我爱我家到底有什么实力可以在房产市场屹立这么多年?
现实生活中,我们经常会看到以下案例:
案例一:
王先生自己购有一套商品房,因他即将到国外发展的缘故,他想把该房子转让到自己亲属的名下。
案例二:
李先生在结婚后以自己一个人的名字购有一套商品房,因其爱人担心他会偷偷把房子卖掉,所以想在房产证上加入她的名字。
案例三:
张先生在南宁购有一套商品房,因他农村的侄子想到城里读书,他想把侄子的户口迁入到该套房的地址上,因此需要在房产证上加入侄子的名字。
案例四:
市民陈先生与他父亲共同购有一套商品房,因陈先生所在的单位即将进行集资建房,所以陈先生想把原来房产证上自己的名字去掉,以便自己在单位方面得到集资建房的名额。
以上四种情况是我们常见的,典型的家庭内部之间转移房产的案例。在遇到以上问题时,很多市民都以为办理这些手续是非常简单的事情,只要产权人到房产局跟工作人员说一声就可以了。但事实上,办理上述房产手续并不简单。因为:
1、房地产的权属的变更或转移,都必须在房产局进行相应的登记。
2、办理以上手续的结果,都会使房屋的权属发生转移(全部转移或部分转移)。因此,以上的手续都属于房屋转移的行为,按照规定,凡是发生转移的行为,都需要采用一种合适的方式进行登记。
3、在房屋转移的登记方式中,常见的主要是买卖、赠与、继承、析产这四种。其中,“继承”是指产权人死亡后才能办理的、“析产”是指发生离婚关系而办理的情况。因此,以上案例的转移行为只能选择“买卖”和“赠与”这两种方式来进行登记。
4、不论“买卖”还是“赠与”,这两种方式都需要按规定纳税、并按照规定的程序来办理。很多市民会说:产权人将房屋过户给自己的家人,是自己家庭内部的事,根本不存在买卖、赠与这些名堂,为什么要选择买卖或赠与的方式来登记呢?为什么还要交纳这样那样的税呢?虽然这些问题很有道理,也很值得同情,但这些都是法律规定的,我们只能按规定办事。
最终,让我们看看以上案例的解决方案吧:
第一个案例属于产权全部转移的情况,王先生经过多方面的权衡之后,他选择的是“买卖”方式——他与他的家人签订了《房屋买卖合同》,并以略低于市场价的买卖价格交纳了税费,还以买卖的形式进行了过户登记,最终实现了他的目的。
虽然王先生采用的是“买卖”的方式来登记的,但其实他们家人之间并不需要拿出一笔钱来交接,也不需要将一笔钱拿给房产局看。但为何他们不以“赠与”的方式登记呢,在后面我们将会对两者的利与弊进行分析和比较,并会给出答案,敬请留意。
案例二的李先生属于在婚后房产上加配偶的名字,这就简单多了,因为婚后购买的房产,无论房产证上是否注明两个人的名字,该房屋本身就是法定的夫妻共有财产。因此增加配偶名字的申请并不属于房屋产权的转移行为。因此,房产局在只收取工本费的情况下,就为李先生的爱人颁发一本《房屋共有人证》。(注明:只有在婚后购买的房产证上加配偶名字才能采用该方式,如果房产不是婚后购买的,或者加入的不是配偶名字,只能按下一案例的方法操作)
