446家房企宣布破产!“80%开发商死掉”真的要来?

~ 临近年关，许多房企的日子正在变得异常辛苦。销售遇冷、拿地困难、债务违约阴霾笼罩，承受重重压力的房企坦言“活下去太难”。据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有15家房地产企业倒地破产，创下历史记录。从海外市场高息举债到频频出售地皮及项目股权回笼资金，再到降价销售、鼓动“公司全员卖房”，一系列动作背后都透露着房企身处的困境：“缺钱”。糟糕的是，在政策持续收紧的背景下，房企融资却面临多重阻碍。毫无疑问，房地产“暴涨”大戏已经落幕，行业凌冬已至。经济学家马光远曾断言，“未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉！”。这也意味着，这张房企破产名单还将继续增加。房企“破产潮”开启年内近450家已经出局对于房地产企业而言，2019年的冬天早已开始。在行业融资“紧箍咒”下，金融去杠杆直接压垮了不少房地产公司，部分还不得不面临着出局的命运。据人民法院公告网显示，截至11月20日，房迹逗地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有15家房地产企业倒地破产，创下历史记录。在这张长达30页的房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。过去，房地产行业都被视为最赚钱的行业，因房地产致富的老板不胜枚举，如今，一年可能接近500家房企走向破产结局，实属历史罕见。这其中，到底发生了什么。近期，一份来自广东证监局的监管罚单可能透露着当下房企深陷的普遍困境。11月14日，广东证监局对外公布了对颐和地产信披与违约等违规行为的情况以及对公司董事长予以警示的行政监管措施。据广东证监局调查，截至5月31日，颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约，合计金额超过50亿元。债券违约的导火索很快引爆了颐和地产这家老牌房企的资金问题，而这只是行业普遍面临的资金危机的冰山一角。10月，三盛宏业集团董事长现场洒泪的刷屏朋友圈，原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。随后，三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产，并宣布该信托计划提前结束。曾是地产百强企业的三盛宏业，如今则需要成立临时监管小组来推进债务重组。更早之前，宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团突然申请破产重整，消息流出后也引来市场热议。6月17日中午，上市公司ST银亿发了公告，银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。一家原本400亿市值的公司很快跌落到50亿市值。从资金吃紧、销售紧张到债务问题集中爆发，几乎所有出现问题的房企都经历着相似的过程。行业拐点的过程中，让不少房地产企业感受到了凌冬已至的阵阵寒意。不少房地产大佬还公开发表了对地产投资的看空言论，引来网友热议。近期，万通集团创始人冯仑就公开表示，“楼市政策太过严格，现阶段持有房产根本就没有意义，如果自己手里有多余的房产，就会卖了换成别的流动性大的资产。”高杠杆模式难以为继房企普遍融资困难事实上，不仅是中小房企集体破产，过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”。除了上述知名房企之外，今年五洲国际、新光集团等先后爆出资金链危机。在业内人士看来，这背后的信号十分明显，那就是房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，房地产的“高光时刻”不再出现。北京某中型房地产企业负责人表示，过去大家积极拿地、集团发展多元化业务，依赖的是持续不断的现金流和不受限制的高杠杆。如今这种高杠杆扩张的模式，却成为压垮房企的沉重枷锁。“财务杠杆过高、资金断流、融资跟不上、借钱还不了，这就是很多公司活不下去的原因。”天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为，现在涉及违约或严重流动性困难的房企以小型房企为主，且这些企业多在业务扩张或管理上存在一定的问题。