物业费如何制定收费标准？

小区物业费收费标准是怎么制定的~

小区物业费收费标准是怎么制定的
制定小区物业收费标准，程序一般是这样的，小区选择物业公司，物业公司先在当地房地局申报公司资质，申报要求主要有注册资金，管理人员的数量和相关专业证书以及所从事过的物业服务项目情况等，获得资质后，到工商部门核验注册资金，企业法人的有效性，带上这些手续即可参与小区物业的投标，中标后带着所有手续，到物价部门申请物业收费标准，获批即属于合法收费。
物业公司还要办企业代码证，地税登记，工作人员《三险》登记等诸多手续，当然这些与收物业费无关。

如果小区已经成立业主大会，物业服务收费实行市场调节价，由业主大会和物业公司自行协商制定收费标准。物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则。

按照不同的物业费用细节分，物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定。

物业费包括什么？物业费收取标准

物业费包括什么？

管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金（奖金是根据经济效益从盈利中提取的）。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。

1、物业费包括保安费：

对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费（保安系统、保安器材等）；保安人员人身保险费（如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4‰）；保安用房及保安人员住房租金（如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元/平方米）。

2、物业费包括公共设施、设备日常运行维修及保养费。

包括公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费、给排水日常运行、维修及保养费、电气系统设备维修保养费、燃气系统设备维修保养费、消防系统设备维修保养费、公共照明费、不可预见费和易损件更新准备金。

3、物业费包括绿化管理费：

指小区环境绿化的养护费用，包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。

4、物业费包括法定税费：

法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费（代收代缴部分不计征）。

5、物业费包括基本工资。

根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。

6、物业费包括办公费：

交通费（车辆及保险维护费用）、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金（含水电费）、其他杂项等。

7、物业费包括物业管理企业固定资产折旧率：

固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。

8、物业费包括利润：

利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。

9、物业费包括清洁卫生费：

包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。

物业费收取标准

按照不同的物业费用细节分，物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取；有些项目的收取方式较为灵活。

一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵：

1、优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

2、与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。

3、不违反国家和地方政府的有关规定。

4、微利原则和公平原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。

　　一级收费标准：1.00元　/平方米•月　(已包含税、费　)

　　一、小区基础条件

　　小区封闭;有不少于小区住宅总建筑面积　3‰的物业管理服务用房;　绿化率高于35%(包括水面);　绿化、休闲活动中心和场地大于1500平方米;　固定活动馆所大于300平方米;　专用固定停车位　1个　/3户;具备楼宇间可视对讲系统、监控系统和电子巡更系统或其他三项以上的安全防范设施;　固定体育活动场馆不少于二项设施。

　　二、公共秩序的维护　：

　　1、门岗室干净整洁，人员需要统一着装，24小时值勤设有专人，主出入口不低于　12小时立岗值勤。对本区机动车出入腰进行验证;对外来机动车辆要及时登记换证。

　　2、按照规定路线和时间进行　24小时不间断巡逻，最低为12次，对小区重点部位需要每小时巡查一次，并做好相应的巡查记录。巡逻过程中要对可疑人员进行询问检查，发现火警或治安隐患、事故等要及时报告有关部门。

　　3、在小区内公共娱乐设施、水池和公共设施部位设置安全警示标志。

　　4、对出入小区的机动车辆进行有效引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆自行车电动车等要做到停放整齐。