案例三属于增加名字的情况,该情况的结果是房屋的部分产权转移到新增人的名下。很明显,这属于产权转移的情况。如上所述,转移登记的只能在“买卖”和“赠与”之中挑选一种。但需要说明的是,“买卖”和“赠与”的份额可以由当事人自行约定。
最终,张先生将该房屋1%的份额卖给他的侄子。买卖完成后,张侄子就成了该房屋的共有人,因此他就实现了户口迁入的目的。
案例四属于减少名字的情况,这同样属于产权转移的情况,具体的做法是:陈先生将自己名下所占的份额卖给其父亲。办理了买卖手续后,陈先生就不是该房屋的共有人了,而他父亲成了该房屋的唯一所有人
房产证上填写家庭成员名字,房产属于共有。
《中华人民共和国物权法》
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。
2002-11-19 14:27 转自: 新财经
从上海的“斯坦福”开始
不少人向我这样描述“我爱我家”有限公司总裁陈早春:做事果断、富有冒险性、有执着的追求。今年31岁的陈早春毕业于复旦大学经济专业,在读书时就跟外商打过很多交道的他,毕业以后很自然的把择业的目光瞄准了外商。很快,陈早春便在老外的租房买房上看到了商机。
那时懂外语的人做房产中介行业的比较少,陈早春利用自己的优势,1995年独自一人开始了创业的第一步:帮老外租房子。逐渐地,陈早春又发现了一个领域:做投资。上海有很多老洋房,他把它们租过来按照外国人的口味重新做装修,改造成住宅,这就是陈早春在上海的“斯坦福花园”。陈早春的斯坦福花园定位明确,因此做得非常成功。跟着他做的小兄弟后来每个人都在上海买了房子。
1998年下半年的一天,陈早春到北京出差时和老乡华国强碰头了。华国强说,“来北京做吧,北京市场比较大”。就因为这句话,1998年底陈早春专门来京考察了两次,果然发现北京的二手房市场和房屋租赁市场潜力非常巨大,当时除了精品花园和置业花园稍具规模外,北京根本就没有什么做得较好的房产中介公司。陈早春在上海积累的经验告诉他,到了北京会有更大的作为。于是,陈早春毅然把上海的公司撂给他的一个副手,就跑到北京来了。
1998年12月陈早春来到北京继续发展斯坦福公司。斯坦福公司着重在房屋租赁市场发展,陈早春很快使这个公司在北京站住了脚。并且以1999年利润高达200万的业绩吸引到了投资者的目光。
2000年4月,老乡华国强也加入了陈早春的团队。他们开始着手吸引投资,组建规模更大的公司。当时正在热播电视剧 “我爱我家”,名字通俗而又容易使人联想到房产,于是公司就采用了这个名字。新公司的投资方有四个:斯坦福、伟业顾问以及太和地产各占30%以上的股份,中原地产占8%;当时注册资本是200万人民币,现在公司的注册资本有1200万,但实际投资已达到6000万。
疯狂扩张
“我爱我家”的扩张速度极其惊人,完全可以用“疯狂”二字来形容。
其实早在1999年时,斯坦福就创下了一年之内投资200万元连开6家连锁店的扩张记录。注入大量资金以后的“我爱我家”,直接继承了这种风格。在2000年上半年,6个月间飞速发展到了43家连锁店。到现在为止,“我爱我家” 在京城已有57家连锁店。(1999-2000年间在全国开店的扩张速度也非常惊人!)
