现在的小区物业服务差，有没有能直管他们的部门？

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无论在何处，管理与被管理、服务与受服务总是充满矛盾，而小区的物业服务公司与小区业主之间的矛盾总是层出不穷，有的令人啼笑皆非。

一场官司耗时三年半才搞掂

玉林城区江南路悉尼城小区某业主住在一楼（楼下是商铺），因建筑设计的需要，使他拥有一处没有产权，却可以出入的平台，因此他便打定主意要在这个平台建一间自己的小屋。

当然，他知道搭建小屋是违规的，因此他采用了长时间、分步建设的策略。2011年，他先是竖两根杆子作为晾晒衣物的支柱，过段时间又竖起数根柱子。再过一段时间，确认没有人强硬干涉后，他就利用公众假期的时间，又盖上了顶棚。再后来就围上了墙围，变成了小屋，这样用了数个月时间终于被他建成了20多平方米的私属小屋。

其实，在他竖起几根柱子的时候，小区物业服务人员已经找他沟通了，但这个业主一边承认自己不对，一边又不断搞小动作，致使问题长时间无法解决。小区物业服务公司除了自己上门督促这个业主改正外，还先后上报到城管、社区办、街道办、住建委等单位，请求这些单位帮助处理。但由于业主经常不在此居住，常常找不到人，致使始终无法解决此问题。

到了2012年，由于该业主违建小屋上的雨棚伸出平台范围，使雨水直滴该单元的出入通道，引起公愤，居民要求小区物业服务公司马上拆除小屋。小区物业服务公司无奈之下，只能上诉至法院，最后该业主在法庭上“诚恳”承认错误，达成和解。

奇葩的是，双方达成庭外和解，该业主也拆除了违章建筑，但没几个月，该业主又重建小屋。这回物业服务公司不再犹豫，再次把他告上法院，最后强行拆除了该违建小屋。

从2011年到2014年，该事件的处理耗时3年半，多个行政管理部门介入处理，两次上诉到法院才得以完全解决，物业服务公司的管理人员为此枉费多少人力、物力？可见小区物业管理之困难。

遭遇尴尬：里外难做人的管家

近年来，私人小汽车越来越多，据说高峰时玉林市月小汽车入户量就有十多万辆，因此停车又成为小区的大问题。

玉林许多住宅小区，由于当初规划不足，造成目前停车位缺失，大量的私家车辆无处停放。因为停车位问题，一些小区各方矛盾越发突出——业主与开发商、业主与物业公司、业主与业主的争执不断，有的甚至以破坏车辆、悬挂大标语、聚众抗议等比较激烈的诉求方式，希望解决停车问题。

而邻里之间，也常由于停车问题增加矛盾。一些业主不知出于什么心理，常常把不满情绪发泄到无辜者身上，例如停车堵住别人的车库、堵住道路出入口，一些更没底线的人还会用小车堵住小区的大门，让全体业主都无法正常出入。

这些事情常常搞得小区物业服务人员焦头烂额，如果处理方式不对，稍有言语不合，便有可能引起打架斗殴。

而物业服务公司最头痛的问题，则是建筑质量差引发的矛盾。

玉林城区江南某小区某期住宅楼，90%的顶层住宅竟然都出现渗水问题。而另一小区因为水管质量差，竟然在一年内十多次出现供水管爆裂，甚至还造成一周时间都无法恢复供水的状况，使业主苦不堪言。城东某小区一幢高层住宅外墙渗水十分严重，连开发商新上任的总经理都摇头说，见过质量差的，还没有见过质量这么差的。

当然不是所有的住宅都出现质量问题，也不是所有的开发商都不负责任。问题是，建筑质量问题却是业主最焦虑的问题，可以说是他们的核心利益问题，如果不能很好解决，引发的矛盾最为激烈。

物业服务公司这时是最不好受的，因为开发商与业主都把解决问题的希望寄予它身上。业主希望作为“管家”的物业服务公司完全要站在自己的立场，不但要与开发商谈判及时维修，还要与开发商达成长期的质量保证，甚至有的还要提出经济赔偿的要求。而开发商一方则希望物业服务公司能够尽快摆平事件、降低负面影响、减少维修成本，甚至最好让业主掏钱。

两方冲突的焦点汇集在物业服务公司身上，让物业服务公司最是无奈，不但如老鼠进入风箱两头受气，还两边不讨好，里外难做人。（记者卢啸天）

原标题：管也难不管更难：尴尬的小区物业服务

　　作者：陈凤山

　　筹备业主大会的流程如下：

　　1.发起筹备：需要征集5%(人数和专有面积均须超过)以上的业主签名，支持成立业主大会，选举业主委员会。

　　2.向所在街道办事处申请予以协助：根据《物权法》和《北京市物业管理办法》，街道办事处有责任提供筹备协助。

　　3.组建业主大会筹备组：需要4-10名业主代表和一位开发商代表。根据北京市现在的行政文件，筹备组长由办事处指定。

　　【这里需要特别注意：第一，业主代表至少应有8名以上，才能保证不被分化瓦解;第二，筹备组长应要求由公益律师担任，居委会工作人员和其他小区业委会主任等均无力承担相应责任。】

