民法典第278条规定由业主共同决定的事项有哪些

~ 《民法典》第278条规定:下列事项由业主共同决定:
      (一)制定和修改业主大会议事规则;
      (二)制定和修改管理规约;
      (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
      (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
      (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
      (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
      (七)改建、重建建筑物及其附属设施;
      (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
      (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
      业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
      决定前款第六项至第八项规定是事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
      决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
【法条链接】
      《物权法》第76条;《物业管理条例》第7条、第37条、第49条、第53条、第54条;《建筑物区分所有权纠纷解释》第7条、第8条、第9条
【立法背景】
      与《物权法》相比,本条的修改内容主要涉及四个方面。
一、降低了使用公共维修资金表决通过的门槛
      本条将《物权法》第76条第1款第5项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分为两项设置,即本条第1款的第5项和第6项,对“筹集维修资金”“使用维修资金”的表决要求分别作出规定,并在本条第2款中仅对“筹集维修资金”的表决要求作出特别规定,对“使用维修资金”采用了与其他事项相同的表决要求,即使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,降低了使用维修资金的门槛。《物权法》第76条对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金采用了相同的表决要求,需要“双过三分之二”同意,即专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,才能决定使用维修资金。但从实际的情况看,“双过三分之二”同意的难度较大,许多地方的维修资金使用率不到3%。针对建筑物及其附属设施的维修资金使用难的问题,《民法典物权编(草案)》(二审稿)完善了公共维修资金使用的表决程序,降低了通过相关事项的表决要求,将一审稿第73条规定的应当经参与表决的业主中专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意,修改为“双过半数”同意。
二、强化业主对共有部分共同管理的权利
      实践中,一些物业服务企业未征求业主同意擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利,侵害了业主共有
      权利
      。最高人民法院2009年发布实施了《建筑物区分所有权纠纷解释》,其中第7条规定“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及
      业主大会
      依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”,对物权法规定的兜底性条款做了具体细化。在编纂《民法典》时,对于具体细化型条文所涉问题,应在法典中尽可能给出具体规范。本条第1款第8项实际源自《建筑物区分所有权纠纷解释》第7条,属于审判实践经验的立法转化。
三、对参与表决业主的专有部分面积占比和业主人数占比作出了最低要求
      本条第2款增加规定“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”,完善了业主共同决定的事项的议事规则,明确了业主行使共同管理权时表决参与度的最低要求。
四、降低了共同决定事项的表决要求
      对筹集建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动事项,修改为“双过四分之三”同意;决定其他事项修改为“双过半数”同意,但“双过四分之三”和“双过半数”均以“参与表决”业主的专有部分面积和“参与表决”人数作为占比的基准,与《物权法》第76条第2款的规定相比,改变了以“总面积和总人数”作为占比基准的规则,当参与表决的面积占比和参与表决的人数占比符合最低要求时,表决通过的要求分别为“2/3×3/4=1/2”和“2/3×1/2=1/3”,此时“双过四分之三”和“双过半数”就变为原基准的“双过半数”和“双过三分之一”,在实质结果上明显降低了表决要求。
      此外,本条第1款第2项将《物权法》第76条第1款第2项“制定和修改建筑物及其附属设施管理规约”修改为“制定和修改管理规约”,修正了将管理规约仅作为对物的管理的认识,包含了管理规约还应对人的管理即对业主行为作出规范的认识,扩大了制定和修改管理规约的范围。这一认识在本法第三编物业服务合同的规定中也有体现,本法第937条第1款规定,物业服务不仅包括物业服务人为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生的管理维护,还包括对相关秩序的管理维护。
【条文解读与法律适用】
      本条是关于业主共同决定事项的范围及重大事项表决要求的规定。
      本条的内容涉及业主共同管理权行使,关系到业主参与共同事务和对共同财产的管理。根据本法第271条的规定,建筑物区分所有权包括业主的“共同管理”权,是业主作为专有部分的所有人和共有权人所享有的基本权利,但也是业主的一项义务。业主共同决定的事项有的属于行使权利范围,有的属于履行义务范围。这些事项涉及业主的共同利益,需要业主共同决定。
      本条规定的业主共同决定的重大事项包括一般重大事项和特别重大事项,本条第2款对一般重大事项和特别重大事项分别规定了不同的表决通过要求。
一、“双三分之二以上”参与表决
      本条第2款规定,业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。该规定首次对参与表决的最低出席人数提出了要求,明确了参与表决的业主专有部分面积和人数占比。
      本条对计算该比例所依据的专有部分面积以及业主人数占比的参照基数和计算方法未作明确规定。对此,笔者认为,专有部分面积以及业主人数占比应当分别以建筑总面积和业主总人数作为基数进行计算。具体计算方法可以参照《建筑物区分所有权纠纷解释》第8条、第9条的规定予以计算。《建筑物区分所有权纠纷解释》第8条规定,专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。第9条规定,业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。总人数,按照前项的统计总和计算。
