房产信托叫停背后:连续13个月位居集合信托之首

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房地产信托规模压缩已是必然。7月11日下午，市场消息称，光大信托发布紧急通知，截至当日（7月11日）12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12点后已募集的此类项目全部退款。

随后，多个信托业务微信群和部分自媒体报道均放出消息称，目前暂停房地产类信托项目的并不仅仅是光大信托，国投泰康信托也暂停了此类项目。记者第一时间联系了光大信托和国投泰康的相关负责人，两家信托公司均回应称“消息不实”。

传言背后，房地产信托融资已成为监管部门重要盯防对象。

据记者不完全统计，2019年以来，监管部门高层人士在公开场合至少5次提及房地产金融风险。6月13日，银保监会主席郭树清更是在陆家嘴论坛上直指，“必须正视一些地方房地产金融化的问题”，“房地产企业融资过度，主张投资投机行为”。此番言论被市场看作是对房地产融资端监管的吹风，针对房地产行业的调控政策从销售端逐步走向融资端。

地产信托业务何去何从，恐将成为业内近期热点话题。

控总量，减增量

针对文章开头提及的市场传言，记者问询了不同区域的多家信托机构。

光大信托方面回应称，公司确实有相关通知。不过，“全面暂停房地产类项目募资”不属实，按监管要求，公司对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑合作。此外，对于业内传闻“因风险较大而被暂停业务”的说法，光大信托一位高层人士进一步回应表示：“肯定不是风险问题，公司的风险管控一直很好。”

国投泰康信托相关负责人则回应称，“关于房地产业务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展。”“要求控制总量，公司今年新增不得超过去年末房地产业务总量余额的4%。”东北地区某信托公司的一位人士表示，“目前已经超了，相当于不让开展新的地产业务了，影响挺大的。”

“我们公司正在主动控制总量规模，但是没有被叫停业务。”在窗口指导名单内的某信托公司总经理对记者表示，外界对这件事有点过度解读。目前主要是对房地产信托业务总量进行管控，在规模之内的新增部分都正常进行。

西南地区某信托公司的房地产信托业务负责人告诉记者，“公司此前在收到窗口指导后做了一些工作：一是梳理了规模；二是暂定银行代销和通道类房地产信托业务；三是要求通道类业务提前结束；四是不做恒大和碧桂园。”

一位北京地区的信托业内人士表示，监管对地产类业务并非一刀切，符合监管政策的不会受到影响。“比如刚需购房尾款类、住房保障类、城市更新类旧改项目等，仍然正常开展。”

据了解，北京辖内房地产信托业务事前报告仅接受符合“432”条件且交易结构为贷款模式的业务报告。北京银保监局对房地产信托业务事前报告逐笔进行事前审核，对于因合规原因被退回事前报告的项目，将严肃追究合规审查责任。

监管政策“接力赛”

房地产信托融资收紧早有信号。

今年5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）。

23号文向信托公司重申房地产信托融资乱象整治，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

同时，银保监会严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。

此后，5月31日，有媒体曝出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企的债券及ABS融资渠道。

随后，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导。

据了解，各家信托公司收到的监管要求不尽相同。比如：房地产信托规模不能超过2019年6月30日的规模；已备案项目不影响发行及成立，但未备案项目一律暂停；符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务均受到窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响；等等。

7月6日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

7月10日，有媒体报道称：“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度，对各家银行的具体要求各不相同。”

除了政策出台、监管约谈、高层“喊话”之外，监管机构对房地产信托的严监管还体现在罚单上。今年以来，多地银保监局对信托公司在房地产领域的违规行为开出罚单，处罚事由主要包括“违规开展房地产业务”“违规发放房地产自营贷款”“信托资金违规发放房地产贷款”“开展房地产信托业务不审慎”等。

谁在快跑狂飙？

业内人士表示，此轮监管的背景，在于今年房地产信托业务的狂飙。

普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。

据普益标准、用益信托等研究机构发布的信托报告，2018年6月至今，房地产信托的月度成立规模已连续13个月位居集合信托之首，系信托公司的重要支柱业务。此外，近年来房地产信托余额增速较快，房地产投向占比从2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。

记者梳理相关研究报告了解到，今年以来，房地产信托在3月份达到募集规模的巅峰，4月～6月的募集规模有所起伏，但是月募集规模均在600亿元以上。

根据银保监会公布的数据，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

银保监会有关部门负责人日前表示：“部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。”

据媒体报道，此次监管约谈的公司包括江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、五矿信托、百瑞信托等。

有业内人士对记者表示：“被窗口指导的是房地产业务规模比较大或者比较激进的信托公司，目前业内有传言10家信托公司被窗口指导，实际上可能远不止10家。”

对于信托公司为何对房地产业务难以割舍的话题，有业内人士认为，信托公司的房地产业务收费远高于其他业务。据前述信托公司房地产业务负责人透露：“目前业内的信托费率大致情况是，通道业务的年化大概是千分之一到千分之三；政信类项目是1.5%～2.5%；地产类项目则是2%～3%。”

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额尔古纳市13029048890： 银监会对信托产品审核的 四三二 标准是什么? - ？
甘翟瑞可： “四三二”规定,具体是指地产商必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”.当时银监会还要求进行总量控制,稳中有降,并且对房地产信托业务进行“摸底”,下发《房地产信托业务风险监测表》,重申“事前审批”制度.银监会对房地产信托再次发力,下发《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》,要求各地银监局逐笔监测3个月以内到期信托项目的预期兑付情况,判断兑付风险,并采取相应的措施,做到对房地产信托项目兑付风险“早发现、早预警、早处置”.

