开发商是否可以没经原业主同意更换新的前期物业

开发商能否擅自更换前期物业管理公司~

不能，根据物业管理条例，住建部物业服务企业招投标管理办法规定，开发商与物业公司通过招投标程序签了合同合法有效，开发商已完成了选择物业公司的使命，必须待业主大会成立后，由业主大会决定物业公司的去留，开发商如果房子没卖完，只能行使部分投票权。
目前,法律上没有直接禁止开发商自行提供物业管理服务,而是规定了开发商在出售房屋前就应当与其选聘的物业管理企业签订《前期物业管理服务合同》。开发商在房屋出售给购房者后才选聘前期物业管理企业,显然是违反了上述义务。因此,开发商对于因其违反义务而造成已签合同购房者的损失,应承担赔偿责任。
根据有关规定,开发商与购房者在签订《商品房预售合同》时，应将《前期物业管理服务合同》作为《商品房预售合同》的附件,这就使得原本只约束开发商和前期物业管理企业的《前期物业管理服务合同》对购房者也具有法律约束力。开发商、前期物业管理企业和购房者都无权单方面解除。

扩展资料：
一、开发商不能擅自更换前期物业管理公司，但是可以与前期物业公司友好协商相关事宜的，最终以签订的物业服务合同的约定为准。小区业主有权选聘和解聘物业服务公司的。
二、依据《物业管理条例》
第十一条、下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第二十一条、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条、建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条、建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条、国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十五条、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
参考资料来源：百度百科-物业管理条例

　　对张总的答复补充如下：由于前期物业管理费用由业主承担，售房合同都是已经约定物业公司的，开发商需要变更物业公司属于购房合同的变更。因此开发商应该征求业主的意见，不是仅仅向业主通报。当然物业服务的内容和收费标准不变的，可以简化程序。　　需要提醒的是，变更物业公司涉及前任物业公司对小区公共收益以及维修基金管理的责任，建议开发商变更物业公司时一定妥善处理，避免前任物业公司带走业主的收益，造成将来业主大会对开发商的连带索赔。　　另外，业主要提防开发商或者物业公司利用变更物业公司来转移小区公共财产，特别是公共收益和公共设施的产权。　　由于前期物业公司一般是通过招标方式确定的，开发商变更物业公司也只能通过招标方式确定，以维护公共利益。有关主管部门应该加强前期物业公司变更的监督管理，维护全体业主的权益。　　对于具备成立业主大会条件的，主管部门应该敦促开发商组织业主成立业主大会来决定物业公司的选聘。确实存在后期开发物业管理的，可以将两期的物业公司统一招标确定，避免出现谈不拢更换物业公司的情况发生。　　业主对物业公司投诉较多时，我们建议开发商将更换物业公司的权利还给业主，早日成立业主大会，避免给开发商带来不必要的损失。实在由于业主原因无法成立业主大会的，应该采取招标方式另行选聘物业公司，但必须对前任物业公司进行全面审计，并妥善交接。另外，如果出现没有物业公司管理的情况时，开发商或者有关主管部门会委托物业公司临时托管，确保小区的正常秩序。必要时应该聘请中介顾问对托管单位的有关收支给予监督管理。没有经过业主大会通过进入的物业公司进行物业管理需要根据实际情况来判断。业主不能以没有召开业主大会为由拒绝交纳物业管理费。即使有关服务合同无效，从公平角度，业主也是有义务承担物业管理企业的有关直接成本费用。具体需要通过协商或法院判决的来确定。

法律分析：不能，根据物业管理条例，住建部物业服务企业招投标管理办法规定，开发商与物业公司通过招投标程序签了合同合法有效，开发商已完成了选择物业公司的使命，必须待业主大会成立后，由业主大会决定物业公司的去留，开发商如果房子没卖完，只能行使部分投票权。

法律依据：《物业管理条例》 第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

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海安县17072133668： 合同备案也下来了,开发商没经过我同意可以随意变更房屋所有权或收回房屋吗? - ？
务启重组： 您好,房产证在房管局备案以后,不能随意变更登记.除非撤销原有合同,然后跟开发商重新签署该房屋的合同.这个手续比较麻烦,开发商可能不愿意配合,需要你协商,至于收取费用,除了备案手续费之外,开发商收取多少需要协调.

