住房租赁监管立法:二房东“乱象”时代终结?
住房租赁市场乱象丛生,国家即将其纳入法治化监管轨道。
9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》),我国首部专门规范住房租赁的国家级行政法规正式开始公开征求意见。业内人士指出,《条例》对行业具有较强的规范性和指导意义,这标志着住房租赁监管正式进入精细化、系统化和法治化时代。
无独有偶,此前的9月1日,上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》(简称《风险提示》),提醒房东、租客在委托经营或租房过程中,应多方了解周边住房的市场租金价格,警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险,避免因公司“爆仓”“跑路”遭受损失。
实际上,近几年住房租赁市场乱象迭出,如虚构房源信息、暴力驱赶租客、非法克扣押金、设置霸王合同条款……特别是随着一二线城市租赁市场逐渐扩大,中小型二房东越来越多,导致租客和大房东的权益受到侵害风险不断加大。
此次《条例》的出台,将成为住房租赁市场监管的一个重要转折点。严跃进分析认为,当前是长租公寓市场波动较大的阶段,监管部门的这些动作,对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极作用。
短付租金也有“坑”
住房租赁市场有多乱?
目前除了曝光较多的长租公寓二房东拖欠大房东租金、租客被驱赶、二房东卷款跑路等问题外,从二房东手里租房,即便租客采取短付租金的方式,也会遇到各种问题。
日前,在上海工作的陈慧(化名)就遇到了被大房东驱赶的怪事。陈慧与两名同事在位于静安区北京西路的嘉发大厦租了一套三室两厅的房子,租期一年。租赁合同是她与二房东、中介一起签订的三方居间合同,并附有大房东与二房东的委托租赁合同;房子的付款方式为“押一付三”,并非长租公寓那种年付或者租金贷的方式。
据当时介绍房子的中介小艾透露,她所在的公司房源有相当一部分来自于这种二房东,这种二房东不同于长租公寓的二房东,他们手头上的房源没有那么多,在十几套到几百套不等。这些二房东从大房东手里租来房子之后,会根据房子情况重新装修或配置家具,再适当提高出租价格,从而赚取差价。一般而言,二房东和大房东租约到期之后,此前的装修和配置的家具会折价卖给大房东。
小艾从业三年来,做这些二房东的房源出租比较多。这种房子的二房东,看起来与租客直接签订合同的大房东并无区别。
但就在房租到期的前一个月,还是出问题了。8月底,嘉发大厦的小区物业管理人员告诉陈慧,大房东刘平(化名)找上门要求给他们所住的房子断水断电,因为该房子在8月30日就到期了,大房东要收回房子。
陈慧回家找出租房合同细看,发现他们与二房东严顺(化名)所签的合同到期时间是10月4日。很明显,二房东与大房东的合同,相比二房东与陈慧的租约有一个月时间差。此时,陈慧才发现,中介小艾此前对房子的租约,并没有做好尽调,不知道大房东与二房东的租约是什么时候到期的。中介人员的疏忽,为这次纠纷埋下了导火线。
21世纪经济报道记者分别联系刘平、严顺与中介,了解到刘平与严顺合作多年,但由于此前另外一套房子的纠纷导致两人关系破裂,刘平等租约到期就逐步把房子收回,不再续租。严顺的解释是,他手中有几十套房子,他没法记住每一套房子的具体租约。
大房东和二房东吵架,本来与租客无关,但这次由于大房东刘平的态度强硬,直接干扰了租客的生活。此事件中,二房东严顺明显理亏,或许是为了拖延时间,或许是为了死磕合同,以刘平要买下家具为由,不愿意配合办理退房手续。刘平也不愿意让步,只有对还在租住期限内的陈慧们下逐客令,威胁他们要断水断电。
无奈之下,陈慧和同事去派出所报警,得到民警的回复却是:由于大房东、二房东没有给租客造成实质性人身和财产安全损失,没法接警。而为陈慧提供法律援助的律师建议她走司法程序维权,找二房东赔偿,但这个过程可能需要比较久。
记者从刘平、严顺此前的委托合同看到,对于家具的处置,并没有具体的条款规定。这成了两人扯皮的主要原因。当初帮他们签定房屋租赁委托合同的中介何冲(化名)指出,从合同来看,双方都有责任,但二房东严顺的处事方式更有问题,“他这样以后没人敢跟他合作,圈子很小的”。
最终,刘平妥协了,买下了严顺给房子配置的家具,双方终止合同,不再续约。租客则可以与之续签或者住到与严顺签的合约期满。
在与中介交流过程中,记者发现,大房东、二房东的契约精神在合作过程中非常关键,尤其是最后合约期限内,很容易因为合同某些细节产生摩擦。在《住房租赁条例(征求意见稿)》中,明确了租客的权益,这对于当前租赁行业中处于弱势群体的租客来说,多了一重保障:
住房租赁合同期限内,除法律规定和合同约定的情形外,出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金;未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房;合同期满或解除,承租人应及时腾退租赁住房,出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退等。
