澳洲房价持续下滑15个月，是时候抄底了吗？
来源：第一财经
根据国际清算银行的统计，在过去50多年里，澳大利亚房地产都是全球投资回报最佳的资产之一，平均价格上涨了60多倍，并且一直处于上涨周期，没有出现过连续三年的下跌。
但自2018年以来，情况发生了明显的变化，根据不同机构的估算，去年澳大利亚房产均价下跌约了5~6%，悉尼和墨尔本的跌幅甚至超过了10%。据海外房产中文平台居外网提供的数据显示，2018年澳大利亚的询盘量同比下降了20%。居外网董事总经理兼CEO罗雪欣(Carrie Law)在接受第一财经记者采访时表示，由于受到一系列的政策限制，购房人士对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求。
澳大利亚房地产市场正在经历罕见的回调期，那么当地房产还值得投资吗？
图源：澳大利亚统计局
购房政策收紧导致房价跳水
2008年金融危机之后，大量海外热钱流入推动了澳大利亚房价不断飙升，2011年~2017年，每年平均涨幅约8~9%。以房价最高的悉尼为例，当地房屋价格中位数曾一度接近100万澳元(最新汇率：1澳元=4.87元人民币)。相比之下，澳大利亚统计局数据显示，悉尼平均年薪还不到9万澳元。
为了抑制失控的房价，减少高家庭债务带来的信贷风险，澳大利亚近几年来实行了多项调控政策，比如提高首付标准和贷款审批门槛。此外，由于20%的购房者来自海外，海外买家因此也成了调控政策首当其冲的对象。
据澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)的数据显示，新南威尔士州的悉尼和维多利亚州的墨尔本最受海外购房人士欢迎，与此同时，这两个州针对海外投资者的限制也最多。
在新南威尔士州，外国买家的印花税是当地买家的一倍，达到了8%。另外，外国业主的年度土地税附加费从0.75%提高被到了2%。维多利亚州的情况也类似，外国买家的印花税为7%，当地买家只有3%。不仅如此，2017年5月澳大利亚政府还向外国投资者推出了所谓的“幽灵税”，即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月，则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。
一系列针对外国投资者的“限购”政策，的确起到了立竿见影的效果。FIRB数据显示，2017年，住宅市场的外国投资者申请数量下降了三分之二，仅有13198例，2016年同期为40149例。同时，2017年外国人住宅房地产投资总额同比下降了超过65%。
外来资金流入的减少，虽然有效地减少了房市泡沫，但也令投资者澳大利亚房地产市场信心降至谷底。澳大利亚房地产行业协会与澳新银行1月公布的一份调查结果显示，2019年一季度房地产行业整体信心指数同比下降15.5点，为2013年9月以来的最低水平。
同时，澳大利亚房产价格也出现下跌。根据不同机构的估算，2018年澳大利亚房产价格平均下跌约了5~6%，而房产价值加起来超过该国所有其他城市总和的悉尼与墨尔本，去年的跌幅甚至超过了10%。从成交量看，据房屋产业协会(HIA)的数据，去年12月澳大利亚新建住宅成交量也环比下降6.7%，仅为4622套，创下2001年以来最低值。
图源：房屋产业协会(HIA)
2019年：抄底？还是观望？
惠誉国际评级公司(Fitch Ratings)在其1月中旬发布的2019全球房地产展望报告中称，2019年澳大利亚房产将进一步下跌，不过跌幅较2018年会略有减缓，约为5%；而悉尼与墨尔本的房价也将延续去年以来的跌势，最大跌幅或达到两位数。不过，考虑到澳大利亚依旧稳定的GDP增速和强劲的移民净流入量，该国房市的萎靡状况将在2020有所好转。
今年1月份的实际情况完全符合惠誉的预测。2月1日，澳大利亚房地产研究机构CoreLogic公布的最新数据显示，澳大利亚房市持续低迷，全国住宅均价环比下跌1.0%，较2017年10月最高时回调了6.1%。
持同样观点的还有AMP资本投资公司首席经济师奥利弗(Shane Oliver)。他认为房价还会进一步下跌，直至2020年，比房价最高时或回落20%。不过他并不认为房地产会发生全面崩盘，因为这波回调主要是因为监管机构的调控政策，并非加息或经济衰退所引发，而调控政策可能会随着政府的更迭而改变。
事实上，面对持续下降的房价，澳大利亚政府相关部门并非完全无动于衷。去年12月，澳大利亚审慎监管局(APRA)宣布2019年1月1日起，取消对提高贷款标准的银行发放只计息住房抵押贷款的限制，并表示该政策作为一项2017年的临时限制措施“已经达到了目的”。澳洲联储副主席德贝尔(Guy Debelle)也曾发出警告称，在房地产市场低迷期间，大银行不应过度限制贷款，否则可能吓退借款人，对经济造成负面影响。
此外，尽管当地房价暂时没有回暖的迹象，但租金收益率却不降反升，即租售比仍在上涨，这也从一个侧面反映了当地房市并非表面看上去的那么“冷”。根据CoreLogic的数据，2018年9月澳大利亚平均租金收益率为3.75%，与2017年的3.6%相比有所上涨。悉尼和墨尔本的租金收益率分别为3.2%和3.1%，同比都在上升。
其他的利好因素还包括，根据澳洲联储预计，2018年、2019年的经济增长率都在3%以上，高于2017年的2.2%。同时，住房贷款利率仍旧维持在低位，2018年9月的住房贷款平均标准浮动利率为5.3%，平均折现浮动利率为4.55%，基本与2017年同期持平。
图源：世界银行
罗雪欣对第一财经记者表示，澳大利亚房地产的海外买家中约有22%来自中国，尽管2018年中国买家对澳大利亚的询盘量同比有所下降，但澳大利亚依然是中国买家进行海外房产投资最热门的国家之一，尤其在2018年第四季度，中国买家的询盘量已开始明显回升。
她认为，由于受到一系列的政策限制，购房者对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求。她表示：“中国买家的巨大需求就像被大坝阻挡的水一样”，一旦澳洲针对海外投资者的购房限制有所松动，积累已久的需求就会迅速爆发。
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佼启痔速： 澳洲房价低,原因,地广,人稀,自己盖房子,无人炒楼,少人买房 是我们这里房价高,原因,地少,人多,炒楼炒上天,泡沫越做越大,人人都想买房
江干区13884197248： 澳洲墨尔本房价怎么样?跟大陆房产投资比较如何? - ？
佼启痔速： 墨尔本房产投资前景看好.作为澳洲的经济和文化中心,墨尔本房产价格低于悉尼、堪培拉等城市,且具有较大的上升空间.墨尔本房价由之前的低迷时期不断攀升,房屋的销售市场也与日俱增. 近几年墨尔本房价升值迅猛,租房市场仍然供...
