商业地产的运作原则

一般商业地产运作有什么规律性的原则?~

一般的商业地产项目或者选址在正趋成熟商圈的社区商店街，要成功运作有个“一三五”法则：一年的开发期，三年的培育期，五年以上的成长期。而百货公司、购物中心和大型专业批发市场要求更高，要有个“三六九”法则：招商开业后的前三年培育，中三年调整巩固，后三年即到了第九年后迈入稳健的成长期。这和住宅市场短线投资，快速获利不一样。当然，商业地产也能够快速获利，只是运营模式不同，要给后期的经营管理留下一个解决现金流的支撑，没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验和开发能力，就不要轻易涉足商业地产。

商业地产的盈利模式是长期的，要有系统思维。赵旭州

一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。因为理解不同，导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
所以天津的冯新总经理，将商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。
不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有，后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。”这是我在各种场合讲的对招商的理解。下面是招商与销售过程中应把握的几个原则： 一、招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。
在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢？因为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以签订了！某种程度上，开发商的销售员比投资业主更专业！
而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。甚至这些高级职位的人，可能会亲自参与谈判。这时，开发商的招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。这个谈判过程很长，难度也很高，有时十几个条件中，只要一个条件谈不拢，或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议，就谈不成。
所以在市场上，招商人员很难招，而销售人员很好找，就是这个道理。解决方法是对招商人员，在工资和佣金上，要有所侧重。
二、招商人员在数量上要多于销售人员，要保持相对稳定。
对销售人员，很多项目实行“末位淘汰制”，但对于招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲究“跟踪”，不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
三、 招商要善于借助专业招商机构
在招商过程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的，它们对商家的选址要求很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验，对品牌商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。
实际工作中，可以在招商部门中，专门设置代理行（中介）管理组，负责与之鉴定合作合同，和与其所带领的商户的谈判对接，这样，往往起到“借船出海”的重要作用。
四、带租约销售，是大多数开发商接受的商业地产运营形式
在商业地产开发过程中，除了上市公司，或者极少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流有明确的要求，这就要求处理好售与租的关系。
既然是商业地产运营的核心是招商，公司又要求营销部门回款，那就出现了“带租约销售”这种模式，才能够巧妙解决两方面的问题。
“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高，尤其是对营销总监，要求其比较全面，妥善处理好租房与业主的关系。
商业地产常被简单的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心（区），其实，商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。

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中卫市19217674490： 做商业地产遵循那几中原则? - ？
中叔严瑞安： 普遍来讲有:社会效益、经济效益和环境效益同等重要的原则占有范围的土地使用权权利主题一致的原则公益性、公众性原则市场化、法制化原则公平竞争的原则等...

中卫市19217674490： 商业地产招入主力店的方法 - ？
中叔严瑞安： 一、商业地产的开发期和前期招商管理原则:1)准确的市场定位、合理的商业规划、周到的功能匹配、差异化的业态及品牌组合.因此,首先最基本的目标是关心商业经营主体在商圈中能够获得生存获利的长期发展机会,有足够的回报;其次...

中卫市19217674490： 如何做好商业地产的运营管理 - ？
中叔严瑞安： 1、建立经营预警机制:每天关注与走访各商户销售状况,对商户的货品款式(菜品)、价格带、橱窗美陈、营销方式、员工服务等实际问题提供专业经营指导与培训;每周或每月进行汇总分析,并根椐各业态、各业种商家的预警及时沟通与分...

中卫市19217674490： 商业 地产五大运行特征是什么?具体的. - ？
中叔严瑞安： 具体的.1.“持有型物业”明显增加.2008年,部分原本是分割出售的商业项目受整体持有趋势的影响,也转向了“大持有型物业”.但“持有型物业”模式需要较大的资本实力作为保障,目前主要为一些型开发商和外资企业采用,因此传统的产权式商铺仍然是市场的营销模式之一.2.二三线城市成为投资热点.3.商业企业与地产开发商强强联手.4.外商投资加大,投资方式多样化.5.大中型城市多中心、商业多中心趋势明显

中卫市19217674490： 商业地产招商销售策略制定原则?？
中叔严瑞安： 商业地产招商销售在制定战略时,应遵循以下原则: 一、招商在先、销售在后的原则 整合开发运营模式强调招商在先,一是可以检测市场反应,二是可以规避一部分招商风险,三是有调整物业建筑设计及商业规划的余地,减轻后期招商压力,...

中卫市19217674490： 商业地产运营管理的作用? - ？
中叔严瑞安： 商业运营的核心目的是让商业地产保持持续的竞争力,主要分成三大类工作类别: 一是营运:负责卖场环境的整洁,监管员工的服务品质,是衔接顾客与商家的桥梁; 二是招商:负责各品类各品牌的引进,维护商场整体的经营档次,确保优秀的商家资源和商场的盈利目标; 三是推广:负责商场的形象推广,开展定期活动吸引顾客前来,培养顾客的消费习惯; 财务和行政每个公司的情况相似不做解释.

中卫市19217674490： 商业地产与住宅地产的区别 - ？
中叔严瑞安： 商业地产,是指商业用途的地产,而住宅类则统称为住宅房地产,以工业生产功能为主的称工业地产.通常用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,都包括在商业地产范畴内,以办公为主要用途的地产,可以属商业地产范畴,也可以单独列出.

中卫市19217674490： 商业地产招商注意事项是什么? - ？
中叔严瑞安： 1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商对象; 3、确定经营模式:投资经营;委托经营;租赁经营;直接经营;虚拟经营; 4、制定招商优惠策略; 5、商业项目部进行客户招商月计划实施; 6、招商主管制定客户招商周计...

中卫市19217674490： 商业不动产是怎样运作的? ？
中叔严瑞安： 1.主要就是我们逐渐认同的是“只租不售”,这一类一般把物业建成往后构成独立... 随着商业地产逐渐的火爆,单纯的出售开端不再习惯商业地产的开展.由于商业地产...

中卫市19217674490： 做商业地产需要注意什么? - ？
中叔严瑞安： 第一难:不注重前期调研.没有确定的可供决策的数据或者不重视依据数据决策.第二难:以住宅地产的运作模式来运作商业地产,不懂商业地产运作流程,颠倒程序.第三难:招商难.主要问题有:定位不精确、竞争大、人员素质不高、招商...