广州城中村拆迁赔偿

广州城中村改造如何补偿 ？~

整治改造模式
(三)全面改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。

(四)综合整治模式。对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。

全市52条全面改造“城中村”名单
越秀区：杨箕、登峰、西坑、瑶台(4条)，
海珠区：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘(6条)，
荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬(18条)，
天河区：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘(8条)，
白云区：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下(5条)，
黄埔区：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗(7条)，
萝岗区：黄陂、玉树、暹岗、华沙(4条)。

实行“阳光动迁”。试行旧城更新改造事前征询制度，开展两轮征询，全面、及时、动态地公开各种拆迁补偿安置信息，充分尊重改造区域居民的参与权和知情权，使其真正成为旧城更新改造的主导者和推动者

第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上(含90%)的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续，

第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数达到2/3以上(含2/3)的，方可具体实施拆迁。

2018年4月15日上午，广州，黄埔区火村复建工程启动区旧房拆卸仪式在火村举行，火村由此进入全面开拆日程，并计划下半年启动第一轮摇珠选房。从2016年进入签约，到2018年一期复建区全面拆卸工作正式启动，相关人士介绍，合作企业拿出6000万元，奖励村内已签约改造的每栋房屋权属人2万元，火村旧改工作目前进展顺利。

据了解，改造后的火村仍保留古村落和“萝岗火村”标志性的牌坊建筑。火村古色古香的人文历史建筑花厅坊、西泉古井、西约庙、南园湛氏夫妇墓将被完整保留。

火村社区规划更新改造用地面积61 .51万平方米，规划建筑总面积195 .63万平方米。改造用地61.5万㎡，总建面195 .6万㎡。图为工人们在用钩机对旧房进行拆除工作。

据介绍，为了奖励依时搬迁移交房屋的权属人，合作企业准备了6000万元奖励金，对在火村改造范围内已签约并移交私宅房屋（现建有主体建筑房屋）的权属人，给予每栋移交房屋2万元的房屋搬迁奖励。
经过更新改造后，火村社区建筑密度将由48%下降为30%，绿地率由原来的5%上升至35%。

　　以后，广州市城中村房屋拆迁将有统一的拆迁补偿标准。昨日，市建委、市国土房管局联合出台《集体土地房屋拆迁补偿标准规定》（以下简称《规定》），对集体土地上的住宅进行货币补偿、产权调换和农民自建三种方式进行拆迁补偿，并确定广州132片区的最低补偿标准，最高的沙面片区最低补偿单价达到4900元/平方米；对商铺等经营性房屋采取货币补偿。而违法建设的集体土地住房不予拆迁补偿。

　　四种情况不予补偿

　　《规定》明确四种情况不予拆迁补偿。

　　一是属于《广州市城市规划条例》第六十三条规定的违法建设房屋。当中包括六种情况：未取得建设用地规划许可证进行建设的；未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定进行建设的；临时建设工程的使用期已满，或使用期未满但因城市规划、建设和管理需要，城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期拆除的；擅自改变建(构)筑物使用性质的；越权审批和其他违法审批建设的；其他违反法律、法规规定进行建设的。

　　二是超过批准使用期限的临时建设房屋；

　　三是新房建成后应当拆除的旧房；

　　四是地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。

　　住宅拆迁补偿分三种

　　据了解，集体土地住宅拆迁有三种补偿方式：一是货币补偿。补偿价计算公式：货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区委补偿单价×核定的补偿面积。

　　二是产权调换方式，由拆迁人提供安置房屋，与被迁拆人进行产权调换。其安置房有两种来源：一是拆迁人同意申请建设用地，统一出资建设安置房；二是拆迁人提供自由产权房屋（包括统一购买新社区安置房）。

　　三是有条件的农民自建房。如果本村尚有宅基地的，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或村统一建设。如是被拆迁人自建的，被拆迁人可获住宅房屋重置价的补偿，村集体经济组织按宅基地土地使用权区位补偿价获得补偿。如果由村统一建设的，则村集体经济组织可以获上述两部分的补偿，再由村分房子给被拆迁人。

　　经营用房主要货币补偿

　　拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。

　　其中经规划部门批准的生产经营房屋，按规划部门批准时所核定的具体使用功能、性质按重置成新评估给予补偿。未经规划部门批准擅自改变使用功能用于生产经营的房屋，按照集体土地住宅房屋重置价结合成新评估给予补偿。属于未超过批准使用期限用于生产经营的临时建设房屋，按照重置成新价、剩余使用期限评估确定。

　　补偿金额考虑房价地价

　　据了解，《规定》规定了对拆迁集体土地住宅房屋实行货币补偿的，拆迁补偿金额将全面包涵"房价"和"地价"两个部分，即根据"被拆迁集体住宅的重置成新价"和"宅基地土地使用权区位补偿价"确定。

