多地政策调整 房地产信贷环境料持续改善
中央经济工作会议后，围绕促进房地产业健康发展和良性循环，监管部门和各地相关部门不断发声，并出台多项政策举措。专家认为，这有助于进一步稳定市场预期，助力房地产市场平稳发展。
12月21日，房地产板块强势上涨。据中证金牛座APP显示，截至收盘，房地产服务板块涨7.62%，房地产开发板块涨6.21%，居A股各板块涨幅前两位。
多地政策密集出台
近期监管部门密集就房地产市场表态或出台政策，旨在保持房地产平稳运行，更好满足购房者的合理住房需求。
在信贷及风险防范方面，人民银行和银保监会日前联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。
国家统计局新闻发言人付凌晖日前表示，下阶段要按照中央要求，坚持“房住不炒”的定位，坚持购租并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，“因城施策”，促进房地产业良性循环和健康发展，更好满足人民群众生活需要。
从地方政策层面来看，据中原地产研究中心不完全统计，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20余个城市拿出“真金白银”，发布稳楼市政策。
银河证券分析师王秋蘅表示，各个城市目前所面临的景气度不同，各地方或有更大的自主权根据情况调整政策。未来市场“限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行，不排除库存压力较大的城市对楼市政策作进一步调整。
在房企融资方面，11月以来，随着政策支持力度加大，地产债发行金额明显增多。克而瑞研究中心数据显示，11月，100家典型房企的境内外债券融资总量达749.63亿元，环比上升65.8%。
从近期债券审核进度看，12月以来各品种地产债审核均有所加快，包括前期发行较缓慢的供应链ABS等。房企信用债发行也持续回暖。华西证券数据显示，截至12月16日，房地产企业合计发行境内信用债299.9亿元，环比增长8.7%。
“因城施策”力度料加大
业内人士普遍认为，房企融资逐步回暖，各地“因城施策”力度可能加大。
申港证券分析师曹旭特称，从近期各监管部门表态看，守住不发生系统性风险的底线是最直接的目的，也可以看到政府在融资端进行边际放松的动作迅速，随着风险由融资端向销售端转移，政策的目标也开始由融资环境向预期管理转移。
“在行业景气度下行叠加房企信用端承压的背景下，后续行业托底政策仍值得期待。”东北证券分析师王小勇表示，政策端的边际宽松不意味着调控的转向，当下政策更关注维护住房消费者的合法权益。
东兴证券分析师林瑾璐表示，当前各地政策的核心在于在“房住不炒”原则下，维护房地产市场平稳健康发展，以稳为主、不会大起大落。信贷政策方面，重在满足房企、购房者的合理信贷需求，这有助于相关领域风险平稳化解。
展望2022年，交通银行金融研究中心资深研究员夏丹预计，2022年随着政策面趋于缓和，楼市成交低迷的状况有望得到边际改善。一方面，房地产市场以稳为主，促进需求正常释放。个人按揭贷款新增额度同比料有所提升，审批放款速度加快，按揭利率可能结构性回调，以重点满足首套房、改善型需求为主，促进购房刚需正常释放。另一方面，政策托底而非刺激，房地产市场观望氛围依旧浓厚，行业基本面依然面临下行压力。同时，商品房可能面临供给短板，成交增速难有明显回升。
昨日央行公布的10月金融数据中，最受市场关注的莫过于与房地产相关的贷款增长情况了。央行以一种少有的方式回应了市场关切——单独公布了10月份个人住房贷款统计数据。以往，外界主要通过当月住户中长期贷款增长情况推测个人按揭贷款投放情况，此次直接公布个人住房贷款环比多增1013亿元，用数据证实了房地产贷款形势已转好。
个人房贷与房价走势高度关联，10月份个人房贷重回环比多增，显示前期房价过快上涨得到抑制后，房贷供给回归常态。正如央行此前所言，前期，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制；房价回稳后，这些城市房贷供需关系也在回归正常。
不仅是个人按揭贷款的合理需求正被“提速”满足，各地加快了个人房贷的审批投放，与房企直接相关的开发贷也在“解冻”。记者了解到，10月以来，多家银行的房地产开发贷投放大幅增长，11月上旬银行业的房地产贷款投放力度进一步加大，可以预计，本月房地产贷款环比增长的态势仍将延续。
对房企来说，融资环境回暖的感受会越来越明显。从9月底金融监管部门召开房地产座谈会，到目前房贷投放逐步回归正常，政策传导的效率有目共睹。当前还仅仅是房贷回暖的开端，四季度随着相关政策进一步传导至更多的银行，以及金融监管部门的协调配合，房贷政策纠偏的有利效应会持续显现。
政策和贷款供给的改善，对市场预期的影响至关重要。或许是感受到了近期频频释放的政策信号和转好的房贷数据，房地产板块在昨日迎来了久违的反弹，沪深港三市多数房企的股价逆势上涨，地产债券亦回暖。不可否认，三季度，受个别房企债务风险事件的持续发酵，金融市场对房企尤其是民营房企的风险偏好快速下降，悲观情绪的传导波及一些财务状况良好、经营稳健的房企，让处在降负债、谋业务转型的众多房企，承受了巨大的现金流压力。
稳定的市场预期，是一个行业平稳发展的重要前提，这也关乎企业可持续性融资的能力。压垮一家企业的导火索，往往是因市场负面预期的传染形成一致性的风险偏好，导致企业失去再融资能力，从而造成现金流的快速枯竭。而市场悲观预期的修复，也往往受利好政策的引导，以及“先头”资金的加入。当前，房地产行业同时拥有利好政策和信贷资金的“加持”，市场风险偏好将持续回升，在坚持“房住不炒”的基础上，整个行业才能行稳致远。
(编辑：王永乐)
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日前，多地住房公积金贷款相关政策迎来调整，涉及下调首付比例、提高贷款额度等。同时，银行商业贷款也迎来暖风，菏泽、重庆等地多家银行下调房贷首付比例，广州地区部分银行下调贷款利率，贷款发放速度有所加快。
