我国房地产估价行业管理研究

房地产评估论文~

为什么的房地产张价过快





我个人认为，我们国家应该规定。一个家庭只能在一个城市。有一套住房。在全国有两套住房。这样可以控制房地产，价位。
一个家庭有一套住房就够住了两套住房，不可能这里住一天那里住一天。这样可以给没有房子的人一位子。有钱人把房子买了。没钱
的上那买房子。只能租有钱人的房子。
现在的社会现象是有的一个家庭好几处房子。出租去。我没钱的人什么时候能买起房子啊。他们有钱的都买走了，房地产商是谁给钱多卖给谁。所以房地产能不长价吗？
我是想算一笔帐。一个普通的百姓什么时候能买起房子啊。下面是我的一个月收入和开销。
我家是吉林省双辽市的。我们这生活水平在全国是底的了。
我一个月争1300元算中上等了。
我的每个月的开销
电话费是30元
电费是40元
水费是7元
要买煤取暖；做饭；平均每月是400元
大米要60元
油盐要25元
菜钱要200元
还有日常用品15元
服装和鞋每月平均60元
交通费一个月要30元
养老保险每月200元
我每个月要开销1067元。还没算平时有个病。和供养孩子的费用。
我一个月就省233元钱。
我们这的房子是；平均1500元；买个60平米房子要90000元；
我一年才省下2796元。我得要32年买起房子。
如果一家俩个人都争这些钱就是高收入了。也要16年买的起房子。
我是想他们的钱那来的。我们的百姓怎么能住房啊
我是想我们这有个烟草的人员内退了。一个月一万多在家什么都不做。两年就买个房子。他可以买十个房子我们就能买一个房子。
他一个人能住多少那？他一个人要住我们十个人的地方。
所以我建议我们的国家的土地越来越少了。我们得省点土地了。让我们每个人都有地方住。所以国家要控制每个人的拥有的土地啊。
百姓是有住的地方和吃的就可以。民以食为天啊。百姓有吃的住的就是国太民安，就会国富民强。
土地是国家的人民也是国家的。人民为国家。

不一定吧，有可能当地的相关管理部门没有将信息录入或者信息共享。你可以查下当地其他评估公司是不是也查不到，如果是，应该就是还没信息录入或者信息共享。你要知道不可能一个地区所有的评估公司都存在问题的。

另外，你要先知道这个评估公司又有问题就看这个公司有没有：资质证书（证明它是否有执业资格）、营业执照（是否有工商登记）、注册房地产估价师证书（是否符合执业规范）。一般来说这些证书都有，且没有过期，问题都不大。

另外你可以到中国房地产估价师官网查你所说的评估机构。

点那个右下角的估价机构查询。

　　关于我国资产评估行业管理体制的研究

　　【摘要】笔者根据我国资产评估行业管理体制存在着一些亟待解决的问题，提出了中国资产评估行业管理体制的改革设想，以建立政府指导下的社会评估体系自律管理体制
　　资产评估在发达国家历史比较悠久，在我国却算是一项新兴行业。我国的资产评估起始于二十世纪八十年代末期。最初的目的是评估国有企业，防止国有资产流失，为中外合资、合作等经济活动提供价值评估服务。随着社会主义市场经济的不断发展和国际经济一体化进程的不断加快，我国的资产评估行业也在不断地进行自我完善，逐渐走向独立和自律。不可否认的是，目前我国资产评估行业，在管理体制上仍存在一些制约行业发展的问题。

