安置房建设及拆迁安置工作调研报告
近年来,随着城市化发展的的快速推进,我区进入了快拆大建的高速期,使我区城乡面貌发生了显著变化。经过几年来的持续建设发展,一批高起点、高标准、高质量的道桥逐步建成,各类建设大厦拔地而起,重点片区改造和地块开发加快推进,蠡湖新城和太湖新城建设初具规模······。城市建设的推进,也带来了巨大的拆迁量,20xx年至20xx年,全区共拆除各类建筑1098万㎡,其中集土住宅3.1万户,拆除总面积585万㎡。有拆迁就有建设和安置,下面围绕如何按科学发展观的要求,既好又快地做好安置房建设和安置工作作一些探讨。
一、全区安置房建设及安置总体情况
据初步统计,至20xx年底,我区拆迁安置房累计开工1058万㎡,累计竣工678万㎡,累计安置拆迁户21518户,30515套,327万㎡。其中05年开工102万㎡,竣工91万㎡,安置2365户,35万㎡,全过渡户2710户﹔06年开工181万㎡,竣工99万㎡,安置3645户,52万㎡,全过渡户5588户﹔07年开工309万㎡,竣工153万㎡,安置4076户,66万㎡,全过渡户9495户﹔08年开工307万㎡,竣工211万㎡,安置6045户,94万㎡,全过渡户16224户(以上全过渡户不包括国土拆迁)。由以上数据看出近几年来,安置房开、竣工数逐年快速上升,过渡户也不断快速增长。至08年底通过市级安置审批5697户,9651套,104万㎡,办理房产证1279户,土地证729户。总的安置审批通过率不高(08年安置审批达50万㎡,占历年一半),办证率就更低了,只有四个街道办好了很少一批产权证。
二、全区安置房建设及安置中存在的主要问题
目前,安置房建设及安置各个环节存有诸多问题和制约因素,归纳起来主要有:
1、拆迁安置不能平衡,过渡户数不断增加
⑴拆建速度不相匹配是根本原因。近年来拆迁总量和速度明显快于建设总量和速度,一方面对开拆项目准备和认识不足,缺少超前谋划和提前建设的意识,突然间落实下来的拆迁项目又是限时要求完成拆迁,常常是先拆后建,甚至是先拆迁后腾地再建设,导致安置房建设大大落后于拆迁,常常是一年落后,三年被动。另一方面,一个项目从开拆到拆平一般只需二个月,而用来安置的安置房建设从办理前期手续到建成安置少则一年有余多则二年半,如不超前建设,必定产生过渡。
⑵建设前期准备不足是重要障碍。安置房建设是一项系统工程,开工前必须办理建设计划审批、立项、定点、设计、审图、招投标等一系列手续,期间还须办理规划、环保、国土、消防专项审批,大都还要进行腾地拆迁,由于不能统筹规划建设时须,时常导致卡在某个节点,迟迟开不了工,例如建设计划没办理、设计方案没审批、腾地不及时等,其实有些工作大可提前落实,以备随时开工。
⑶建设资金十分紧张是主要瓶颈。安置房建设需要大量资金,由于对上资金落实不能及时到位,按市拆迁补偿费用结算协议所定标准(多层1400元/㎡,小高层1650元/㎡,高层1980元/㎡)与实际拆迁建设成本差距很大,一般要逆差500-800元/㎡,有的开发区还要自筹资金用于拆迁安置,通常拆一户(按200㎡算)拆安资金为45~55万,几年积累下来使基层政府资金严重不足,进而影响安置房建设进度。
⑷施工队伍良莠不齐是制约因素。由于城市建设的急剧扩张,到处是一个个大工地,建设需求量十分巨大,一些实力差、水平低的施工单位也千方百计抢得了一些安置房建设任务,但由于垫资压力大,管理水平低,使其不堪重负,时常是做做停停,既影响进度又影响质量。
2、建设成本日益增大,资金平衡难度增加。
⑴专业管理水平不够。安置房建设工程管理是一项技术性很强的工作,不少建设单位管理人员普遍专业水平不高,专注程度不强,思考谋划不深,成本控制不专,造成建设成本相应增加。
⑵建设要求不断提高。由于国家建设规范要求越来越高,建设标准也不断提高,使安置房建设成本水涨船高。例如混凝土板厚最小从10厘米提高到12厘米,外墙采用保温墙面,外窗采用保温窗,墙体禁止使用粘土砖,12层以下采用太阳能等,以及安置区景观要求、造型要求、智能化要求等也相应提高,都使建设成本增加不少。
⑶建材价格快速上涨。由于钢材、砼等建材近些年总体上涨速度较快,室外工程的水、电、气相应规费和建设费也不断提高,导致安置房建设成本刚性增加较大。
