小产权房是指怎样的房子，买小产权房要注意什么

~ 一、小产权房的认定概念
小产权房是相对于大产权房而言的，是指没有国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证书，或只有房屋所有权证，没有土地使用权证。是一种特殊权属状态下的房屋。根据小产权房的规模和形成原因，可以分为以下几种类型：
（一）通过房产开发商和农村集体经济组织自行组织，经过其所在县级政府批准，在宅基地或农村其它集体土地上建造，并向该集体成员以外的人员特别是非农业户口人员进行销售的房屋，通常情况下购房者还能得到由乡镇政府或村委会制作的“乡产证”， 被民间称为“乡产权“房。具体分为以下几种：
1.自主开发的建设方式，这样做又有两种情况：第一种是由农村集体组织供给建设用地，由农村集体的企业开发建设，如北京郑各庄[5]，前提是得有资金和建设能力；第二种是村民个人或者村集体雇请施工队伍来建设，然后出租和出售，如深圳"城中村"和昆山富民合作社[6]这种状况。
2.合作开发式，房产开发商和农村集体经济组织合作，农村集体经济组织向房地产开发企业提供建设用地的使用权，企业出资开发建设，然后出租和出售，一方面满足村民的住房需求，另一方面满足企业发展的用地需求。重庆九龙坡的陶家村采取这种模式。
（二）房地产开发商和农村集体组织未取得任何批准手续，擅自在宅基地或农村其它集体土地上建造的用于分配给村民，或向该集体成员以外的人员特别是非农业户口人员进行销售的房屋。
（三）农民将自己建在宅基地上的住宅转让给该集体成员以外的人员特别是非农业户口的城市居民。
（四）“有限产权房”，指房屋所有人在购买公房中按照相关政策以“标准价”购买的住房或建房过程中得到了政府或单位的补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。此类房屋的建设用地大多以国家划拨的形式获得，原产权单位没有支付土地出让金，个人在购买后，土地使用权证书还是划拨的，如再转让，则必须缴纳土地出让金，交了土地出让金，就等同于商品房的大产权了。[7]
《土地管理法》第63条规定：”农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”
国务院办公厅曾于l999年发出《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
原国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也曾规定，原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
国土资源部国土资发 [2004)234号《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。
2004年10月，国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》 (以下简称《决定》)，该《决定》第10部分规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
国办发〔2007〕71号国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发”
根据《合同法》和最高人民法院的司法解释，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据：不得以地方性法规、行政规章为依据。
北京市高院下发了《关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》。其中写道：“与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外”，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”
合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；
《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，”这个“国家有关规定”应当特指的是上述国务院相关禁止性规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”
商品房预售许可证问题：
城市房地产管理法第三十八条
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
城市房地产开发经营管理条例第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下
列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用
权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资
金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和
竣工交付日期；
　　（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

城市商品房预售管理办法第九条　开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

商品房销售管理办法 第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的；

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的；

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

(五)分割拆零销售商品住宅的；

(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

担保法 第五条 担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。

给你句忠告，千万别买，你跟开发商签的合同是狗屁，法律上不保护，就是白纸，
首先你要看到开发商在预售商品房时应具备的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，也就是我们经常说的“五证”。还有开发商的“资质证书”。一般这些证书全有的开发商，都是在房管局，交易中心备案的。

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零陵区15044212189： 小产权房是什么(小产权房是什么意思) ？
运薛兰索： 1、小产权房是指建在农村集体土地上的房屋,没有相关证书,也没有缴纳土地出让金.2、其产权证不是国家房管部门颁发的,而是乡镇政府或村政府颁发的,也称“乡镇产权房”.3、小产权房不是一个法律概念,而是人们在社会实践中形成的既定称谓.这种房子没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,购房合同也不会在国土房管局备案,所以所谓的产权证并不是真正合法有效的产权证.

零陵区15044212189： 小产权房指的是哪种类型的房子 ？
运薛兰索： 1、小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”.“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓.2、该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案.所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证.

零陵区15044212189： 大家常说的小产权房是什么意思?有哪些 ？
运薛兰索： 所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以也叫做“乡产权”.乡镇政府颁发的产权证,实际上不是真正合法有效的产权证,这种房子没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案.通常小产权房包括两种:1、建在集体建设用地上的房屋,一般这类房屋是属于该集体所有,除该集体内部人员外,任何人都不能购买.2、建设在集体企业用地或非法占用耕地上.

零陵区15044212189： 国家对小产权房是应该如何认定的 ？
运薛兰索： 小产权房一般是指在农村集体土地上建设,但因为没有缴纳土地使用出让金而无法获得国家统一颁发的产权证明的房子.小产权房只能在本集体经济组织成员之间买卖和转让,向非本集体经济组织成员出售的小产权房,目前基本上是无效的.司法实践中,小产权房买卖合同被确认无效后,买受人的购房款可以退回.但是房子升值的部分和将来小产权房拆迁时的拆迁款,买受人是否可以享有,各地的法院会有不同的判决,利益不一定会得到保障,因此购买小产权房是有风险的.

零陵区15044212189： 什么是小产权房子 - ？
运薛兰索： 1.小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用. 2.其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”. 3.小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓. 按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护.在拆迁的时候,赔偿只能按照实际使用人的赔偿办法,无法享受所有人的拆迁赔款,差别是非常大的.

零陵区15044212189： 小产权房应是如何买卖的 ？
运薛兰索： 1、买卖小产权房如下:小产权房是指没有房屋产权证的房屋,一般是指集体土地上所建造的房屋,买卖首先主体需要是集体经济组织成员,其次需要是经过集体经济组织的同意,并且房屋买受人在该集体经济组织没有其他的房屋产权.2、法律依据:《土地管理法》第九条 农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有.

零陵区15044212189： 什么叫做小产权房 - ？
运薛兰索： 小产权房并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓.小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”.目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产.所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权.2011年11月,《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布,明确指出小产权房不得登记发证.

零陵区15044212189： 什么是小产权房呢 - ？
运薛兰索： 一、小产权房的概念: 小产权房是相对于大产权房而言的,是指在农村集体所有的土地上建照的房屋,仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,并没有国家房屋土地管理部门盖章确认,没有国家所发的产权证,这种房屋被视为乡产权,...

零陵区15044212189： 小产权房是什么意思? - ？
运薛兰索： 小产权房(别称:乡产权房)是指在农村集体土地上建设的房屋,通常未办理相关证件,也未缴纳土地出让金等费用.该类房屋的产权证不是由国家房管部门颁发的房产证,而是由乡政府或村政府颁发的集体所有权凭证,因此该类房屋的购房合...

零陵区15044212189： 小产权是什么 - 小产权房是什么意思? ？
运薛兰索： “小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓.目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是...