求物权法案例题~~~拜托拜托~~有加分！！！

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李某与陈某是一对年轻夫妻，想要买一套房子。这 时正好某房产商推出一个楼盘，其中推介，如具有教师 资格证书，可获得九五折优惠。因为陈某的母亲王某是 教师，于是他们拿了王某的教师证以王某的名义购得了 一套房子，并在房地产证上以王某的名义登记。后来李 某与陈某闹离婚，要分割财产。这时岳母王某出来主张 房子是她的，并有房地产证书为证。于是李某拿出购房 时银行付款的单证，以及多年来居住该房子的事实主张 该房子实际上是属于李某的。设：如果在诉讼期间，王 某将房子卖给袁某，并办理了房产登记手续，该房子的 所有权该归谁？李某有什么办法去防范呢？ 若以《物权法》为依据，不动产所有权的物权行为以登记为转移要件，因此经过合法登记的不动产所有权归“记载于登记簿”（法定）的所有人所有。因此王某是合法的权利人。如果陈某和李某或房产公司主张原来的购房合同无效并确实经仲裁或诉讼确认合同无效，这时如果能确实证明王某并无购房意思表示也未出钱购买，可以认定该房产为陈某和王某所有。 在诉讼未结束前，该房产是有争议的财产，但并未涉及“无权处分”的问题，因为在表面上，王某仍旧是合法的房屋所有权人，因此其转让行为不违反法律法规，袁某合法取得房屋所有权。袁某不存在“善意”“恶意”之分，因为袁某就算是尽到了善良注意义务，房产证上载明的所有权人仍旧是王某，袁某无义务去了解房产的具体出资人是何人，因此袁某只要是以合理价格购买的，而且办理了登记手续，他就可以取得房屋的产权。 所谓的“防范方法”，如果担心房屋受到转让或者损毁，诉前和诉中利害关系人可请求法院对该房产予以财产保全。在交纳与房产价值相适应的担保后，法院可以对该房产查封，避免无谓的物权变动 原告：甲（承租人） 被告：某供销合作社 第三人：乙 （一）案情 原告、被告讼争房屋坐落在秦屿镇康湖街279号。该房屋为木质结构，前后楼上楼下各2间，中间隔一天井。该房屋原属第三人祖辈所有。1956年公私合营时第三人将该房前截店屋分为上、下两间，后折价入股归被告所有，后截上、下两间仍属第三人所有。出入均由前截店屋右侧通行。天井、走廊、楼梯为双方共有。 1985年5月31日，该店屋上、下两间由原告承租使用至今。2003年7月10日，被告将该店屋上、下两间出卖给第三人，双方引起纠纷。原告于2008 年10月24日诉至福鼎县人民法院，请求确认双方房屋买卖关系无效，保护其房屋优先购买权。 （二）对本案的不同观点 某县人民法院认为：讼争屋为原告承租，但该店屋与后截天井、走廊、楼梯及第三人的房屋连成一体。该店屋系属康湖街279号房屋整体结构中的一部分，且该房屋天井、走廊、楼梯为被告与第三人共有，同时该店屋右侧系第三人出入的必经之路，第三人对该店屋享有优先购买权，其与被告签订的店屋买卖关系有效，原告基于租赁关系的优先权不能对抗第三人的优先购买权。原告所诉无理，不予支持。 某地区中级人民法院经审理认为：被上诉人（原审被告）店屋与第三人房屋虽然连为一体，但双方产权界限明确，第三人对被上诉人前截店屋没有共有权。现被上诉人（原审被告）出卖该店屋，第三人没有优先购买权，其与被上诉人签订的房屋买卖协议无效。上诉人系该店屋承租户，依法享有优先购买权。现其主张优先购买该屋应予支持。 请结合物权法及相关法律规定，分析本案存在的法律关系及法律适用，并说明理由，分析一下对于共有人的优先购买权及承租人优先购买权、建筑物区分所有权分别应如何保护。 本人同意某县人民法院的观点。理由是：1、承租是债权而共有是物权，不多说物权优于债权；显然《民法通则》第78条规定优先权优于债权优先权。2、从物的整体性上考虑乙购买后更有利于发挥物的有用性，若甲购买在实际生活中很可能与乙因通道发生冲突，从相邻关系的本质出发卖给乙比甲更好。3、建筑物区分所有权更适合楼房，对此案不太实用。4、民法的精髓是合理、具体解决现实问题而不是生搬硬套法条，根据本案、县人民法院的观点更具合法、合理性。

