楼市调控将呈现全面化精准化和常态化

北京市住建委：楼市调控将更趋精细化~

9月11日，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020）》（下称《白皮书》），表示要坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。同时注重调控精细化，做好根据形势发展预调微调的政策储备。
贝壳研究院分析师许小乐认为，当前国内外环境仍面临不确定性。这种形势下，做好根据形势发展预调微调的政策储备非常重要，但此举是为更好地稳定市场，促进住房合理消费，绝不是走刺激房地产的老路。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策明确要更好解决群众住房问题，在政策工具上注重调控精细化，做好根据形势发展预调微调的政策储备。这说明后续房地产调控将更加精细化，各类细分政策或将增多。
过去一年，在京房企盈利水平出现下滑。《白皮书》透露，截至2019年底，全市资质证书有效期内的房企共2333家，主营业务总收入3422.0亿元，同比下降2.6%；利润总额411.5亿元，同比下降30.5%。
这是北京在“房住不炒”政策定力下，市场平稳运行的写照。去年，北京新建商品住房上市8.73万套，同比增加3.2%；商品住房成交20.23万套，同比增加4.9%；新建商品住宅价格小幅波动，二手住宅价格稳中有降。
楼市供给结构也逐步优化。去年，北京新建商品住房签约5.97万套，同比增加45.3%；二手住房网签14.26万套，同比减少6.0%。二手住房与新建商品住房销售套数比由2018年的3.7:1下降到2019年的2.4:1。
“供应结构有所改善，是市场稳定的基础。”许小乐称，纵观北京房地产市场历史，每当新房供应不足时，房价就容易快速上涨，如2016年土地和新房供应达到最低，市场对缺房的恐慌心理较强。2019年大幅增加新房供应，对平缓供需矛盾具有积极作用，房价上涨的预期自然较弱。
经过多年发展，北京市已逐步建立起以“一租、一售、一补”(配租公租房、配售共有产权住房、发放租赁补贴)为主的保障房供应体系，保障水平不断提升。
同时，租购并举的局面逐步形成，住房租赁市场成为北京不可或缺的住房供给渠道。去年，全市共建设筹集政策性租赁住房50186套，包括公共租赁住房 、集体土地租赁住房等，合同备案量突破240万笔。
《白皮书》表示，2020年将坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，持续规范和发展租赁市场，继续完善租购并举的住房制度，推进房地产市场平稳健康发展。
具体而言，要继续做好房地产市场调控，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。落实属地主体责任，按照全市统筹、因区施策原则，编制各区长效机制方案和调控目标。
“中性的政策带来稳定的市场，不加码、不放松是政策中性鲜活的写照。”许小乐表示，从过去调控历史看，人为干预市场容易影响市场波动，保持政策的稳定性，才能让市场形成稳定的预期。
目前，北京执行严格的限购政策，对二套、多套住房以及投资投机性需求保持高压态势，但未进一步加码打击市场。三年来，北京市场维持非常平稳的横盘态势，市场波动幅度整体较小。
“今年疫情两次冲击北京，市场都能恢复过来，目前已追平去年交易量。其中一个重要方面便是，调控让市场需求平稳有序释放，没有透支消耗，才能积累对抗风险的能力。”许小乐认为。
不仅如此，北京在调控手段上正更加精准，包括将法院判决离婚、新生儿出生证明等信息纳入联网审核系统等。“随着个人、家庭信息不断完善，房地产调控会更加精准有力，避免有人钻监管漏洞。”许小乐称。