更重要的是,“我爱我家”自2000年4月成立后,一直将目光聚焦于繁华城市中心这块市场。以北京为例, 50余家连锁店无一例外都开在城里,聚集在人口密度最大的地方。“我爱我家”的营销模式其实很简单,经过精心选择,靠着快速铺开的连锁店覆盖几乎所有主要的成片的居民区,这些地区物业管理和相关的配套服务设施都已经发展得很成熟,无论租售都很受欢迎。这样的业务格局实际上已经使得它在房地产中介业务最重要的资源——房源的掌握上面占得先机。
而现在,“我爱我家”的营销模式发展得更为成熟,除了在拥有遍布京城的57家连锁店和南方城市的数家分公司之外,他们主要推行的是“两网合一”(连锁店网+互联网)的运营模式:除了直接到连锁店来登记,在网上就完全可以委托房源或实现租房买房的信息互动,这样可以非常有效地采集客户信息资源。而据公司副总华国强透露,公司又于2001年底斥资数百万上了ERP系统,有了企业的网站和企业内部的资源系统,“我爱我家”很快就实现了全国各地所有分店的资源共享。华国强表示,“要在将来进一步发展,首先就要做大公司的资源和财富。因此除了有钱,还得有资源,必须要有一整套的管理系统。”
谈到自己的“疯狂”扩张,华国强显然有些意犹未尽,“原来我们还计划在北京扩展到100个店,但因为市场没有完全放开,现在就把量控制到50-60家这个范围。一旦市场放开,我们还会以业内最快的速度再开连锁店。我们在北京布的点和业务量基本都能够平衡,所以这对我们来说可能还得算是一个比较保守的策略。”
二手房市场浮现商机
早在1998-1999年,华国强和陈早春就已经发现了北京二手房市场的巨大潜力。当时上海的二手房交易市场已经放开,一年的成交量高达几十亿人民币。而北京市场还受到政策的限制,如果北京放开之前介入进去会有很大的发展潜力。而且,更为重要的是,北京偏高的房价与普遍落后的服务配套设施形成了极大反差,当时就已经有越来越多的购房人不去选择新房,而将眼光瞄准二手房市场。二手房能较好地解决地段与价格之间的矛盾,物业管理费用低、周边配套设施成熟完善,华国强和陈早春非常敏感地认识到,这个市场的发展前景非常好。北京直到2000年10月才开放了二手房交易市场,虽然开放还是有限度的,但是“我爱我家”在这个战场上花了很大的心思。
遍布京城的57家连锁店给公司带来了巨大的信息量,给客户提供了非常充足的房源,除此之外,他们还在改进服务上下了工夫。首先,公司有严格的售后服务,即定期客户回访制度。其次,设有在其他公司中非常少见的内部服务稽查系统,“我爱我家”的每一名新员工第一天上班不是到公司,而是会接到一个特殊任务——扮演客户,去指定的连锁店咨询房屋信息,这个“暗访”可以使公司领导层直接掌握服务质量情况。客户稽查部还会不定期在外专门雇佣大学生去做“暗访”工作,尤其重点了解被投诉的连锁店。这种做法使公司能随时跟踪各连锁店的服务质量问题。第三,公司设有全国客户服务中心(CALL CENTER系统)——24小时接受咨询、登记、投诉。
良好的售后服务带来了良好的品牌效应,不仅在良莠不齐的中介市场上为他们树立了声誉,“我爱我家”的二手房买卖在北京每年约有几千套的成交量,已经成为了这个市场上的领导者;而且这块业务已经成为了“我爱我家”的主要利润来源之一,目前占到了公司利润总量的1/3以上。
革新“房屋银行”
2000年5月,“房屋银行”在贵阳诞生。房主与房屋银行签订协议、商量租金,由房屋银行将房子出租,出租者可以按期获得租金。与普通的房屋中介不同,无论是向“银行”存房,还是向其租房,“银行”并不收取中介费用,而是通过将房屋每年留出一定天数的空置期,把该期间内所获得的租金作为利润。“房屋银行”对于出租方而言,可以获得稳定的租金,免去催要房租和管理房屋的烦恼;对承租人而言,不需任何费用就可以租到房子,省掉一大笔中介费。“房屋银行”的出现,以其传统中介式房屋租赁不可比拟的优势,很快就受到全国地产界的关注。
2000年6月,我爱我家公司率先将“房屋银行”业务带入北京,各中介公司纷纷效仿,马上如雨后春笋般冒出许多大小不一的“房屋银行”。“房屋银行”这种新兴的业务模式在经过了2001年的飞速发展之后,在2002年上半年很快又出现了一些问题。
从事“房屋银行”业务的的门槛太低,只要有4个经纪人和10万元的注册资金,便可从事这项一本万利的业务。故而开展“房屋银行”的中介公司良莠不齐,中介公司与业主和房客的纠纷不断,甚至连这种业务模式也受到了质疑。京城内如鑫尊地产等几家大中介公司纷纷退出“房屋银行”业务。
