楼市降温：二手住宅涨幅收窄，地方调控政策分化

置业房地产经济有限公司有什么区别~

涵盖的范围有区别。置业包括置地、房产、设备、技术储备、人才储备、股权储备等；房地产就是单一的购买或建设房子，无论是楼堂馆所或是住宅。

就是业务员`名字变的好听了一点`我就是做这个的`
房地产基础知识
一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。
房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)
房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。

二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容：
1、 土地的开发和再开发；
2、 房屋的开发和建设；
3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；
4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；
5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；
6、 房地产物业管理；
7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

三、房地产的特性
1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；
2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；
3、房地产的高质耐久性；
4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

※ 房地产的前景
1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；
2、人口流动增加形成对住宅的需求；
3、居民消费水平的提高；
4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；
5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。
政府改革深化内需
1、 取消福利分房，实行住宅货币化；
2、 开发二手房市场；
3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户；
4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。


五证两书
一、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程开工证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件

六、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》


名词解释
一、基本参数
※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；
※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；
※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；
※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；
※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);
※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);
※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；
※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。

二、与产权有关的概念
※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
※ 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
※ 过户：即更换房屋承租人姓名。

三、与面积有关的概念
※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积
※ 公摊面积：
1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积
※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。
※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。
※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。
※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积
※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数
※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和
※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积
※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。
※ 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。
※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

四、与银行贷款有关概念
※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。
※ 按揭所用材料：
1、 身份证复印件；
2、 户口本复印件；
3、 结婚证复印件；
4、 学历证复印件；
5、 收入证明；
6、 购房合同复印件；
7、 营业执照复印件；
8、 三个月的连续税单；
9、 固定资产的发票；
10、 借款申请表。
※ 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5%

五、与住宅相关的概念
※ 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。
※ 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。
※ 双拼：连拼，叠拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。
※ 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。

六、经济适用房
我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。
※ 经济适用房享受哪些优惠政策
免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。
※ 经济适用房价格构成
•住房建设的征地和拆迁补偿安置费；
•审查设计和前期工程费；
•住宅小区基础设施建设费；
•建设工程费；
以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。
※ 经济适用房与商品房有什么不同
•获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；
•成本结构不同；
•租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；
•价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。
※ 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？
居民个人购买的经济适用房产权归个人；
房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。


销售技巧
一、购房客户的类型、特征，如何应付
1、理智稳健型(40岁左右)
特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚
措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。
2、热情冲动型(年轻男性较多)
特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。
措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特征：出言谨慎，外表反应冷漠。
措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。
4、忧柔寡断型
特征：犹豫不决，反反复复。
措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特征：过分小心，想用言语说服你
措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。
6、盛气凌人型
特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。
措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。
7、求神问卜型
特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中)
措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值。
8、畏首畏尾型
特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。
措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。
9、神经过敏型
特征：悲观、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服
10、斤斤计较型(似5)
特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。
措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠
11、借故拖延
特征：个性迟疑，推三推四。
措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调，
参考资料：http://bbs.qq.com/cgi-bin/bbs/show/content?club=3&groupid=107:10142&messageid=153695

“从2018年到现在，这一片区（西城区西南二环）的房子均价基本都在七八万左右，没怎么变。”一位从业10年的大型房地产中介李彬（化名）告诉记者，现在北京的市场比较平稳。

进入2019年，我国房地产市场在坚持“房住不炒”的基调下，“一城一策”已成为目前各省份房地产市场调控的主要方案。各地方因地制宜，调控政策也呈现“有松有紧”的分化趋势，比如近期西安市进一步收紧房地产调控措施，而南京市部分地区放松限购政策。

在“一城一策”的调控下，各省份房价年内基本保持平稳。近期，新京报记者从诸葛找房数据研究中心获悉，2019年5月份，100个重点城市二手住宅挂牌均价为15008元/平方米，环比2019年4月份上涨了0.14%，这一涨幅比上月回落了0.51个百分点。其中，上涨城市有59个，平均涨幅为1.11%；下跌城市有41个，平均下跌了0.81%。

北京走访

整体市场平稳 有片区近一年来二手房价“没怎么变”

“从2018年到现在，这一片区（西城区西南二环）的房子均价基本都在七八万左右，没怎么变。”一位从业10年的大型房地产中介李彬告诉记者，现在北京的市场比较平稳。所谓的“这一片区”，指的是位于北京市西城区西南二环，这里主要以二手房交易为主，由于该地区配备了小学、初中，教育资源比较丰富，因此，房价也高于北京市均价。

2018年4月份，王苏（化名）在此购房，他告诉新京报记者，当时买房的时候，房价算下来大概约8万元/平米，但那时楼下的麦当劳、711便利店都还没有呢，没想到现在这些店铺开业了，小区还是这个价，“看来最近北京房价确实没怎么涨。”

李彬也对记者表示，2017年北京房价达到了高点，后来“3·17新政”出台之后有所下降，现在的价格比2017年最高点时，降了15%~20%。“市场总体平稳，交易量总体还不错。买房的人现在不用抢房，可以慢慢挑，但遇到地点、面积、价格都合适的房源还是挺不容易的。”