　　一、我国资产评估行业管理体制的现状

　　1993年12月10日，中资产评估协会正式成立，标志着我国资产评估行业管理由政府管理向行业自律管理过渡。1998年国务院机构改革以后，中国资产评估协会真正成为相对独立的行业自律组织。1999年财政部下发《关于资产评估机构脱钩改制》通知，要求当时所有挂靠在各地税务局、审计局、财政局及房地产局下的资产评估机构必须脱钩，改制为合伙制或有限责任公司。2003年12月，国务院办公厅又转发财政部《关于加强和规范评估行业管理的意见》，提出要加强行业自律体制建设。2004年初，财政部党组决定并报经国务院同意，中国资产评估协会继续单独设立，履行行业自律管理职能，由财政部企业司具体行使评估行政管理职责。财政部的多次发文，为我国资产评估业从行政管理过渡到行业自律有了一定的法律依据，同时也证明了我国资产评估行业自律体制的实践步伐。
　　但是，应该指出的是我国目前资产评估管理体制中仍存在一系列亟待解决的问题：
　　(一)政出多门，多头管理
　　由于受历史原因的影响和现实利益的驱使，中国资产评估业走出了“中国特色”，成为一个多部门干涉、多部门参与的共享性行业。除财政部管理的资产评估业以外，国土资源部、建设部等多个部门都有自己领域内的资产评估业，这些部门的行政权力有扩大化、外延化的趋势，同时赋予自己本领域的评估主管权，评估法规、政策及评估标准的制定权。多部门同时导演“资产评估”这场戏，百害而无一利。作为一个评估企业整体价值的委托单位，需要委托财政部、建设部、国土资源部等至少三个部门来为企业进行机器设备、房屋建筑物、土地等资产进行价值的评估。这不仅降低了评估效率，而且加重了委托方的经济负担。
　　政府部门的介入，容易导致两种错误倾向的发生：一是权力寻租。政府部门的权力异化为商品和资本。据《中国经营报》报道，业内评估人士曾坦言：关联交易、回扣现象在评估业已经成为公开的秘密。一些政府部门所用的评估公司都是指定的。他们主管的评估项目给任何一家评估公司，都会得到这家评估公司的高额回扣。现在评估市场交易已经成了政府机构主导，不这样做评估公司很难生存。二是非正常竞争。由于资产评估行业生存空间的有限性，行业内部存在一定的竞争性是无可厚非的，而且正常的竞争可以推动行业的良性发展。但各政府部门从本身利益出发，为了抢占中国的资产评估市场，却扭曲了竞争的含义，竟然不惜利用一切手段。评估业界的一位著名人物曾精辟地概括评估机构的制胜法宝——三板斧，即：人际关系、高回扣和压价。回扣、压价都会相对地增加评估机构的运营成本，这是竞争带来的效应之一——成本增加。但这种竞争的另一种代价是什么呢？—评估师的“偷工减料”行为。他们会根据成本——效益原则，大大简化评估过程，把更多的时间、更多的精力用于优化评估报告上。这些非正常的竞争手段扰乱了评估市场的正常秩序。
　　(二)部门分割，资格林立
　　各部门从本管辖领域出发，创造了区别于美国等发达国家的无所不评的“中国式”评估业。这种无所不评的评估业派生了多样化的执业资格，与评估业行政管理部门相对应，目前评估执业资格大体有三种：资产评估师、房地产评估师和土地估价师，总数近5万人(其中有部分人具备多种资格)。1999年时评估执业资格曾经达到过8种。多种执业资格的并存。表面上看来是一种好的现象，它代表着我们中国资产评估行业分工细化，有利于提高资产评估工作的质量和效率。但这种效果的实现必须有一个前提条件的存在，那就是这些执业资格人员拥有统一的领导，接受统一的管理。目前我国这种资格林立现象是与相应的行政管理部门挂钩的，因此．非但不能提高效率和质量，反而对评估师来说是一种压力。评估人员为生计生存，忙于考资格证书而疏于业务求精。这背后隐藏着一个深层次问题—— 博而不专，广而不深，中国资产评估行业的公信力非常值得我们深思。
　　(三)行业协会各自为政，相互封闭
　　我国目前有三个评估行业管理协会，即中国资产评估协会、中国房地产估价师协会、中国土地估价师协会，这三个协会在评估行业管理方面作用都有限。这是因为：其一，市场中介服务行业的自律组织——资产评估行业协会，只具备形式上的独立性，而实质上的独立性却不完整。它们隶属于相应的政府部门，既是民政部门批准成立的社团组织，又是隶属于政府部门的事业单位，而且编制以事业编制为主，领导由政府部门任命或推荐，职能由政府部门确定。其二，行业协会的自由空间非常小。资产评估行业中事务性的工作一般都由相应的政府部门直接负责。例如，评估项目的管理，评估机构的审批，有些甚至还有评估人员的管理。行业协会组织行同虚设，没有机会插手这些工作。其三，行业协会与其相应政府部门是上下级关系，而不是同级关系。其在相应的上级领导下工作，领会上级精神，贯彻上级思想。不得越权。其四，行业协会受上级政府部门领导，工作空间限于纵向传输。而疏于横向沟通。三个协会各自为政。相互封闭。特别是在人员资格、机构资质、方法标准等方面缺乏必要的沟通和交流。这在某种程度上影响了评估行业的社会化、市场化进程，加重了评估行业分割，阻碍了评估行业的统一。
　　(四)法律法规体系亟待完善
　　资产评估业自诞生之日起，为规范评估师的执业行为，指导评估业沿着正确的道路顺利发展，财政部、国资局以及后来成立的资产评估协会等都相继颁发了一系列有关资产评估的执业准则和规范，但这些文件都呈现一种共性：滞后性。制定的评估法律法规落后于评估实践和社会主义市场经济发展的实践，不能满足日益增长的复杂多样的经济行为对资产评估的迫切要求，至今没有出台一部以市场经济为背景的专门规范资产评估的法律，也没有出台一部《注册资产评估师法》。我国评估法律法规的另一个特点是：不统一。不同的管理部门制定不同的评估法规、政策及评估标准，对有关评估规定口径不一致，对相关政府部门、评估行业 协会、评估中介机构以及评估师的职责．缺乏必要和统一的法律约束，造成评估行业法律法规不统一、评估人员有法不能依的局面。我国至今尚未制定一部关于评估行业统一管理的法律法规，对各类专业评估管理缺乏统一的法律基础，这直接影响了中国资产评估行业的统一，加剧了目前资产评估行业的分割状态。

