北京新房|大兴黄村-晓月和风、星光城实地测评（刚需460w总价上车高性价比之选）
一、晓月和风
1. 地理位置及配套
晓月和风位于大兴黄村兴旺大街与三合路交汇处，距离地铁4号线清源路站步行约1.7公里。
【交通】： 地铁4号线清源路站，4号线南北交通便利，直达海淀北、大兴南，并连通西城。沿线设有荟聚、龙湖天街等大型商业。
【教育】： 大兴区内拥有优质教育资源，包括大兴区第一幼儿园、北京小学大兴分校、国教实验学校、北京小学翡翠城分校等。
【生态】： 项目周边公园众多，兴旺公园、清源公园距离仅几百米，念坛公园也近在咫尺，生态环境优越。
【商业】： 百联清城购物中心、大悦春风里、荟聚等多元化商业配套，满足居民日常需求。
【医疗】： 附近医院包括大兴区人民医院、广安门医院南区、北京大学第一医院大兴院区（三甲），医疗配套尚可。
2. 项目情况
大兴黄村刚需改善盘，项目分为3个小院，共31栋住宅，992套房，6-11层。首开19号和26号地块，容积率2.0，18号地块明年上市，一梯两户设计（100㎡以上户型为两梯两户），得房率80-86%，算上赠送面积得房率在85-90%左右。楼间距平均近40m，晓月和风销售指导价为5.9万元/㎡，未折扣总价范围在519-1038w，折后基本在5.2-6万元/㎡。
占地面积：64837.466㎡
建筑面积：124634.932㎡
容积率：2.0
户型：88、92、121㎡三居，144、176㎡四居
价格：期房指导价5.9万/㎡
楼栋：27栋
楼层：6-11层
总户数：992户
停车位：1∶1.2
物业公司：绿城
物业费：5.48元/㎡/月
装修标准：精装
开盘时间：2023年11月初
交房时间：预计2025年11月底
房子有20°-5°的东南偏斜。首开盘的26号地块比19号地块要好一些，均价也贵一些。
户型情况：88、92、121㎡三居，144、176㎡四居，首开的88、92、121㎡三居，144、176㎡都有，现在所有面积的户型都有选择。
以下是样板间实拍，装修标准还是挺高的。
3. 综合分析
先说楼盘地处黄村板块，是大兴政务区和企事业单位聚集地，可辐射大兴的生物医药基地、新媒体产业基地、星创国际中心。通勤上地铁可轻松辐射到丰台、西城甚至海淀的工作群体，因此未来应具有较好的流通性、保值性。
晓月和风小区的南侧是三合路，双向四车道，现在车不多，路南是三合北巷（回迁房）。项目北侧是大兴星光城（在建）。项目东侧是三和庄北巷，双向两车道，算是小路。路东是九年一贯制的国家教育行政学院附属实验学校。西侧是兴旺大街（双向四车道）还有铁路，会存在一定的噪音，选择地块楼栋的时候可以关注下。26地块距离此处更远一些。综合看板块是挺完善的，大兴的整个城市界面也是比较宽敞整洁。
晓月和风二手房的竞品分析：高米店的保利茉莉公馆是2010-2013年建成的，均价5.83w；新里西斯莱也是2010-2013年建成的，均价5.4w；金地仰山2011-2013年建成，均价5.5-6.3w；华润公元九里2012-2016年建成，均价6.05w；附近的清澄名苑南区2003-2006年建成，均价5w左右；马赛公馆2012年左右建成，均价5.0w左右。这样看的话新房晓月和风的价格并不高。其他就没什么可以比较的二手商品房了。
晓月和风新房竞品分析：项目北侧是大星光城，星光城到4号线清源路站1.4km，单价在5.5w，2022年年中一期开盘，2023年年初二期开盘的，还有一些房源可以选，星光城项目整体小户型更多一些。其他几个相对近的新盘价格基本也在5.0-5.5w之间。晓月和风的装修更好一些。
4. 优缺点分析
先说优点：
地处黄村板块、是大兴政务区和企事业单位聚集地，可辐射大兴的生物医药基地、新媒体产业基地，星创国际中心。该地的配套完善、承接人口稳定。
【交通】： 4号线的南北通达性无需多言，北至海淀北，南至大兴南，通达西城。荟聚、龙湖天街等大型商业均在4号线沿线
【教育】： 有大兴区内很优质的教育资源。大兴区第一幼儿园、北京小学大兴分校、国教实验学校、北京小学（翡翠城分校）等，在大兴非常够用了。
【生态】： 项目周边很多公园。距离兴旺公园、清源公园只有几百米，念坛公园也很近。周边生态环境比较棒。
【商业】： 百联清城购物中心，大悦春风里，荟聚等多元化的繁华配套，高效率满足居住者的日常所需。
【医疗】 附近医院有：大兴区人民医院，广安门医院南区，北京大学第一医院（大兴院区）（三甲）已经投入使用。对于新房来说，这个医院配套还算可以。
较低总价刚需改善盘，户型设计合理，装修挺好，得房率高，是南城一个不错的选择。
再说缺点：
距离地铁站步行1.7km，稍微有一点点远，不过距离4号线很近的地方都没有地了，以后只能越来越远。西侧有铁路临近，在选择地块和楼栋的时候需要注意一下。
二、大兴星光城
大兴星光城位于晓月和风项目北侧，大兴星光城和晓月和风基本共用基础配套，不再赘述。星光城到4号线清源路站1.4km，比晓月和风近300m，均价在5.5w，一期2022年6月开盘，二期2023年初开盘的，共有1500多户，二期比一期剩下的房子多一些。现在有86、98、113㎡三房两厅两卫、125㎡四房两厅两卫房源可以选。
与晓月和风相比，项目整体小户型比例更多一些，装修标准也比晓月和风低一些（没有新风系统），楼高7-15层，比晓月和风密度大一点，但是楼都是正南正北，没有倾斜角。楼栋、户型的选择范围肯定比晓月和风小，毕竟开盘早一些。目前在售的房子，可以470w上车86㎡的户型，2025年6月交房。
以下是户型图。现在86、98、113㎡三房两厅两卫、125㎡四房两厅两卫房源可以选
以下是样板间实拍。
以下是项目实景，已经封顶了。
好了，本次对这俩刚需低总价友好的新盘就介绍到这里啦，下期会介绍新盘中铁兴创逸境，也是刚需友好型的新房，南五环外，靠近南五环，19号线南延观音寺站步行10分钟，2024年10月末交房。现在期房还有一些选择，2024年中也会有现房出售。下期我会详细介绍，大家可以关注一下。
双河北里怎么样?好不好?值不值得买?