机构人士表示，未来房地产信贷环境将持续改善，预计有更多城市跟进调整公积金政策，银行商业贷款方面也可能有更多行动。
多地出台公积金贷款新政
2月18日，南宁住房公积金管理中心印发《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》，自3月1日起实施。相较以往，南宁公积金贷款额度有所提高，且首付比例有所降低。南宁住房公积金管理中心负责人表示，首套房的公积金贷款最高额度从60万元提升至70万元，二套房的最高贷款额度从50万元提升至60万元，二套房的首付比例从房屋总价的40%下调至30%。
此前，北海已发布调整公积金贷款新政策，明确缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%，成为2022年以来全国首个降低首付款比例的城市。
自贡则放宽了住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。通知明确，既无住房公积金贷款记录，又无未还清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已还清的住房公积金贷款记录或一笔未还清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，自贡此项规定降低了购房门槛，使得更多购房者可按照首套房首付比例认购住房，具有一定的刺激效应。综合来看，多地出台的住房公积金贷款新政有助于对房地产交易市场形成较为实质的影响，对促进房地产市场稳定健康发展具有积极作用。
商业贷款频现积极信号
商业住房贷款方面也频现积极信号，有助于满足居民住房刚需及住房改善需求。
2月21日，广州地区六家国有银行同步下调房贷利率。其中，首套房利率由贷款市场报价利率(LPR) 100基点（5.6%）下调至LPR 80基点（5.4%），二套房贷款利率由LPR 120基点（5.8%）下调至LPR 100基点（5.6%）。贝壳研究院2月21日发布的数据显示，2月以来重点城市主流首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷平均利率为5.75%，均较1月回落9基点，延续下行趋势。
除贷款利率下调外，还有多地对首付比例进行下调。中国证券报记者日前了解到，菏泽多家银行已下调住房按揭贷款首套房贷款首付比例，由30%下调至20%，目前菏泽大部分楼盘可按照20%首付比例进行操作。
不仅如此，2022年以来，购房商业贷款发放速度相比2021年下半年显著提升。以北京地区为例，目前北京地区多数银行商贷放款周期缩短至1个月以内，为房贷市场创造了更为宽松的信贷环境。
在招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼看来，尽管目前公积金贷款政策调整主要是二三线城市发力，但预计未来更多中小城市会按“一城一策”原则推进，“一城一策”的调整也有望从公积金贷款进一步拓展至银行商业贷款。
政策效果或已显现
中国人民银行2022年工作会议提出，更好满足购房者合理住房需求。银保监会也表示，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。在机构人士看来，监管部门将持续完善房地产长效机制，深化住房制度改革，促进房地产业良性循环和健康发展。
房地产相关政策效果或已显现。国家统计局2月21日发布的数据显示，1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。据国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%。其中北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。
“整体来看，随着调控政策的稳定，信贷供应的增加，政策底部出现后，近来的楼市逐渐出现底部特征。”中原地产首席分析师张大伟表示。
据中国证券报记者不完全统计，今年以来已有5家银行针对房地产企业并购项目进行专项资金支持，合计提供融资额度近600亿元。此外，全国性金融资产管理公司（AMC）日前也开始发债募集资金参与房企纾困，房地产开发行业的融资难度和融资成本有望进一步降低。
卓尹依普： 限信贷:信贷收紧促使开发商加快销售回笼,市场开始俏俏发生变化,打折促销或将再现. 限房贷:进入2010年以来,各银行继续收紧房贷,多数银行普遍实行一套房8.5折利率优惠,首付则提到三成,大部分商业银行也将开始收紧首套房贷款优惠. 限按揭:日前,国务院再次明确二套住房按揭贷款首付比例不得低于40%,住房按揭市场蛋糕缩小. 限返点:中介存在不规范操作的争论由来已久,近期,银行业协会发文叫停银行房贷返点费用. 限囤地:根据国务院的部署,国土资源系统要严格监管房地产开发用地,闲置用地要按规定处理,对囤地、炒地进行严肃查处.
梁河县19771138332： 当今货币政策对房地产发展有何影响? - ？
卓尹依普： 明年预计投放7.5万亿的信贷,这些资金毋庸置疑地对大部分流入房市,充足的资金面将维持房地产泡沫会持续增长,而不会在短期破裂.这种过度宽松的货币政策,将在一定程度上推延的房地产泡沫破裂时时间.使得房地产泡沫可能推迟到2011-2012年再破裂.
梁河县19771138332： 关于住房贷款政策 - ？
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梁河县19771138332： 国家宏观政策的调整对房地产业成本控制的影响有哪些 - ？
卓尹依普： 1:信贷资金非常吃紧. 房地产没有多的钱投入供给,没地,以后房子就少了.2:小开放商四一片, 购房者能选择的机会少了3:国家的上下游经济受影响.