　　二、中国资产评估行业管理制的改革设想

　　资产评估行业作为一个市场中介服务行业．独立、客观、公正是其行业特性，也是其行业生存、发展的生命线。为使资产评估工作真正做到独立、客观、公正，必须构建一个科学、合理的资产评估管理体制模式，使其在正确的轨道上前进、发展。
　　关于资产评估行业管理体制的改革问题，不少学者都提到了“政府行政管理与行业自律管理相结合”的模式。笔者认为这是一个中庸之道，政府协会两者兼具，没有提出实质性的改革思路。两者相结合，方案的确不错。但结合的切合点定位在哪?也就是说，在二者结合体中，哪个主体占的分量重一点，哪个主体占的分量轻一点，还是两个主体处于一种平等的地位。这是解决我国资产评估行业管理体制问题的一个致命的关键点，如果解决不好这个切合点的定位问题，我们的改革则是徒劳无功，又会绕回到原点。
　　中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于2003年8月27日通过，自2004年7月1日起施行的《中华人民共和国行政许可法》指出，政府要由“无限”的政府走向“有限”的政府，今后凡是能够由市场自主决定的，政府不再设置行政许可，凡是能够由中介组织解决的，政府不再干预。政府无所不包的管理方式以后要调整。只有那些市场不能自主调节和配置、中介组织不能自律的，政府才能去管。
　　我国的资产评估行业起步较晚，不妨借鉴一下国外资产评估行业成熟的管理体制。美国、英国、澳大利亚、马来西亚等国家资产评估行业管理体制各有千秋，但一个共同点就是：政府对评估行业的管理很少，行业自律性管理是主要形式。并且都经历了从分散走向统一的发展道路。
　　按照马克思主义哲学中联系的观点，资产评估行业的发展离不开经济发展的社会大环境。笔者认为我国的经济体制改革目前实践证明是成功的，而我国的资产评估行业又是我国经济体制改革的产物。因此，资产评估行业管理体制的改革应跟我国的经济体制相联系，顺应经济体制发展的要求而改革，而不是孤立地改革、发展。
　　综上所述，我国的资产评估行业管理体制应该是政府宏观指导下的社会评估体系自律管理为主的管理体制。其中，社会评估体系是其“重头戏”，由资产评估行业协会来主演。政府只是起一个指导性的宏观调控作用，保证社会评估体系健康、有序发展。资产评估行业管理体制框架图如下：
　　政府宏观指导下的社会评估管理体制中，中国资产评估管理中心直接受财政部领导，对财政部负责。全国只设一个统一的资产评估管理中心，负责资产评估的行政管理。下设一个派出机构——政府资产评估操作部门，负责以纳税为目的和涉及国家权益的特定目的的评估业务，不负有资产评估管理的职责，仅对资产评估管理中心负责。
　　中国资产评估协会在中国资产评估管理中心的指导下，依据中国资产评估管理中心制定的有关法律法规开展工作，是专门对资产评估行业进行管理的行业管理机构，是整个资产评估体系的重点，可根据需要按行政区划下设若干分会，实行行业自律管理。资产评估机构是资产评估行业自律管理组织的基层组织。