江干区13884197248： 墨尔本近几年房价走势 - ？
佼启痔速： 首先我是个房产中介 其次我保证我说的话很客观 墨尔本这几年算是放假的低谷了 但是这个低谷有多低没人知道 按往年的走势两三年里面 房价肯定会上去的 主要还是看政策 而且最近澳洲汇率也下来了 如果你是自己住 现在买房还挺合算的 而且我觉得墨尔本房产好的原因 是这里的气候和环境 是改变不了的 而且土地产权永久的 比国内好多了
江干区13884197248： 澳大利亚房价高吗?大概在什么价位? - ？
佼启痔速： 说到澳洲的房价,有的地方很高,像悉尼、墨尔本这样的城市,房价相对要高一些,但是来这里买房的人还是络绎不绝,大家纷纷选择这样的城市,自然不无道理,这些城市的经济、教育、就业都相对要好,而且投资的价值也比较大,所以不断...
江干区13884197248： 澳洲房价情况如何 - ？
佼启痔速： 现在投资澳洲房产正当时! 澳洲房产一直属于一个稳定增长的趋势,平均每年7%-10%的增幅,每7到10年房价翻一番! 由于澳洲的建筑工人缺乏,而澳洲的人口不断增加,房屋供应的缺口正在不断加大,到去年年底为止缺口已达到18.6万套. ...
江干区13884197248： 为什么投资澳洲房地产 - ？
佼启痔速： 大致的原因是两个,一个是以澳元为单位房价本身的上涨;另外一个是澳币价格在未来的回归. 澳洲房价在未来几年继续上涨的主要原因有:1.中国楼市进入白银时代,房价停涨,大量资金离开中国涌入英国,美国,澳洲和加拿大这些英语系国...
江干区13884197248： 澳洲房产怎样样 - ？
佼启痔速： 和北上广相比,价格便宜好多.现在国内房产限购,房价虚高,很多人都选择去海外投资房产.澳大利亚经济稳定,而且澳洲房产是永久产权,首付也只要10%.之前有朋友在Ironfish入手1套墨尔本的房产,现在已翻了1番,不过还是需要中长时间持有.那边的租金很高,1套1房的周租金都差不多在500澳币.
江干区13884197248： 澳洲房产是不是价格很高?澳洲悉尼和墨尔本的房价怎么样? - ？
佼启痔速： 首付10%,预算一般在70-80万人民币就足够在墨尔本和布里斯班入手一套全新公寓. 盛通海外提示澳洲9月最新房价数据: 澳洲八大首府平均房价58万澳币,按照最新的汇率4.62折合人民币268万. 悉尼公寓均价66万澳币,别墅92万澳币; 墨尔本公寓均价48万澳币,63.5万澳币; 布里斯班公寓均价37.5万澳币,51.1万澳币.
江干区13884197248： 在澳洲买房是不是很贵? - ？
佼启痔速： 澳洲房子要看是在哪个城市买,选了城市还要看是在哪些区买.房子最贵在悉尼,悉尼房子东区,北区贵,西区便宜.西区三十多万澳币能买一个house,东区,北区一个house要一两百万澳币以上,很多区的房子五六百万澳币的.澳币和人民币是1:6.
江干区13884197248： 我想在澳洲买房 但是 - ？
佼启痔速： 澳洲买房现在热门城市是悉尼 墨尔本和布里斯班,具体选择哪个城市还是要看预算. 悉尼房价比较贵,但房价涨幅比较快,一年能涨10%以上 墨尔本由于是世界宜居城市,目前人口增长也很迅速,房价略低于悉尼,房价一年能涨10%左右 布里斯班是新兴城市,房价只有悉尼的一半,涨幅也在4~5%之间,但是现在澳洲政府在昆士兰州开展有史以来最大的基础建设,布里斯班可以说是低成本高回报的选择.澳币汇率最近在5左右波动,但是8月份澳联储很可能再度降息,势必会引发澳元下跌
