多地开启二手房价格管控 哪些城市面临调控加码？

部分城市住房加码限售，这样真的可以抑制房价吗？~

房屋限售，真的能降低房价？听听专家怎么说

在被住建部约谈后，4月16日晚，宁波六部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），加码房地产调控政策。根据《通知》，宁波通过扩大限购区域、加强住房交易管理、加大住宅用地供应、严审购房首付资金来源等方式，贯彻落实中央“房住不炒”方针。
自4月8日住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人后，东莞、宁波先后加码楼市调控政策。而在约谈的前几日，广州、合肥也出台了楼市新政。截至记者发稿时，上述5座被约谈城市中，仅南通尚未出台楼市新政。
住房限购区域扩围，严审购房首付资金来源
根据《通知》，宁波住房限购区域扩大至绕城高速所围区域，以及江北区慈城镇，镇海区招宝山街道、蛟川街道，鄞州区云龙镇、姜山镇、下应街道、首南街道，奉化区方桥街道行政区域和宁波东钱湖旅游度假区；限购区域需同时执行限售政策。与此同时，申请购买限购区域内住房或者申请海曙、江北、镇海、北仑、鄞州、奉化区（以下简称“市六区”）内优先认购新建商品住房的，家庭住房情况核查范围扩大为市六区。

4月16日晚间，宁波六部门联合出台房地产调控新政，其中住房限购区域扩大。图片来源：“宁波发布”
除了限购区域扩围外，宁波企业购房行为也被严格规范。《通知》提到，企业等法人及非法人组织暂停在限购区域内购买住房，经批准的人才公寓等项目除外。
一方面，扩大限购区域范围，严格控制“炒房热”，另一方面宁波新政也提到加大住宅用地供应。《通知》指出，2021年市区计划供应住宅用地面积在近5年平均供应土地面积基础上增加12%以上；2021年市区计划供应租赁住房用地面积不少于住宅用地总面积的10%。
值得关注的是，在抑制炒房、引导市场预期上，宁波新政聚焦多个方面内容，诸如加强对二手房挂牌价格的监测，及时下架挂牌价格明显异常房源；建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，落实交易参考价格在金融信贷等应用。同时，严格审核购房人首付资金来源，从严查处经营贷、消费贷等信贷资金违规流入房地产领域的行为；购房人缴纳契税，家庭住房套数的核查范围由市五区扩大至市六区。
对于购房契税核查范围的变化，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此举具有很大的创新性，“就这两年各地政策调控看，契税政策收紧的案例很少，所以宁波的政策有很多启发。通过住房套数核查范围的扩大，将使得部分家庭首套房持有变为二套房持有，其税费缴纳成本将增加，即无法享受首套房的优惠。这样自然也会抑制炒房需求。”
此外，宁波新政还要求严厉打击违法违规行为，加强房地产开发企业销售管理，严厉打击违规收费、操控认筹比例、捂盘惜售、捆绑销售等行为；加强网络、自媒体等媒介发布价格管理，严厉打击煽动价格上涨、散布不实市场信息、恶意炒作房价等行为，等等。
宁波房价涨幅位居70城前列，去年两次升级调控
被“约谈”背后，宁波房价涨幅明显引人关注。
国家统计局数据显示，2021年3月，宁波新建住宅价格环比上涨0.8%，70城中排名第3位；二手住宅价格环比上涨0.8%，70城中排名第6位。而在2月份，宁波二手住宅价格环比上涨0.7%，70城中排名第6位；同比上涨10.1%，70城中排名第2位，仅次于深圳。
事实上，自从去年以来，宁波房地产市场就呈现较热状态。2020年6月的密集土拍，宁波楼市各大板块地价刷新纪录。与此同时，大批新盘扎堆在2020年年中入市，“抢房”声音不断。在二手房市场，2020年上半年，宁波多个月份价格涨幅位居70城前列。
包括宁波在内的热点城市楼市偏热，也引起了监管层注意。去年7月24日召开的全国房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府部门相关负责人参加。
这次房地产座谈会也释放出重要信号，坚持“房住不炒”，对于房地产市场较热的城市，将加码房地产调控政策，降温楼市。
事实上，在参加房地产工作座谈会之前不久，宁波就已经升级了调控政策。2020年7月6日，宁波四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面提出稳定房地产市场的“十条”新政，对当前偏热的房地产市场进行“降温”。
2020年年底，宁波再次加码楼市调控。12月10日，宁波四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》，从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等方面对7月份的调控新政进行了补充完善。
5座被约谈城市中，南通尚未出台新政
自4月8日住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人后，东莞、宁波先后加码楼市调控政策。
4月11日，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞住建部门迅速行动，落实“一城一策”调控要求》，其中提到，要加快推进住房保障体系建设，制定“一城一策”方案，完善相关监管机制，并重拳整治房地产市场乱象等。
对于具体举措，东莞市住房城乡建设局党组书记、局长何绍田表示，充分评估此前调控措施实施效果，加强与土地、金融、财税等部门联动，加强新建住宅价格监管和二手房交易管控，研究补齐现有政策在系统性、整体性、协同性上存在的短板和不足。何绍田还提出，加强热点楼盘销售管理，督促开发企业公开公平销售，打击房地产开发企业、中介机构及其从业人员收“茶水费”“诚意金”等违法违规行为，遏制投机炒房行为，并且配合银保监、人民银行等部门深入开展经营用途贷款违规流入房地产领域专项排查，加强房地产领域反洗钱工作，进一步规范房地产金融市场秩序。
而在被约谈的前几日，广州、合肥等城市相继出台楼市调控政策。
4月2日，广州发布《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，从地价、楼价与监管等方面做出明确规定，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。其中，广州新政中，人才住房满3年方可转让、定价过高项目或无法取证等政策内容引人关注。
4月5日，合肥发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及学位制、二手房限购、热点楼盘“摇号 限售”等八条政策，并明确不低于30%比例的房源用于刚需购房。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，4月8日住建部约谈的5个城市，均为近期市场热度较、房价涨幅或地价涨幅较高的城市，这几个城市市场情绪和预期明显不稳。
对于住建部的约谈，陈文静认为，这与前几个月政府督导热点城市房地产调控工作不同，本次“约谈”叠加两个“切实”（“切实提高政治站位”“切实扛起城市主体责任”），也体现出中央调控态度的进一步严厉。
对于政策方向和走势，陈文静也指出，将在以下方面继续跟进，人口、土地与住房联动机制的完善，调控政策与人口落户、义务教育等的统筹协调，二手房交易管理的强化等方面，其中土地与住房的联动，一方面体现在供求关系上，重点城市土地供应量将继续加大，另一方面体现在地价与房价的联动上，土地端限价将成为更多城市的选择。
截至记者发稿时，4月8日被住建部约谈的5座城市中，仅南通尚未出台楼市新政。