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　　二、建议采取的对策
　　1、加强行业管理
　　（1）发挥学会作用。在市场经济条件下房地产评估应由行业学会（协会）管理，建议分两步走，第一步从上至下成立估价师学会，建设主管部门或房管部门分层次负责估价师和评估机构的资格管理，其他工作，如估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机构之间的民间机构——估价师学会负责管理。第二步待条件成熟后所有评估的管理工作由估价师学会承担，随着国家机构改革步伐加快上述职能的转换也应加快速度，在转换后过程中要理顺前述五个部门的关系，一方面逐步淡化行政管理职能，一方面将房地产估价师、土地估价师、资产评估师、注册会计师、审计师等与从事房地产评估相关的执业资格并轨，在此基础上成立不受部门限制的全国及各地房地产估价师学会，考虑到相关专业的相容性，也可称其为不动产估价师学会，其成员包含获得各种相关职称和执业资格的估价人员。

　　（2）实行政企分开。行政行为与评估业务如果混合在一起，评估机构就变成“阴阳脸”，既是行政管理者，又是经营者，大量的评估业务就难以走向市场，房地产评估行业就永远跳不出怪圈。因此要实行政企分开，与房地产评估相关的行政职能，如房地产交易，土地出让、转让，国有资产产权交易等或由政府有关部门直接行使，或由政府委托下属事业单位行使，但无论采取哪一种方式都应将行政行为与从事评估的经营行为严格划分，取消管理和评估“二块牌子一套人马”的做法。现有的评估所大多数要改为企业走向市场，尤其是赋予行政职能的事业单位充其量只能从事少量属于行政行为且不收费的评估业务，而经营行为的评估业务只能由独立的评估所进行，这一类评估机构只能是中介单位，不隶属政府任何一个部门，其原有的行政职能要剥离。这就要求加快政府机构和事业单位改革的步伐，并通过立法确定评估机构的中介地位，唯有这样才能从根本上克服和解决行业垄断的问题。

　　（3）加强法制建设。在行政管理向行业管理转换的过程中行政职能应该先强化后淡化，尤其是初始阶段要充分运用行政手段（广义地讲是政府通过法律的、行政的、经济的手段）尽快规范评估市场，待市场秩序正常环境净化后行业管理才能取代行政管理。因此现阶段仍然要发挥行政管理的作用。首先要加强评估的立法工作，与发达的资本主义国家或地区相比，我们的法律体系尚未形成，立法工作任重道远，因此要尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场违规违法现象时有发生，不合格的评估报告屡见不鲜，不正当的经营行业屡禁不止，这就迫切需要发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将上述评估市场存在的问题降低到最低限度。

　　2、严格市场准入
　　（1）“准入”的系列要科学。市场准入应是双重准入，即执业人员和机构都实行三级准入制。首先要完善估价专业人员的系列，根据人才的“宝塔结构”房地产估价师应分高级和中级，初级应为估价员，并设置水电、设备等配套专业的估价师。应建立三个等级的台阶制，即从初级到高级每一个台阶都要有一定的学历和执业时间的限定，跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级，必须经过考核，考试，注册，才能取得资格，并规定每一个等级的估价人员只能做一定范围的评估业务（主要从评估项目的价值和建筑面积上限制）。而且要实行估价人员责任制，评估所所长和项目负责人必须是中级以上估价师，所有评估报告必须经中级以上估价师签字才能生效，其中一级资格的评估所所做评估报告和二级评估所所做的特大或高难度项目的评估报告必须经高级估价师签字生效，涉及到配套专业的评估报告必须有相关配套专业的估价师介入。其次现阶段评估机构的系列设置也应调整，目前临时资格的条件和业务限定含糊，导致一些临时机构随意拼凑一些人就承揽大的评估业务，搅乱了评估市场。随着房地产评估的发展，评估所逐步走向规范，对其要求也应逐步提高。因此要取消临时资格，不具备三级资格的机构不能执业，只能积极创造条件，待条件具备再申报三级。就三个等级而言，对二级机构所评估的项目在建筑面积和价值上限定比地域限定更有制约力，应允许二级机构到外地承接业务，但要有控制范围，要比一级低一个档次。原规定的三级机构的5万平方米建筑面积和1.5万平方米土地面积限制又过宽，应缩小其承接评估业务的范围。总之三个等级机构承接业务范围应是阶梯式的均衡地向上递增。