近期，“房住不炒”的预期再次得到加强，顶层结构逐步完善，房地产长效机制进一步被全面落实。
7月23日，住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（以下简称“通知”）。通知主要从房地产开发、房屋买卖、住房租赁以及物业服务四个方面切入，对房地产市场秩序进行全面规范。
7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话，韩正指出，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
同一天，住建部和央行分别对保障性租赁住房、房地产调控和房地产金融调控发表权威解读。
住建部在解读中表示，未来将对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责，下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。
央行强调，下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。
而在稍早前的7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，力度空前，从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持等五方面入手，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目，从资金端为加快发展保障性租赁住房提供助力。
重磅信号频现，调控政策的稳定性、延续性得到体现。
多家分析机构认为，中央层面的密集发声以及本次综合整治工作的开展，传递了重要的市场信号，表明未来房地产调控将继续趋严，房地产秩序的整治工作将有效辅助和巩固调控效果。
用3年时间实现市场秩序明显好转
住建部等8部门本次通知的重点聚焦于房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个领域的整治，并提出力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转；违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。
对于房地产开发企业，重点整治房地产开发企业违法违规开工建设，未按施工图设计文件开发建设，房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出等行为；对于房屋买卖，重点提出了整治捂盘惜售、挪用交易监管资金、套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房等；针对住房租赁，重点整治违规开展住房租赁消费贷款业务、违规开展住房租赁消费贷款业务等；针对物业服务，重点整治未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务、擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益等行为。
实际上，对房地产市场进行整治和巡查，过去一直有，比如2019年，住房和城乡建设部等6部门联合开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作，为期半年。“只是过去的整治更像是暴风雨式的，整治和巡查过去了，可能就会恢复常态。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，相比之下，本轮整治更显体系化、制度化、长效化。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，从2019年6部门开展住房租赁中介机构乱象专项整治到今天8部门开展房地产市场整体秩序的全面整治规范，涵盖的领域得到大幅完善，从前期土地获取、开发、买卖、租赁以及后期的物业服务，涉及过程中的广告宣传、交易税费、资金来源等等，至此房地产秩序综合规范治理形成完整闭环。
政策持续稳预期
近几年中央多次重申坚持“房住不炒”定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
住建部表示，自2018年房地产长效机制实施以来，各地区各部门按照党中央国务院的决策部署，房地产市场调控取得明显成效。2020年，22个试点城市新建商品住宅价格和二手住宅价格涨幅，分别比2019年收窄了3.1个百分点和1个百分点，表明房地产长效机制符合中国国情，符合房地产市场发展规律，是精准有效的。
今年以来，监管层连续发布“三线四档”和房地产贷款集中管理制度，重点城市供地“两集中”政策逐步落地，但上半年首批集中供地稳地价、稳预期效果并不明显，部分城市土拍热度高的同时，长三角和珠三角三四线土拍升温。
7月15日，国家统计局发布今年上半年楼市相关数据，数据显示，上半年房地产市场一直保持着交易热度，不仅月度交易规模明显高于往年同期，市场预期也颇为高涨，房地产销售创同期历史新高。
交易热度处于高位的背景下，调控政策不断加码。据中原地产的统计，今年上半年，监管层和各地出台的楼市调控政策达到286次。
针对这些房地产市场新情况新问题，近日召开的会议、住建部与央行的表态、住建部等8部门发布的通知，都在为下半年定调，房地产金融收紧趋势不改，地方政策调控延续常态化，加快完善稳地价机制，对房价上涨过快城市予以问责，并加快发展保障性租赁住房。
预计下半年“三线四档”融资管理将逐步扩大试点范围，房地产贷款集中管理制度持续发力下房贷额度和放款现状或将延续，土地市场升温城市加快优化后续地块土拍规则，长三角部分热点城市短期内调控预期上升。
诸葛找房数据研究中心表示，本次通知还提出了建立制度化常态化整治机制，强化监督评价考核，要求地方政府切实落实城市主体责任，把打击违法违规行为作为整治房地产市场乱象的重中之重，预计更加灵活地践行因城施策，精准调控成为接下来楼市调控的关键词。