海安县17072133668： 房产商有权利强制买方换房么 - ？
务启重组： 你好,已经签订协议购买了的房子,房产开发商无权强行换房,如果他们要求换房必须征求你同意,如果违约要求退房,需赔偿你的损失.

海安县17072133668： 开发商未经业主同意私自变更合同内容是否生效?详情看补充. - ？
务启重组： 根据《合同法》,开发商无权单方修改合同,即使开发商电话咨询过你,但是没有你的书面同意,开发商必须按照原合同来履行.因此你可以拒绝交装修款.至于赔偿,你需要举证开发商的装修行为给你造成损失才行.没有损失哪来的赔偿?至于逾期交房赔偿,这个国家没有规定,只有在合同中予以约定.因为没有国家标准,因为也无法推翻.不过你要能举证延期交房给你造成的损失大于开发商的补偿,你可以另行起诉开发商索赔.

海安县17072133668： 开发商未经业主同意,擅自改变楼盘户型,可以要求退房吗? - ？
务启重组： 这个要看你对于户型的改变有多少接受度,如果改变不是很大,不影响你正常的生活居住使用,和开发商协商解决就可以,当然可以要求对方承担违约责任.如果户型已经和你一开始购房的初衷差太多,对方构成根本违约,也是可以要求解除合同并退回房款和利息的.显然,你的具体需求决定你解决纠纷的方式,建议你还是和专业的律师沟通一下,可以综合评估一下哪种处理方式是最优的.咨询律师的话可以考虑一下秦兵房产律师的团队,对于这方面的案子他们处理起来得心应手,无论是报道还是身边的熟人,对他们的评价都算客观且中肯.

海安县17072133668： 购房合同没有经过当事人是允许,开发商可以更改购房合同吗 - ？
务启重组： 不可以.合同变更、注销,都需要购房人亲自办理,如果是婚姻关系期间的,还需要配偶亲自到场办理.

海安县17072133668： 物业到期业主未成立开发商是否有权更换 - ？
务启重组： 你的问题不明确.物业合同到期可以续签.业主没有成立业主委员会,可以通过全体业主大会投票选举.开发商和物业交接了就应该完全退出来了,不存在更换开发商的问题.

海安县17072133668： 开发商自己的物管公司业主可以要求更换么 - ？
务启重组： 可以. 不过你们必须召开业主大会,经三分之二以上业主同意,可以更换物业.同时你们成立业主委员会,具体实施更换物业的工作. 这样通过招投标来的物业价格相对比较低.

海安县17072133668： 我买的房子不满意,想换个,开发商会同意吗 - ？
务启重组： 你好,不满意,什么不满意对于质量问题,开发商存在过错,可与开发商协商解决!如果是你自己的原因不满意,开发商不会同意更换,应依据合同完成!

海安县17072133668： 小区没有经过业主同意就更换经理(没有业主委员会) - ？
务启重组： 业委会是最高权利机构的不是小区业主(住户没有).在财产的使用和管理的范畴,是业主,业主委员会选举大会的业主,业主打工“的大会委员会会议区的最高权力机构,接受业主的监督. 邻居不能说政府部门的层面,它被称为“自治组织居民”,政府的领导下工作,是政府对基层的“触角”. 指房屋产权拥有者是谁,居民是指人们有合法居留.

海安县17072133668： 开发商与物来在我入住后三年后,未经业主同意,修改前期物业合同合法吗? - ？
务启重组： 首先 你们的业委会应该是手续完备的 已经在房管局(或人民政府备案)~~~~~ 如果手续已经完备 开发商与前物业公司这种做法就是违规的 可以视作无效合同~~~~