新房方面，链家官网数据显示，目前北京市总共有84个新住宅楼盘在售，大多数位于大兴、房山、门头沟、密云等区域，丰台、朝阳也有少许新楼盘，新房均价因地域不同等因素，在3万元/平米~12万元/平米之间。

其中，小户型的房子少之又少，有60平米及60平米以下的新楼盘仅有两个。即便面积在100平米以下的中等户型，也仅有40个楼盘有这样的户型，剩余44个楼盘的房屋面积，则均在100平米以上，大户型意味着总价高、首付高。

记者注意到，大户型新房即便地理位置不错，但仍出现开盘近一年，楼盘还在销售中的情况，例如位于朝阳区的首开住总熙悦安郡，该楼盘目前均价为79500元/平米，开盘时间为2018年8月4日，其中83平米和84平米的户型已全部售罄，剩余137平米的户型仍在售，一套总价破千万。

一位有购房需求的“北漂”王萌（化名）告诉记者，“今年11月份，我的社保就满5年了，有购房的资格，所以想提前了解下北京的房价，选择买房区域之类的，方便到时候做决定。现在看了一些房子，感觉有些二手房确实太旧，住起来不舒服。新房面积又太大，预算不够，而且我也不想买期房，怕成烂尾楼。所以得慢慢挑，找到合适的再考虑下手。”

不过，最近也有中介告诉记者，北京二手房“没那么好议价了”。

4月23日，据北京市住建委微信公众号安居北京消息称，北京市坚决贯彻落实党中央决策部署，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快完善租购并举的住房保障体系。其中，大力发展共有产权住房，满足无房居民家庭基本住房需求，是建立健全首都住房保障体系的重要组成部分和有力支撑。

全国观察

二线城市二手房价涨幅回落 住建部一月内两次预警上涨城市

从全国来看，近几个月来，一线城市的新房、二手房销售价格涨幅平稳，二线城市的二手房以及三线城市的新房，销售价格涨幅已经出现明显回落。

国家统计局的数据显示，4月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，二手住宅销售价格环比上涨0.4%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅回落0.6个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点，二手住宅销售则价格上涨0.6%。

依据诸葛找房数据研究中心获悉的数据，2019年5月份100个重点城市二手住宅挂牌均价为15008元/平方米，环比2019年4月份上涨0.14%，这一涨幅比上月回落了0.51个百分点。其中，上涨城市有59个，平均涨幅为1.11%；下跌城市有41个，平均下跌了0.81%。

在整体楼市平稳可控的同时，仍不乏有一些热点城市存在房价涨幅较大的情况，这也引起了相关主管部门的关注，住建部在1个月内连续两次发布预警提示。

新华社5月18日报道称，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

地方调控

“一城一策”为关键词 未来“有松有紧”或成常态

楼市降温背后，是全国各地频繁的政策调控，据统计5月以来各地包括部委累计针对房地产进行了41次调控。

从调控政策层面看，在“房住不炒”的基调下，“一城一策”正在成为各地房地产调控关键词。据新京报记者不完全统计，今年以来，至少已有福建、河南、杭州、宁波、济南等地宣布，将研究、制定或实施“一城一策”楼市调控方案。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，现在强调“一城一策”，含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系，即地方政府自己需要承担调控的责任。

“一城一策”之下，有些城市“放松”，例如南京，昨日据多家媒体报道称，从6月4日起，外地人在南京高淳区买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。而此前，外地人想在南京市购房则需要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明。

有些城市却在“收紧”，例如西安。6月4日晚间，西安市房产交易管理中心发布了《关于购房资格审查的声明》（以下简称《声明》），进一步强调购房资格审查。

该《声明》表示，购房资格审查是根据国家及省、区、市基于“房住不炒”的定位实施的住房市场调控政策，旨在进一步维护房地产市场秩序，保持房地产市场平稳健康发展；自2017年7月至今，我中心已与公安、税务、人社等部门建立了较为完善的核查机制。通过提供虚假资料骗取购房资格的个人，一经查实，注销当事人网签合同，并取消购房人家庭成员在我市5年内的购房资格。

财经评论人木丁表示，细看目前出台的这些房地产调控措施，整体上贯彻了国家关于“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的总体要求，体现了“落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”等宏观调控要求。

诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐也对新京报记者表示，调控政策的放松和收紧在短期内可能会影响到房地产市场的预期，所以可能会出现短期内的影响，从长期来看，要看这些政策是否影响了房地产行业的供求关系，比如说限购限贷是否真的影响了购房人群的需求和购买力。

段雨桐认为，“一城一策”的提出主要是政府意识到了房地产市场在不同的城市情况是不一样的，所以不能用“一刀切”的模式，要根据各地的具体情况做出不同方向的调控。总的目的还是要建立房地产市场的长效机制，保证房地产市场的健康平稳发展，避免市场出现大涨大落的局势。

有分析人士表示，未来各地方楼市政策调控“有松有紧”或成常态。

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