农村宅基地上的自建房，究竟是不是违建？

~ 具体问题具体分析。要点一：如果自建房建在耕地等农用地上，则基本属于违建。要点二：如果自建房建在宅基地上，则要区分情况处置首先需要明确的一件事儿是，即使是在自家的、经过确权登记颁证的宅基地范围内，农村村民也不能随便新建、扩建房屋。

2017年12月13日1时18分，北京市朝阳区十八里店乡某村一村民宅基地自建房发生火灾，造成5人死亡，9人因伤送医。

这样一起突发火灾，使得农村村民的自建房再次引发了舆论的关注和热议。

北京在明律师事务所也经常接到类似的咨询，询问自己未经审批建设的自建房在面临征收时是否能获得补偿，是否会被认定为违建加以处理等问题。

那么，农村村民的自建房，究竟是何法律性质呢?难道遍及各地的农村自建房真的都是违建么?

图片来源：北京晚报农村村民的自建房问题可谓由来已久，影响广泛，其中所涉及的社会问题是复杂、深刻的，绝非一两句话能够说得清。

然而从单纯的法律层面来看，所谓“自建房”的法律性质，倒是相对比较明晰的。

要点一：如果自建房建在耕地等农用地上，则基本属于违建

《土地管理法》第62条规定，农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第(十)项规定，农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。

凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。

利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。

据此，农村村民未经审批在农用地上建住宅，将面临两个后果：一是住宅本身属于违建，遇征收时原则上不予补偿;二是建设行为本身涉嫌非法占地，当地国土部门有权依据《土地管理法》第77条、第83条之规定责令退还非法占用的土地，限期拆除新建的房屋。

逾期不起诉又不自行拆除的，国土部门有权依法申请人民法院强制执行，即房屋最终可能面临被司法强拆的厄运。

要点二：如果自建房建在宅基地上，则要区分情况处置首先需要明确的一件事儿是，即使是在自家的、经过确权登记颁证的宅基地范围内，农村村民也不能随便新建、扩建房屋。

要建房，必须经过审批，这是基本的原则。

根据《城乡规划法》的规定，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

《北京市城乡规划条例》规定，在规划农村地区，村民使用原有宅基地进行村民住宅建设，可以实行规划许可管理，规划许可管理应当依据村庄规划进行，管理应当与服务相结合，并发挥村民委员会的作用，具体办法由市人民政府制定。

据此，有一点是可以明确的，农村村民要使用自己的宅基地新建房屋，实施的是规划许可管理。

换言之，没有经过规划许可审批，获得乡村建设规划许可证而直接建房的，从严格的法律意义上讲是违法的。

对此，北京在明律师事务所的资深征收维权律师段福惠表示，实践中，存在大量村民因居住需要、对外出租营利等目的而未经任何审批手续在宅基地上自行建造的房屋，有的甚至将原本院落内的空地全部建满，中间只留一个天窗大小的空档。

在征收中，这类房屋通常会因无证而面临与有证房屋截然不同的补偿标准，其补偿数额将会显著低于有证房屋。

但一般而言，这类自建房因并未严重影响乡村规划而不会被作为违建加以认定、拆除，这在全国各地算是一种极为普遍的现状。

一些地区，整村整村的无证房是客观存在的，全部作为违建加以处置显然是不符合国情的。

需要指出的是，如果自建房超过了宅基地的使用面积，越界了，那么超出部分从严格意义上讲属于违建。

如果自建的部分为泡沫、彩钢板建筑，存在严重的消防安全隐患，则有可能会因违反《消防法》的有关规定而面临被强制拆除的结局。

要点三：如何合法的在农村建住宅?这个事儿，不是一般的麻烦。

在明律师在这里做简要的论述供大家参考。

请记住，实践中的情况与下文将严重不符，否则大家的自建房就都有证了：

《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第(六)项规定，农村村民建住宅需要使用宅基地的：

(1)应向本集体经济组织提出申请;

(2)并在本集体经济组织或村民小组张榜公布;

(3)公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批;

(4)经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

第(七)项进一步规定，在宅基地审批过程中，乡(镇)国土资源管理所要做到“三到场”。

即：

(1)受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;

(2)宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地;