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现在北京各区域的新房价格情况是什么样的?
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50分悬赏---2009年大兴黄村地段最新房价
不知道你听谁说的在降价！目前的形式不是在降价！而是在涨价！现在再犹豫将来付出的更多！09年的形势肯定是不会降的了！你要根据当地的形势去分析！不要人云亦云，听什么是什么！大兴的现状就是人多房少！而且现在大兴的建设你也能感觉到吧！地铁就是一个很重要的因素！当地铁建成时，城区距离拉近，...
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言泡托尼： 我是做这个的 大兴房价最贵的是公园九里 40000左右 便宜的就是榆垡 安定 采育9000-13000不等 黄村里面的基本上都是20000以上 这也是大兴区大部分小区的价格 要说取个平均值 现在怎么也得22000 黄村里面稍微新点的小区都是25000左右 现在房价不稳定 有点小跌 目前房价是这样的 个人估计以后会继续涨 毕竟刚开始发展 机场 中心南迁都才刚刚开始
西林县18029207305： 北京大兴房价一般多少?？
言泡托尼： 黄村地段新房价格在9000-10000,西红门附近没有新房,二手房价格在12000上下,庞各庄那里是大兴地铁的首发站,现在的价格在7500-9000;东部的亦庄房子更贵,基本都在12000左右.
西林县18029207305： 想在大兴黄村买套房子,最好旁边有小学的,交通方便送孩子上学,什么楼盘好,现在什么价格？
言泡托尼： 大兴房子挺多.离好小学近,交通又方便的,就得去黄村北区,北京小学翡翠城分校、北师大大兴附小、景山小学大兴分校,都是北京挺好的学校. 附近的楼盘就太多了,均价应该在16000-20000之间吧,不好说,这年头房价最不稳定.
西林县18029207305： 大兴的房子2.3万一平米,在大兴枣园……值得买么? - ？
言泡托尼： 房价会持续上涨的,尤其是北京大兴国际机场建成之后,机场线、地铁8号线、S6线都会跟上去,那时候涨的不是一点半点了. 大兴枣园那块,新房3万多一平,二手房20年房龄的,2.3万左右一平.大兴几个配套好的地方:黄村西大街地铁附近、清源路地铁附近、枣园地铁附近、高米店南地铁附近,这4个地铁站是挨着的,都是位于大兴城区的.生活很方便.
西林县18029207305： 刚需同环同价 北城楼盘抗跌性强 - ？
言泡托尼： 一直以来,北京楼市南北都有较大价差,形成同环不同价,北部明显高于南部.而近期,却有一些楼盘呈现出同环同价的趋向,其中南六环与北六环的刚需盘尤甚. 2010年,南城商品房集中在南五环附近的黄村区域,那时,该区域楼盘价格普...
西林县18029207305： 北京大兴黄村南五环房租 - ？
言泡托尼： 2000左右,楼房,一室一厅的,平房200---600左右
西林县18029207305： 北京哪里的楼盘升值潜力大? - ？
言泡托尼： 这个问题范围有点大,不好回答,只简单的提点建议吧, 朝阳区亚运村一带,紧临奥运村,亚奥商圈日益成熟,交通也有大的改善,是不错的投资地点,通州未开通的地铁沿线周边楼盘,大兴黄村附近, 都有很多潜力楼盘, 能提供的不够详尽,具体楼盘希望您仔细考察!
西林县18029207305： 大兴黄村的房价？
言泡托尼： 16000到18000 每坪
西林县18029207305： 在大兴城区或者大兴靠近北京的地方租个两室一厅或者一室一厅的房子,月租大概要多少钱? - ？
言泡托尼： 大兴黄村周边两室一厅大概1100-1500,视房屋装修程度和家具设施配备决定价格....一室一厅一千上下....亦庄房价目前应该和城区差不多.我是八月份在滨河租的,找了很多中介,基本都是这价位(中介费为月租的一半).如楼上所言,一室一厅基本没有,两室一厅比较普遍...三室一厅的也不贵,在一千六左右.
西林县18029207305： 请问北京大兴区哪里有刚交钥匙的小区? - ？
言泡托尼： 首邑上城、金色漫香林,金色漫香郡、 康乃馨城、波普公社、黄村观音寺小区,等好多...资源可以共享...我是设计工作室,有机会一起发财....
