投资酒店式公寓 理想很丰满现实很骨感
作者&投稿：羿阮 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
证券时报记者 陈春雨
“小投资，高回报，比理财产品更优越”、“保底年化收益6%，刚性支付”、“免费入住，畅享30天悠长假期”。近来，来自惠州、东莞、三亚等的楼市促销广告再度火热，这些充满诱惑力的词语都指向同一类型项目—酒店式公寓。
在股市低迷，楼市限购的政策下，投资酒店式公寓看起来很美，但实际价格却值得推敲。
6%返现+36天/年
免费入住
最近，深圳市民刘女士收到一条短信，一家房地产开发商表示，旗下的酒店式公寓项目不仅能收到每年6%的收益，还有一年36天的免费居住权。
按照刘女士提供的线索，记者联系到了这家开发商。销售人员刘先生介绍，他们的项目位于惠州双月湾，由温德姆豪生国际酒店集团运营，该集团成立80多年，是纽约证券交易所上市公司。
据了解，这种包租分红的酒店式公寓单位售价在15000元/平方米左右，不过现在是论套销售，面积从69平米至181平米不等，每套售价在100至200万元之间。业主购买酒店式公寓后，每年可以得到6%固定回报以及1年36天免费入住的待遇等。
刘先生介绍，36天的赠送并不限于在双月湾消费，该集团在张家界、三亚等旅游景点都设有类似的酒店式公寓，届时均能免费入住，还能赠送温泉票等额外消费项目。
以一套69平米的公寓为例，售价100万元左右，每年6%收益即6万元，这部分收益是保底的。无论酒店经营状况如何，都会向投资者支付这笔收益，每3个月支付一次。为保证按时支付，酒店管理方会在运营之初拿出2000万元作为保证金。
“就算两三年后不喜欢这里的环境，也可以出售”，刘先生说，虽然是酒店式公寓，但也会有独立产权证，可以转让。除了每月有固定的回报外，还能享受房子本身增值的收益。
其实，相对于双月湾6%这样的固定年收益来说，这并不是最牛的。成都的一处名为“铂仕酒店”的公寓楼就曾给出10%返租的超高回报。不过，与前者这样的度假式酒店公寓不同，后者是商务式酒店公寓。据透露，其目前均价为1.2万元/平方米，户型面积41平米左右，签约按季度返租，年回报率15.2%。也就是说，投资一套只需要50万元，每年租金高达7.6万元，不足8年就可收金。
成本抬高
管理者如何支付收益
这种投资方式听起来很美，但粗略算了一下，如果按照年收益15%来计算，投资者一年的回报率在7万元以上，那么每天的租金至少要在200元以上，而且是365天均为客满。目前成都一些连锁便捷酒店，如7天、如家快捷等，部分房型的门市价还不足200元，价格较高的房型也不到300元，而且有明显的淡旺季之分。另一方面，酒店式公寓除需支付投资者收益外，还有人工、水电等开销，这些都要计入成本。也就是说，在对外营业后，管理者需要在200元每天的标准上再提价。
在这样的经营情况下，酒店式公寓如何实现对于投资者的保底收益呢?上海一家房地产企业总监一语道破天机：“由开发商承诺的固定回报，往往只是开发商用投资者的购房款来支付头几年租金回报，制造出良好的投资回报假象。等到固定回报期结束，大多数酒店式公寓租金回报率会露出真面目，情况好的可以维持在2%左右，情况差的甚至扔在那里没人管理。”
有固定回报，但无确切年限，这就是酒店式公寓投资收益的真面目。从目前来看，开发商承诺给予固定回报的时间一般为3年，较长的10年，如双月湾的温德姆豪生酒店就承诺会给予6年的固定回报，但6年之后到底如何合作经营，却没有明确的方案写入合同。对于这一点，销售人员也是语焉不详，只是强调该区域未来发展空间巨大，能够得到国际品牌的认可，有望成为第二个三亚。
酒店经营不善
提前暴露风险
“从某种意义上看，这类型的物业更像是产权式酒店，而不是酒店式公寓”，深圳一业内人士介绍说，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是由专业的酒店机构进行管理。换句话说，它所销售的就是设于酒店内部的公寓形式的套房。