此外,根据征求意见稿,在住房租赁合同期限内,除法律规定和合同约定的情形外,出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金。换言之,陈慧案例中,如果刘平与严顺合约到期,终止合作,那么严顺也不能单方面与陈慧等人解除住房租赁合同,否则就是违约。
尽管如此,租客维权仍然不易。租赁纠纷属于民事纠纷,警方一般会调解,最终还是需要双方协商一致才能解决。事实是,被刘平提出威胁断水断电之后,陈慧主动找中介和严顺,提醒他们处理好合同纠纷,严顺一味推脱,也不愿意按照合同赔付陈慧损失;与此同时,刘平借助驱赶陈慧等租客的手段对严顺施压,也对租客造成了不小的精神压力。
行业监管升级
随着二房东越来越多,引发的问题也越来越多,这种二房东模式开始受到市场诟病。
像上述案例中,手握几十套房的二房东严顺,其实是有一家从事房地产行业资质的公司,但他与大房东、租客签的合同却用的是个人名义,就连与之合作多年的中介何冲都没有发现这一点。
记者查询启信宝获悉,严顺名下持股100%的公司为上海燕齐企业管理有限公司,成立于2014年10月13日,注册资本金100万人民币,此外没有披露其他信息。
对此,法律界人士认为,严顺的做法可能出于两方面原因,一是收付款方便;二就是存在偷税漏税嫌疑。
二房东处在房主和租客之间,赚的就是中间差价,为了控制成本,谋取更大利润,不少二房东不得不在各个环节“挖潜”,甚至不惜采取违法行为。
针对市场上的各种乱象,《条例》明确规定房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为:1.发布虚假房源信息;2.隐瞒影响住房租赁的重要信息;3.违规提供金融产品和服务;4.为依法不得出租的住房提供经纪服务;5.强制代办住房公积金提取等服务并额外收取费用;6.未经当事人同意,以当事人名义签订住房租赁合同;7.赚取租金差价;8.泄露或者不当使用客户信息;9.法律、法规禁止的其他行为;10.违规出租厨房、阳台、地下储藏室。
可见其中多条均指向了二房东,比如赚取租金差价,违规提供金融产品和服务等。
上海城市房地产估价有限公司金融业务总监邵明浩表示,从宏观角度来讲,住房问题是关系国计民生的重大问题,租赁住房对于引导人口有序流动解决大中城市“夹心层”居住问题具有重要意义。目前从中央到地方的租赁住房政策具有临时性的特点,与住房体系长期发展的要求不匹配,是造成租赁住房现阶段诸多问题的根本原因。租赁住房亟需国家层面进行立法,保障该领域长期有序发展。
随着《住房租赁条例(征求意见稿)》的出台,住房租赁立法进入了程序之中,通过立法,可以确立国内租赁住房在住房体系中的地位,明确政府、市场和家庭在租赁住房体系中的角色,规范政府及市场参与各方在租赁住房整体规划、开发建设及后期运营全生命周期中的行为。
从实际操作方面来看,租赁市场交易非常频繁,参与群体众多,租赁形式复杂,而相应的监督管理部门并没有配备相关的执法人员和预算对法律进行有效的监督管理,所以重点关注的是法律出台后的落实情况。
业内公寓培训机构房东东创始人全雳指出,资金监管真正要落实行动就要从源头上抓起,加强立法,严格执法。
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六部委发文规范住房租赁市场:经纪机构不得赚取住房出租差价
根据住房和城乡建设部网站12月25日消息,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门在12月13日联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。 《意见》明确,房地产经纪机构不得赚取住房出租差价...
最新政策!成都出台新举措加强住房租赁资金监管
不得直接或间接代收代付代管住房租赁资金;承租人应监督住房租赁企业开展住房租赁资金监管服务,发现住房租赁企业拒绝实行的,可向区(市)县住建部门举报;承办银行应当按照监管协议约定开展服务,为协议签订提供便利,
六部门发文加强住房租赁企业资金监管
为此,《意见》将加强租赁资金监管力度放在首要目标,提出了一系列具体措施,包括房屋租赁企业应当在商业银行设立一个住房租赁资金监管账户,向所在城市住房和城乡建设部门备案,并通过住房租赁管理服务平台向社会公示;住房租赁企业发布房源信息时,应当同时发布住房租赁资金监管账户信息,住房租赁企业单次收取租金超过3个月的,或单...
住建部等六部门:整顿规范住房租赁市场秩序
《意见》突出问题导向,强化有效监管,将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。一是加强从业主体管理。房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”,转租住房10套(间)以上的单位或个人,依法办理市场主体登记。住房租赁企业开业前向住房和城乡建设部门推送开业信息。
我国会对住房租赁管理进行立法吗?
住房城乡建设部房地产市场监管司副司长杨佳燕说:“加快推进这个住房租赁的立法,我们将配合相关的这个部门积极推动住房租赁管理条例能够尽快出台,通过这个条例能够进一步规范租赁行为,然后保护当事人的权益,明确各方的这个权责利,这样来为住房租赁市场的发展营造一个良好的法治环境。”住建部表示,通过立法,...
