支持老旧小区改造 北京住房公积金解锁新功能
1月12日，北京住房公积金管理中心联合北京市住房和城乡建设委员会发布《关于住房公积金支持北京老旧小区综合整治的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》主要针对北京老旧小区综合整治的公积金使用提出三种使用方式，分别为住房公积金的提取、住房公积金的个人贷款、提取住房公积金缴存住宅专项维修资金。业内人士表示，上述三种方式，基本上覆盖了老旧小区改造过程中的相关资金需求，是除商业银行贷款以外的一种新的金融支持。
其中，在申请住房公积金个人住房贷款方面，《通知》规定，贷款额度不超过申请人还款能力和缴存年限确定的额度，以及用于抵押房产评估价值的80%，最高不超过70万元；贷款首付款比例不低于危旧楼房改建中个人负担部分总额的10%，改建住房贷款期限最长不超过15年，改建住房贷款执行首套房贷款利率政策。
此外，《通知》明确，北京老旧小区改造都需经市老旧小区综合整治联席会办公室审定，可纳入提取住房公积金范围的项目共有两类，一是危旧楼房改建项目；二是与住房直接相关的楼本体改造项目，具体包括增设电梯、楼体抗震加固、增加阳台、多层住宅楼房平改坡、上下水改造、外套式加固增加面积及更换外窗项目。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次北京老旧小区公积金政策的出台，对于北京后续加快老旧小区改造等有积极的作用，同时，也对全国其他城市提供了借鉴和参考意义。“当前老旧小区改造工作正在加速，如何创新金融服务和优化金融服务，显得比较关键。北京此次提出了老旧小区公积金贷款的相关业务，也是全国其他公积金中心可以积极借鉴的。”严跃进称。
（记者 张建）10月29日，据国家发改委网站消息，国家发改委联合多部门于近日出台《近期扩内需促消费的工作方案》（简称“方案”），共涉及四大方面、19条具体措施，覆盖了服务消费、实物消费、制造业等消费重点领域。其中提到，加快落实支持城镇老旧小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造个人支付部分的政策。
对此，业内相关专家表示，提取公积金用于加装电梯，有利于补充落实资金缺口，更快推进老旧小区改造进程。
补充资金缺口，提速老旧小区改造
方案提出，加大对城镇老旧小区改造的支持。在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位基础上，加快落实支持城镇老旧小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造个人支付部分的政策。鼓励各地对城镇老旧小区有条件的楼栋加装电梯。
对此，中央党校（国家行政学院）科研部高端智库管理处调研员徐晓明接受新京报记者采访时表示，今年4月14日，国务院常务会议部署加大城镇老旧小区改造力度。会议指出，推进老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。在试点推进过程中，发现存在诸如协调机制、资金来源等方面的诸多难点，改造推进相对缓慢。
徐晓明告诉新京报记者，“根据全国住房公积金年度报告显示，2018年底全国住房公积金累计结余资金8000亿元左右；截至2019年末，全国住房公积金累计结余资金9500亿元左右，同比增长约17%。如果将部分闲置资金投入老旧小区改造当中，既能充分发挥住房公积金和公共维修基金的作用，又能扩大资金来源。”
对于刚公布的方案，徐晓明认为，支持鼓励城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯，既有利于补充资金缺口，又能提速老旧小区改造。
业内：建议制定合理操作制度
在实际生活中，老旧小区加装电梯难，很大程度上是存在资金缺口等问题。
“我们小区属于老旧小区，有十几家单位对我们小区都有所有权，想进行一项大型设施改造是根本不太可能的事情。”北京市某小区业主李辉（化名）告诉新京报记者，“因为小区楼栋没有公共维修基金，改造环节当中最难的一件事就是资金来源，往往需要业主自筹资金加上政府的一些资助。”
“虽然我们小区有公共维修基金，但是启动起来安装电梯相对困难，因为很多业主尤其是低楼层的业主，不愿意轻易动用这些基金。”对于上述新政策，李辉表示很认可，“接下来，我们可以根据实际情况，选择性地征求相关业主的意见，用各自的住房公积金解决资金来源问题。”
对此，社区物业专家舒可心则提出了更为细致的观点。他认为，“除了资金以外，老旧小区安装电梯另一个难点在于如何达成一致的意见。一般情况下，加装电梯不仅不会给一、二层住户带来多少好处，反而会缩小一、二层住户的可活动空间，但是加装电梯以后反而提高了三层以上住户的房屋品质与价值，这是一个天然的矛盾点，导致这项工作启动困难。”
舒可心表示：“在以后的操作中，如果较高楼层业主承担加装电梯的相应成本，同时能给一、二层业主一个较为合理的补偿，则可以减轻决策和资金压力，也有利于提高加装电梯的效率。”
同时，徐晓明建议创新个人住房公积金使用范围和渠道。比如，在提取公积金更新或者安装电梯时，对有公共维修基金的社区，可通过合理的制度和方式提取出来，参与到社区改造当中，建立“财政配资、居民出资、市场运作”的资本投入体系。
此外，舒可心还表示，“老旧小区一半都是建于2000年年底以前，公共设施落后，且未纳入棚户区改造计划的住宅小区。其中，一些老旧小区不仅没有公共维修基金，一部分居民还没有住房公积金，建议各地在操作环节要根据实际情况制定较为详细周全的程序制度，多渠道扩大资金来源。”
从《通知》内容来看，纳入北京市老旧小区综合整治范围的危旧楼房改建、与住房直接相关的楼本体改造可申请提取住房公积金。
其中，与住房直接相关的楼本体改造项目共有六大类，主要包括：（1）增设电梯；（2）楼体抗震加固增加阳台；（3）多层住宅楼房平改坡；（4）上下水改造；（5）外套式加固增加面积；（6）更换外窗项目。