(3)村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。

经过这么一番严谨、复杂的审批程序，村民就可以合法的拥有自己的宅基地上住宅了。

假设村民审批了200平方米的宅基地，但只建造了100平方米的房屋，最终获得的不动产权属登记证书上就只有100平方米的房屋面积。

如果村民又想利用余下的100平方米宅基地建新房，对不起，您还得去按地方政府规章的规定程序进行审批，并不能直接建;如果已经建好的100平方米塌了，需要翻建、重建，对不起，您依然需要去审批，仍然不能直接建……例如《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第8条规定，村民建房，占用原有宅基地、村内空闲地或其他非耕地的，报乡人民政府批准，并报区、县土地管理机关备案。

至此，我们就算大致明白了为什么我国农村存在大量的无证的自建房了。

这么复杂的审批手续，又有几位农民朋友会真正去走呢?至于如12.13火灾中这样的农村宅基地上的自建房究竟是不是违建，又会面临怎样的处置和结局，则或许并非法律所能完全说了算的事情了……

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聂荣县15090627006： 在自己的宅基地上盖房子犯法吗 - ？
贾姣新奕： 在合法获得的宅基地上建房,不属于违章建筑.农村居民建造住宅的,要经乡镇政府审核,并经县级政府批准后,方可以实施.未经批准的,即为违法建筑.土地管理法第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超...

聂荣县15090627006： 自家宅基地建房是不是属于违法 - ？
贾姣新奕： 在宅基地上建设房屋的,需要逐级报批,最后经县级政府批准.所以,未经县级政府批准建房的,即为违法建设.

聂荣县15090627006： 建房老百姓在自家宅基地上建房,不合法吗 - ？
贾姣新奕： 建房可以,需要先提出申请,面积,楼层等符合规定,取得准建的批文,才可以修建住房,修建完毕,还需要请审批单位验收,才可以合法办理房产证.《房屋登记办法》第八十二条 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设...

聂荣县15090627006： 在自家宅基地上建房算不算违章建筑 ？
贾姣新奕： 一般来说不算违章,如果有特殊情况就不会这么简单了.

聂荣县15090627006： 在农村宅基地上盖房算违章建筑吗 - ？
贾姣新奕： 不算的..........

聂荣县15090627006： 老宅基地建房,属于违法建筑吗?急, - ？
贾姣新奕：这个不好说,要是市郊肯定不行了,还有已经规划好准备拆迁的也不行,要是你一家盖也不行

聂荣县15090627006： 农村建房在农村在自家宅基地上是否可以建房?是否违法?镇政府是否有 ？
贾姣新奕： 应先审批,未经审批违法,无权.

聂荣县15090627006： 我在自家园田盖房子算违建吗 - ？
贾姣新奕： 一、是不是违建,只有一个判断标准,即是否经过正规的审批,取得了宅基地使用证.宅基地使用证是村民合法拥有房屋和用地的权利凭证,农村的宅基地是允许建房的,但是在这之前还需要提出申请,房子建好后,凭宅基地和准建证去申请办理房产证.二、你如未经审批,擅自决定在自家园田盖房子,这当然是违建.在我们国家,土地要么是国家所有,要么是集体所有.个人是没有土地所有权的.换句话说,所有中国人都不可能有自家园田的,我们拥有的只有土地的使用权而没有所有权.而土地使用要改变用途,比如要盖房,必须经过审批,否则就是违建.

聂荣县15090627006： 农民在自己的宅基地上建造的房子是否合法是否会产生纠纷? - ？
贾姣新奕： 所谓农民的宅基地是指村农民集体所有的宅基地,具体的个人没有所有权,只有通过申请批准取得建筑许可及土地使用证后,才算是合法.

聂荣县15090627006： 农村自己分到宅基地盖房子是违法吗,城管有权利拆吗 - ？
贾姣新奕： 农村自己分到宅基地盖房子,也要经过规划审批.未经审批建设的就是违法建筑,城管有权利依照法定程序责令拆除,或直接拆除. 宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地.包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型.宅基地的所有权属于农村集体经济组织. 农村村民需要使用宅基地的,应当向村民委员会提出申请,由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论.经讨论同意并公布后,逐级报乡(镇)土地管理机构、县(市)土地行政主管部门审核和县(市)人民政府审批.县(市)人民政府批准后,村民委员会应当公布批准使用的宅基地.