⑷其它相关影响因素。由于现在安置小区一般都要求建相应量的人防、车库、学校等配套项目,这些项目收益很小,投入很大,导致建设成本相应增加。目前安置房建设大都采用建筑商垫资代建,无形中增加了建设方的.财务成本。由于工地太多民工紧缺,同时物价指数上涨,使人工费也在不断上涨。
3、审核办证相对滞后,潜在矛盾日益凸现。
被拆迁户所拆房屋大都有证,而安置房办证率低,日积月累造成群众意见较大。究其原因,安置审核中基础资料不齐是造成安置审核滞后的主要原因,在住宅拆迁中,未能统筹考虑后期安置工作并及时收齐安置审批所需原始资料,导致安置审核无法正常进行;
部分街道把关不严,拆迁中实际安置面积超过政策允许,安置面积过多,造成审核通不过;
另外各种产权变更、分割中未按要求签字或办理公证导致无法审核。
房产证办证中主要问题是基本建设法定手续不全,造成项目无法竣工备案;
大修理基金及电梯维护费没有计入结算成本中,拆迁户和基层政府都不愿缴纳,影响办证;
产权人变更需交费公证,群众不愿接受;
被拆迁户产证和建房手续不齐等。
三、应对目前问题的相关对策和思考。
1、规划建设适度超前,全力压降过渡户数
安置房规划建设中要有超前意识,一方面要从造型、户型、景观、配套等多个方面超前规划,提升建设档次。拆是为了建,但建不是为了拆,把安置房当作自己的房子来建设。另一方面面对拆建时间差的现象,要从早建多建快建出发,提前做好建设前期准备工作,围绕拆安匹配的原则先建后拆,至少也要边建边拆,再也不能先拆后建,逐步减少过渡户。
2、多方筹集建设资金,尽力控制建设成本
⑴多方建立融资平台,确保建设资金到位,也可采取bt制等代建方式,减轻眼前支付压力,使安置房得以顺利建设,减少过渡费的支付。
⑵从强化管理入手,做到优化设计、集约利用土地、合理建设配套面积,切实执行工程招投标、政府采购、跟踪审计等程序,规范合同签订、工程签证,用规范有序的管理制度来降低不必要的支出。
⑶积极争取调整协议结算标准,要争取考虑人工费、材料费上涨后建设成本上涨因素,逐年按实提高与市级结算标准,增加大修理基金和电梯维修基金结算内容。
⑷严格公平执行拆迁政策,严控超面积购买,提高超买价格,严控拆迁认定面积,严控评估补偿标准,以此减少不合理支出。
3、主动衔接审核办证,协调解决历史难题
在审核办证过程中,各基层单位要搭建专业工作机构,梳理资料,排查难点,找出问题症结,研究解决问题的方案。经办人员要积极对下沟通,对上衔接,分析整合解决问题的办法,区主管部门要全力协调,积极对上争取政策,在实事求是的原则下,尊重事实、兼顾历史、简化程序、按实解决目前审核办证中的难题。
4、精心组织全力实施,完成各项工作任务
面对目前安置房建设资金压力大,建设周期长,管理水平低,拆安匹配难,审核办证慢等制约难题,需要上下各级精心组织,周密部署,积极实施,扎实推进,围绕“超前建设、放量开工、市场运作、提升水平”的总体要求,以加快推进城市现代化建设为目标,以一流规划引领一流建设,以拆安匹配基本零过渡为原则,全力实施好安置房建设。面对09年开工确保200万㎡,力争300万㎡,竣工确保230万㎡,力争300万㎡的目标任务,区主管部门要年初做好任务分解,年中做好监督指导,年终做好考核评比,由此确保任务落实到实处。
拆迁安置房直接给安置房吗
近年来,随着房地产市场的兴起,以及各种城市规划建设和公共设施建设,许多地方被征用,而那些被拆迁户将得到拆迁安置房的补偿。那么什么是拆迁安置房呢?它是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。拆迁安置房在不同的时代有不同的内涵,在1991年到2001年,拆迁...
安置房政策有哪些
一、2018年农村安置房政策是怎样的?1.开发商禁止插手拆迁。政策与此前《国有土地上房屋征收与补偿条例》相比,北京延续了国家条例。其中规定,区县政府负责本区域内的房屋征收与补偿,区县房管部门为本区县房屋征收部门,负责组织实施本区域内房屋征收与补偿。禁止建设单位参与搬迁活动。2.旧城居民可要求听证...
安置房是户主一人所有吗
首先,我们来理解一下什么是安置房。安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。关于安置房的所有权问题,这主要取决于拆迁前的房产所有权状况以及拆迁安置协议的具体内容...