（1）按份共有。物权法第一百零三条，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
份额比例为4：3：3。物权法第一百零四条，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
（2）甲40元，乙30元，丙30元。物权法第九十八条，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
（3）有权。物权法第一百零二条，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
（4）有权。物权法第九十九条，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。
分割方式：一是三人协商；二是卖掉该牛，所得价金按4：3：3分配；三是将甲的份额作价，由乙、丙或第三人购买，同等条件下，乙、丙有优先购买权。物权法第一百条，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。第一百零一条，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

　　1.物权效力

　　关于合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题

　　案例：某开发商甲将房屋卖给乙，合同约定，若逾期不交房，开发商将承担五万元的违约金。合同签订后，开发商甲未在房产管理部门办理登记手续;此后，甲又将同一套房屋卖给丙，并办理登记手续。

　　本案涉及的问题：
　　1、乙签订合同后未办理登记手续，其房屋买卖合同是否生效?乙要求甲承担违约金的请求能否得到支持?
　　2、乙能否主张甲和丙的合同无效?乙与甲先签合同，丙后签，但丙办理了登记手续，那么丙是否对该诉争房屋享有物权?
　　3、将来遇到类似情况，乙应该怎样维护自己的权利?

　　该问题涉及到合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题 。

　　立法背景：

　　当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，那么，在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这样，将有可能损害善意买受人的利益。尤其是在房屋已经交付使用，买受人对房屋进行了装修的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，将可能妨碍现有的财产秩序。此外，如果因为未办理登记而导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。如果严格区分合同效力和登记效力，以及建立预先登记制度，则可以防止此种现象的发生。

　　分析本案：

　　《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。实际上明确了以下观点：当事人双方订立了房产买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移;违约的合同当事人一方应当承担违约责任。

　　同时，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。《物权法》关于预告登记的规定，使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护，购房者将能够获得约定买卖的房屋，这对预防商品房销售中一房二卖起着特殊的作用。

　　本案中，甲乙之间签订的合同是双方真实意思的表示，虽然没有办理登记手续，仅表明不能发生物权的变动。根据物权法十五条的规定，乙和甲之间签订的合同已经生效;乙要求甲承担违约责任的请求将得到支持，甲将被判令支付五万元的违约金并赔偿乙的实际损失。同理，甲与丙之间签订的房屋买卖合同属于有效合同，由于办理了登记，该诉争房屋的所有权属于丙。乙为避免遭遇一房二卖，将来在与开发商签订购房合同后，应向登记机构申请预告登记，预告登记后，若开发商又将该房出售，虽然其与购房者签订的合同可能有效，但将不会发生物权的效力。

　　二、涉及善意取得的案例

　　案例：甲乙系夫妻。双方于婚后购买一栋别墅，但产权证上的所有权人登记为甲。后夫妻双方感情恶化，甲遂私自将夫妻共有的该别墅卖给丙。丙在查询了房产登记部门的登记簿确认甲是该房屋的所有权人之后，与甲签订合同。合同签订后，丙支付了房款，甲、丙到登记机构办理了房产登记。乙知道后，将丙告上法庭，认为甲无权处分夫妻共同财产，甲丙签订的房产转让合同无效，丙应将该房产返还。

　　物权法实施之前可能的处理后果：

　　合同法第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反推过去，无处分权的人处分他人财产，权利人不予追认的，合同无效，因此，在物权法实施之前，法院将可能判决甲丙之间签订的合同无效。