　　5、定期对小区内服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通无阻，消防器材能够保证可随时启用。

　　三、保洁服务

　　1、小区内的公共区域每天打扫　2次，保证做到干净整洁;室外的标识、宣传栏、信箱等每周至少擦拭　2次。

　　2、对设有中央监控室的要实施　24小时安监控并及时记录。

　　3、看管好公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、小品、花、草、树木等公共设施。

　　4、对火灾、水浸、漏水等突发事件做好应急处理预案。

　　5、公共区域在日常中设专人保洁，保持公共区域整洁。

　　6、公共楼道内每天至少清扫　2次;扶手每天擦洗至少　2次，保持整个楼栋干净整洁。

　　7、垃圾清运做到日清，垃圾桶、果皮箱无满溢现象。

总有一些业主质疑物业公司：“收了那么多的物业费都干什么了”？在这些业主的眼里，物业公司简直就是暴利行业，不劳而获。

事实真的如此吗？物业公司真的就像某些业主认为的“只收钱，不做事”吗？物业公司是个苦逼的行业，所有的物业人也都是苦逼的人。这个苦以前只有物业人自己知道。

我们先来看看2.5和1.2元的物业费到底有啥区别！再来讨论业主不交物业费到底是好事、还是坏事！

一、2.5和1.2元的物业费有啥区别

二、物业费欠缴状况普遍存在，收费越高收缴率反而越高

在一些收缴率较低的小区，业主普通缺乏缴费的意识，物业公司就会面临收支只能达到平衡或者亏损的状况，在这样的情况下，“即便是换一家物业公司也是一样的。”物业费的收费标准不一样，对应的服务也不一样。收费较高的小区，其服务的标准也越高，业主的满意度也就越高；而在一些收费低的小区，比如一些拆迁安置的小区，不少业主缴费意识淡薄，调价也很困难。物业入不敷出，只能降低服务标准，这样就会形成一个恶性循环。

三、物业能给你干什么？

不仅仅是保安保洁，你进了小区就已经开始享受物业服务！缴了物业费，物业能为你提供什么服务呢？不少业主都并不知道物业的具体作用，不少人都将他们和“保安保洁”打上了等号。

物业服务不能简单地看作是保安、保洁，这两项服务只是物业服务内容中的一部分，是基础服务。除了这些服务之外，物业还要承担房屋及设备设施维修养护，比如电梯坏了找人维修或者向主管部门申请公共维修资金，这些都是物业来做的。此外，物业还要做好小区停车秩序的维护、快递中心的服务以及绿化服务等。而现在，更多的小区物业也开始提供家政服务、以及居家养老方面的服务。有的业主说“我又没有倒垃圾，也就没有享受到你的物业服务”，这样的观点是不正确的。从业主进入小区开始，就已经开始享受物业公司提供的物业服务了。

四、很多事情不能怪物业

当问及很多业主为何拒缴物业费时，我们得到的却是各种各样的答案——有的业主因房屋质量问题不缴物业费，有的业主因邻居将房屋出租而不缴物业费，还有的业主会因觉得没有享受物业服务而拒缴物业费……而事实上，很多“理由”都与物业无关。

现在比较集中的是，有些业主觉得房屋有质量问题或者公共建设配套不到位，比如飘窗渗水、屋顶漏水等，这种情况在房屋保修期内，应属于开发商建设时的遗留问题。物业是服务企业，并非执法部门。比如有的住户搭违建，邻居就以此为由不缴物业费。这种情况下，物业只能去劝阻，如果对方不听，物业只能向相关执法部门反映，并没有执法权。

五、不交物业费，对业主来说到底是好事、还是坏事？

入不敷出，物业只能降低服务或者无奈撤出，其实，你不缴物业费，你的居住环境会更糟！很多人不缴物业费，真的对自己就是好事吗？

小区的物业服务也是一件商品，但这个商品与我们正常购买的商品又不相同。物业的服务要全体业主决定使用，而针对物业服务，业主也通常会有三种不同的态度，一种是需要好的物业服务；一种是认为不需要物业服务；另一种则介于两者之间，认为无所谓。在这样的情况下，有的业主就不乐意缴物业费了。而最终的结果就是，物业入不敷出，只能无奈撤离。

物业同样也是提供服务，业主要有“花钱买服务”的思想。如果业主不想缴费，最终的结果就是物业入不敷出，只能选择降低服务标准或者撤离。而在无物业的情况下，小区的居住环境和小区秩序就只能是“脏、乱、差”。

六、物业费要和同标准小区比较，物业要提供质价相符的服务

根据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中需要履行的义务，第五条就是“按时交纳物业服务费用。物业提供的服务不单单能保障小区有良好的居住条件，维护小区的正常秩序，好的物业还能让房屋保值增值。各个小区收费标准不同，其物业服务的标准不同，业主可以比较收费标准。对物业公司而言，要把服务的标准明确告诉业主，并且按照主管部门的要求，公示物业管理服务费的收支情况，让业主明明白白消费，物业的工作也能得到更多业主的理解。

同时也提醒业主，业主应该履行自己的缴费义务。如果逾期不缴纳物业服务费用的，物业管理企业可以向人民法院起诉，则会给业主带来不必要的麻烦。

武汉晚报（微信ID：whwb）讯（记者孙笑天）为何租户要缴纳双倍物业费，市民张女士十分不解。前天，她前往小区物业缴纳水费时得知，业主和租户的物业费标准竟然不一样。身为租户，她需缴纳双倍物业费。

