读懂增值税免税新政：个人卖房、租房能享受吗？

麻烦老师给总结一下个人买房，卖房、及出租涉及到的免税或减税问题!~

老师的总结可能不够全面，建议您在平时的学习过程中多做总结，以便您更容易牢记知识点。
个人出售住房：
营业税：
自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。财税〔2011〕12号
个人所得税：个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
土地增值税：自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。不区分普通住房和非普通住房。
契税：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
个人出租住房
财税[2008]24号文件　从2008年3月1日起，个人出租住房
(一)减按10％的税率征收个人所得税。
(二)出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
(三)对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
个人买房会涉及到契税问题，已在上面总结。另外如果签订合同会涉及到印花税的缴纳问题。

个人所得税
只要你卖房挣钱了，就肯定是要缴纳个人所得税的。财产转让所得，收入额的20%缴税。如果你的房子是唯一住房，且购买超过5年，可以不用缴个人所得税。如果是非住宅类的房子，就不享受这个豁免
增值税
如果购买超过 2年，就不需要缴纳增值税。14年买，20年卖，不用缴纳。如果不足2年，就要按5%缴纳。
印花税按照房屋全款的0.05％交纳
其他费用
交易费：房屋总面积＊每平方米3元；
教育费附加：按照营业税的2％收取；
城建费：按照营业税的7％收取。
51个税问答小程序提醒您，个人所得税计算是排在最后的，去除各种税费后的净利润的20%缴纳个人所得税。

今天起（4月1日），国家正式对月销售额15万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。小规模纳税人增值税免征点从每月10万元提至15万元，让更多的小微企业获益。

为了更快地落实这项税收优惠政策，税务总局明确纳税人自行申报即可享受这项增值税免税新政，因此小微企业等要掌握政策细节，才能更充分享受这一减税新政。

选好按月纳税和按季纳税

根据官方数据，中国有5000多万户小规模纳税人，其中享受免征增值税纳税人占比超过九成。增值税免税新政受惠面广，备受市场关注。

3月31日，国家税务总局公布了《关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（下称《公告》），并进行解读，以方便纳税人准确理解、精准享受这一政策。

目前增值税小规模纳税人可以按月和按季来申报纳税，相应地免征点为15万元每月和45万元每季。

在上述《公告》解读中，税务总局表示纳税人可以自行选择纳税期限。小规模纳税人纳税期限不同，其享受免税政策的效果可能存在差异。

比如，某小规模纳税人2021年4-6月的销售额分别是10万元、16万元和18万元。如果纳税人按月纳税，则5月和6月的销售额均超过了月销售额15万元的免税标准，需要缴纳增值税，只有4月的10万元能够享受免税。

但如果纳税人按季纳税，2021年2季度销售额合计44万元，未超过季度销售额45万元的免税标准，因此，44万元全部能够享受免税政策。

显然，上述情况下该纳税人选择按季申报纳税更能充分享受这一优惠新政。当然也存在纳税人按月申报纳税更能享受这一优惠新政的情况，因此纳税人要根据自己的实际经营情况来选择实行按月纳税或按季纳税。

税务总局提醒，纳税期限一经选择，一个会计年度内不得变更。

算准销售额

是否能享受这一增值税免税新政，准确计算销售额是一大关键。

为了让更多的小微企业受益，《公告》明确，小规模纳税人合计月销售额超过15万元，但在扣除本期发生的销售不动产的销售额后仍未超过15万元（按季申报则未超45万元）的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额，也可享受小规模纳税人免税政策。

比如，按季度申报的小规模纳税人A在2021年4月销售货物10万元，5月提供建筑服务取得收入40万元，同时向其他建筑企业支付分包款12万元，6月销售不动产200万元。

则A小规模纳税人2021年第二季度（4-6月）差额后合计销售额238万元（=10 40-12 200），超过45万元，但是扣除200万元不动产，差额后的销售额是38万元（=10 40-12），不超过45万元，可以享受小规模纳税人免税政策。同时，纳税人销售不动产200万元应依法纳税。