　　

　　4.筹备工作：包括起草《管理规约》和《业主大会议事规则》，征集业主委员会候选人，准备业主大会会议方案等。

　　【这里需要注意的是：第一，政府指导意见和指导文件，均不具备强制力;第二，《规约》和《规则》要尽可能保证将来能顺利开展工作，政府的示范文本不可照搬;第三，此阶段应尽可能扩大宣传面，让业主们都了解到进展情况;第四，要习惯于把开会过程录像，每次筹备会议都要有签到和决议签字，和政府工作人员意见往来，关键问题都要有书面文件备存，要求对方签字盖章。第五，每一个筹备步骤都要让筹备组长签字，签字文件至少2份以上，其中一份要保存在最为可信的业主代表手里。】

　　5.组织投票：此阶段应尽可能多地收集表决票，至少在65%以上，才能确保筹备成功。

　　

　　6.公示及备案：按照现在的行政规范，只要文件齐全，当时即可完成备案。

　　最后需要提示的是，不要一开始即宣传赶走前期物业公司，而要把程序条款做扎实。

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物业服务品质如何提升？如何让百姓更了解物业公司的责权利？如何传递有关物业管理的法律法规......我们都希望有相关的政策法规来解决各种交织缠绕的物管矛盾，而且要治标又治本。

2017年10月16日下午，我接到包头房管局的电话，咨询是否可以在第二天安排物业管理处的负责人做客节目，因为有新政策出台了，于是我马上看到了发送到我微信中的包头物业管理新政。

现在我迫不及待通过最快捷的“图片”来向大家传递《包头市人民政府办公厅关于印发包头市住宅小区物业管理提档升级工作实施方案的通知》，因为这个“通知”可能会改变包头物管的现状，开创包头小区物业管理的新纪元。

近日，恩施州住建委门户网站公布了《恩施州2017年物业服务市场专项整治实施方案》[2017]85号。

小编从州住建委门户网站获悉，本次针对物业服务企业的行为，规范物业服务合同签订，检查是否通过公开公平的方式签订前期物业服务合同和物业服务合同，合同条款是否合法合规、公平合理，是否按照规定进行备案和公示；严格物业承接查验手续。重点检查是否完整接收档案资料、物业服务用房、配套公共设施用房等，是否督促承接查验问题整改等；向业主公示信息。重点检查是否在物业区域显著位置公示物业服务方案、收费项目、收费标准、服务标准、投诉电话、共用部位、共用设施设备经营收支账目等相关信息；维护业主公共利益。重点检查是否存在擅自占用、违规使用物业共用部位、公共设施设备的行为；是否存在挪用、侵占业主公共收益的行为；设备设施维护保养。重点检查是否建立并落实共用设备设施维护制度;是否履行对消防设施、电梯等特种设备的维护义务，并配合、监督维保单位;履行劝阻、制止、报告义务。重点检查是否对物业区域内违法违规行为履行劝阻、制止、报告义务；规范物业服务退出行为。重点检查、处理擅自撤离和拒不退出行为；落实应急和安全处置机制。重点检查是否建立和完善物业服务工作应急预案；是否及时处理物业服务中的突发事件；是否落实二十四小时值班制。此次专项整治，将进一步整顿和规范恩施州物业服务市场秩序，促进恩施物业服务市场持续健康发展，保障群众合法权益，为全恩施州广大居民营造温馨、和谐的生活和工作环境。（图文编辑：搜恩施融媒体/李显文）

1、整体

姿态端正及自然大方，工作中做到：走路轻、说话慢、操作稳，尽量不露出物品相互碰撞的声音。

2、站姿

以立姿工作的员工，应时刻保持标准的站立姿势：两腿直立，两脚自然分开与肩同宽，两眼平视前方，两手自然下垂，挺胸、收腹。禁止双手交叉抱胸或双手插兜、歪头驼背、依壁靠墙、东倒西歪等不良行为。