　　《物权法》实施后，该判决结果将发生逆转：

　　《物权法》第106条规定，“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

　　《物权法》的该条规定是关于善意取得的规定。善意取得的条件是：1、受让人必须是善意的，不知出让人是无权处分人。2、受让人支付了合理的价款。3、转让的财产应当登记的已经登记(如房产)，不需要登记的已经交付给受让人(如货物)。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。善意取得既适用于不动产，又可适用于动产。

　　本案中，由于甲乙是夫妻，而产权证上登记的房产所有权人是甲，根据《物权法》规定的不动产登记生效原则，丙有充分的理由认为产权证上的产权人甲有权处分房产，因此，其符合善意的条件;第二，丙取得该房产支付了合理的价款;第三，已经办理了产权登记，完全符合物权法关于善意取得的规定，丙取得房屋所有权。法院将可能判决驳回乙要求丙返还房产的请求。
　　当然，乙的权利并非不能得到保障。根据《物权法》的规定，其有权请求甲赔偿损失，甲应当将转让房产的款项作为与乙的夫妻共同财产而不能作为其自己的财产。

　　三、抵押案例

　　（08年司法考试卷四第四题）案情：A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。

　　B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。施工中，工人刘某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人陈某砸成重伤，花去医药费5000元。

　　A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买|法;律/教育i网汇h总|了1号楼101号房屋，预交了5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与汪某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某。汪某不知该房已经卖给丁某的事实。

　　汪某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。

　　因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。

　　问题：

　　5.若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？

　　答：甲银行的抵押权标的为土地使用权，不包括商品房。物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。甲银行实现抵押权时可以将商品房一并处分，但不能就商品房所得价款优先受偿。

　　6.丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，其主张应否得到支持？为什么？

　　答：不能得到支持，因为汪某已经取得商品房的所有权，不动产以登记作为物权变动的依据。

　　四、添附案例

　　案例:从本案看动产与不动产的添附
　　甲乙同为一单位职工，住的都是单位公房，后来，该单位对公房作了一次大调整，将乙住的一套公房（两间平房带一个院子）重新分配给了甲，并为甲办理了房产证。因为乙在住该公房的时候，在两间半房后又接了一间，于是纠纷出现了：甲称“我有房产证”，要求入住，乙称“这里有一间房子是我自己盖的”，拒不交房，因此双方诉诸法院。

　　评析:

　　乙方在甲方的院内土地上盖房屋，这房屋也就是附着于甲方使用的土地上，房屋所有权与土地的使用权是不可分的，也不能异其主。因而在这种情况下，该房屋应为土地使用权人取得所有权。甲方取得该房屋的所有权是因乙方的财产添附在甲方使用的土地上，因此甲方虽可取得房屋的所有权，但却应当给乙方以补偿。

　　本案争议的焦点是添附物的所有权归属问题。在添附物的所有权归属上，依我国民法的一般原理，当事人得就添附的权利归属进行协商。若当事人对物的权利归属协商一致，自应按其协商一致的意见确定添附物的所有权照明属。但苦当事人不能协商一致时，则应依据添附的具体情况来确定添附物的所有权归属。

　　物可分为动产、不动产，添附物也就有动产与不动产的附合、动产与不动产的附合、不动产与不动产的附合。动产与动产的附合，是指两项动产附合在一起。命名：将他人的轮胎安装在自己的自行车上，将一人的宝石镶在另一人的戒指上。动产与动产附合时，应由主物的所有人或者价值大的物的所有人取得合成物的所有权。若相附合的两物不能区分主从，或者在价值上相等，则合成物应为原各物的所有人共有。

　　不动产与不动产的附合，是指一不动产附合于他不动产上合成一物。然而，不动产与不去产的附合，在我国基本上不会发生。在我国，因为土地上建筑物的建造须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件。如没有取得土地使用权，则也不能取得建筑物的所有权。命名，在建筑物上增建建筑物，如经有关部门批准，建造人可以单独取得所有权，则不发生附合；如未经有关部门批准，则建筑人不能取得建筑物的所有权，因此地增建的建筑物上不发生权利。在这种情形下，应看作是动产（建筑材料）与不动产的附合。可见，在他人所有或者使用的土地上建造房屋的，建造人并不能取得建筑物的产权。