　　具体计算公式为：货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。其中"被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价"是由专业评估公司根据房屋装修等造价以及楼龄等折旧确定评估价，此是"房价"的补偿。

　　而"宅基地土地使用权区位补偿单价"则是反映了宅基土地不同地段的价值，可算是"地价"的补偿。"宅基地土地使用权区位补偿单价"也是把广州分132个片区，定出每区标准。其中价格最高的东山湖、珠江新城、天河北和天河南、滨江东四个片区，达到4200元/平方米。最低的是花都梯面镇片区，为500元/平方米。

　　温馨提醒

　　集体土地住宅拆迁设有最低补偿金额、面积

　　按期拆迁奖励补偿金5%

　　与城市住宅的拆迁补偿一样，集体土地住宅拆迁也设最低补偿金额，以便更好地保障拆迁户的利益。如果上述公式计算出的货币补偿金额低于最低补偿金额的，按最低补偿金额补偿。

　　最低补偿金额计算公式：最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×（被拆迁居住房屋建筑面积-核定的补偿面积）+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积。

　　其中"集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价"也是分132个片区来确定，最低补偿单价最高的区域是东山湖、珠江新城、天河北和天河南、滨江东，为4800元/平方米，最低是花都梯面镇与南沙区南沙街和黄阁以外的区域，为800元/平方米。

　　值得关注的是，核定的补偿面积并不一定等于拆迁房屋建筑面积。该核定补偿面积确定标准是：被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米/人的按人均25平方米核定，超过40平方米/人的按人均40平方米核定，在25-40平方米/人之间的按批准的建筑面积核定；2人以下（含2人）的户，按2人核定；已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。

　　为了改善被拆迁人的居住条件，《规定》也设了集体土地住宅的最低补偿面积。规定被拆迁人只有一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足25平方米的，按人均25平方米的标准予以补偿。打个比方，城中村某一家三口居民其房屋建筑面积只有60平方米，而且只有这套住房的，那么他的最低补偿标准可以达到75平方米，而不是60平方米。

　　为了鼓励城中村居民能按期完成拆迁，《规定》被拆迁人在规定期限内自行搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5%以内给予奖励。而搬迁也有补助费。

　　城中村住房拆迁案例分析

　　珠江新城某集体土地住房的拆迁，罗先生夫妇加上儿子三口人，被拆迁住房建筑面积为90平方米，则该户享有人均建筑面积30平方米/人，其核定补偿面积为90平方米，如果评估房屋重置成新单价为1000元/平方米。由此计算：

　　货币补偿金额＝被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁户居住房屋建筑面积＋宅基地区位补偿单价×核定补偿面积＝1000×90＋4200×90＝46.8（万元）；最低补偿金额＝房屋重置成新单价×（被拆迁建筑面积－核定补偿面积）＋集体土地拆迁补偿单价×核定补偿面积＝1000×（90－90）＋4800×90＝43.2（万元）。所以罗先生一家住房拆迁应得实际补偿金额为46.8万元。

　　同样是珠江新城的集体土地住房的拆迁，洪先生一家三口，被拆迁住房建筑面积为150平方米，按人均最高标准核定补偿面积为120平方米。如果评估其房屋重置成新单价为1000元/平方米，则由此计算：

　　货币补偿金额＝被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁户居住房屋建筑面积＋宅基地区位补偿单价×核定补偿面积＝1000×150＋4200×120＝65.4（万元）；

　　最低补偿金额＝房屋重置成新单价×（被拆迁建筑面积－核定补偿面积）＋集体土地拆迁补偿单价×核定补偿面积＝1000×（150－120）＋4800×120＝60.6（万元）。所以洪先生一家住房拆迁应得实际补偿金额为65.4万元。

一般是按照面积补偿的
或者按照面积兑换了！你记住赔偿的不好，就是不搬，现在有物权法了，不允许强迁了！

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资源县17082016481： 棚户区和城中村的补偿标准是什么 ？
狂泻依洁： 城中村是指农村村落在城市化进程中,由于全部或大部分耕地被征用,农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区.棚户区的拆迁补偿相对于城中村标准会稍低些,具体要按照当地政府做出的决定.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿.

资源县17082016481： 广州房屋征收补偿的标准是什么? ？
狂泻依洁： 按照广州房屋征收补偿的相关规定,要明确被征收房屋业主办理征收补偿登记的时限,业主要在时限内持房地产权利证书、身份证或其他有关证明材料到征收实施单位办理征收补偿登记.同时,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿.按照规定,房屋征收部门与被征收人、承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议的,房屋征收部门在签约期满后报请同级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定.补偿决定包括事实和法律依据,补偿安置方式、救济途径等有关事项.

资源县17082016481： 广州市城中村的朋友来看看 广州市城中村改造怎么样才能赔多点钱? - ？
狂泻依洁： 各地拆迁规定并不一致.这个取决于你们拆迁补偿办法. 我们这里是补偿金根据人头来算,建筑物根据建筑面积来算.