上海市居住房屋租赁管理办法(2021修正)
一、管理办法概述 为加强居住房屋租赁的管理,维护租赁当事人的合法权益,促进房屋租赁市场的健康发展,根据有关法律、法规的规定,结合上海市实际情况,制定了《上海市居住房屋租赁管理办法》。2021年进行了修正,以更好地适应当前市场变化和需求。二、主要修正内容 1. 加强租赁市场监管:修正版管理办法...
多地出台住房租赁相关政策 规范租房市场 保障租户权益
遏制租房乱象 记者梳理发现,北京和上海的《条例》均明确了租赁双方的权利和责任。在房屋出租要求方面,明确了建筑、治安、面积、室内空气质量或卫生、环保等方面的要求;在企业经营方面,对住房租赁企业主体登记、房源信息发布、合同登记备案以及资金监管等提出要求,明确将二房东纳入监管,同时保障租户的资金...
住房租赁立法刻不容缓,住房租赁立法对于租客和房东有什么约束?
所以当然不希望弄得乱乱的那这个东西一定要在合同上体现出来另外家里面的所有的东西如果要拿走就抓紧拿走,而且一定要和这个租客讲清楚,家里面不允许二次装修有可以弄出一些赔偿啊,等等条例。如果你是租户?房子在租的时候一定要看一下他到底是不是和你的心意,除此之外,四周的安静环境睡眠质量,另外...
六部门:住房租赁企业单次收取租金原则上不超3个月
住房租赁企业单次收取租金超过3个月的,或单次收取押金超过1个月的,应当将收取的租金、押金纳入监管账户,并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。商业银行应当通过系统对接方式,向所在城市住房和城乡建设部门实时推送监管账户资金信息。纳入监管账户的资金,在确保足额按期支付房屋权利人租金...
长沙净海伦: 一、对房屋租赁合同效力认定问题 出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的... 则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者.如果同时存在“二房东”的情况,则...
大祥区17167254367: 个人租二房东房子违法吗? - ?
长沙净海伦: 根据法律规定,向二房东租房,签定租赁合同时一定要得到出租人(大房东)的书面同意;合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同(主合同)约定的期限;合同中约定事项不能超过主合同.否则,大房东终止合同,给你带来的经济损失只能找二房东要.
大祥区17167254367: 上海为什么不整治二房东 - ?
长沙净海伦: 上海为什么不整治二房东的原因可能有以下几点:1. 二房东是一种市场行为,符合租赁市场的需求.许多房东本身没有时间和能力管理其房产,而租房者也需要在市场上找到更多的房源,这就为二房东提供了存在的空间.2. 整治二房东可能会涉...
大祥区17167254367: 房子被二房东群租了,最高3万元罚款怎么执行?罚业主还是罚二房东? - ?
长沙净海伦: 由于二房东本身也是房客,而按照一般的租赁合同,房客对房屋没有收益权.短租客一旦与真正的房东碰面,不但会有麻烦,预付租金也有可能被人骗走.解决方案:查看房东的房产证.租客在与业主签订租赁合同时,要切记检查房屋房产证是...
大祥区17167254367: 二手房东与租户之间签订的房屋租赁合同具有法律效力吗 - ?
长沙净海伦: 经房屋所有人同意转租,二手房东与租户之间签订的房屋租赁合同是具有法律效力的,双方发生纠纷可以合同的约定来执行.根据《商品房屋租赁管理办法》第十一条 承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意.承租人未经出租人书面同意转租...
大祥区17167254367: 在房东没有授权的情况下二房东把房屋租赁给我使用,如正房东来收房,那么二房东对我是否为欺诈行为 - ?
长沙净海伦: 一般房东跟二房东签合同的时候,合同条款内有租期内该房源不允许转租这么一条,这样的话,二房东明显是违约,若合同内明确可以转租,则不存在欺诈,另外,你跟二房东签的合同内也应明确发生此类问题时的双方责任.
大祥区17167254367: 设备房照明主要有组成() - 上学吧找答案?
长沙净海伦: 不懂就别瞎说 报警没有用的 这属于合同纠纷 派出所不管这个 如果你租了二房东的房子 只能去法院起诉 因为他没有权利出租房子的 况且 租房时候 你应该跟他要相关的证件啊 包括房本复印件 身份证复印件 如果要是二房东 你还要看看他的租房合同 看看上面有没有不允许转租的条款! 一般的租赁合同 都是不允许转租的
大祥区17167254367: 我租的房子,和别人合住,这样算违法吗? - ?
长沙净海伦: 根据《城市房屋租赁管理办法》等有关规定,租赁合同应当具备以下条款:租赁用途.即承租人租赁房屋的目的.租赁用途一旦定明,则承租人不得擅自改变用途,尤其不得用房屋从事非法活动.同时,明确了房屋的使用用途后,只要承租人依约用房,则正常范围内出现的房屋磨损,出租人不得要求赔偿.由于租赁用途不同,房屋的租赁价格也会不同,所以,租赁用途对于双方当事人来说,也是必须定清写明的问题.从这条可以看出,如果你们的合同包括以下内容: 有下列情形之一的,甲方可以终止合同,收回房屋: 1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的; 2.利用承租房屋进行非法活动,损害公共利益的; 那打官司对你很不利哦!