众位大哥大姐能给我讲点房地产的知识和技巧吗?小弟刚入这一行。很多都不怎么懂。谢谢了!
首先声明不要分!因为是一次包死,你就比较轻松,需要注意的就是1.一定要把握好基底标高,保证基底地平到位,防止少挖。2.保证四周到界,道理同上。3.一般为了回填要留存一定的土方,要确保留足,只多不少。否则回填时就要花钱买土了。
只要你的毕业证是09年的就可以,再找个单位开个两年的在职工作证明就行!一般是在当地的人事考试网上查相关报名时应准备的材料(无非也就是毕业证原价工作单位的证明,要有公章的等等),然后去买书,既然你是土木的大学生那么你们学校复印店一定买复印的二级建造师书,加习题册共六本,都看咯尽量都背下来,本身你就是这个专业的,只要用心看过的话不成问题!
哈哈,我给你。爱好房地产行业的朋友,闲得无聊,也来路过一下我的百度空间,网址是:http://hi.baidu.com/huanwenhao欢迎光临!
房地产基础知识
一、房地产:房产和地产的总称,也叫“不动产”。
房地产的形态:1、单纯的土地;2、单纯的房屋;3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称,地产是土地及其权利的总称;
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物,构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑,如:烟筒、树、路等)
房地产按类型分为:1、住宅用(70年);2、生产用(50年);3、经营用(门头等,50年);4、行政用(市政府、法院等,50年);5、其他用(学校,博物馆等)。
二、房地产业:从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容:
1、 土地的开发和再开发;
2、 房屋的开发和建设;
3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等);
4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押);
5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等);
6、 房地产物业管理;
7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。
三、房地产的特性
1、房地产位置的固定性:土地是自然生成物,位置不可移动,房屋是建筑在土地上的,因此决定房屋不可移动、固定性,使房地产受地理位置的限制;
2、地域差别性:每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;
3、房地产的高质耐久性;
4、房地产具有保值、增值性,前提是国家的政局稳定,由土地性质决定,土地有限、不可再生,但人们对土地的需求日益增大、增加,物以稀为贵,房地产作为龙头产业,税收约占国民生产总值的10%。
※ 房地产的前景
1、城市化水平走势稳步提高,形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿,每年需新建住宅3.27亿㎡;
2、人口流动增加形成对住宅的需求;
3、居民消费水平的提高;
4、城市的旧城改造,增加居民对住宅的要求;
5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。
政府改革深化内需
1、 取消福利分房,实行住宅货币化;
2、 开发二手房市场;
3、 下调存款利率,吸引大批投资性客户;
4、 下调税费,出台法律法规,激励住房需求。
五证两书
一、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建设工程开工证》
建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件
六、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
名词解释
一、基本参数
※ 复式:区别于跃层,受跃层启发,经济型跃层结构(上下不一样高);
※ 错层:户内楼板面高度不一样,错开出有楼梯连接,但未分成两层,适合大面积住宅;
※ 进深:一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度);
※ 开间:住宅的宽度,一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适);
※ 层高:房屋一层的高度,指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);
※ 静高:一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);
※ 户型:根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室;
※ 建筑系数:“建筑占地系数”的简称,指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比,以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下,尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求,并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
※ 三通一平:通常指施工现场达到:路通、电通、水通,土地平整。
※ 七通一平:大的开发区域需要的施工现场要求:路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通,场地平整。
二、与产权有关的概念
※ 房屋产权:泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分,并排除他人干涉的全能,是物权的一种,房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
※ 房屋权属登记:指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
※ 房地产权登记:通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制,加强城镇房屋的管理,依法确认房屋所有权的法定手续,在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记,经审查确认产权后,由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段,只有通过房屋所有权登记,才能对各类房屋产权实施有效的管理。
※ 共有产权:指一家房地产有两个或两个以上的权利主体,即共有人,在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小,对共有房地产享有一定的利益,并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利,并承担相等的义务。
※ 房屋抵押:产权所有人以房契作为抵押,取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回房契抵押即告终结。
※ 过户:即更换房屋承租人姓名。
三、与面积有关的概念
※ 建筑面积:建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用、辅助面积和结构面积
※ 公摊面积:
1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积
※ 使用面积:建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
※ 使用面积系数:用百分率表示,等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。