　　（2）“准入”的标准要严格。一是与三个等级估价人员相适应，要确立非常严格的高级估价师专业资格考试和注册条件。要改变现行估价师执业资格的考试和注册条件偏宽的做法，其中考试条件要增加每一个等级估价人员的相关专业工作经历和从事评估实务的年限，一般应增加2－3年，笔试内容涉及业务面要宽，要增加面试，注册时要提供2－3份有代表性的评估报告。对有犯罪前科的应不准注册（满五年以上的充其量只能从事估价员工作，但最好不开这个口子），受行政处罚处分的应满五年才准予注册。随着评估业务的发展估价师考试和注册条件要逐步收紧，直至形成非常严格的标准。二是三个等级评估机构的资格条件偏宽，根据“房地产法”第五十七条关于房地产中介服务机构应具备条件的规定，每一个等级机构有注册资金，估价师人数，总体从事评估人数，机构执业年限以及已做评估业务数量等方面都应提高标准，如三个等级评估机构的估价师人数应增加，尤其要规定一、二级机构必设高级估价师，所有机构执业人数不能以抽象的70％的比例作限定，而应规定每一个等级的机构应有具体数量的专业人员，还应增加评估所硬件设施和信息储存量（将来信息共享，应规定评估所有提供信息的义务）的要求。

　　（3）“准入”要动态管理。一是对估价人员实行分档管理。估价人员有接受继续教育的权利和义务，政府或学会有组织实施继续教育的责任，因此有关部门或学会应制定不同等级的继续教育大纲和教材，并设法在有条件的大专院校开设房地产评估专业或专业方向。还应规定每获得一个等级资格的估价人员都要接受更高一级资格的继续教育，经过一定年限的实践和考试获得更高一级执业资格，因故未能注册的要重新接受培训和考试，并达到继续教育标准才能注册。二是对评估机构实行跟踪管理，评估机构的发展总是不平衡的，在获得某一等级资格后其业务水准、经营实力和职业道德都处于变化之中，有的向上发展，有的走下坡路，在市场竞争的条件下，这是正常现象，与此相适应其等级资格要优升劣降，基本做法是一年一次年审，二年一次等级评定，年审不合格的应降低或取消其等级资格，并在两次年审的基础上进行等级评定，根据机构的变化情况及时进行等级调整，业绩突出进步大的给予升级，反之要降级，坚决不搞等级资格的“铁交椅”。

　　3、强化行业标准
　　（1）制定和强制推行技术规范和规程。出于没有一个权威的房地产评估技术规范和程程，连最简单的专业术语的名称叫法也不同，解释各异，至于评估的方法程序等更是“八仙过海，各显神通”，孰优孰劣无法评判，尤其对劣制报告，没有一个标准作为否定处罚的依据。为确保房地产估价师为客户所提供的估价服务的准确性、有效性和不至于误导市场，避免给委托单位和有关当事人造成经营损失，有必要参照国际上通行的做法，结合我国的实际情况制定房地产评估技术规范和规程，刘洪玉、廖俊平、董黎明等专家都曾撰文论述过，见地很深，本文不再涉及，只希望估价师学会组织更多的专家探讨这一问题，以便尽快制定出这一类标准，对评估原则、评估目的、评估方法；专业术语、技术参数、计算公式、技术程序、评估报告的格式和应包含的内容等都作出规范的分类和界定，为估价人员提供一个共同遵循的技术标准。