从财务数据上看，财务费用率快速上升、筹资现金流恶化、现金短债比快速下降是房企违约前比较常见的现象。高杠杆是违约房企比较一致的财务特征，多数违约房企的净负债率在100%以上。一边是资金问题日益紧张，一边却是各种融资渠道的“关闭”，房地产企业面临着双面夹击，导致生存的压力越来越大。11月15日，深交所披露，美的置业一笔债券被中止审核，该债券拟发行金额为1013亿元，债券类别为ABS。与此同时，近期先后有鑫苑供应链1-10号资产支持专项计划、融创长租公寓一号资产支持专项计划等两家公搜纯司ABS项目先后被“终止”。据不完全统计，最近两个月，房企获批的ABS产品不足5只。在股权融资市场，涉房融资项目趋于停滞状态。据了解，目前多家上市房企的定增项目仍处于停滞状态，而其他上市公司若融资项目涉及房地产业务，也会受到监管的从严审核以及反复问询。据wind数据统计显示，今年以来，约有19家上市房企发布定增的预案(部分修改定增预案)，但仅有4家被证监会核准，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已经被证监会受理，近期的进展也仅仅是发审委通过，尚未拿到批文。值得注意的是，监管对于房地产项目融资的严格程度已经从上市房企扩散到其他行业的上市公司。在多家上市公司推动再融资项目时，监管层都会对发行人提出问询，“补充披露公司和子公司是否存在房地产业务”、“未来是否会有开发和销售房地产计划”、“定增项目是否符合国家房地产调控的监管政策”等等。在业内人士看来，之所以强化再融资涉房业务的审核，主要目的是防止一级市场募集的资金流入到房地产市场，进而影响到房地产调控的整体效果。有投行人士指出，目前监管层对再融资项目涉房业务，几乎是零容忍，若想要推进再融资项目，公司可能需要证明项目涉房属性较小，或者剥离相关房地产业务。海外疯狂借钱不停房企回笼资金花样多面对生存压力，不少房企甚至患上了“资金饥渴症”，通过各类融资和回笼资金的方法，寻求突破当下的资金困局。1、中小房企海外高息举债越来越多的房企认为，在境内融资渠道收紧的背景下，走向海外市场融资成为解救当下资金问题的核心手段。据悉，今年以来，海外美元债发行放量明显，其中高息举债成为这波债券发行的主要特点。7月12日，泰禾集团公告披露称其全资子公司拟计划在境外完成4亿美元债券，并在新加坡交易所挂牌，债券期限3年，债券票面年息15%，每半年支付一次。除了泰禾集团之外，当代置业更是以最高利率155%的美元债发行刷新纪录。此外，天誉置业、弘阳地产、新湖中宝、阳光城、中南建设等多家房企均在今年发行了数额不等的高息地产美元债新券。有数据显示，截至11月13日，2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元，已经接近去年全年发行总额(约616亿美元)，已经公布的融资计划则达624亿美元。分析人士认为，房企海外举债，从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，不过其中分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有，其中大型房企的融资成本优势比较明显。比如龙头房企万科的票面利率低至315%，其他中小房企的美元债融资利率均在10%以上。2、售卖地皮、股权“断臂求生”为了求得生存空间，不少房企开始精兵减将、削减库存，同时对旗下项目频频售卖股权，用来回笼资金、解决高额债务压力。今年9月，房地产行业资深人士杨红旭通过公众号发布消息称，负债千亿的新湖中宝开始准备卖地求生。就在此前新湖中宝还发布公告，公司及全资子公司新湖地产集团将与融创房地产集团签署《合作协议书》，融创地产或其指定方将受让公司持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，交易总价款为6705亿元。这项交易，让新湖中宝一次性获益5亿元，不过也被业内称为“割肉之举”。除了新湖中宝之外，今年包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。3、房企“全员营销”、降价销售回笼资金当然，对于很多房地产企业而言，缩短房地产销售周期、加快资金回笼，也是纾解当下资金问题的方法之一。今年8月，恒大启动“全员营销”抢收计划，执行期8月20日至10月8日，5重优惠下最高可达6折。抢收计划包含27个地区，共涉及505个项目。多重优惠之下，恒大实现了快速抢收。不到一个月