而“我爱我家”早在形势突变之前就已经做好了准备,他们在从事这项业务之初就对通行的业务模式做了大胆改革。首先是与民生银行合作开展了“联合卡”业务,持卡承租人只需将房租就近存入银行,由民生银行定期划转给业主就行了。免去了承租人到店交租的麻烦,也给房东收房租带来了方便。其次,放入“我爱我家”“房屋银行”的房子,在到期后续签可享受减少免租期的优惠。从前的续约业主签下的都是2个月的免租期,而现在续约,都能享受减少半个月免租期的优惠。既续签时免租期为1个半月。第三,细划纠纷责任。“我爱我家”针对房屋租赁过程中的常见纠纷,把交易过程中的各种情况细划出来,分别明确责任,大大减少了房东、中介和租户三方关系的磨擦。第四,“我爱我家”的“房屋银行”业务是随时签约,随时委托。方便了业主将房子尽快存入“房屋银行”。业主还能选择由“我爱我家”为其代缴相关税费。
大胆革新收到了很好的效果,“我爱我家”不仅在“房屋银行” 业务的激烈竞争中屹立不倒,而且从以“房屋银行”为代表的房屋租赁市场获得的利润占“我爱我家”整体利润的2/3,可谓是斩获颇丰。
前程并非坦途
现在,“我爱我家”的业务领域已经全面铺开。除了二手房买卖和房屋租赁之外,他们已经开始关注“空置房问题”。所谓“空置房”是指越来越多的空置商品房,“我爱我家”欲借此打开房产行业一、二、三级市场的瓶颈,加强房地产发展商与中介之间的合作。近日,“我爱我家”公寓部继高档公寓别墅租赁业务之后又开辟了一项新的业务——高端公寓别墅买卖。在10月17日的北京国际房产交易会上,“我爱我家”又推出三项全新业务,不动产抵押贷款、针对开发商的单店加盟以及公寓租售买卖项目。“我爱我家”现在的定位已经是要做中国第一家“居家综合服务商”。
华国强强调说,一个公司能否成功还得看他能否不断创新,市场变化了,公司也得随之变化。“我爱我家”欲打造“居家综合服务商”是为未来做准备,现在市场还未完全放开,这个“居家综合服务商”要等到市场成熟了才能做。那时,不但可以给买房的人提供保险业务,还可提供居家理财项目以及居家装修等等业务。“我爱我家”的发展模式使它稳占了北京33%的市场份额。
谈到成功的经验,华国强总结说,“想要成功,最重要的一个是经营理念,要有一个良好的经营思路。第二要具有很强的经济实力。第三就是人脉资源。我们的经营理念就是用最现代的工具用最传统的方式结合起来。仅仅产品好还不行,关键的是有没有一个很好的营销系统,我们最值钱的就是我们的营销系统。我们现在同时还提供很多增值服务,比如保险。租房的远期目标又要买房。我们的连锁店深入到了各大小区,信息很快的掌握得到。我们知道哪些客户有需求。我们为什么叫综合服务商呢,也是指不仅仅提供租房买房这一简单服务。”
店开多了,“我爱我家”开始在管理上下功夫。“我爱我家”有一个很好的内部资源系统。“我爱我家”还和网通合作,店开到哪里,网通的专线就迁到哪里。他们除了通过计算机网络最大化地实现资源共享以外,还通过这个网络来管理分公司,进行网上考勤、信息发布、资料查询、人员培训、时间管理、房源登记以及每个部门的目标管理等等。“我爱我家”很早就开始推行无纸化办公了,连锁店还设置了一个专门的营运系统。
但是随着规模的不断快速扩张,问题也日益突出,华国强皱着眉头说,“我们现在最大的问题在于人才的储备,越扩张这个问题就越明显。因此现在就采取授权加盟的办法。转嫁经营风险。我们收取营运费用,收取它的营业成交量的3-5%。太原就开了一个加盟店。他们只交了加盟费,但我们前几年都不打算收它的运营费,先扶持它成长起来。”
正如华国强所忧心的那样,由于急速扩张带来的后遗症使整个房地产经纪市场正面临重新洗牌;加上韩国、日本、美国以及国内香港、上海的中介公司也进入北京市场了,竞争日趋白热化;而且与房地产相关的业务领域的发展已经远比几年前成熟得多,留给他们的已经不是一块块“处女地”,而都是搏杀已经很激烈的战场了。
而且更值得关注的是,随着许多新的业务品种的不断推出,甚至是开始进入其他行业的领域,“我爱我家”在它宣称要进入的所有新业务领域里都将面临前所未有的激烈竞争,这不仅对公司的业务能力,甚至对发展战略都提出了更高的要求。要做“居家综合服务商”可能是一个很好的定位,但关键是如何落实。雄心勃勃的他们,已经做好准备了么?