　　（2）建立和完善职业道德标准。最近几年出台的相关的法律法规对房地产评估职业道德都有所涉及，但都散落在有关条款中，内容不系统不完善，规定过于原则不便执行。国外对房地产估价师职业道德有专门的法律法规，如估价师守则对估价师行业有详尽的规定。我们应借鉴国外的做法，制定“房地产估价行业职业道德标准”，“房地产估价师守则”等规定，规范评估机构和评估师的行为，让他们明确应该怎么做，哪些能做，哪些不能做，做错了应受到什么样的处罚，从而形成一道“紧箍咒”，凡是不能为的就不敢为，约束估价师的行为，使行业自律落实到实处，从根本上提高评估行业的信誉。

　　4、建立竞争机构
　　（1）开放市场。按照建立统一开放竞争有序的房地产评估市场的要求，在前述政企分开的前提下制定市场竞争规则，要取消行业垄断和不正当的竞争，承接评估业务要由委托单位依据其业务大小和难易程度自由选择相应等级和信誉高的评估机构。尤其是管理部门或有
　　行政职能的评估所不得指定评估机构，不得刁难其他评估所所做的评估报告。特大评估项目可以选择几家相应等级的评估机构投标或议标，将投标单位的等级、业务水准、经营实力、业绩、收费、服务等条件以打分制的形式进行综合评标，高分者中标。

　　（2）机构独立。根据“公司法”和“房地产法”的要求，所有评估机构必须是独立承担民事责任的中介组织，第一步可成立有限责任公司，待条件成熟时可过渡到无限责任公司。现有事业性质的评估机构应与行政部门脱钩，推动评估机构走向市场，让他们独立地承接评估业务，在市场竞争中或生存发展，或落伍淘汰，让强的更强，差的消亡，通过市场竞争促使评估机构及估价人员提高其业务水平。

　　（3）责任加大。与评估机构的法人地位相适应要建立赔偿责任和保险制，并应允许注册估价师实行高薪制。如果评估所作业失误给委托单位造成损失，委托单位可以依法上诉要求赔偿损失。评估机构在承担赔偿责任后可追索有关估价人员责任，但是赔偿责任必须以评估机构和估价人员向保险公司投保作为保证。由于估价师个人难以全部承担责任，而评估机构全部承担又不利于估价师责任到位，因此应规定如果评估出现失误评估机构和估价人员各承担一定比例的保险赔偿，具体比例可商定。这就要求评估机构和估价师除完成资格登记和注册登记外，还必须向保险公司投保签约，而保险公司一般不会与未经登记素质不高且经常出错或违反职业道德的评估机构及其估价师签约，委托单位也不会委托不投保的评估机构评估，这就迫使估价师提高专业水平，敬职敬业，遵守职业道德，同时也促进评估机构加强内部管理，提高业务水准，约束估价师的执业行为，这就有利于评估机构和估价师整体素质的提升。

　　（4）收费合理。现行收费标准不尽合理，高的太高，低的太低，应作适当调整。一是100万元以下的项目应再细分档次并提高收费标准，否则面广量大的小评估项目因收费少而导致亏损（有的甚至不够支出交通费），就没有人肯承接。二是2000万元以上尤其是1亿元以上也应再细分档次并适当降低收费标准，否则容易助长相互压价竞争和给回扣，也会给委托单位增加经济负担。三是土地评估费也应参照上述原则作适当调整。四是实行优质优价，即收费标准因评估机构的级别和评估报告的优劣而有所区别，以利于提高评估的质量。

我国的房地产估价机构的建立已经经历了十多年的时间。随着我国加入WTO后国内中介市场的开放，房地产估价机构必然会受到这种大环境的影响，外部竞争的激烈化要求我们要加强房地产估价机构的管理，营造机构内部和谐、注重质量、积极向上的执业环境。我想，房地产估价机构管理应着眼于以下几个方面：

（一） 正确的经营理念

房地产估价机构作为一种以房地产价格的经济性鉴证为主的行业，主要用来保障房地产交易中各方的权益。作为中介机构在运用专业知识为社会、客户服务的同时，争取利益的最大化是无可厚非的，但是中介机构同时应把握自身的社会良知，承担自身的社会责任。公平、公正、公开是房地产估价机构的命脉所在，不能为了任何一方的利益而去伤害其他方的利益。所以在房地产估价机构的管理中，第一位的是树立正确的经营理念，即不唯上、不唯钱，公正执业。从短期来看，也许这种做法会导致一些业务的流失，但从长远来看，保证了房地产估价机构的公正性才能从根本上保障了这个行业的健康性、公信力，是非常有必要的。“名不正则言不顺”，正确的经营理念是房地产估价机构发展、壮大的基石，只有树立正确的经营理念，房地产估价机构的才不会陷入“涸泽而渔”的恶性发展。