在深圳二手房参考价的调控威力显现之后，今年7月，宁波、成都、西安等多地加入二手房价管控的行列，上海也提出二手房挂牌价核验。随着二手房参考价格的相关政策在各地密集发布，预示着楼市调控正在转向二手房市场。

在业内人士看来，一二线城市的二手房已成为市场的主导力量，调控二手房价格更有利于市场稳定。此外，一二手房价格倒挂助长投机炒作，如果二手房价控制不住，新房的价格也很难管控。因此，预计未来会有更多的城市加码二手房价格管控，而且或在二手房价上涨快、一二手房倒挂现象严重的城市落地。

今年7月，宁波、成都、西安等多个城市加入了二手房价管控的行列。

多城开启“二手房指导价”

进入7月，二手房成交指导价的政策在各地密集发布。

7月8日，西安发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，明确将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易。同时，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。

同一天，成都公布第二批286个住宅小区二手房成交参考价，最高限价33006元/平方米，较首次最高参考价降低了6294元/平方米。而早在今年5月，成都提出建立二手住房成交参考价格发布机制，并且公布首批201个住宅小区。

值得注意的是，自2月以来，已有多城开启了“二手房指导价”，首个建立二手房成交参考价发布机制的城市为深圳。今年2月8日，深圳提出以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并以住宅小区为区域网格单元，发布3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

深圳是今年首个建立二手房成交参考价发布机制的城市。

随后的3月2日，无锡跟进建立二手住房价格信息发布机制，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格予以下架；4月27日，宁波也提出建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，落实交易参考价格在金融信贷等方面应用，同时加强对二手房挂牌价格的监测，及时下架挂牌价格明显异常房源。