　　不论为何种情形的添附，均为使原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值。在此种情形下，苦口婆心能恢复原状，或虽可恢复原状但在经济是不便理、不合算的，因而不应恢复原状，而由一方当事人取得新形成的物的所有权。添附的结果，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，此虽在社会经济方面看是必要的，但在当事人方面说，对于丧失所有权的一方却是不公平的，因此，从公平的原则出发，因添附而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益。

　　在发生添附时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定。因为，法院虽出于避免经济上浪费的考虑，规定得由一方当事人取得因附合、混合、加工而形成的物的所有权，但该当事人并没有因此而取得较之原所有权更大的利益的根据，丧失所有权的当事人一方也没有失去其利益的根据，并且所有权扩大的一方取得利益与所有权丧失的一方的利益受损失之间是有因果关系的。因此，双方当事人之间形成不当得利之债的关系，受损失的一方有权请求得到利益的一方返还其所得的利益。当然，此利益的返还不是返还原物及孳息，而是返还因取得他人之物所有权所增的利益。

　　从本案来看，乙方是在甲方使用的土地范围内建筑房屋的。如前所述，土地的使用权与房屋的所有权是一致的，只能为同一人所有，因而乙方是不能取得其所建房屋所有权的。所以，在这种于他人宅基地上建筑的情况下，发生动产与不动产的附合，即乙方的建房材料附合于甲方的宅基地上。由于动产与不动产附合，由不动产的权利人取得所有权，因此，乙方在甲方宅基地范围内所建筑的厢房应由甲方取得所有权。然而，在添附中，取得所有权的一方并没有取得利益的根据，其对因此而使他人造成的损失应于所得利益的范围内予以返还，所以甲方应当向乙方返还其所得的不当利益，该返还范围应为乙方建房的费用及其相应的劳务报酬。

　　另推荐两本物权法案例书：
　　1、书名：物权法案例教程(高等教育法学专业案例教材)
　　作者：房绍坤 张洪波
　　出版社：知识产权

　　2、《新编中国物权法要义与案例解释》第二版 作者：李显冬 法律出版社

1、抵押：

杨**、李**诉李**、邬**典当已设定抵押的房屋行为无效纠纷案
原告：杨春风。原告：李俊香。被告：李雅文。被告：邬铁权。 第三人：四平市银城典当拍卖商行。

1991年4月21日，被告李雅文、邬铁权向原告杨春风、李俊香借款21500元，双方签订了借款抵押协议，规定借款月息4分，至1991年11月21日本息还清;被告所有的座落在四平市铁东区金融大厦对过31号楼1单元7楼二室一厅(61平方米)的房屋一处做为借款抵押物。借款期满后，原告多次向被告催还借款，被告始终借口推脱不还。1992年4月2日，被告背着抵押权人，将上述抵押房屋连同附属物品，以20000元的价格典当给四平市银城典当拍卖商行。原告得知后，即向四平市铁西区人民法院提起诉讼，请求宣布被告与银城典当拍卖商行之间的房屋典当行为无效，依法将此房屋判归原告所有。

诉讼期间，四平市银城典当拍卖商行请求作为第三人参加诉讼，要求确认典当行为合法有效，判决房屋产权归其所有。

庭审中经询问，被告李雅文、邬铁权对上述事实没有异议。

铁西区人民法院审理认为：原告杨春风、李俊香与被告李雅文、邬铁权双方因借款所签抵押协议，其内容是合法有效的;原告在被告没有按约定期限偿还借款的情况下，向法院提起保护债权的诉讼请求是正当的。被告未征得债权人同意，对第三人隐瞒事实，将已设定抵押权的房屋又典当给第三人，是无效的法律行为。第三人在典当房屋过程中缺乏调查造成失误，其请求不予保护。依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第(二)项之规定，铁西区人民法院于1992年12月3日判决：一、被告李雅文、邬铁权给付原告杨春风、李俊香欠款21500元、利息8009.47元，共计29509.47元，此款于判决发生法律效力后，将被告房屋变卖，由原告优先受偿;二、驳回第三人诉讼请求。