※ 辅助面积:建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。
※ 结构建筑面积:建筑物各层中,外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
※ 使用率:使用面积与建筑面积之比,用百分数表示。板楼:80%;塔楼75%;写字楼70%;商场65%。使用率与人流量密切相关,人流量大的地方,使用率低。
※ 实用率:套内建筑面积和住宅面积之比。
※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积
※ 套内墙体面积:公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积,如壁橱等,以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数
※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和
※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积
※ 容积率:总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。
※ 建筑覆盖率:又称“建筑密度”,是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。
※ 绿化率:指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
※ 绿地率:指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。
四、与银行贷款有关概念
※ 按揭:是指按揭人将房产产权转让按揭,受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,过程中按揭人享有使用权。
※ 按揭所用材料:
1、 身份证复印件;
2、 户口本复印件;
3、 结婚证复印件;
4、 学历证复印件;
5、 收入证明;
6、 购房合同复印件;
7、 营业执照复印件;
8、 三个月的连续税单;
9、 固定资产的发票;
10、 借款申请表。
※ 契税:指房屋所有权发布转移时,就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种,也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费,约为房价的1.5%
五、与住宅相关的概念
※ 公寓式住宅:相对于独门独院别墅,大多数为高层,每层有若干个可以单独使用的套房,里面一应俱全。
※ 花园式住宅:一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层,特点:建筑密度低,内部居住功能相当完备,装修华丽、富有变化。
※ 双拼:连拼,叠拼。
※ 商住住房(SOHO):Small Office Home Office是住宅观念的延伸,属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能发达,能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司,以及依赖网络进行社会活动的人群。
※ 经济适用房:具有社会保障性质的商品住宅,它具有经济性和适用性。经济性:是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低,能够适应中低收入家庭的承受能力,适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果,而不是降低标准。
六、经济适用房
我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。
※ 经济适用房享受哪些优惠政策
免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税,减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应,优先给予办理有关手续。另外,经济适用房建设管理费只限于1%~3%,市场利润被限在3%以下。
※ 经济适用房价格构成
•住房建设的征地和拆迁补偿安置费;
•审查设计和前期工程费;
•住宅小区基础设施建设费;
•建设工程费;
以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外,还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费,人防建设费等),土地出让金其利润不受限制,由市场决定。
※ 经济适用房与商品房有什么不同
•获得土地的方式不同,经济适用房建设用地实行行政划拨,免交土地出让金;商品房采用出让方式须交纳土地出让金;
•成本结构不同;
•租售政策不同,经济适用房只售不租,商品房不受限制;购买条件和对象不同,经济适用房享受政府优惠,其购买对象是特定的,只供给城镇中低收入家庭,因而要实行申请审批制度,商品房购买对象和条件不受限制;
•价格政策不同,经济适用房出售实行政府指导价,不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。
※ 经济适用房是什么产权?与商品房有什么不同?
居民个人购买的经济适用房产权归个人;
房屋的产权分四部分:使用权、占有权、处置权和收益权,与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后,收益全部归个人所有。
销售技巧
一、购房客户的类型、特征,如何应付
1、理智稳健型(40岁左右)
特征:考虑问题深思熟虑、冷静、稳健,不易被推销员言辞打动,认为疑点的地方一定要搞清楚
措施:加强产品品质,公司性质、实力。独特优点,出奇制胜。有理有据,虚心解决问题。
2、热情冲动型(年轻男性较多)
特征:天性爱激动,易受外界怂恿和刺激。
措施:趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特征:出言谨慎,外表反应冷漠。
措施:静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。
4、忧柔寡断型
特征:犹豫不决,反反复复。
措施:从我的角度坚决的给他自信,让客户慢慢产生依赖于帮他的决定,分析清楚。
5、喋喋不休型
特征:过分小心,想用言语说服你
措施:取得信任,加强产品信心、不会跑 适当引导,适当快刀斩乱麻,交定金一定要快,无后悔余地。
6、盛气凌人型
特征:趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外,外强中干。
措施:不卑不亢,保持原样,寻找弱点,不抵怵。
7、求神问卜型
特征:做决定之前找风水先生,决定权取决于此(别人手中)
措施:不要否定他的世界观,以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下,可接触些了解些谈得来 先肯定在否定,否定时强调任的价值。
8、畏首畏尾型
特征:前怕狼后怕虎,一个问题反复忧虑,缺乏经验,考虑太多。
措施:有力的业绩品质和保证,强调肯定,不必产生其他想法。
9、神经过敏型
特征:悲观、什麽事都能刺激他。
措施:慎言 少说话、少说多听,重点严肃说服
10、斤斤计较型(似5)
特征:心思细腻,什麽都想要,想占便宜。
措施:要用气氛逼他,尽快做决定,马上调价,强调已经有优惠
11、借故拖延
特征:个性迟疑,推三推四。
措施:追查客户不做决定的真正原因,路过闲人、市调。
商品房没那么难吧。多看看同事接待的言语就行了
...但我想考本科,各位有经历的大哥,大姐们,给我点建议
同学,你好。我是去年参加的高考,转眼间高考又要到来了。对于自己现在的成绩,我希望你不要放弃自己的理想,说实话,300分要考本科的确有点困难,但是正如你说的,距离高考还有40多天,没有到最后一刻谁也不能断定结局,最后的40天你可以向前跨越一大步,不要因为时间短而放弃学习;要找到适合自己的...