中达证券分析人士认为，较高的二手房价格涨幅是上述城市二手房参考价机制出台的重要原因。此外，深圳、成都、宁波等地的新房市场中存在一二手房价倒挂现象，近三年均出现了部分新盘“抢房”事件，对上述城市二手房价格的管控也更有利于稳定市场预期。

从目前来看，各城市二手房参考价覆盖范围不尽相同，深圳二手住房价格参考机制覆盖全市3595个小区，覆盖范围最广。宁波覆盖范围仅包括宁波市六区。成都已发布两批住宅小区的二手房成交参考价格，涉及小区数量分别为201个和286个。

在易居企业集团CEO丁祖昱看来，在“房住不炒”之下，或有更多城市加入“二手房指导价”政策中来，尤其是一二手房价倒挂较为严重的城市，跟进的可能性更大。

据悉，7月9日，上海正式开启二手房挂牌价核验政策，提出未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。接下来，上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验。对此，亿翰智库分析人士表示，鉴于深圳、成都和西安已出台二手房指导价的政策，上海也可能会跟进。

调控转向二手房，政策效果明显

除了以上城市接连出手，通过二手房价格调控市场之外，中原地产首席分析师张大伟表示，2021年以来，尤其是最近几个月，全国超过20个城市发布了针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知。比如，包括杭州、东莞，广州、合肥、北京、上海等在内的城市都针对二手房违规报价、哄抬物价等内容发布了相关的管理办法。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从深圳开始，楼市调控正在转向二手房。目前很多城市二手房占据市场主导，因此调控的重心为一二手并重，甚至以二手房为主。此外，如果二手房控制不住，新房价格很难管控，因为二手房价格上涨，导致一二手价格倒挂，倒逼抢购新房，助长“打新”和投机炒作。

张大伟也认为，二手房市场已经占据了一二线城市市场的主体地位，比如在一线城市，二手房市场占据了市场成交量的80%以上，而与新建住宅相比，二手房房价管控是过去市场的空白。目前，二手房价格明显上涨的城市大多是房地产炒作氛围浓郁的区域，投资客相对聚集，所以当前对二手房价格管控有利于市场稳定。

对于此前开启二手房指导价的城市，中指研究院指数事业部高级分析师马琛表示，从这些城市的市场表现来看，二手房市场热度有所回落，特别是深圳，市场降温明显。根据中房指数系统百城价格指数，6月深圳二手房价格环比下跌0.56%，已连续三个月同比下跌。

张大伟进一步指出，调控政策效果明显，深圳等城市出现了二手房报价下调，预计在政策持续“打补丁”之下，最近房价上涨明显放缓。

在马琛看来，二手房指导价出台后，部分城市、部分银行房贷投放将以参考价格为准，若实际成交价高于参考价，则实际首付比例将有所提升，对购房者的资金提出了更高要求，在一定程度上驱动了城市二手房成交量进入下降通道。与此同时，二手房参考价一定程度上影响了购房者对房价的预期，市场观望情绪增加，导致市场成交量有所下降。

展望：更多城市或加码二手房价格管控

2021年上半年来，房地产仍处于频繁调控之中，对此，张大伟预计，从市场趋势看，二手房价格管控是房地产调控的新事物，全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势，更多的城市可能加码。

“二手房参考价可以控制二手房价格虚高挂牌，未来会有越来越多的城市跟进。”李宇嘉称，二手房监管很重要，如果价格信息不掌握，也难以监管。所以，很多城市正在补短板，建立市场监测平台，比如二手房参考价等。这个工作量很大、时间也会较长。

中达证券分析人士则认为，二手房价快速上涨、一二手房倒挂的现象使居民倾向于尽早释放购房需求，提升居民使用杠杆的意愿。出于对金融风险的考量，二手房参考价可能在二手房价上涨快、一二手房倒挂严重的城市落地，居民杠杆率更高的城市或将受到更大影响。

在丁祖昱看来，未来二手住宅成交量价持续火热的城市及一二手房价倒挂严重的城市，将迎来“二手房指导价”时代，并且可能会效仿深圳和成都模式，把二手房参考价与银行贷款挂钩，一系列组合拳之下力保房地产市场平稳健康发展。

“二手房市场情绪和热度会影响整个房地产市场的预期，从目前的市场情况来看，仍有部分热点城市二手房市场热度较高，价格韧性较强，所以可能会有更多城市实施关于二手房价格控制的举措，学区房或者房价上涨较快的小区都会是重点关注的对象。”马琛如是表示。

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