安置房的产权是多少年?
如果是商业性住房,产权一般没有70年,根据规定仅有四十年;若为工业性用地上的建筑,一般产权只有50年。 一般民用住宅建筑权属年限为70年,那么取得房产证后,安置房的产权为70年。安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等...
拆迁安置房可以办不动产证吗
征收拆迁房屋时,如果被征收人选择产权置补偿方式,被征收人可以获得拆迁安置房,而房屋所有权的设立是以登记为准的,登记后就有房产证,那么拆迁安置房可不可以办不动产证?我整理相关知识,希望对大家有帮助。一、拆迁安置房可以办不动产证吗 安置房符合一定条件的情况下可以办房产证,例如有合法的...
拆迁安置房和商品房有什么区别,包括土地性质。
安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行,这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快,政府尽可能新建更多的安置房,不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。拆迁安置房和商品房的区别:1、安置房...
安置房预留款是什么意思
《安置房管理实施暂行办法》 第十六条市城乡建设部门和市住房保障房屋管理局根据动迁安置房年度建设计划和各区、县自筹房源等情况,按照全市重大工程、旧城区改建等项目动迁安置总量的一定比例,编制市属动迁安置房年度供应计划。动迁安置房建设项目所需房源列入市属动迁安置房年度供应计划的,由项目所在区、...
动迁异地安置什么意思
动迁安置房是什么意思动迁安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快,政府尽可能新建更多的安置房,不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。动迁安置房算二套房吗动迁...
安置房的房产证有哪些类型?
2、另一种是房产开发公司配购的中低价商品房,与一般商品房没有区别,可自由上市,可以按照程序办理房产证。二、安置房一种专为解决城市居民住房问题而建造的房产 安置房属于政府建设的用于补助有关居民的房产类型。安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的...
什么是棚户区改造安置房?算保障安居工程吗
一、什么是棚户区改造安置房?棚户区改造安置房归根到底还是安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的 房屋 。即因城市规划、 土地 开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或 承租人 居住使用的房屋。棚户区改造一般是我国政府为改造城镇危旧住房、 改善 相关...
后亲君洁: 安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋.即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋.根据我国法律的规定,安置房的转让交易需要在取得该...
德城区18261456648: 房屋拆迁利弊探讨及调查??
后亲君洁: 我认为不好,刚改好没有几年就拆浪费可惜呀,看外国几百年的都有人还在住呢?农民盖房子容易吗,拆了又建费工费力,主张一次建好,就不会短时间内拆迁的,这是在浪费钱,浪费东西呀
德城区18261456648: 拆迁安置房建设过程中规划为先? - ?
后亲君洁: 拆迁安置房建设过程中规划为先? 在拆迁安置房建设过程中,我市始终坚持“规划先行”理念,选择地段好、配套齐、环境优的区块建设城市居民拆迁安置房.农转非居民拆迁安置房,已先后完成172个撤村建居村农居布点规划、10%留用地布...
德城区18261456648: 安置房可以公积金贷款吗? 贷款条件有哪些? - ?
后亲君洁: 拆迁安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋.安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户.随着城市建设发展步伐的进一步加快,政府尽可能新建更多的安置房,不断满...
德城区18261456648: 城中村改造补偿标准是多少? ?
后亲君洁: 一、城中村拆迁补偿标准每个地方规定的城中村改造的拆迁补偿标准都是不一样的,而且城中村的情况非常的复杂,因为不是所有的城中村的土地性质都属于集体土地,...
德城区18261456648: 规划部门职责 ?
后亲君洁: 规划部部门职责及岗位设置与职责:部门职能职责概述 一、经营战略研究与制定 1、... 进度监控、公告、备案工作.4、负责组织市场分析和市场调研,收集市场部门对现...
德城区18261456648: 什么是拆迁安置房 同一小区安置房和商品房的差别 - ?
后亲君洁: 什么是拆迁安置房 同一小区安置房和商品房的差别 很多拆迁安置房和商品房都在同一个小区内,那么同一个小区里的超前安置房的户型和质量和商品房一样吗.安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目 时,对被拆迁住户进行...
德城区18261456648: 宅基地有偿退出多少钱 - ?
后亲君洁: 农村宅基地有偿退出,一亩补偿多少钱?
德城区18261456648: 回迁房和安置房和商品房的区别 - ?
后亲君洁: 回迁房就是开发商征收土地时,赔给回迁户的房子;回迁房的概念源于拆迁,这是中国特殊的拆迁政策的产物.拆迁安置过程中,采取货币补偿的方式,拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别,都是花钱买房,购房者的身...