从2000年开始，酒店式公寓开始在北京、上海、深圳出现，之后很快推广到全国。其除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家居式的服务，比如一般酒店不会出现的厨房等设施，投资者可以自用，或委托酒店物业管理公司统一出租经营，但其本质仍然是公寓。由于户型小，总价低，此类型的公寓一推出就吸引了大量的的白领。
该人士强调，产权式酒店虽然与酒店式公寓有很多相同之处，但其本质的区别在于，消费者购买前者的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权，其实质是投资获利。产权式酒店的投资者拥有物业所有权、收益权，但几乎没有使用权。而酒店式公寓的业主既有所有权、出租权，也有使用权。
对于投资者来说，必须考虑的问题是，一旦出现经营不善，在开发商承诺的固定收益年限失效之后，酒店会不会沦为烂尾楼。这一问题在经济欠发达地区和新开发旅游区尤为明显，在个别楼盘，风险甚至提前爆发。
2007年底，柏小姐在惠州仲恺高新区陈江街道办凯旋国际酒店买了一套公寓，面积62平方米，总价24万多，均价约4000元每平方米。当时约定，凯旋国际酒店将返租10年，前5年的租金将不付给柏小姐，直接折抵入购房款中，从今年的8月1日开始，酒店将每月给柏小姐2293元的返租金。
去年底，柏小姐所有房款都已付清，并且拿到了房产证。没想到日前却接到酒店通知，称原先签订合同的凯旋国际酒店负责人因经营不善跑了，所以后续合同无效，不会再支付租金。
原来，与柏小姐签订合同的开发商虽然是惠州达利房地产开发有限公司，但酒店经营方另有其人。由于经营不善，管理方已经跑掉。现在留给业主的有三个方案选择，一是解除以前的合同，二是重新签订合同，按照600元的标准每月返租，三是业主收回房子自己处置。
从2293元到600元，租金一下少了1/4，连同柏小姐在内的200位业主都不满意，现在双方也陷入争执中。开发商表示，酒店公司负责人跑路后，还欠了很多钱，包括员工工资等，现在也正在寻找能够接手酒店经营的新公司。
风险因素：
第一，有固定回报，但无确切年限;
第二，绕不开的隐性成本，包括契税和公共维修基金、房屋空置期等。
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毓紫盐酸： 建议初次买房的还是买普通住宅,酒店式公寓一般都是投资用的.一直以来酒店式公寓的价格,和各项费用就高,因为是酒店式管理,不能和普通的住宅比.
龙华区17256511467： 投资酒店式公寓怎么样 - ？
毓紫盐酸： 现在酒店式公寓的租金回报率比较高,而且一般酒店式公寓一般都会建在城市的繁华地段,主力消费群体是一些公司的白领阶层以上的人,他的周边配套都十分齐全,而且地块所处的位置也属于比较稀缺的类型,房子本身的升值潜力也会随着城市的建设和周边楼盘楼价的不断攀升而增值,所以投资酒店式公寓现在在各大城市都是比较热门的.
龙华区17256511467： 酒店式公寓真那么好投资吗 - ？
毓紫盐酸： 风险主要来源于 政策 市场 和资金流 当然你有钱投资酒店式公寓,那么这笔钱应该收益与否应该不会很影响你的生活 政策大方向把握一下,这两年出台政策很多啊,所以房市可能不会热的离谱,再个就是政策对二套房啊投资的都不太有利 主要其实还是要看你的眼光了,房地产最重要的是什么,区位!酒店式公寓一般底下都是商业地产,区位尤其重要,况且商业地产风险较大,最好能找个专业的人帮你看看.交通、商圈、消费人群都是什么档次,和公寓定位配不配套.我不了解你们那没法给你说,所以要自己研究
龙华区17256511467： 投资酒店式公寓究竟是合适还是不合适? - ？
毓紫盐酸： 投资酒店式公寓合适不合适,主要看以下几个方面:投资回报率:酒店式公寓的投资回报源自两种渠道:1.房价的增长.这点不言而喻.只要房价增长幅度足够大,就具有投资价值.2.房租收入.这与出租价格和出租率有关.酒店式公寓的日常维护开支...