图文无关

张女士说，去年下半年，她有了身孕，身边无人照料。为方便孕检、就医等，今年2月，她在距同济医院500米左右的宝康苑小区租了一套房子。

张女士说，前天，她发现前期预缴的水费即将用尽，前往物业缴纳水费。意外的是，物业告知，她的房东按业主标准，缴纳了1元每平方米的物业费。而小区租户的物业费是2元每平方米，她要补齐物业费，物业才能代缴水费。

昨天，记者来到宝康苑小区。物业方经理表示，业主和租户的物业费标准的确不同。业主按楼层分，5楼及以下1元每平方米，5楼以上1.2元，租户则是2元。小区共有816套房子，现居住的租户超过五成。租客多是病人或其家属，一套房最多住了三四家十多个人。很多中介从业主手里拿到房后，设置成“病房”，客厅和卧室都摆满了床，按床位收费。“超量的租户，导致电梯运营维护、卫生维护、安保等服务管理成本大幅提高。”业委会主任文女士表示，超量租户入住，尤其大量经营性租房，严重干扰了小区正常秩序，影响了物业服务水准，引发业主广泛不满。去年初，在业主提议下，业委会召开业主大会，投票决定提高租户物业费标准。

湖北皋野律师事务所主任律师邱华表示，根据《物权法》相关规定，小区业主大会有权制定物业收费标准。如果宝康苑小区依法依规走相关程序召开业主大会，投票决定了此事，那就是合法的。

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汝阳县17078124690： 物业费标准如何确定 ？
宰张普罗： 物业费一般是综合政府指导价与产权面积确定.政府指导价一级收费标准每月1元/㎡、二级每月0.75元/㎡、三级每月0.5元/㎡、四级每月0.35元/㎡,产权面积乘以物业费单价乘以12个月即为一年的物业费.

汝阳县17078124690： 国家规定物业收费标准是哪些 ？
宰张普罗： 小区物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准.但是每个地方的收取标准有点差异,具体的物业费收取标准要按当地物价局公布.这四个标准的收费依次大概为1.00元/月/平方米、0.75元/月/平方米、0.5元/月/平方米、0.35元/月/平方米(已包含税、费).

汝阳县17078124690： 小区物业管理费如何收取 - ？
宰张普罗： 物业费的收取一共分为四级标准:一级标准,收费1.00元 /平方米;二级标准,收费0.75元 /平方米;三级标准,收费0.45元 /平方米;四级标准,收费0.35元 /平方米.

汝阳县17078124690： 物业管理收费是如何 ？
宰张普罗： 1、物管费的收取没有统一标准,可以参考物业服务合同中的约定.2、物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布.具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定.实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定.

汝阳县17078124690： 物业费收费标准如何确定? - ？
宰张普罗： 1、物业管理费收取标准如何确定 物业管理公司为你业主或用户提供的不同服务项目,其收费标准是有不同的.有些服务项目,其收费标准时物业管理公司与业主或用户协商而确定的.而有些服务项目,其收费标准要按政府有关部门的规定执行...

汝阳县17078124690： 物业管理费标准是如何设定的 - ？
宰张普罗： 物业管理费有两种,一种是包干制,就是算定一个标准后不管盈亏都由物业公司负责,一种是酬金制,有点像管家式管理,物业公司只收取一点比例的酬金,其他费用多少都由业主负担.一般情况下的物业管理费都是包干制.不同类型的房产的...

汝阳县17078124690： 2020物业费收取标准是怎么样的 ？
宰张普罗： 1.根据《物业服务收费管理办法》第六条规定,物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价.具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定.2.根据《物业服务收费管理办法》第七条规定,物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布.具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定.实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定.

汝阳县17078124690： 物业费是怎么定的 - ？
宰张普罗： 根据物业管理条例规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定.

汝阳县17078124690： 物业管理费怎么收取的? ？
宰张普罗： 物业管理公司物业管理费收取的高低直接与其收取标准及业务量大小有关.一般地讲,物业管理费收取标准越高,则物业管理公司的收入和服务就越高.但是,物业管理费...

汝阳县17078124690： 物业费如何计算 - ？
宰张普罗： 物业费=所使用物业的面积*单位面积费率 物业费收取标准: 1、物业服务收费办法规定,物业费收取标准区分不同物业的性质和特点分别实府指导价和市场调节价,通常写字楼、商业及工业园区等非住宅类实行市场调节价,即由合同双方协商定...