土地价值的评估方法有哪些？可以通过租金算吗（比如租金50元/平方米）？

评估，工业用地中，如果是集体租赁土地，抵押评估时，一般比出让土地低多少？谢谢~

租赁土地使用权价格评估
1、估价依据：
　　租赁土地使用权价格评估除应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》外，还应执行地方关于土地租赁的管理规定。
　　2、价值标准：
　　租赁土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和，但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制孩户粉鞠莠角疯携弗毛。
　　3、估价方法：
　　（1）市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。（2）收益还原法。以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。
　　4、注意事项：（1）租金评估与租赁权评估是两个不同的概念，要加以区分。租赁权指承租人所享有的权利的价值，即所谓租金溢利现象。（2）以营利为目的出租划拨土地上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

国有承租土地使用权的价格评估问题。思路如下：
1.首先设定该宗地为出让国有土地使用权，采用基准地价系数修正法、成本逼近法等2种方法评估出50年的地价。
2.其次，评估土地年市场租金。市场租金＝50年出让土地使用权地价×土地还原利率/[1-1/(1+土地还原利率)的50次方]。
3.第三，评估土地的盈余租金。盈余租金＝市场租金－合同租金（即租赁合同中确定的租金）。
4.第四，评估承租土地使用权剩余年期的地价。地价＝盈余租金/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)的5次方]。式中的5为剩余土地使用年期。
集体土地租赁权思路为：
1.首先评估出集体土地使用权的地价。采用的方法为直接采用基准地价系数修正法或收益还原法等方法。建议是不要扣除出让金或者土地补偿费、劳动力安置补助费。
2.其次，评估市场租金，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,2"。
3.第三，评估盈余租金，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,3"。
4.第四，计算地价，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,4"。。
根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）第9.1.2条第（3）款规定：承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。

国家对此有明文规定，按地域不同，按当地作物一年的产量折算金额，补偿款是5倍左右，安置费是5至10倍。这就是全部的补偿金额，不过到农户手里没这么多，有些按规定要扣除或提留的。

这些费用的计算与地租无关。

评估土地价值可以使用多种方法，以下是常见的几种方法：

• 市场比较法：市场比较法是基于类似土地交易的市场数据进行比较，以确定土地价值。这包括考虑类似土地的交易价格、地理位置、土地规模和特征等因素，并进行调整以反映具体土地的特点。

• 收益法：收益法评估考虑土地所能产生的收益。通过估算土地租金或开发潜力所带来的净现金流，并根据市场上类似土地的资本化率，将净现金流转化为土地价值。

• 成本法：成本法评估基于重建或再开发所需的成本来确定土地价值。这种方法考虑了土地重建或再开发所需的费用，并从中扣除适当的折旧和损耗，得出土地的市场价值。

• 比较法：比较法是通过与周边土地或类似用途的土地进行直接比较，来确定土地价值。这种方法通常适用于单一用途的土地，例如住宅用地、商业用地等。

对于土地租金的评估，租金水平可以作为评估的一个重要参考因素。租金的高低可以反映土地的稀缺性、地理位置、市场需求等因素。因此，在使用收益法进行土地评估时，考虑租金水平是很常见的做法。需要做评估请点头像咨询或联系 正联坤彊第三方评估咨询。

土地价值的提法不准确，应该是土地使用权价格。
评估方法很多种：基准地价法、市场法、收益法、剩余法、 成本法、路线价法。前5种方法常用。
收益法和剩余法可用租金除以还原率返算收益。具体估价方法里有案例，你可以参考一下

根据公式
p=pr/r×[1-1/（1+r）n]
式中：p为承租土地使用权价格；pr为赢余租金，即市场租金与实际支付租金的差额；r为承租土地使用权还原率；n为收益年期。

资产评估方法主要有收益现值法、重置成本法、现行市价法和清算价格法。

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鄣薛心脑： 土地评估基本上同时使用两种方式:1、核算土地整理成本估价2、参考周边同类地价估价 最终选择其中高价为该宗地评估地价.

日土县17180844849： 土地估价的方法有几种? - ？
鄣薛心脑： 若按正规的条件来执行.则需应用到:社经条件、城市规划指标、城市经济学、土地市场理论、地租理论等进行整体估价. 但在目前的国内市场里,最通用俗称成本法及市场比较法. 也就是按应付成本(包括土地款项、拆、动迁费用、平整费用、建安、税务、不可预见成本等)做出基础评估,再确定建成后的市场销售价格及接受程度. 另一市场比较法更为简单.看周边的项目销售情况及房价情况、产品情况.再进行相应的调整比较.可以在先期得出一个较为粗略的数字.

日土县17180844849： 土地估价的方法有几种?？
鄣薛心脑： 有成本法,市场法,收益还原法,基准地价法,假设开发法哈~~

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