如是金融研究院院长管清友日前接受记者专访时表示，未来楼市调控会呈现三个新特点：一是全面化，从新房到二手房，从保障房到学区房，从买房到租房，与房地产相关的监管政策会全面覆盖。二是精准化，各地因城施策，房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等问题都会重点整治，不留死角。三是常态化，房地产调控将会成为常态，很难发生逆转。
预计后续二手房成交参考价或核验价机制会进一步扩围，特别是二手房价格和地价增长过快、一二手房价格严重倒挂的城市有可能跟进。
楼市调控持续升级
记者：近期，从中央到地方针对楼市调控出台一系列措施，在当前时点有何深意？监管层对楼市的调控呈现出哪些新特点？
管清友：2021年以来，楼市调控持续升级，从中央到地方，一系列措施相继出台，累计超过320次，远超往年同期。在当前这个时点加大楼市调控力度，我认为主要出于两方面考虑：
一是地产去金融化避免资产泡沫造成系统性金融风险。过去十几年，部分房地产公司呈现高负债、高杠杆、高周转的特点，在快速发展的过程中积累了不少风险，特别是部分核心城市高房价、资产泡沫化问题备受关注。所以去年以来，楼市被多次点名，随着房企融资“三道红线”和房贷管理“两道红线”相继落地，房地产去金融化进程正式开启，逐渐从金融业向制造业回归。今年以来房地产金融监管更加严格，严控首付资金来源，提高首付比例，上调房贷利率，房地产去金融化进程明显加速。
二是稳房价回应社会关切，促进相关社会政策实施。稳房价关乎民生，关乎社会稳定，关乎人口可持续增长。例如，我们很明显地感受到，当前“三孩”政策推进的速度之快可以说是前所未有。5月七普人口数据公布，6月“三孩”政策实施，7月一系列生育支持政策集中出台，可见中央促进人口长期均衡发展的决心。作为相关配套政策，楼市调控持续升级和严打学区房炒作是大势所趋。
我认为，未来监管层对楼市的调控会呈现三个新特点：
一是全面化。从新房到二手房，从保障房到学区房，从买房到租房，与房地产相关的监管政策会全面覆盖。
二是精准化。各地因城施策，房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等问题都会重点整治，不留死角。
三是常态化。过去房地产作为稳增长的重要工具，呈现周期性特点，现在明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，在房住不炒的主基调下，房地产调控将会成为常态，很难发生逆转。
维持房地产市场平稳运行
记者：住建部等八部门近日表示力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。如何理解“秩序明显好转”的表述？
管清友：“秩序明显好转”主要是指维持房地产市场平稳运行，既不能大涨也不能大跌，未来“稳定”成为房地产的主基调。稳地价、稳房价、稳预期，房价地价涨幅太大都会被约谈。
今年已有18个城市被约谈，近期银川、徐州、金华、泉州、惠州五城因新房价格和地价增长过快被住建部紧急约谈，并将这5城纳入房地产市场监测重点城市名单，稳定市场预期。
当然也不能大幅降价，最近就有房企因定价远低于市场价格、涉嫌不正当竞争被举报。下一步预计重点城市将继续实行新房限价政策，通过“两集中”供地模式，“限房价、竞地价”，从拿地到销售，形成闭环，直接锁定了未来新房价格，稳定市场预期。
热点城市二手房楼盘指导价格或者核验价是大势所趋，通过加强二手房市场调控和监管，避免挂牌价虚高，坚决抑制投机炒作，有助于引导楼市逐步回归理性。当然在此过程中，城市分化也会更明显。
另外，加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题，也是“秩序明显好转”的重要一环。
记者：深圳、成都、西安等6城近期推出二手房成交参考价，该机制是否会进一步扩围，会如何扩围？
管清友：二手房成交参考价或核验价，主要是为了整顿挂牌价虚高乱象，也有稳房价的功能。多城开始实施二手房成交参考价或核验价，房管局会以市场真实价格为依据，从源头上对每套二手房房源挂牌价格进行审查，没有通过审查的不能对外公布。也就是说卖方不能随意挂高价，即使买卖双方私下协商好，网签放款也得按照官方认可的价格放款，多出的部分买方不可贷款，只能提高首付比例。
二手房成交参考价和核验价可以使挂牌出来的二手房价格相对靠谱，能够合理引导市场预期。而且银行根据二手房成交参考价和核验价放款，可适当降杠杆，削弱房产的金融属性。
预计后续二手房成交参考价或核验价机制会进一步扩围，特别是那些二手房价格和地价增长过快、新房和二手房价格严重倒挂的城市。
记者：日前召开的中央政治局会议再提“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”，释放了什么政策信号？
管清友：7月30日中央政治局会议在部署下半年工作时，针对房地产提出了两点工作思路：一是坚持“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”是下半年房地产调控的主基调，表明即使下半年经济存在下行压力，房地产调控也不会放松；二是加快发展租赁住房，加大政策保障房建设，并特别提到了关于租赁住房的用地、税收的支持。这意味着，不仅会在“双集中”供地中加大对保障性租赁住房的土地供应，还会对参与保障性租赁住房建设的房企，实行减税、免税等税收优惠，提高房企参与保障性租赁住房建设的积极性，加大保障性租赁住房供应，解决好大城市住房突出问题。
城市间分化会越来越明显
记者：在当前调控趋紧的背景下，下半年楼市将呈现哪些趋势？
管清友：下半年楼市有五大趋势值得关注：一是房地产调控还会升级。二是一线和二线城市房价增速边际放缓，市场逐渐降温，不少三四线城市房价有下行压力，特别是人口流出、产业匮乏的收缩性城市，城市间分化会越来越明显。三是房贷利率或有所上行，银行房贷额度越来越紧张，对于热点城市，相当于变相提高首付比例，加大购房难度。四是房企去杠杆还在继续，一部分房企可能会出现现金流危机。新开工增速放缓，竣工增速继续提速，房企加快回笼资金。五是学区房仍是重点监管对象，教育改革持续深化。
中央政治局会议对下半年货币政策的定调是稳健，货币环境将总体松紧适度，可能有微调，但不会转向。虽然提到了“宏观政策跨周期调节”，但也明确保持政策连续性、稳定性、可持续性，也就是货币政策整体不会有太大变化，最多是微调。年内降息的可能性不会太大，即使降息也会是不对等降息，尽量将房地产隔离在宽松货币环境的受益范围之外。
虽然房贷利率之锚的5年期以上LPR已经连续15个月没有变动了，但近期深圳、宁波、杭州、上海等城市接连上调加点数，房贷利率悄然上调，楼市加息潮已至。不仅房贷成本上行，贷款难度也在加大。对房贷进行集中管理后，不少银行房贷额度趋紧，审核更为严格，首付资金证明、社保证明等都有严格要求。而且放款周期变长，热点城市平均放款时间从1个月至2个月延长至3个月至6个月。
记者：今年以来，A股市场地产相关板块调整较多，后市会如何演绎？
管清友：从中长期来看，中国将开启科技创新的新时代，科技成长行业景气度回升，前景可期，投资性价比更高。地产股的投资逻辑已经发生逆转。
短期来看，A股市场年内有阶段性和结构性机会，投资者要轻指数重结构。2020年地产股跌了10%，2021年年初至今跌了18%，地产股估值已跌至十年低点，估值空间修复可期。年内地产股继续大幅下行的空间有限，具有较高的安全垫，是较好的防守型投资选择。如果股市出现高低切换，地产股可能会有阶段性、结构性的机会。

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长治县17535578096： 房地产是什么时候开始兴起的 - ？
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