宣判后，四平市银城典当拍卖商行不服，以抵押权人不持有抵押物的权利证书，抵押无效等理由，向四平市中级人民法院提起上诉。杨春风、李俊香表示同意原审判决。

四平市中级人民法院审理认为：被上诉人杨春风、李俊香与被上诉人李雅文、邬铁权就担保21500元借款达成的书面借款抵押协议，是双方之间真实意思的表示，应认定抵押关系成立。被上诉人李雅文、邬铁权不经被上诉人杨春风、李俊香同意，又将已作抵押的房屋典当给上诉人，其行为无效。原审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第(二)项及有关民事法律政策和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，于1993年6月30日判决：驳回上诉，维持原判。

2、物权法中的善意取得案例

王某与李某系夫妻。双方于婚后购买一套商品房，但产权证上的所有权人登记为王某。后夫妻双方感情恶化，王某私自将夫妻共有的该商品房卖给于某。于某在查询了房产登记部门的登记簿确认王某是该房屋的所有权人之后，与王某签订合同。合同签订后，于某支付了合理的房款，并与王某到登记机构办理了房产登记。李某知道后起诉了于某，认为王某无权处分夫妻共同财产，王某与于某签订的房产转让合同无效，于某应将该房产返还。法院驳回了李某的诉讼请求。

评析：

该案中法院的判决是正确的，该案涉及到的问题就是我国物权法第106条规定的物权的善意取得制度。我国物权法106条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。这就是我国物权法确立的物权的善意取得制度。
很显然，该房屋属于王某与李某的共同共有财产，王某是无权个人处分的，但是，本案中的情况满足了如下条件：1、受让人在受让物时不知道对方是无权处分人或者有充分的证据证明对方是转让物的所有权人，即本人是善意的。本案中，该争议房产的所有权人登记为王某，于某并到房产登记部门查询了相关登记，登记簿与房产证上的所有权人都是为王某，足以让于某认为该房产的所有权人为王某，即于某在受让房屋时是善意的。2、受让人支付了合理的对价。本案中，于某受让房屋时已经支付了购房款，且价格并不低于同等房屋的市场价格，可以说明于某已经支付了合理的价格。3、该物已经交付给受让人或者是已经办理了登记过户手续至受让人名下。本案中，王某与于某已经到登记机构办理了房产过户登记手续。从上述三个要件中可以说明，于某在受让该房产是不知道该房产是共有财产，房产证及登记簿上也只登记王某一人，并且支付了相应的对价，办理了房屋登记手续，按照物权法第106条的规定，于某属于善意取得该房产，李某无权要求返还。法院的判决是正确的。

但是不是李某的权益无法维护了呢？不是，按照物权法第106条第2款的规定：受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人向无权处分人请求赔偿损失。即李某可以要求王某赔偿其损失，来维护自己的权益。

3、物权优先效力案例：沈阳金龙宾馆与沈阳商业城广告有限公司侵权纠纷上诉案
2000年4月13日，沈阳市城建局经市政府授权作为甲方与该市商业城股份有限公司作为乙方（以下简称股份公司）签订该市“一路两环三街”户外广告经营发布权购买协议书，约定将关于该市“一路两环三街”（指该市正在建设中的东西快速路、一环、二环、北陵大街、黄河大街、北京街）路段的十年户外广告经营发布权以人民币5000万元的价格由股份公司购买。买断路段户外广告经营发布权的范围为买断路段的路面上、桥体及路段两侧的第一视线内建筑物、桥体两侧的路面上及两侧的建筑物所发布的户外广告均在买断范围内。股份公司以外的公司不得在买断路段上设置发布户外广告。协议签定后，股份公司授权其子公司广告公司经营广告业务。金龙宾馆系一家涉外三星级宾馆，2000年其经城建局批准在自己家的楼顶设置了广告牌，城建局与股份公司签定购买协议后，金龙宾馆未再进行该广告的年审，也未再办理继续审批手续。广告公司以金龙宾馆未经其同意擅自在上述买段路段范围发布广告，侵犯其独家经营权为由，要求金龙宾馆赔偿损失，双方协商无果。广告公司遂提起诉讼，要求金龙宾馆承担侵权赔偿责任。