各位大哥大姐,来几个超级搞笑的笑话给我ok,要很好笑的那种,最好能
小男孩看见小女孩不停得向自己炫耀自己的新洋娃娃,生日的脱下裤子指着自己的Jj说,我这个玩具你永远则没有,小女孩满不在乎的撩起裙子说。妈妈说了,我只要有这个东西,你那个玩具我要多少,有多少。 有一次,一男一女去开房,大战三百会合之后,男的软了,于是趁着黑灯瞎火,把脚插进去应付。
想问下<096号>座位是不是靠窗边的位置 哪位大哥大姐 能告诉我?
详见座位号或者铺号:对于大部分绿皮车和空调列车:1号座位肯定靠窗,以“0”“4”“5”“9”结尾的号数也靠窗。对于列车长办公席所在的车厢以“3”“4”“8”“9”结尾的号数靠窗。一般列车:窗|5 6 7|过|8 9|窗 窗|0 1 2|道|3 4|窗 有列车长办公席的车厢排列如下:窗 |9 ...
各位大姐大哥,行行好吧!给我一篇关于介绍传统文化的作文吧
它是中国的文化。我了解的传统节日还有:端午节、清明、七夕节、中秋节等。这些传统节日同样给我们带来了欢乐和幸福,所以我们要记住这些节日,并永远继承下去。中国的传统文化更是光辉灿烂的古代文化,作为我们新一代要加强学习,大力弘扬中国的这些传统文化 自己再整合一下,希望可以帮到你!!
我现在是高三了【文科】,哪位大哥大姐给我提供一份下学期的学习计划或学...
以上是我自己看法。接下来是我们团队的一名人员给的资料。可以借鉴借鉴选择了文科,就选择了新的开始..文科有三门是不要基础的.政史地 政治:比较枯燥的一门课程,老师大多数讲课文的时候都是照章念书,所以比较乏味,但不可不听,因为政治拿高分的核心就是对书本概念的绝对熟悉,所以黑体字以及解释黑体字的字都是需要...
我18岁了,我有可能患有自闭症,哪位大哥大姐能不能告诉我,我该怎么办
3、和知心的朋友倾诉,与君一席话,胜读十年书。效果好的话,一次交流,可以消除累积内心的多年烦恼痛苦,迅速开启心灵之窗。从“山穷水尽疑无路”到“柳暗花明又一村”。4、热问题,冷处理。遇到发怒时不要急于处理问题。此时容易不理智。5、换位思考,多从对方的角度看问题,可能就有好的答案了。
各位大哥大姐,帮小妹个忙吧!帮我找6个感人的小故事!关于亲情的,尽量简 ...
…当儿子考上了大学的那天,校长把真相告诉儿子的时候,儿子震惊了:儿子猛扑上前,搂住她,嚎啕大哭:"娘啊,我的娘啊……" 这个故事让我热泪盈眶,心情久久不能平静,一位母亲用自己病弱的身子,支撑起一片蓝天,让儿子从此可以展翅飞翔,当儿子越飞越高的时候,应是母亲最最欣慰的时候吧……唐山...
那位好心的大哥大姐帮帮我啊!!!演讲搞怎么写啊??
此外,演讲稿的结尾也可以用感谢、展望、鼓舞等语句作结,使演讲能自然收束,给人留下深刻印象。大多数演讲稿如同一篇议论文,有主要观点,有对主要观点的论证。一篇演讲稿最好只有一个主题,这是由演讲稿的特定情景性和时间性所决定的。在一个有限的时间段内,完全借助于语言、手势等向听众讲明一个...
那位大哥大姐能把这两段话组成一篇文章(急)
老师,大家都说您培养着祖国的栋梁;我却要说,您就是祖国的栋梁。正是您,支撑起我们一代人的脊梁!您像一支红烛,为后辈献出了所有的热和光!您的品格和精神,可以用两个字就是--燃烧!不停的燃烧!您讲的课,是那样丰富多采,每一个章节都仿佛在我面前打开了一扇窗户,让我看到了一个斑斓...
哪位大哥(大姐)能帮我把这段话翻译成英语?
The 博 guest the newly arisen medium with a kind of commentary conduct and actions comment on a form, it with borrow to open sex,liberalism,characteristic with interaction etc. the characteristics be subjected to people's more and more concerns, inspecting aspect in the public opinion...
左舍肾炎: 首先必须认识房地产是一个什么样的行业,它的主要职责是什么?有什么样的意义,有什么样的收获. 房地产是第三产业,也就是服务行业,通过各种渠道,为对房产有需要的客户创造条件,提供帮助,促成交易,然后收取佣金的行为. 那么...