原提取事项的申请人仅限于房屋产权人、已签订购房协议的公房承租人、以上两类人的配偶。为扩大政策受惠范围，房屋产权人及已签订购房协议的公房承租人的父母、子女如缴存住房公积金，也可申请提取。
据北京公积金中心相关负责人介绍称，申请人为房屋产权人，提取住房公积金时需要提供本人的身份证原件（或人脸识别），分摊改造成本实际出资的发票或收据，不动产登记证号（或房屋产权登记证号）。申请人为公房承租人，若承租的公房为危旧楼房，改建后想获取房屋产权并已签订了公房的购房协议的，提取时需提供身份证原件（或人脸识别），分摊改造成本实际出资的发票或收据，公房的购房协议原件。
除了改造外，提取的住房公积金还可用于交存北京市老旧小区的住宅专项维修资金。上述北京公积金中心相关负责人指出，“对于经我市老旧小区综合整治联席会办公室审定，纳入我市老旧小区综合整治项目范围的房屋，产权人可以申请使用本人及配偶名下住房公积金，用于房屋住宅专项维修资金的续筹补建”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时指出，当前老旧小区改造工作正在加速，如何创新金融服务和优化金融服务，显得比较关键。此次北京对于老旧小区改造中的住房公积金使用提出了三种主要的方式，即包括住房公积金的提取、住房公积金的个人贷款、交存住宅专项维修资金，这三种方式，基本上覆盖了老旧小区改造过程中的相关资金需求，是除商业银行贷款以外的一种新的金融支持，对于全国各地老旧小区改造工作都有重要的启发意义。
除了老旧小区升级改造外，北京住房公积金也将支持危旧楼房改建个人贷款。危旧楼房改建申请住房公积金个人住房贷款的支持范围为，纳入北京市老旧小区综合整治范围，通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造的危旧楼房的产权人或购买改建后房屋的公房承租人及其配偶，可以申请公积金个人住房贷款。
那么，针对老旧小区综合整治，申请提取住房公积金时的提取限额是多少？
贷款额度不超过申请人还款能力和缴存年限确定的额度以及用于抵押房产评估价值的80%，最高不超过70万元。贷款首付款比例不低于危旧楼房改建中个人负担部分总额的10%。改建住房贷款期限最长不超过15年，改建住房贷款执行首套房贷款利率政策。担保方式、房屋评估、相关贷款条件及办理流程等参照现行住房公积金个人住房贷款政策执行。
例如：李先生所住小区已纳入北京市老旧小区综合整治范围，且小区1号楼正在进行拆除重建改造。李先生个人负担部分总额为30万元，前来申请住房公积金个人住房贷款。根据李先生的年龄测算，贷款期限最长为18年，但改建住房贷款期限最长不超过15年，因此贷款期限最长15年。
在危旧楼房改建中，李先生个人负担部分总额为30万元，按《通知》规定，首付款比例不低于3万元，扣除首付款后的个人负担部分为27万元。经办人员根据李先生还款能力和缴存年限确定贷款额度为60万元，改建后的房产评估价值为200万元，用于抵押房产评估价值的80%为160万元。按照《通知》规定贷款额度最高不超过70万元。最终，李先生可申请27万元住房公积金个人住房贷款（扣除首付款后的个人负担部分、计算的最高贷款额度、用于抵押房产评估价值的80％，三者取其低，且不能超过最高贷款限额）。
严跃进进一步指出，在住房公积金的个人贷款方面，此次政策明确了贷款的几个要素，其中额度最高为70万元，首付比例为10%，贷款期限为15年，贷款利率为首套房贷利率。此类要素值得老旧小区相关业主的关注，这也是当前住房公积金贷款方面的一个比较细致的规定。对于相关的业主来说，也要积极关注此类住房公积金贷款的政策，积极利用住房公积金来做好老旧小区改造，真正推进这项工作开展和住有宜居目标的实现。
此外，北京住房公积金管理中心相关负责人介绍，为适应当代人倾向的移动端办理形式，降低群众办事获取服务的门槛，实现“数据多跑路，群众少跑腿”，北京住房公积金管理中心近期新增八类可通过“北京公积金App”办理的高频事项。
其中，在公积金提取方面，包括“购买京内住房提取”“北京公积金贷款购房提取”“租房提取”“退休销户提取”“个人信息变更”方面，提取占公积金全部提取量的80%以上。
王纯爱益： 北京公积金贷款新政策: 一、贷款条件 借款申请人申请贷款时,应符合如下条件: 1、借款申请人申请借款时应连续缴存住房公积金半年(含)以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态;离退休人员,离退休前曾经缴存过住房公积金. ...
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临清市15252537926： 我想了解一下二手房贷款的程序 ？
王纯爱益： 第一步,贷款申请及初步评估; (如果第一步程序不合格,此后步骤就无须进行) 第二步,进行贷款初审; 第三步,签订购房抵押贷款合同并办理公证,开立专用存款账户,划拨首期购房款; 第四步,办理房屋过户手续及抵押登记、保险等手续; 第五步,贷款审批,发放贷款; 第六步,借款人按月还款付息,贷款本息结清后,注销抵押登记,解除合同. 贷款审批前期工作可以授权北京市广盛律师行代为办理,节省您的大量时间.
临清市15252537926： 北京住房公积金提取条件、如何提取? - ？
王纯爱益： 1:买房,建造,翻建,大修自住住房的2:离休,退休的 3:完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的4:出境定居的5:偿还自住住房贷款本息的6:房租支出超过家庭工资收入5%的7:生活困难,正在领取城镇最低生活保障金的8:遇到突发事件,造成家庭生活严重困难的.符合上述条件的可以提取公积金,得先到本公司的公积金管理处办理手续
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