因此对合并计税的增值税小规模纳税人，在计算销售额时可以剔除偶然发生的不动产销售业务收入，以充分享受这一优惠新政。

租房、卖房交增值税明确

房东租金收入也需要缴纳增值税，不少个人房东往往是一次性收取多个月份租金。

税务总局表示，为确保纳税人充分享受政策，延续此前已出台政策的相关口径，小规模纳税人起征点月销售额提高至15万元以后，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未超过15万元的，可以享受免征增值税政策。

对于个人售卖房屋，是否享受这一优惠新政？

《公告》明确其他个人销售不动产，继续按照现行政策规定征免增值税。比如，如果其他个人销售住房满2年符合免税条件的，仍可继续享受免税；如不符合免税条件，则应依法纳税。

不过对于小规模纳税人中的单位和个体工商户销售不动产，则需要按照相关规定来确定是否预缴增值税。

比如，如果纳税人销售不动产销售额为40万元，且该纳税人选择按季纳税，由于销售不动产销售额未超过季度销售额45万元的免税标准，则无需在不动产所在地预缴税款。

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福安市19324347305： 营改增后,个人销售住房增值税方面有何税收政策 - ？
景怡白内： 1.根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税.上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区.2.个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税.上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市.

福安市19324347305： 其他个人出租不动产缴纳增值税及附加有减免税优惠吗? - ？
景怡白内： 其他个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额. 其他个人出租不动产,月租金(不含税)不超过30000元的,免征增值税. 其他个人出租不动产,月租金(不含税)不超过100000元的,免征教育费附加和地方教育附加.

福安市19324347305： 购二手房免增值税以什么时间为准? - ？
景怡白内： 购买二手房增值税减免的条件就是满两年,这个满两年是以产权证的时间或契税发票的时间为准(契税发票到房管局或不动产管理中心查询) 过户产生的税费如下: 卖方: 个人所得税:1%(满五年以家庭为单位唯一一套住宅免征) 营业税(增值税):5.6%(满两年免征) 买方: 契税:首套1%,二套2%,三套以上3% 工本费:80元,共有人每增加一人加10元

福安市19324347305： 个人转让二手房减免税有哪些 - ？
景怡白内： 1、个人出售满5年且是家庭唯一住宅的,免征个人所得税,即“满五唯一”.2、个人出售2年以上(含2年)的普通住宅的或个人出售2年以上(含2年)的非普通住宅的,可以减免增值税.

福安市19324347305： 什么情况下个人房产转让免征增值税 - ？
景怡白内： 两部门最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》,对个人住房转让实施差别政策.其中,对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市,以房产证日期为准,规定个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税.希望以上内容对你有所帮助.

福安市19324347305： 其他个人出租不动产缴纳增值税有哪些减免税优惠 - ？
景怡白内： 其他个人出租不动产缴纳增值税的减免税优惠政策就是减按1.5%计算缴纳增值税.

福安市19324347305： 转让二手住房可享受哪些税收优惠政策 - ？
景怡白内： 若符合下列情形,则可享受免征增值税的优惠政策———1.个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的———免征增值税;2.夫妻离婚,因涉及作为共有财产的住房分割过户的———暂免征增值税;3.无偿将个人住房赠与配偶、父母、...

福安市19324347305： 个人卖房免征营业税的条件是什么? - ？
景怡白内： 根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)规定,为促进房地产市场健康发展,经国务院批准,现将个人住房转让营业税政策通知如下:一、个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税.

福安市19324347305： 二手房交易有哪些税收优惠政策 - ？
景怡白内： 个人销售二手房主要涉及6个税种. 一、增值税(营改增) 增值税征收率为5%.单位和个人销售或转让其购置的不动产(不含个人销售其购买的住房),以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额.不动产购置或受让原 价,不包括在...

福安市19324347305： 房地产交易的税收优惠政策主要有哪些 - ？
景怡白内： 1、对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税.2、企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入,暂免征营业税.3、个人转让自用五年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税.4、对出售自有住房并拟在该住房出售后一年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房应缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值全部或部分予以免税.个人现自有住房房产证登记的产权为1人,在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的,可比照享受上述规定.以其他人名义按市场价重新购房的,不予免征.5、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经税务机关核准,免征土地增值税.