额尔古纳市13029048890： 海航投资的资料有么? - ？
甘翟瑞可： 海航实业投资有限公司是海航实业集团有限公司旗下的投资平台、金融运作及管理平台,是开展实业投资及金融运作的专业公司.海航投资专注中国市场,以“价值发现,增值服务,品牌塑造”为核心投资理念,业务涵盖实业投资、金融运作...

额尔古纳市13029048890： 地产信托收益如何? - ？
甘翟瑞可： 房地产信托的收益和风险都有阶段性. 不同时期差别很大,在09.10的时候,信贷政策还没有那么苛刻,房地产信托的收益7%-9%左右,10年底-11年房地产信贷缩紧,银行一般没有额度了,很多都是从信托融资,收益到达12%-15%,2012年房地产信托也要报银监会批准了,从信托也很难融资了. 风险主要看房地产市场的情况,之前房地产市场火爆,信托风险也比较低,因为抵押率都是4折,5折.但是现在房地产市场不景气,即使抵押率再低,如果不能兑付,也不好处置抵押物,因此风险比较大,由于目前融资难度进一步加大,很多房地产商都面临资金链断了的窘迫局面,因此目前房地产信托风险很大.

额尔古纳市13029048890： 什么叫房地产信托兑付？
甘翟瑞可： 房地产业,因为房产政策紧缩,所以在银行贷不到款,资金缺口比较大,这个时候只能通过信托公司来进行融资,比如通过抵押资产10个亿,来募集4亿的现金,一般收益15%左右,这种是09年以后非常多,资金量极其巨大,但信托产品又是期限的,一般固定收益房地产信托产品,期限2-3年,也就是说,2012年很多信托项目将要到期并结束,房地产商要按期偿还收益和本金,这个过程就叫做兑付.我们2012年,目前房地产行业的兑付资金规模大概7000亿左右,很可怕的数字,房地产商可能兑付不了,随时出现违约的风险.

额尔古纳市13029048890： 权益类资产,固定收益类资产和现金类资产的区别 - ？
甘翟瑞可： 这是几种不同类型的资产.一、权益类资产 指普通股、优先股、全球存托凭证和美国存托凭证、房地产信托凭证等. 权益类资产包括上市权益类资产和未上市权益类资产. 二、上市权益类资产 指在证券交易所或符合国家法律法规规定的金融...

额尔古纳市13029048890： 什么是融资类信托业务 - ？
甘翟瑞可： 叫停的融资类理财产品肯定是风险较高,存在多重不确定性的融资类资产 被叫停的可能是一些特殊的融资类资产,比如房地产融资、地方债、企业股权质押等,目前政府还在不断调控房地产业,房地产业贷款和信托基本不能做了.

额尔古纳市13029048890： 房地产信托以后到底该怎么搞 - ？
甘翟瑞可： Q:信托百佬汇记者 A:中铁信托副总经理、知名信托专家陈赤 Q:房地产市场监管持续升温,高压也传导至地产融资渠道.作为资深从业者,您如何预判房地产信托的发展趋势?A:首先房地产信托将更为规范,服从国家调控房地产市场的大...

额尔古纳市13029048890： 房地产基金与房地产信托到底有什么区别 - ？
甘翟瑞可： 这两种都是产品类型,但是有本质的区别.1、房地产信托是信托公司发行,房地产投资信托基金为交易所挂牌2、房地产信托是私募产品,房地产投资信托基金为公募产品3、房地产信托是非标准化金融产品,房地产投资信托基金为标准化指数产品4、房地产信托的投资人为合格投资人有人数上限,房地产投资信托基金没有 补充:不一一列举,房地产信托是一种简单的信贷形式,房地产投资信托基金明显复杂多了,在国外市场属于投资品种的重要组成部分.您也可以通过较大较有名的中介机构进行咨询诸如此类的问题 比如菁英等等

额尔古纳市13029048890： 银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,为什么这么急啊? - ？
甘翟瑞可： 展恒理财认为以上监管政策均在情理之中,投资者应保持平和的心态,理性地对待.首先,我们要了解监管部门出台新的监管精神的真正内因.我们先看一组数字,据统计,截至2010年10月31日,全国信托公司自营资产合计1351.4亿元,负债...

额尔古纳市13029048890： 理财产品除期货、基金、国债、股票,还有什么!？
甘翟瑞可： 还有外汇,黄金,房地产,奢侈品,银行定期存单… 还有收藏、邮币卡,贵金属现货交易及期货交易、纸黄金等.