[审判]：

判决认为，本案当事人讼争的广告经营发布权系广告公司由股份公司与原城建局订立的买断协议，并经股份公司授权而来的，从该协议约定的内容来看，股份公司系于订立协议之日起十年内独家买断该路段的经营发布权的，但该经营权毕竟是股份公司与原城建局的合意所为，且我国现行法律中对此项权利并未加以规定，故该经营权不属于物权，不具有排他性，因而，金龙宾馆设置广告牌之行为亦不构成侵权。

金龙宾馆作为建筑物的所有权人，对物有全面支配并排除他人干涉的权利，而广告经营发布权不属物权，系缔约双方自由创设的一种权利，从该买断协议约定条款来看，具有债权性质，而债权系相对权，其存于特定的当事人之间，不具有社会公开性，第三人难以知悉其存在，因而无排他性，如此，在金龙宾馆这一特定物上就存在既有物权即所有权，又有债权即广告经营发布权两种权利并存的情形，并发生权利的冲突 ，物权优于债权。广告公司的广告经营发布权亦不能对抗金龙宾馆对其所有的建筑物所行使的占有、使用、收益处分的所有权权能。广告公司直接向金龙宾馆诉请侵权赔偿，于法无据，不应支持，当然，广告公司可经股份公司授权并依买断协议追究对方债务不履行的违约责任以寻求救济。依据《民事诉讼法》的有关规定，判决，撤销原审判决。驳回广告公司诉讼请求。

[推荐理由及指导意义]：

此案系同一标的上物权与债权并存发生冲突时物权具有优先效力的典型案件，对今后审理此类案件具有指导作用。并被《人民法院报》收入指导案例专栏。

根据物权法定原理，物权的种类和内容，除法律有规定外，不许当事人任意创设。判决充分运用法学理论，确定了广告经营发布权的债权属性。而所有权系典型的物权，所有人对标的物的占有、使用、收益、处分，并排除他人干涉。债权种类与内容给予契约自由原则，得由当事人自由约定。当两种权利存在于同一标的物上发生冲突时，相对债权而言物权因法律赋予其直接排他性，而应给予优先保护。

4、添附
宋某诉李某等六人返还财产案

「基本案情」

南京市玄武区碑亭巷2号房屋于1958年被私房改造，由南京市房产经营总公司接管。1990年10月5日原告宋某从本市三条巷通过交换承租了碑亭巷2号房屋。1991年4月12日宋某与南京市房产经营总公司城北公司签订协议将碑亭巷2号房屋沿墙拆除，改为门面房使用，另搭建阁楼16.1平方米。南京市房产经营总公司按建筑面积20.7平方米、其它面积16.1平方米收取租金。2001年9月18日玄武区落实私房政策办公室对碑亭巷2号房屋撤销改造，退还给产权人。被告李某 等六人继承了本市碑亭巷2号私房一处。

2002年9月17日原告宋某诉至玄武法院要求被告方补偿搭建的阁楼价值款54740元。被告方则认为，搭建阁楼未经被告方同意，原告要求补偿，应找市房产经营公司补偿，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经鉴定，阁楼现有价值为26710元，其中建筑成本价值为2210元。

「法院判决」

玄武区人民法院审理后认为，原告搭建阁楼的行为得到了原产权单位南京市房产经营公司的认可和同意，不是原告擅自搭建。该房落政后，交还被告方使用和管理，被告方实际取得了原告方搭建的16.1平方米阁楼的使用权。根据公平原则，原告搭建阁楼的费用被告方应当承担。承担费用的多少，应根据搭建该阁楼所实际支出的建筑成本价和被告方实际取得的利益综合考虑。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第三款之规定，判决：

