拆迁时不能进行评估的房子有哪些类型？

解答：拆迁哪些可评估？拆迁房如何评估？~

拆迁哪些可评估？拆迁房如何评估？相信这类问题一直引起很多面临拆迁的家庭所关注，现在就拆迁哪些可评估等问题为您解答。问：《城市房屋拆迁评估管理暂行规则》及技术规范的公布，究竟具体是如何评估的？答：住宅房屋评估通常由四部分组成：一是房屋占用范围内的土地价格；二是建筑物重置价格；三是建安费用；四是装修装饰部分的费用。 具体计算公式：估价对象价格=某类型房屋的基准价格×（1+楼层修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其他因素修正系数）+房屋装修部分价格 问：怎样计算基准价格？ 答：基准价格修正法主要是对于成片或成栋被拆迁房屋使用，评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正，由此得出不同房屋的评估价格。一、朝向修正朝向以厅房阳台为准，修正系数可参考下表。成片密集的砖木结构房屋，一般不进行朝向修正。 二、楼层修正 1、10层以上的高层建筑，楼层修正系数按1%递增；2、高层建筑顶层修正系数为下一层修正系数扣减2%；3、带电梯高层住宅楼层修正系数仅适用于补偿安置用房。 三、其他因素修正 其他因素是指功能布局、成新度、维护保养等在基准价格中未考虑的个别因素。修正幅度由估价人员根据实地查勘情况在±5%范围内确定。能收集充分市场交易实例的，应优先采用市场比较法评估；没有条件采用市场比较法的，可采用成本法评估。 问：市场比较法是怎样的？ 答：住宅房屋评估的市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，并确定与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的3个以上的可比实例。 问：成本法是怎样的？ 答：住宅房屋评估的成本法是采用房地分别评估综合计价的方式，确定估价对象的价格。 问：房屋装修装饰部分怎样计算？ 答：房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限。房屋装修装饰重置价格应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。另外，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。 问：非住宅房屋如何评估？ 答：非住宅房屋宜采用两种以上的估价方法进行估价，比如市场比较法、成本法和收益法。前两种方法都跟住宅房屋的方法一样。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。能收集充分市场交易实例的，应优先采用市场比较法。没有条件采用市场比较法的，可采用收益法。采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应符合《房地产估价规范》的有关规定。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值，风险调整值不宜超过5%。 问：其他房屋的拆迁估价办法如何？ 答：临时建筑：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物重置折旧价。折旧年限按其批准期限计算。在建工程：在建工程应采用成本法进行评估。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途和规划设计条件等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。 拆迁哪些可评估？拆迁房如何评估？的问题解答到此结束。相关新闻：北京西城拆迁计划公布 鲁迅故居在拆迁之列北京市房屋拆迁出台新办法 《北京市城市房屋拆迁管理办法》北京朝阳新房指日可待 朝阳区拆迁规划如何落实征地拆迁补偿4年支出3.5万亿 部分城镇过度扩张北京恢复钟鼓楼广场 拆迁基准价每平米超4.4万元

你好，现在很多地方都在拆迁，但是拆迁时要怎么样我对我们房屋进行评估呢，我国相关法律法规规定，房屋拆迁评估方法有：市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法。其中，后三者经拆迁双方选择后可以适用。下面就来详细介绍一下评估方法和要求，你可以参考看看的。 一、市场比较法。 　　市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。 二、成本法。 　　成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 三、收益法。 　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 四、假设开发法。 　　假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 五、基准地价修正法。 　　基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。 　　《城市房屋拆迁估价指导意见》对拆迁评估房的要求： 　　房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。 第七条 拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。 第八条 受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。 　　估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。 第九条 拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。 第十条 受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。 第十一条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。” 以上关于房屋拆迁评估有相关知识就介绍到这，这边友情提示一下：被拆迁房屋货币补偿金额=房地产市场价格+搬迁补助费+临时安置补助费+拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费+被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。希望我的回答对你有所帮助啊，如果觉得给力的话竖个大拇指呗，以后我会更用心作答的哟，祝你生活愉快。

房屋征收评估关系到补偿的多少，所以要特别的重视，很多被征收人并不了解相关的情况，对于房屋面积，结构，位置，户型，以及评估机构都不是很清楚，更不用说是评估报告是如何产生的，需要注意哪些问题了。评估时有异议的地方要尽早的提出来，加以修改，维护好自己的合法权益。跟大家探讨下评估的内容相关的话题。