龙华区17256511467： 现在准二线城市酒店式公寓还适合投资吗?每平米7000元,商业水电和物业费.？
毓紫盐酸： 看当地的经济水准,如果是二线在经济相对发达地区,这个价位的产权式酒店(酒店式公寓)是可以投资的,除月供平恒外,还有盈余. 但,与一线城市的经济水准相比,不要指望在这上面能翻番.
龙华区17256511467： 投资住宅好还是酒店式公寓好?为什么? - ？
毓紫盐酸： 投资住宅好! 原因是:1.住宅基本上都是具有一定占地面积的小区,小区内都有一定比例的绿化,而且配套设施相比酒店式公寓比较全,这样子不管是自己居住还是对外出租都是非常不错的选择; 2.酒店式公寓讲的直接就是可以作为酒店使用,居住一两个月还行,时间长了根本让人受不了,这样子买来投资,不是很理想;租金的回报率也不会很高,而且还会为了租客经常的变化而耽误自己的时间和精力;3.住宅和酒店式公寓在房价上对比也不同,在历史二手房成交的数据中可以看到,住宅成交的份额是越来越多,而酒店式公寓却少,主要原因是接手的客户数量的减少!导致房价不会上涨.
龙华区17256511467： 酒店式公寓的优劣比较? - ？
毓紫盐酸： 优势:1. 总价低、投资灵活.酒店式公寓一般以小户型为主,面积一般在50㎡左右,由于总价较低,就有不少投资者受出租回报的吸引,热力追捧.近两年来沿海地区酒店式公寓项目销售一个比一个火爆. 2. 空间分割灵活.由于很多酒店式公...
龙华区17256511467： 为何越来越多的年轻人开始考虑酒店式公寓? ？
毓紫盐酸： 相比住宅毫无疑问酒店式公寓有着不少劣势:不能落户、转手税高、商业水电、首付要5成、贷款年限最高10年、利率要上浮等. 但是作为目前市场上一种紧俏的产品,酒...
龙华区17256511467： 酒店式公寓的优缺点 - ？
毓紫盐酸： 居住功能差一些改造的小户型酒店式公寓,户型单一,无独立厨房、客厅,缺乏足够的储存空间,只具备旅店的暂住功能,虽然在价格上有一些优势,但从综合角度考虑,既不适宜日常起居,也会让投资贬值. 成本过高由于酒店式式公寓的经营也相当非常复杂,所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则.盲目追求奢华,不仅会增加成本,也会与市场脱节.另外,开发商缺乏此类产品开发经验,却坚持自己经营,也会为交房后的矛盾留下隐患. 得房率低多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率,最多也只有70%左右的得房率,这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价,降低了其性价比,并直接影响其保值增值功能.酒店物业管理费大于公寓物业管理费
龙华区17256511467： “理想很丰富,现实很骨感”是什么意思? - ？
毓紫盐酸： “理想很丰富,现实很骨感”这句话的意思是:人们往往有美好的理想和愿望,但现实却往往非常残酷,无法实现这些理想和愿望.这个说法常用于形容某些事情尽管在理论上看起来很美妙,但在实践过程中却遭遇种种困难和挫折,无法达到预期的效果.这个短语最初来源于一本名为《雾都孤儿》的书,作者是英国作家狄更斯.小说中的一句话被广泛传播:“他有一种丰富的想象力,但是这种想象力和他所受的现实惩罚一样严酷.”后来这句话被简化成了“理想很丰富,现实很骨感”.这个说法常常用来形容人们对于某种美好生活或目标的向往和追求,但这种向往和目标在现实中却因为种种原因而无法实现.它也提醒人们要理性看待自己的期望和目标,不要过于理想化,而要充分考虑现实条件和自身能力.