（二） 对待客户的关系

中介机构中经常说的一句话就是“客户就是上帝”。对于一般的服务行业，也许这句话有其适用的普遍性，但是对于经济鉴证性极强的房地产估价机构，如果把这句话奉为执业中的金科玉律，则对于这个行业的健康发展是很危险的。如果以顾客为“上帝”，那么房地产估价机构就会沦为客户利益的代言人，客户利益驱动下的牺牲品。因为按照“客户就是上帝”的推论，只要是客户的要求，我们就要无条件地满足，结果是房地产估价完全成了数字游戏，失去了行业的公信力。房地产估价机构和客户的关系应该是平等的，一种服务取费的平等民事主体间合同关系，和客户可以成为朋友，可以成为参谋，但决不是上帝和奴仆的关系。一个人在社会上，在家庭中没有自己的地位，人云亦云，少谋寡断，肯定没有远大的前途可言。同样，房地产估价机构如果面对客户的不合理要求而不能负责任地说“不”，长此以往，房地产估价在社会中的行业地位一定会沦为客户的附庸而无任何的价值可言，整个行业将面临崩溃的边缘。

（三） 完善的组织机构

市场经济就是法制经济，房地产估价机构要在市场中生存、发展，必须遵循相关的法律、法规，建立完善的组织机构。房地产估价机构无论是采取有限责任公司形式还是合伙制的形式来组建，必须严格按照《公司法》的要求来办事。所有的股东、合伙人都应当按照法律赋予的权利和义务来共同管理房地产估价机构。应当避免的两种情形是，一是有名无实，机构的形式只是个幌子，二是股东、合伙人之间权利分配不当，遇事扯皮，效率低下。

（四） 公平的执业环境

在房地产估价机构中，一定要建立公平的执业环境，所有奖惩的规定应当一视同仁，不能因为职务的大小、股份的多少而有所差别，也不能因为一些“理由”而改弦更张、朝令夕改。这样的做法都是对房地产估价机构的发展有害的。

（五） 人性化的管理

“导之以政，齐之以刑，民免而无耻；导之以德，齐之以礼，有耻且格。”“用人不疑”。这些都是亘古不变的管理名言。房地产估价机构与其说是“资合”，毋宁说是“人合”。一个房地产估价公司报告质量的高低，很大程度上取决于估价师的水平。“良将择主而事”，如何留住公司骨干的估价师是很重要的。在公司的日常管理中，与其采取死板的考勤管理，毋宁采取人性化的弹性管理，可以充分地调动员工的积极性和创造力，实现“双赢”的结果。也许管理者担心员工会因此做些个人的私事，其实只要采取“己所不欲，勿施于人”的管理，一种高效率、和谐、双赢的估价机构的执业环境会很快建立。

（六） 领导者的素养

俗话说“一将无能，累死千军”，领导者在房地产估价公司的作用是勿庸置疑的。房地产估价公司属于知识密集型企业，其规模一般不会很大。则领导者和每个员工的直接交流是能有时间保证的，那么领导者的文化、品味、做人处事的态度无不给这个公司打上了深刻的烙印。《大学》中的观点是任何的“齐家”、“治国”、“平天下”的基础是“修身”。与其要求估价机构的员工是出类拔萃的，更现实的做法是领导者从自身做起。

（七） 外部大环境的净化

这几年耳闻目睹的许多估价行业的事情，有高额回扣的，有授意高估低评的，有压价竞争的等等，不一而足，但无不体现了房地产估价行业外部大环境的问题。如何解决不是一家两家房地产估价机构能办到的，应当是整个行业的职责，行业协会理应发挥其作用。同时，每一家房地产估价机构也有责任从自身的管理做起，只有“严以律己”才能净化整个房地产估价行业的大环境。