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英吉沙县19112007253： 企业裁员的法定限制条件有哪些 - ？
泷阮益肝： 经济性裁员的条件有哪些:当企业经营困难、资不抵债,甚至濒临破产的情况下,有必要裁员时,用人单位可以适当减员,提高效率.但为了防止用人单位以经营状况严重困难为借口任意裁减职工,引发严重的社会问题,《劳动合同法》第41...

英吉沙县19112007253： 这么多房地产公司(446家)破产对银行和股市会有多大影响啊!??会不会也像美国来场次贷危机呢? - ？
泷阮益肝： 想多了,房地产行业原本就是高度市场化的,优胜略汰,这些倒闭的都是小型的房地产公司,对经济影响不大.

英吉沙县19112007253： 企业面临破产时,法人的个人财产会受到牵连吗?... - ？
泷阮益肝： 如果是有限责任公司,应该以公司的财产偿还债务.除非法人有出资不实的情况才会追究法人的过错

英吉沙县19112007253： 房产企业破产 消费者怎么办 - ？
泷阮益肝： 情况一:开发商倒闭之时,房子已经完工相比较而言,如果在开发商倒闭之时,房子已经完工,并且购房者已经入住,那么房企破产对购房者不会产生太大的影响,购房者最重要的是按期还贷,并以房屋作为抵押物即可,这种情况可以说是不...

英吉沙县19112007253： 谁将会是下一个破产房企?？
泷阮益肝： 物极必反,楼市过高,不得民心,等于杀鸡取软,楼市王朝破灭已经浮现在眼前了.

英吉沙县19112007253： 选择何时购房,通常可以看哪几个关键点? ？
泷阮益肝： 1、出现房企破产、倒闭,合并或重组的报道,或出现房企老板出逃、员工集体索要工资的新闻.购房者可等2-3个月观察市场状况再考虑是否买房. 2、政府出台更优惠的鼓励老百姓买房的政策.需要等新政策实行1个月以后,观察市场情况,考虑是否购买. 3、在公开的信息上看到拍卖公司刊登的银行拍卖楼龄1-3年的新普通住宅的信息. 4、从中介那里了解到1-3年楼龄的新房卖盘明显增加且价格比去年低. 5、工作、生活的周围开始出现有人供不起楼及很少听到有谁再想炒房子.

英吉沙县19112007253： 判断购房时机方法有哪些呢? ？
泷阮益肝： 一:把握市场时机购房者都希望能够准确了解市场动态,选择何时购房,通常可以看以下几个关键点. 1、出现房企破产、倒闭,合并或重组的报道,或出现房企老板出逃...

英吉沙县19112007253： 企业破产怎么操作 - ？
泷阮益肝： 企业破产怎么操作1、申请破产申请,是指当事人向法院提出的宣告公司破产的请示.2、人民法院裁定或受理公司破产案件后,应当在10日内通知债务人和已知的债权人,并发布公告.债权人应当在收到通知后的30天内,未收到通知的债权人应当自公告之日起3个月内向人民法院申报债权,说明债权的数额有无财产担保并提交证明材料.逾期申报债权的,视为自动放弃债权.3、法院对债权人或债务人提出的破产申请进行审理,确认其具备法定条件的即可宣告破产.4、公司法规定,公司因不能清偿到期债务,被依法宣告破产的,由人民法院依照有关法律的规定,组织股东、有关机关及有关专业人员成立清算组,对公司进行破产清算.5、破产终结是指法院裁定的破产程序的终结.

英吉沙县19112007253： 一旦房价跌了有哪些一定要知道呢? ？
泷阮益肝： 1.银行受重创,波及房奴和刚需族房地产贷款占商业银行总贷款的20%,房价一旦暴跌,银行必定会受到巨创.在这种情形下,银行贷款审批或将更为严格,提高首付款比例,减少利率优惠.另外,房价跌了,房产贬值,银行可能要你补足抵押,这对刚需族和房奴来说. 2.房企纷纷申请破产,到处是烂尾楼房价暴跌,对于房企,尤其是没有强大资金做支撑的中小企业来说,无疑会带来致命打击.为了降低损失,这些房企会申请破产. 3.无数人下岗失业作为中国经济的支柱产业,房地产业及上下游涉及范围广,解决了无数人的就业问题.假如房价一直跌下去,随着房企的倒闭,连带效应也会接踵而来,必定引发较大的失业率.