我爱我家房产中介怎么样
我爱我家房产中介的企业特色我爱我家最突出的就是实现全产业链服务,这样就突破了一二手界限,这样业务会更多,而且还可以直接面对企业、个人或者是投资者等等,更加综合化。我爱我家具有一百多个新放项目售楼处,可以实现更加全面的营销,遍布社区和商业圈,而且对于交易网站月访问量可以高达三百多万次,...
我爱我家怎么样靠谱吗
我是实实在在工作过得。我个人觉得,我爱我家还是非常不错的平台,但对学历要求高,现在都是大专以上。像我去年入职的朝阳区域就要求必须专科,没有专科哪怕你有再辉煌的行业业绩也是不行的。我爱我家我觉得相对于其他中介主要有3大优势:1.平台大,客户资源,房源积累雄厚。我爱我家官网,还有个旗...
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链家和我爱我家哪个卖房快
第一,卖房快慢与房屋所在的位置、房屋类型和周围环境有关,这些因素都会影响到房屋的价格和销售时间。第二,卖房快慢还与房主本身的需求、价格以及交易方式等因素有关。链家和我爱我家都是有着较强实力和服务优势的知名房屋中介公司。其具体的卖房速度还需要根据具体情况判断。
急求我爱我家的事例
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我爱我家作文400字篇一 我家充满着温馨,充满着欢乐,而我家最令我自豪的是我家的绿化搞得好,环境美!我的爸爸、妈妈热衷于种花种树,美化家园。在他们的熏陶下,我也变得爱养花种。晚春,樱桃首先成熟了,红红的樱桃挂满了枝头,远远望去,就像一团火。接着,杏成熟了,黄黄的杏缀满枝头,摘下一颗...
我爱我家二手房中介费?我爱我家中介怎么样?
我爱我家二手房中介费1、我爱我家买二手房中介费是房屋成交价格的1%至2%。中介服务费在目前也没有一个统一的规定,一般都是按照业内的习惯来收取的。2、现在我爱我家买二手房中介费一般都是按照总房款的2.7%收取,其中包括2.2%的中介费和0.5%的保障服务费(担保费)。小中介公司一般都...
我爱我家的中介费,能优惠多少
回答:一般是没有优惠的,各个地区收取的中介费是不同的,一般是月租的35% - 50%(双向收费)。上海对中介费管理没有明确的规定,只是设了一个上限一个下限,上线是35%,我爱我家在上海房产中介费用是35%。 如果不想支付那么多的中介费,可以通过协商减少中介费用。不过按照公司规定,这是不允许的,但在实际...
我爱我家中介靠谱么
房地产的中介鱼龙混杂,靠不靠谱谁也说不准,大家在外面租房子的时候一定要多留个心眼。我爱我家是国内较早从事房地产经纪以及相关产业服务的大型企业。2019年,我爱我家营收112亿,利润7.35亿,它是我国少有的能盈利的长租公寓公司。
中国移动“爱我家”套餐详情
你好!爱我家幸福套餐网络是由主号码与副号码组成。主号码申请成功后,可编辑短信内容到10086添加副号码(本地移动号码),副号码会收到确认短信,回复任意数字确认加入。最多添加五人。但主号码每月保底五十元。爱我家有两种资费:1:无月租,成员之间通话0.03元\/分钟2:月租十元,成员通话免费。谢谢 ...
