高进低出、长收短付 长租公寓套路房东租客
作者&投稿：房童 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
今年6月10日，在杭州工作的林欣通过杭州适享科技有限公司，租下了滨江区的一套两居室。
“当时适享提供四种付款方式，其中年付的方式最便宜。租金可以降至2600元/月，算下来年付租金便宜了将近4000元，确实挺诱人。”9月4日，林欣向时代周报记者表示。由于价格便宜，于是自己凑足3.5万一次性付给适享，没想到住了仅两个月就出事了。
“8月30号，房东主动联系我，说从8月份开始，未收到该公司的租金，这时候我才得知，适享跑路了。”林欣说道。
事实上，林欣的情况仅是国内房屋租赁市场乱象的冰山一角。8月，成都、杭州等城市连续爆发多起长租公寓企业诈骗跑路事件，数以万计的房东和租客受骗。
9月7日，乐乎公寓创始人罗意向时代周报记者表示，需要严打此类机构，不然劣币驱逐良币的现象会在长租行业发酵，今年春天听说不少原正规长租机构的离职人员堕入这种挣快钱的“魔道”。这些乱象不严打，房东、租客被坑骗的日子就不会有尽头，正规从业机构就需要长期为这种恶行“背锅”。
新一轮集中爆雷
今年上半年，突如其来的疫情让多家中小型长租公寓陷入经营困境。8月，长租公寓行业又出现新一轮集中爆雷。
在杭州，长租公寓“友客”于8月27日传出爆雷，两天后，杭州另一家长租公寓杭州巢客遇家科技有限公司也同样爆雷。
在成都，多达十几家包租公司失联，疑似卷走房租跑路。
“从8月开始，成都有十多家长租公寓包租公司都跑路了。”王希是成都巢客的一名租客，9月4日，他告诉时代周报记者，“我在巢客住了一个多月，8月底被房东赶出来，有不少租客跟我的境遇相同。”
9月2日，王希在维权群里收到一份爆雷长租公寓名单。根据名单内容，海南每天房屋租赁有限公司成都分公司、成都乐租丛林公寓管理有限公司、成都宜尚家居房屋租赁有限公司、成都小北房地产经济有限公司等12家租房中介公司已“跑路”。
名单最后也做出了相应提醒，“请有租这些公司的业主及时到派出所备案。”
事实上，受到损失的不仅有租客，还有房东。
今年5月，陈先生将自家位于杭州西湖区的一间66平米的房子委托给巢客遇家出租。双方约定月租金为4500元。
最开始的3个月，巢客遇家会按时支付租金，而在8月，陈先生就未收到该公司的租金。随后，陈先生同一众业主奔到该公司，才发现巢客遇家已人去楼空。
事实上，不只是杭州和成都，重庆、长沙、广州等地，近期也相继曝出长租公寓平台失联、关闭的消息。
据时代周报记者不完全统计，8月，全国有近20家长租公寓爆雷。
“我在重庆渝北这边的律师事务所上班，在今天一天就接待了四拨咨询，全是咨询长租托管公司跑路的事情。”9月4日，一位房地产律师告诉时代周报记者。
天眼查专业版风险数据显示，据不完全统计，我国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。
“高进低出”模式惹争议
罗意指出，长租公寓之所以爆雷，主要还是“高进低出”所导致。
“高进低出”是指长租公寓公司作为中间商，高价从房东手中租来房子，却以低价租给租客。
在罗意看来，“高进低出”分为两类，一类是早些年恶性竞争和高杠杆使然，一些包租机构对租价走势误判，后来又遭遇市场收缩和租价下跌，为保证现金流和持续经营不得不“低出”。而另一类就是以卷钱为目的，以“高进低出”为手段的诈骗行为。
9月6日，一位长租公寓运营人士向时代周报记者揭秘“高进低出”背后的运营套路。
“长租公司注册之后，马上从房东手里高价收房，往往高出市场价10个百分点甚至更高， 用低于市场价的价格租给那些租房经验经较少的租客，但条件是年付，比如一套房子中介从房东手里收过来是5000元每月，年付租给租客平均每月只要4000元。”
该人士透露，长租公寓企业使用低价策略垄断所有网络平台，使得其它中介和房东自己发布的房源价格过高而鲜有人关注，然后用高额提成让其他中介公司的业务员偷偷带客户过来，最后择机卷款跑路。
9月7日，贝壳研究院高级分析师黄卉向时代周报记者表示，除“高进低出”外，公寓运营商通常还搭配“长收短付”手法，企业向租客一次性收取半年度或年度租金，然后按照季度或月度支付给房东，将差额部分用于自身经营或其他用途，这也为之后的捐款逃跑创造了机会。
天眼查APP显示，爆雷的长租公寓，基本都频繁发生工商变更。以巢客的关联公司适享为例，今年以来，该公司共发生两次法定代表人变更。4月，公司原法定代表人张嘉龙退出，由黄大坤接任；8月，黄大坤退出，由陈挺继任。