二、“双过半数”同意的一般重大事项
      本条第2款规定,决定以下事项应当经参与表决专有部分面积过半的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
      一是制定和修改业主大会议事规则。业主大会通过业主大会议事规则建立大会的正常秩序,保证大会内业主集体意志和行为的统一,对业主权利影响较大,因此本条将该项内容作为业主共同决定的事项之首予以规定。
      二是制定和修改管理规约。管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定,规定建筑区划内有关建筑物及其附属设施的使用、维护、管理等事项,是业主对建筑物及其附属设施的一些重大事务的共同约定,既包括对物的管理,也包括对业主行为作出规范和约定。
      三是选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主委员会作为业主会议的执行机构,可以根据业主大会议事规则以及业主会议的授权,召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。业主有权参加业主大会来选举业主委员会或者更换业主委员会的组成人员,授权上述团体组织对外代表业主签订物业服务合同,监督业主公约的实施。如果业主委员会成员不认真履行职责,不能代表业主的利益或者损害业主的共同利益,业主有权共同决定更换业主委员会成员。
      四是选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理人都属于物业服务人,物业服务涉及建筑物及其附属设施的使用、维修,公共秩序、环境卫生、小区治安等诸多方面,物业服务人关系到物业服务的质量,选聘和解聘物业服务人应由业主共同决定。
      五是使用建筑物及其附属设施的维修资金。本法第281条规定,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。《物业管理条例》第53条第2款规定,“专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。”
      六是有关共有和共同管理权利的其他一般重大事项。由于列举性规定无法穷尽各种情形,故在采取列举的方式以外,指出具有同类性质的事项属于业主共同决定的事项范围,增加一项兜底性条款,以弥补列举式立法模式之不足,避免挂一漏万,同时也是为了适应日益变化的社会变迁。
三、“双过四分之三以上”同意的特别重大事项
      本条第2款规定,决定以下事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
      一是筹集建筑物及其附属设施的维修资金。建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。维修资金可以有不同的来源,包括业主为维修而筹集的资金和业主按照国家规定缴纳的专项维修资金。《物业管理条例》第7条第4项规定,业主在物业管理活动中,应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。第53条第1款规定,“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”《住宅专项维修资金管理办法》第2条第2款规定,维修资金性质上属于专项基金,系为特定目的,即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外,单独筹集、专户存储、单独核算。专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系,而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。非住宅专项维修资金并非按照国家有关规定而预先交存的资金,而是按照建筑物及其附属设施的维修、更新和改造需要而筹集。本条对此事项需经“双四分之三以上”同意才能表决通过。
      二是改建、重建建筑物及其附属设施。现实生活中,业主、业主委员会、
      物业公司
      就建筑物及其附属设施的改建、重建往往发生争议。本条规定的改建、重建的建筑物及其附属设施应当是业主的共有部分的维修、更新和改造,包括电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等。建筑物及其附属设施的改建、重建,涉及业主建筑物区分所有权的行使,费用的负担,涉及业主重大利益,区别于一般重大事项,对此事项需经“双四分之三以上”同意才能表决通过。
      三是改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。共有部分的用途具有法定性,原则上不得改变。但业主基于特定目的和必要,有时确有改变其用途的需要。对此,《物业管理条例》第37条规定,
      物业管理用房
      的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。该条例第49条规定,物业管理区域内按照规划建设的
      公共建筑
      和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。以上所称的“物业管理用房”、“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施”,都属于本法第274条规定的属于业主共有的部分。实践中,因利用共有部分从事经营性活动产生的纠纷经常发生,此类事项涉及每一位业主的共有财产权。《物业管理条例》第54条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。因此,本次《民法典》修改中将该事项纳入特别重大事项,即应当经“双四分之三以上”同意才能表决通过。
四、需要注意的问题
      本条明确规定了须经业主共同决定的事项范围,其意义主要在于在制度上排除共有和共同管理权因业主个体恣意行为而受到侵害。但在确定了业主共同决定事项的范围之后,还要解决另一个问题,即避免因共同决议权利过度行使损害业主个体合法权益。近年来,随着住房条件的改善,因无电梯住宅小区通过业主多数决加装电梯导致一楼业主提起诉讼的案件时有发生。正确处理这类案件实质是如何在建筑物区分所有权法律制度框架内协调好业主个体权利与业主共同利益之间的矛盾与冲突。本法第280条规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。可见,妥善协调两者之间的关系既是建筑物区分所有权法律制度的难点,更是精准把握其制度目的的关键所在。
      笔者认为,业主大会决议对业主具有约束力是实现业主团体利益的重要制度保障,如果不对团体利益予以足够的重视和保护,将导致社会秩序和谐有序的基础受到冲击和破坏。如果权衡,关键取决于共同(多数)意志对个体权利的强加是否冲击了私权行使自由的底线,取决于是否提供了正当程序的保障,是否对利益受损者给予了合理的补偿。