武罗女金: 我在我爱我家做过 世面大公司都差不多的制度 看你想要什么样的工作方式 长久之计升迁荣耀 或者挣大把的钞票 我爱我家属于前者 拼命干 公司给你荣誉以及升迁
哈密地区18469766857: 我爱我家是一级资质的房地产经纪公司吗? - ?
武罗女金: 是的,我爱我家的信誉很好,服务质量也非常好.我爱我家是全国八大城市连锁,覆盖城市包括:北京,天津,上海,南京,杭州,苏州,宁波,太原,总部设在北京,我爱我家房地产经纪有限公司成立于2000年4月,700余家直营连锁店.股东是伟业股问,太合控股等知名企业,是从事房地产经纪和相关服务的大型企业集团.
哈密地区18469766857: 天津我爱我家房地产公司怎么样 - ?
武罗女金: 别相信我爱我家,都是骗子,我们是被骗的,我们租房的时候说的好好的只住4个约.压一付3押金6800,说到时后退我们,结果我们退的时候他们说毁约,这就是被他们连哄带骗的给忽悠了,永远不要相信他们的花言巧语
哈密地区18469766857: 我爱我家房地产怎么样?
武罗女金: 整体来说我爱我家还是不错的,在北京当之无愧的行业老大,在上海目前也是20强前4.
哈密地区18469766857: 我爱我家中介发展的怎么样? - ?
武罗女金: 我爱我家的每一步发展都是踏踏实实,一步一个脚印的进行着.如今的我爱我家已经将门店遍布了全国八大城市,拥有了25万间、10.5万套优质房源,总价值超出3000亿,也成就了数万名房产经纪人,对于社会来说也产生了巨大的影响力.
哈密地区18469766857: 房产中介品牌排行 ?
武罗女金: 1、中原CENTALINE(创于1978年,房地产代理服务领域领先企业,香港服务名牌,房地产代理行业极具规模型企业,中原集团有限公司)房产中介品牌排行榜2、21世纪...
哈密地区18469766857: 南京我爱我家怎么样 - ?
武罗女金: 我爱我家算是全国比较有知名度的房产中介了.隶属于前沿控股集团. 另外在南京美誉度还可以的有:满堂红、顺驰、21世纪不动产. 制服一般都是自己买,大概连续几个月在工资里扣的.
哈密地区18469766857: 想买套房,我爱我家房产公司的房子贵吗? - ?
武罗女金: 我爱我家公司没有房子出售,他们是房产中介,只做牵线搭桥的活,收取佣金的,不存在贵不贵的问题,他们提供的房源应该是市场价的.
哈密地区18469766857: 我爱我家、思源地产、时代地产、链家地产、麦田房产和房屋公园,这六家房地产公司到底哪个最好? - ?
武罗女金: 链家最好,链家走的是领跑行业的道路,我爱我家、思源地产、麦田房产跟在链家的后面;时代地产嘛,应该是北京数千家小公司的中的一个,蚂蚁一样,很少有人知道.以上说的是北京二手房经纪市场,全国来看,我爱我家规模较大,10个城市有分公司,长江及以北地区有分布;链家在北京、天津、大连成长起来之后,去年以来开始在全国迅速扩张;思源地产只有北京有店,40家左右吧;麦田在北京、福州、泉州有店;房屋公园在今年8月初改名了,升级成:思源地产;本来房屋公园就是思源地产的子品牌;思源地产总部在望京思源大厦,房屋公司在思源大厦4层办公.
哈密地区18469766857: 我爱我家房地产 - ?
武罗女金: 股东背景强大,是由国内著名的房地产营销代理、投资顾问和资产管理集团—伟业顾问,在房地产、金融以及传媒领域业绩显著的著名资源整合企业—太合控股两家著名企业联合投资,从事房地产经纪和相关服务的大型企业.我爱我家形成了一...