这并非个案，在8月爆雷的上海岚越企业管理咨询有限公司，也于今年4月开始发生数次法定代表人、监事、投资人的工商变更。
在此情况下，房东和房客要如何维护自己的权益？
9月6日，北京金诉律师事务所主任王玉臣向时代周报记者指出，“这种案子最大的难度在于公寓方将收取的租金挪作它用，无法及时回笼，所以可能会遇到哪怕打赢了官司也拿不到钱的问题。”
王玉臣指出，无论是房东还是租客，一定要积极维权，采用法律手段保护自己的权利。遇到这种情况，相关部门也要积极行动起来，很多房主和租客做不了的事情，相关部门可以依职权进行。
面对接连不断的爆雷潮，目前，多个城市相关部门、协会已密集发布公告提示风险。
9月1日，上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》，提醒有公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式，一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。而广州市房地产租赁协会、成都市住房和城乡建设局也提醒广大租客加强风险防范，避免经济损失。
房屋租赁市场遇冷
从2015年进入爆发期到近两年的迅速降温，长租公寓已经历数次严峻考验。
今年上半年，租赁市场季节周期规律被打破，传统的租赁旺季并不旺，集中式长租公寓门店拓展速度趋于停滞，中小企业更是面临资金困境。爆雷、倒闭、挣扎成为当下长租公寓企业最真实的写照。
贝壳研究院数据显示，上半年TOP10品牌新开门店共93家，新开店率为8.2%，部分品牌门店数量负增长，部分门店关停，门店拓展速度趋于停滞。
停滞背后，是房屋租赁市场遇冷的现实。贝壳研究院数据显示，2月重点城市的租赁市场交易触底，节后旺季推迟到3月出现，6月疫情反复，18城成交量环比下降7.3%。此外，上半年疫情对租金水平也影响明显，租金情况总体呈现趋势性下降，其中，6月租金环比下降3.2%，同比下降10.9%。
在疫情考验下，部分长租公寓为加快融资，采取“高收低租”的模式迅速获取房源和租客，并以“长收短付”的方式获得沉淀资金。
黄卉指出，这种现象主要存在于经营能力不足的中小企业，在受到疫情影响的外部冲击下，风险就会加速暴露，尤其是尾部中小长租公寓的抗风险能力更弱。
罗意则表示，对爆雷事件，不应该轻易跟“长租公寓”四个字联系在一起，不是所有长租企业都是“坏蛋”，不能将“孩子和脏水”一并倒掉。城市的发展离不开住房租赁，人们需要认识这个行业，并积极和健康的机构展开合作。
尽管目前行业存在的问题较多，但对于长租公寓的未来，黄卉的看法仍趋于乐观。
“虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业长期向好向稳发展的态势不会变。品质居住是消费升级背景下的必然需求，市场需求才是长租公寓发展的根本动力，这种动力从未改变。”黄卉说道。
但目前看来，何时才能回归理性发展，仍是摆在长租公寓企业面前的一道难题。
召蝶当归： 房屋银行情况: 1.收看房费.记住看房收费的绝对是黑中介 2.房屋银行高进低出.就是先跟房主签了高价成祖协议,然后租给客户,收到房租后就跑了.所以如果选择住中介托管的房子一定要选择大的中介公司,签合同前要看房主的身份证明、房屋产权证明、委托书. 3.一套房子重复出租.中介先租下一套房子,带不同的客户看,看上后说是天后才能起租.靠这段时间收取大量定金,然后逃跑 4.隐瞒房子质量问题.看房时有人大意,结果租下房子后发现许多房屋问题,有的中介这是根本就不管了 一般租房情况 最常见的就是假房东,中介和别人串通好了骗钱.避免的方法是签合同时验明房主真实身份,另外,千万选择大的可靠的中介公司 暂时想到这些,希望你只是虚惊一场:)
峨眉山市15842086034： 重庆首资科技公司房屋托管高进低出是骗局吗? - ？
召蝶当归： 成都已经爆出了两家工资高近底出跑路了,至于是不是骗局,自己掂量aitwoyoo在这里不作评论,如果自己房子要托管,建议跟实力公司合作,还是很多靠谱的
峨眉山市15842086034： 怎样看待最近长租公寓爆仓跑路的事情? - ？
召蝶当归： 现在的长租公寓玩的是空手套白狼的金融套路,用用户和服务客户的钱,来套利,一旦资金链断裂,就会崩盘,跑路也就理所当然了
峨眉山市15842086034： 租房中介费一般多少钱 ？
召蝶当归： 每个租房人,都遇到过一些租房乱象,一边是踩不完的坑、一边是不断上涨的房租,尤其是近几年长租公寓跑马圈地,租房市场更加混乱,比如:一不小心租个房子背了一...