其实，房地产行业已经是我国国民经济重要的产业支柱，房地产估价行业的前景也应该远大，只是事在人为，只有推行“以德治公司”的管理方式，调动广大估价人员的积极性、创造性，则这个行业的健康发展以及社会地位的提高才庶几可乎！

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泉州市15867045885： 这个题目,用英语怎么说?？
学爬盘得： China's real estate appraisal industry management research

泉州市15867045885： 做房地产评估有没有前景 - ？
学爬盘得： 前景还是不错的,参考《中国房地产估价行业发展前景与投资战略规划分析报告》显示,中国的房地产估价师与国外的估价师在执业规则、技术规范、素质要求、行为操守上有较大差异,无论是美国模式,还是香港模式,中国都在学习,但仍需...

泉州市15867045885： 我国房地产评估市场的现状与存在的问题是什么? ？
学爬盘得： 我国房地产评估市场的现状与存在的问题 1.条块分割严重,收费标准与评估规程各异 目前,在我国对房地产评估市场的管理分属不同的部门,评估主管部门从中央到地方...

泉州市15867045885： 请对我国房地产估价行业的展望进行阐述 - ？
学爬盘得： 我国的房地产估价行业尚属起步阶段,前景无限光明.依据是:一、有法律依据.中华人民共和国城市房地产管理法第四章第五节第五十九条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度.”这是所有价格估价人员类别中唯一以法律形式明确的法定制度;二、与国际接轨业务范围愈加广泛;三、国内拆迁、司法、银行领域借助房地产价格评估手段愈加深入.综上,房地产估价制度只能是日益完善、发展、科学、有效,绝不会取消.

泉州市15867045885： 中国现代房地产估价行业发展有哪些方面? ？
学爬盘得： 一、以法律形式确立了房地产估价的地位 二、建立了房地产估价师执业资格制度 三、设定了房地产估价资格资质行政许可 四、成立了房地产估价行业组织 为了加强房地产估价行业自律管理,1994年8月15日成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性房地产估价行业组织.2004年7月12日,为了加强房地产经纪行业自律管理,“中国房地产估价师学会”更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”(中文简称为中房学). 五、发布了房地产估价若干法规 六、制定了房地产估价系列标准 七、构建了房地产估价理论方法体系 八、深化拓展了房地产估价业务 九、形成了公平竞争的房地产估价市场 十、积极开展了国际交流合作

泉州市15867045885： 关于加强土地评估机构业务建设的对策? - ？
学爬盘得： 关于加强土地评估机构业务建设的对策? 十年来,我国房地产估价行业取得了长足的进步.由于评估是一项政策性、积累性、准确性要求高的工作,评估机构要管理的基础性数据越来越多,都意识到靠原始的手工操作和管理显然是行不通的,...

泉州市15867045885： 房地产经营与估价 - ？
学爬盘得： 您好!随着我国房地产市场的快速发展,房地产业已经成为我国的支柱产业,在拉动投资、刺激消费、扩大就业和保持经济稳定增长方面起到了重要的作用.房地产经济活动日益频繁,房地产买卖、抵押、保险、典当以及房地产税收等经济活动...

泉州市15867045885： 房地产经营与估价(智能管理方向)是什么意思? - ？
学爬盘得： 房地产经营与估价(策划与管理方向) 一、行业背景房地产经营与估价(策划与管理方向)专业是全国紧缺型人才培养专业,是重庆两江新区与西部大开发配套建设专业. 改革开放三十多年来,房地产业得到迅猛的发展,已成为真正的朝阳...

泉州市15867045885： 房地产评估这个行业前景怎么样 - ？
学爬盘得： 目前来看,一二线城市相对稳定,未来也是相对保值增值,因为土地衡缺,外来人口不断增加.需求量增大.供应相对减少.而三四线城市目前面临供应过大,供需不匹配,未来可能面临较大的风险,各各城市还要根据当地城市的规划,和政策来看,目前接近北京东部的河北地区,未来发展前景也比较不错.

泉州市15867045885： 如何理解房地产估价机构不再实行资质核准,估价人员继续实行准入管理 - ？
学爬盘得： 除了百度,还可以去房管局那边看 第六条 房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理.鼓励房地产估价加入房地产估价行业组织.第七条 国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息,实现房地产估价资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享