---

建德市13362565534： 物业公司能随便撤场吗 ？
商景奥卡： 物业公司不可以随便撤场.根据民法典第278条第四款规定,更换物业公司,只需要业主共同决定,而不再是业主大会的决议了.第284条规定,业主可以自行管理建筑物...

建德市13362565534： 业主大会多少人参加才有效 ？
商景奥卡： 一、业主大会多少人参加才有效只有业主大会的参与人数超过半数,会议的决议方能有效,这充分体现了业主大会是代表全体业主利益的机构;需要得到法定人数的同意后...

建德市13362565534： 买的车位物业开始收取车库的管理费用前,需要一定比例的业主同意吗? - ？
商景奥卡： 依据《价格法》第二条“凡在中华人民共和国境内收购、销售商品或者提供服务的价格行为,均适用本规定”的规定,以及《物业管理条例》第四十三条“ 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定”的规定.购买的是车位所有权,物业公司收取管理服务费用,需要依据车位买卖合同的约定.住宅小区按规划配建的居民汽车停车位使用权,应当按《民法典》第二百七十八条规定由业主共同决定;有偿取得车位使用权,由物业公司收取管理服务费用,应当依据合同与管理规约的约定.依据是《民法典》第二百七十八条规定,应当由一定比例的业主共同决定有偿取得车位使用权,应当由物业公司依法核定服务成本、服务费用,按规定办理申报、备案.

建德市13362565534： 小区业主的权利和义务有哪些? - ？
商景奥卡： 业主的权利有: (1)建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有.经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修. (2)业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理.对建设单位聘请的物...

建德市13362565534： 如何认定物业服务合同效力 - ？
商景奥卡： a.由业主共同决定(应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;b.由业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同.二、无效物业服务合同(包括前期物业服务合同...