峨眉山市15842086034： 现在买公寓有什么优势? - ？
召蝶当归： 1.公寓面积一般都较小,单价较低,总价低;适合投资,也适合过渡居住;2.公寓可以自住过渡,可投资,同时也支持公司落户;3.公寓一般都在核心位置,交通配套齐全,生活便利;4.公寓不限购,购买公寓不影响后期住宅的购买,不占用住宅购房名额,不用担心二次换房利率上浮;5.物业管理会更加的规范和到位.6 .公寓周边配套结构跟住宅小区相比要合理,可以形成以小区为中心的商业配套氛围,人气上升较快,投资回报率的必然会高上去.
峨眉山市15842086034： 杭州鼎家长租公寓运作模式存在哪些陷阱 - ？
召蝶当归： 这种运作模式是典型的非法挪用款项,一旦资金链断裂,肯定要崩盘. 以下为事件新闻原稿,供参考:我爱我家前副总裁胡景晖才刚高喊「长租公寓比P2P爆雷更危险」不久,大陆随即就出现长租公寓运营企业暴雷.位于杭州的鼎家网络科技公司突然宣布,因经营不善出现资金链断裂,已被安排进入破产清算程序. 对外声明指出将有家家寓团(上海)网络科技公司被引入解决问题,愿意提供重新签约的业主2种补贴方案,但不承担鼎家科技造成的直接损失和相关债务.
峨眉山市15842086034： 衢州新火车站简介 - ？
召蝶当归： 衢州新火车站位于市区荷花中路主干道的南端,新址在柯城区花园街道箬篷村,距老站址约3公里,离市长途汽车客运中心约1公里,可乘坐公交车102路、7路到达.新火车站正面建筑均大面积采用玻璃幕墙,基调为篮绿色.站房为不规则四边形,建筑面积7200平方米,旅客流程为高进低出,候车室为二层,到二楼候车室旅客由大厅乘自动扶梯进入,上车由天桥到中间站台.底层为进入基本站台上车旅客使用.站房西侧为售票厅,东侧为行包房.新的衢州火车站也是客货兼营车站,新站主要办理客运业务,货场仍在市区农市路农贸城东侧原址营业
峨眉山市15842086034： 潘石屹谈长租公寓是怎么回事 - ？
召蝶当归： 潘石屹谈长租公寓,不赚钱的事情千万别去做. 以下为事件新闻原稿,供参考8月19日,潘石屹在深圳招商蛇口举行新一期潘谈会.潘石屹谈到了最近北京房租价格上涨的问题.＂北京公寓的租金价格在涨,政府很紧张,在批评,已经批评一段...
峨眉山市15842086034： 什么是长租房? - ？
召蝶当归： 长租房和出租房一样的,就是叫法不同;长租房:一般房东会要求你长期租赁,比如至少租一年以上;出租房:这个范围比较大一点,就是可以长租也可以短租;
峨眉山市15842086034： 长租公寓运营管理难点 - ？
召蝶当归： 住乎资管认为,一下四点是公寓运营的难得,解决了以下问题,公寓运营才能获得成功:第一,拿房策略的差异性.第二,供应链闭环的复杂性.第三,人员效率低下问题.第四,服务溢价的难以体现性