得荣县18680286660: 作为一个房地产经纪人应该了解哪些知识 - ?
左舍肾炎: 房地产基础知识,所有和房子有关系的知识你都要了解.包括土地,批文,规划,政策,建筑知识,户型设计,装修知识,相关的国际法律法规啊,很全面的.你报考一个全国的房地产经纪人考试就知道自己需要了解什么了. 一般的报名时间是在六月份,你可以在网上关注一下. 这个考试因为涉及的知识面比较广一点,所以考试的通过率不是很高,一般在百分之八到百分之十.加油
得荣县18680286660: 怎么做才能做好一个中介人? - ?
左舍肾炎: 看看以下的故事,说不定,你就知道如何做好这个房产中介人: 做房产经纪这个行业已经有10年光景了,从一个愣头青的小伙子变成了个处事圆滑的老油子了,从起初哎经理骂、老业务骂、文秘骂,到现在骂业务、骂经理、骂文秘的中介人....
得荣县18680286660: 我是房地产新人那位大哥教教我相关的知识我刚进入这个职业什么都不懂 ?
左舍肾炎: 凡事从不会到会,都有个过程,只要愿意用理论知识与实践相结合!多总结,多获取经验...先了解你所在区域的楼盘,了解周边楼盘的优势,及楼盘的户型,面积,与市场价格,然后再深入了解每套房的情况,有了这些作为知识才能给客户进行最专业最全面的介绍.反之,客户也是一样,以了解盘源的方法,去了解客户然后不断跟进...直到成交..就是如此简单...每日工作计划借鉴1,打卡上班2,总结昨天的工作,打开系统查看新增盘源,且记牢相对的荀盘,发布及查看网络信息.3,跟进盘源,跟进客源,约客看房4,午餐,关注相关的地产资讯新闻5,门口接客 6,带客看房,或空看房源7,洗盘,谈单等等8,一天的工作总结
得荣县18680286660: 关于售房的知识,最好能模仿一段和顾客的对话.礼节上要注意什么? - ?
左舍肾炎: 一、 销售人员必须具备的推销能力: 1、说服能力 2、专业化知识 二、 销售人员怎样才能具备推销、谈判技巧: (一) 、销售人员必备的谈判技巧: 1、能够激发客户的购买欲望; 2、给予客户好的感觉; 3、激发客户的购房兴趣; 4、激发客...
得荣县18680286660: 做售楼人员,首先最基本的要知道些什么? - ?
左舍肾炎: 做好一个售楼人员,我觉的以下要素都要具备.1.楼盘:作为房地产销售人员,你必须了解你要销售的产品——房子,必须深信,你要销售的房子能够满足你潜在客户的基本要求,甚至可能还会带来超值.作为销售人员要热爱你的产品,要知道...
得荣县18680286660: 怎麽做房地产业务员? - ?
左舍肾炎: 第一,要有整齐的仪容仪表 第二,要有毅力和恒心坚持打电话 第三,要脸皮厚,做到业主,客户骂不还口,坚持听下去 第四,要勤奋,早上8点半到晚上9点半是工作时间,偶尔签单可能要谈到12点,都是正常的 第五,要多看房子,多记忆,看过的房子要记住房子户型,要会举一反三 第六,面带微笑,什么时刻都要保持,会减少你自己的紧张 第七,多发帖子,多发好房子的帖子 第八,维系好成交的老客户,是你的资源 第九,相信自己,没有做不好的,只有不努力去做的 第十,做好以上9点,你将是一个月收入过万的好房地产经纪人!
得荣县18680286660: 房地产销售的问题 - ?
左舍肾炎: 近几年来,国家持续调控,房地产已经成为一个狼多肉少的行业,尤其是销售很不景气,可能一段时间,还没有当服务员挣得稳定,泡沫已经很大了,建议绕行!可以做其他行业的销售,比如时尚的、服装等.
得荣县18680286660: 怎么跑好房地产业务?主要应该注意哪些事项? - ?
左舍肾炎: 学会多总结,留意别人的工作方式,不断充实自己,让自己成为真正的专业人员,最重要的就是勤奋!
得荣县18680286660: 大家帮帮我啊,小弟我是刚入行做房地产行业做置业顾问,问一下大哥大姐们,你们都怎么找客人,你们都是怎么做 - ?
左舍肾炎: 1.你要了解你的房源情况,比如:小区位置,有几个门,都在什么街道,附近有什么配套色设施.超市,菜市等,交通等.一般售房的话还要考虑下附近的中小学这些.2.要有房源和客源.这个主要靠网上查询,然后打电话确定,还可以扫街之类的收集.3.就要靠不停的约客户看房,然后跟进