房屋征收评估报告形式和内容
评估报告从书面上、形式上、表面上来看，须包括几大因素，一个因素是致委托方的函件。我们楹庭律师办理过赤峰某案件的时候，委托方明确写的是征收部门，对当事人的房屋进行了委托评估，评估机构一看就是相关部门指定的，而非当事人选出来的。所以这是委托方的函件要看委托方是被征收人还是征收部门，反映出评估机构是怎么产生的。
估计师声明是程序上的材料，估价师要对自己的行政行为作出声明，要求公正客观，作出书面文字进行说明。再就是估计的假设，还有一些限定条件及评估结果。
其实一个评估含评估报告，就是一个评估结果，评估结果不是凭空产生的，要有这些内容予以支持。这些因素如果不存在或者不完整，那么评估报告可能就会存在瑕疵。一定要在报告上有评估公司的盖章，有评估师的签字。我们曾经代理过天津的某个案件，评估机构给被征收人作出了评估结果，但是评估结果只有评估师的签字，没有盖章，属于以评估代盖章的行为。对被征收人来说，没有盖章的，不是一个有效的文件。所以说，评估报告既要有盖章也要有评估师的签字。
房屋评估人员应当实地测量
评估师作出报告，流程方面法律上是有明确规定，对房屋进行评估，要进行现场调查，入户勘测。统计被征收人房屋面积、结构、位置、方向、户型等等因素，要形成影视资料，并且妥善保管。这些是作出评估报告直接也是很直观的基本的证据，是对被征收人房屋的调查之后，评估公司登记上面积是多少，大家有没有异议。
这个环节往往会出现问题，比如房屋产权证上登记的面积，往往要小于实际面积。这种情况怎么办？有的法律规定以评估报告调查的实际面积为评估，就凸显了评估报告对入户实际调查建筑面积的重要性，房屋证上记载的面积小，实际面积大体现在评估报告里，不参考是合法还是不合法，只是入户调查之后，确定房屋有多少面积，实际上是什么样子，有没有照片，还包括附着物装修装潢、屋内物品等等进行统计。根据统计，评估机构作出评估的结果，其中基础的工作就是入户调查。

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陇县13195404413： 哪些类型的房屋是不能买卖 - ？
蒋谦脑得： 你好!很高兴回答你的问题:根据国家的规定,下列情况中的房屋买卖将被受到限制:1.违法或违章建筑.2.房屋产权有纠纷或产权未明确.3.著名建筑或文物古迹等需加以保护的房屋.4.教堂、寺堂、庵堂等宗教建筑.、5.由于国家建设需要,征用或已确定为拆迁范围内的房屋.6.单位不得擅自购买城市私.7.买卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋要受一定限制.

陇县13195404413： 房屋拆迁土地与房屋价格怎么评估 - ？
蒋谦脑得： 一、住宅房屋评估通常由四部分组成:1、房屋占用范围内的土地价格;2、建筑物重置价格;3、建安费用;4、装修装饰部分的费用.二、计算公式:估价对象价格=某类型房屋的基准价格*(1+楼层修正系数)*(1+朝向修正系数)*(1+其他因素修正...

陇县13195404413： 房屋被拆迁人的法定的权利与义务是什么 - ？
蒋谦脑得： 主要权利有: 1、拆迁许可证的知情权: 即拆迁许可证颁发后,拆迁人应就拆迁许可证的拆迁范围、拆迁期限,补偿资金、价格评估、及拆迁方面的法律、政策向被拆迁人进行充分的解释与说明. 2、依法要求拆迁人给予合理的拆迁补偿安置. ...

陇县13195404413： 楼房拆迁按什么比例给房子的 ？
蒋谦脑得： 1、拆迁办会给你指定的几个评估公司对您的房子进行市场价评估,评估的是单价 然后实地测量您家的房屋面积(如老的多层单位房测出的面积可能比房产证要大) 最后用评估的单价测量的面积=拆迁赔偿款.2、或是给您分一套拆迁恢复房,一般是原有面积的1.3到1.4倍不等.例被拆房100平米,回迁房大约130-140平米.

陇县13195404413： 哪三种类型的房产是无法办理抵押贷款? ？
蒋谦脑得： 未满五年的经济适用房 根据目前国家的政策,未满五年的经济适用房是不允许上市交易的,同样无法办理房产抵押贷款.拆迁房一般按经济适用房管理. 未取得房产证的小产权房 如果居住人没有取得小产权房产的房产证,对房产只有使用权而没有所有权.没有此套房产的所有权证书,这类房产就不能上市交易,无法办理抵押手续,更不能办理房产抵押贷款. 部分已购公房 已购公房中有两种情况不能办理房产抵押贷款:一是无法提供购房合同或协议的已购公房,因为有的购房合同会写有原单位有优先购买权的条款,银行无法取得他项权利,所以银行也无法操作此套房产抵押贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房,这样的房产不能够上市进行交易,也就无法操作该项业务.

陇县13195404413： 农村房屋拆迁管理条例(细则) - ？
蒋谦脑得： (一)申请拆迁的单位委托的拆迁单位、拆迁评估机构和实施房屋拆除单位的相关资质(或资格)证明及委托合同;(二)拆迁范围内被拆迁房屋及其附属物的自然状况和权属状况摸底调查明细表,以及补偿安置费用概算 (三)拆迁补偿安置资...