3、坐姿

以坐姿工作的员工，应时刻保持端正的姿势：大腿与上身成90度，小腿与大腿成70至90度，两腿自然并拢。不盘腿、不脱鞋、头不上扬下垂、背不前俯后仰、腿不搭座椅扶手。

4、走姿

员工在工作中行走的正确姿势：平衡、协调、精神，忌低头、手臂不摆或摆幅过大、手脚不协调、步子过大、过小或声响过大。

5、行走

⑴、员工在工作中行走一般须靠右行，勿走中间，与客人相遇时要稍稍停步侧身立于右侧，点头微笑，主动让路。

⑵、与业主同时进出门（厅、楼梯、电梯）时，应注意礼让业主先行，不与业主抢道并行，有急事要超越业主，应先在口头致歉“对不起”、“请借光”，然后再加紧步伐超越。

6、会见业主

⑴、应起身接待，让座并倒水。

⑵、与人接触保持1.5米左右的距离，尽量少用手势，切勿用手指或手中物品在业主面前比划、或直指业主。

⑶、时刻保持微笑的表情：笑容自然、适度、贴切庄重，保持自然的目光与眼神，视线接触对方面部时间占全部交谈时间的30—60%、保持正视，忌逼视、斜视、扫视、窥视。

⑷、自觉将手机拨到震动档，使用手机应注意回避。

⑸、没有挖鼻孔、掏耳朵、伸懒腰、打哈欠、抠指甲、搔皮肤、搓泥垢、整理个人衣物等不良行为。避免在业主面前咳嗽、打喷嚏，不得已时，应以纸巾遮住口鼻，将头转向无人之侧处理，并及时道歉，说“对不起”。

⑹、不在业主

面前抽烟、吃东西、嚼香口胶、看书报等，不在业主面前大声哼唱歌曲、吹口哨、谈笑、喧哗。

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苏家屯区18953639809： 愤怒,我们小区的物管服务太糟了,到底有没有人管啊 - ？
承树那他： 物业费中包括:保安费,保洁费,绿化费,管理费,设施设备运行费.你可以看你小区的物业服务合同,如果合同中有约定小区内东西掉了要物业赔,那物业就有责任,如果没写,物业就没责任.你们付的保安费不是保管费.“楼道不清洁”,...

苏家屯区18953639809： 现在的小区物业,有政府职能部门管吗 - ？
承树那他： 有业主委员会与物业的合同来约束.如果物业侵犯业主的权益了,可以由业主委员会出面,也可以通过诉讼来解决.

苏家屯区18953639809： 哪个部门机构可以管理物业? - ？
承树那他： 1、业委会 2、街道办事处. 3、开发商. 4、房管局物业科.

苏家屯区18953639809： 请问对物业的服务质量有没有监管部门?当前,物业与业主纠纷很普遍, ？
承树那他： 物业企业是小区全体业主聘用管理小区共用部分设施设备的企业.实质上的服务监督,应该是全体业主对他的监督,政府部门作为行业的管理部门,更多的是引导业主行使自己的权利和义务.

苏家屯区18953639809： 有人知道小区物业服务差怎么投诉吗 - ？
承树那他： 投诉小区物业的程序是到当地的城管局,哪里有个物业科负责接待,物业科负责与物业公司协调帮你解决,不过从实际情况来看,物业科不可能解决你的根本问题.要想解决问题,本小区业主委员会的权力较大,按物业法规,它可召开全体业主...

苏家屯区18953639809： 小区物业服务 太差劲怎么办??? - ？
承树那他： 1、按照物业管理条例,召集业主大会,更换物业公司 2、向法院起诉物业公司不作为、不履行物业管理合同,要求物业赔偿物业费

苏家屯区18953639809： 小区物业管理有问题怎么投诉 - ？
承树那他： 第一:如果对物业服务企业服务方面不满意,可以找物业服务企业行政主管部门,主要是当地房地产行政主管部门(比如:房管局)投诉;当地房地产行政主管是物业服务企业的直接主管部门,找它们投诉再合适不过了;第二:如果认为物业公司的物业费收取不合理,就去当地的物价局举办,或者拨打电话12358举报;第三:当然您还可以通过法院诉讼的方式来起诉物业服务企业的不合法行为,这是最直接的了.

苏家屯区18953639809： 物业不管事,态度还很差,该找谁? - ？
承树那他： 到房管局的住建科去投诉,不过一般都会作出官方承诺:我们会跟进的.其实最直接还是找物业管理企业的老总,如果说你们小区交的管理费很低或大部分住房拒交管理费,那你的小区的物业管理实际上是进入了恶性循环,到那里投诉都没有用.因为一分钱一分货,物业管理是一种服务,也是一种商品,天下没有免费的午餐,午餐的好坏取决于你能付多少钱

苏家屯区18953639809： 小区物业管理处的工作人员态度很差,找哪个部门可以投诉? - ？
承树那他： 投诉及处理方法: 1、如果只是在平时一些管理上的问题,可以向小区基层的物业人员反映,一直没有反映效果的话,建议找他的领导或者上司,或者更高级别的管理层,直到有合理的回复为止. 2、遇到不合理的情况,一定要追到结果,否...

苏家屯区18953639809： 物业的事情到底哪个职能部门能管 - ？
承树那他： 小区物业归房地产管理局管,至于正规小区用哪个物业公司是社区,每个小区都有物业管理委员会,是由社区居委会,居民代表和物业公司共同组成的. 物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件,经营物业管理业务的企业型经济实...