被告李某等六人于判决生效之日起十日内支付原告宋某16.1平方米的阁楼建筑成本价格2210元。

「案件评析」

本案在审理过程中，原、被告双方存在以下争议：

一、关于搭建的阁楼是否构成添附。

原告认为，原告在承租期间对房屋进行了翻建，新增了16.1平方米面积，按民法理论，新增的16.1平方米面积属添附。被告认为，讼争阁楼无论在公房管理期间，还是私有状况，依法均不能取得房屋所有权，故不存在添附问题。玄武法院审理后认为，根据我国民法理论，添附是指附合、混合和加工三者的统称。附合是指两个或两个以上分属于不同所有人所有的物附合在另一物之上，而成为该物的组成部分且无法分离，或分离后将大大降低其价值的财产结合状态。法律设立添附条款的意图在于防止一物为多人所持，提高物的使用效益。添附物所有权单一化的规定，具有强制性质。只有使添附物依一物现状继续存在，才能维护物之经济价值和社会秩序，有益于社会经济的发展。本案中原告搭建的阁楼与被告的房屋已形成一个整体，非经毁损、拆除，二者不可分离。故原告搭建的阁楼已构成添附。

二、该阁楼是判决拆除还是折价补偿

原告认为，原告对房屋的添附属善意的添附，原告是为了更好的维护房屋，而进行翻建的，该房已发还被告方，被告已取得了该房的实际使用权，原告搭建的阁楼与被告房屋已成为一体，无法拆除。故被告应该给予补偿。被告认为，该房发还时是按住宅性质发还的，并未计算阁楼面积。原告搭建阁楼是为了做生意，并不是为了维修房屋。发还后，被告方有权要求恢复该房原状，不同意折价补偿。玄武法院审理后认为：

1、如果动产所有人拆除阁楼不构成损毁的或致房屋不便利使用，则动产所有人有权选择拆除或要求不动产所有人给予适当的补偿。依照《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第86条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理，没有约定又协商不成的，能拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人。”

2、添附发生后要恢复物之原状事实上已不可能或虽有可能而经济上很不合理。添附所有权的归属，传统民法理论通常按照当事人双方原来财产的价值大小确定。当事人就添附物所有权的归属，事先没有约定，则发生争议后又不能达成协议时，如果添附物能拆除，且拆除花费人、物、财力较小，可由添附人拆除。如果拆除花费人、物、财力效大，且拆除后会降低原物的价值或添附物价值的，不宜拆除。本案被告方实际取得了原告方搭建的16.1平方米阁楼的使用权。从添附物的有效、合理使用出发，兼顾双方利益，应将添附物折价归一方所有比较妥当。阁楼如拆除既损害部分房屋，原告得到的也是一堆毫无使用价值的建筑材料。根据公平原则，原告搭建阁楼的费用被告方应当承担。承担费用的多少，应根据阁楼的价值和被告方实际取得的利益综合考虑。

三、阁楼补偿款如何确定。

原告认为，被告应该补偿，补偿应按鉴定部门鉴定的阁楼的现有价值24500元进行补偿。被告则认为，鉴定部门的价格是在两证齐全的情况下的价格，原告搭建的阁楼没有取得两证，就是补偿，也只能按阁楼的成本价格进行补偿。玄武法院审理后认为，按民法理论，动产与不动产结合后，如已具备固定性及继续性的程度，该动产殆丧失独立性，在社会经济观念上两者已变为一物。添附人在房屋移交后，即丧失对阁楼的动产所有权，因而从此时起房屋所有人就应予以补偿。该阁楼是在归还被告方的产权房内搭建的，与该地段有产权证和土地使用证的16.1平方米房屋相比，是有区别的。原告要求被告按16.1平方米的房屋的实际价值进行补偿，违背了公平原则，由被告赔偿原告搭建该阁楼所实际支出的建筑成本价比较合理。故玄武法院按阁楼建筑成本的价格进行了判决。

此案判决后，原、被告双方均未上诉。

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