，常州房价今年除了2月受疫情影响回落了一点，自3月开始，新房就一路上行至2万元/平方米，涨幅近20%。
今年7月70个大中城市中，银川新房价格环比涨幅排名全国第一，环比涨幅2%，这也是银川连续三个月新房价格环比涨幅排名第一。9月8日，银川市住房和城乡建设局召开了银川市房地产市场调控会商会，颁布了楼市“限价令”。 对于9月1日前开盘的项目，短期内以9月份拟销售均价不得高于8月份均价为原则予以调控。近期，银川市住房和城乡建设局将参照8月份备案均价，分业态为各房地产开发企业提出调价建议。
9月4日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中，在无房家庭认定标准上，杭州明确30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。
58安居客房产研究院分院院长张波分析，从7月开始各城市不断收紧调控政策，包括杭州、东莞、宁波、深圳、南京等众多城市都已出台调控措施，调控收紧的信号表现明显。从8月房价来看，全国市场热度的下降已经有所体现，但一线城市的房价上涨态势持续。
华东一中型券商的房地产行业资深分析师表示，无论是近段时间的城市座谈、12家房企座谈，还是新近的房企融资“三条红线”标准，东莞、深圳等部分城市对楼市调控持续打补丁，共同体现了房地产政策的新特征“精准调控”。
“并非说一线、新一线城市是政府调控的重点，任何房价涨幅较高的城市都可能进入调控之列。”第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、深圳投资部主管吴睿表示。
上海中原地产市场分析师卢文曦对第一财经表示，各个地方的楼市都在降温。从7月以来各地的调控手段来看，调控主要以堵漏洞为主，例如对假离婚、人才落户、社保年限等问题加以限制，这也是在补足原先的漏洞和短板，确保政策实施的力度。
“调控政策出来以后，成交量会有所收缩，但会是一个逐渐收缩的长期过程，不排除会有继续打补丁的可能性，希望通过温和的回调来防止炒楼的投机行为，从而防止使用高杠杆的投机客造成房价的大幅波动。”卢文曦表示。
房价整体稳定大趋势不变
就房地产市场问题，中央高层和相关部委近期连续召开三场会议，三度重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，强调坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题。这三场会议涉及至少央行、住建部、银保监会、证监会等六大部委，以及十几个热点城市和多家大型房地产企业。
在地方层面，自7月以来，包括东莞、宁波、深圳、南京等多个城市纷纷发布楼市调控收紧政策。近半个月内，热点城市出台的约束性调控政策十分密集，包括杭州、无锡、沈阳、常州、银川等多个城市均出台楼市收紧政策。
例如此轮进入调控之列的东莞、常州等不少城市，2020年上半年土地市场热度较高，土拍成交溢价率持续上行。综合多家券商对主流房企的跟踪数据来看，目前库存处于历史较低水平，补库存需求强烈，在上半年融资趋松环境下，房企积极拿地推动净负债率有所回升。
华创证券的研究报告显示，上半年，房地产板块净负债率87.9%，较2019年末增长6.4个百分点。其中，一线房企净负债率为64.9%，较2019年末增加8.3个百分点；二线房企净负债率为121.9%，较2019年末增加4.2个百分点；三线房企净负债率为91.9%，较2019年末增加4.9个百分点。
8月20日，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，传达了重点房企融资新规：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。“三条红线”政策也引发诸多房企关注。
深圳一家TOP5的房企负责人士向第一财经记者直言，基于去杠杆的融资大背景及地产调控精细化的大趋势，考虑到公司目前项目一方面整体去库存力度可观；另一方面，在热点城市和三四线城市的去库存分化严重。“后续我们还是会去拿地，但是我们尽量会挑选比较有前景的城市和投资回报率比较好的项目，不会为了土储规模扩张去到三四线，现金为王。”
“‘三条红线’背景下，更关注经营性现金流指标应该是不少房企的共同选择，不排除房企出售部分经营性物业以缓解现金流紧张。”吴睿续称。
总体上看，在持续收紧的楼市调控政策之下，8月全国楼市整体仍保持平稳的态势。
国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称， 8月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%和0.6%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。
中原地产首席市场分析师张大伟分析，从全国70大城市房价数据看，8月新建住宅有59个城市房价上涨，这与2019年三季度最高点持平；二手房70城市房价数据，上涨城市47个，与2019年7月持平。
卢文曦认为，8月的房价指数环比涨幅虽然有所下降，但很多地区依旧维持了环比上涨的趋势。很多城市加入调控升级的行列，主要还是防止市场出现过热状态。七八月份淡季不淡，楼市的情绪高涨，成交基数被推高。而“金九银十”本身就是楼市较热的传统销售期，政府也希望通过这些政策来表明对市场过热的管控态度，防止非理性的行为表现。
张波说，由于购房者对于后市依然持乐观态度，只要限购以及差别化信贷政策不发生改变，楼市热度较高城市的调控持续收紧，房价整体稳定的大态势不会改变。另外，近期从金融侧加大对房企的“三道红线”的负债控制，9月楼市房企或明或暗打折的现象预计会增多，在拉动销量提升的同时，也能保持房价的整体平稳。

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