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　　团队合作

　　什么是团队合作
　　团队合作指的是一群有能力，有信念的人在特定的团队中，为了一个共同的目标相互支持合作奋斗的过程。它可以调动团队成员的所有资源和才智，并且会自动地驱除所有不和谐和不公正现象，同时会给予那些诚心、大公无私的奉献者适当的回报。如果团队合作是出于自觉自愿时，它必将会产生一股强大而且持久的力量。
　　团队合作的表现
　　成员密切合作，配合默契，共同决策和与他人协商；
　　决策之前听取相关意见，把手头的任务和别人的意见联系起来；
　　在变化的环境中担任各种角色；
　　经常评估团队的有效性和本人在团队中的长处和短处。
　　团队合作与智囊团
　　团队合作的形态很像智囊团，但与智囊团却有重大区别。
　　在你的智囊团中，你将各个独立的人组织成小团体，你们都具有共同的强烈欲望和明确目标，并且能从日益增进的热忱、想象力和知识中获得明确的利益。团队合作的情形和智囊团的合作形态很类似，但却有重大区别。由于团队中的成员未必都具有相同的强烈欲望和明确目标，所以，你必须更努力于使团队成员不断地为工作奉献。同时，你也应该要求自己，不断地为成员做出奉献并发掘他们的欲望，给他们以适当的回报。


　　可见，团队合作与智囊团原则的不同之处在于：前者针对的是一个组织的全体成员，出发点在于调动团队成员中各方的努力，但这些努力未必都具有明确目标和相互和谐；而后者针对的则是直接参与咨询、决策和领导的少数智囊团成员，并以这些成员之间的明确目标、以及相互和谐为重要因素，出发点在于充分激发全体成员的智慧，并将这种智慧汇集成一股实现目标的合力
　　执行力

　　所谓执行力，指的是贯彻战略意图，完成预定目标的操作能力。是把企业战略、规划转化成为效益、成果的关键。执行力包含完成任务的意愿，完成任务的能力，完成任务的程度。执行力：对个人而言执行力就是办事能力；对团队而言执行力就是战斗力；对企业而言执行力就是经营能力。而衡量执行力的标准，对个人而言是按时按质按量完成自己的工作任务；对企业而言就是在预定的时间内完成企业的战略目标。
　　执行力是什么
　　《执行》一书中对执行力的定义：执行力不仅是一个战术层面上的问题，也是一个战略层面上的问题，它是一个系统工程，更是一门学问，它必须充分融入到一个公司的各个方面，渗透到它的战略、目标、文化等各个方面。
　　联想集团总经理柳传志从人力资源角度阐述了什么是执行力：执行力就是积极选拔合适的人到合适的岗位上，即选好人、用好人。
　　默克顿认为：执行力就是每个员工在每个阶段都做到一丝不苟。
　　一个单人的执行力可表现为办事速度，对问题与事情分析深度还有广度，掌控事物发展规律之后采取办法的正确程度
　　企业的执行力
　　企业的执行力是一个系统、组织和团队。一个企业是一个组织，一个完整的肌体，企业的执行力也应该是一个系统、组织和团队的执行力。执行力是企业管理成败的关键。只要企业有好的管理模式、管理制度，好的带头人，充分调动全体员工的积极性，管理执行力就一定会得到最大的发挥，企业就一定能创造百年企业的目标。企业要实现“办一流企业、出一流产品、创一流效益”的经营宗旨，解决管理中存在的问题，就必须在员工中打造一流的企业执行力。一个执行力强的企业，必然有一支高素质的员工队伍，而具有高素质员工队伍的企业，必定是充满希望的企业。
　　要提高企业的执行力，不仅要提高企业从上到下的每一个人的执行力，而且要提高每一个单位、每一个部门的整体执行力，只有这样，才会形成企业的系统执行力，从而形成企业的执行力，竞争力。
　　任何事情都需要一个过程，而不是可以一步到位，立马见效。而中国企业缺少的正是这样一种心态，做一件事，应该脚踏实地，一步一个脚印，而不能急功近利。就象创造名牌产品，打造知名企业，在国外，这是一个长期的工程，在美国，一个名牌，每年的广告投放至少需要3000万美元，至少需要三到五年的时间，而在我们中国，很少有企业在做名牌时一开始就有这样的认识和心态，似乎做了一段时间，投了那么多的钱，品牌知名度还没达到一定高度，就急不可待，而[1]做出来一定知名度的，往往又是过不了多长时，就又踪影全无了。企业执行力也是一样，这是人的工作，而人的工作又是最难做的工作，需要更长的时间和更长的过程，所以，企业在提高企业执行力的过程中，一定要对此有一个清楚的认识。作为一个企业，再伟大的目标与构想，再完美的操作方案，如果不能强有力地执行，最终也只能是纸上谈兵。要加强企业执行力的建设，就要在组织设置、人员配备及操作流程上有效的结合企业现状，将企业整合成为一个安全、有效、可控的整体，并利用在制度上减少管理漏洞，在目标上设定标准，在落实上有效监督，借此，企业执行力度自然就会得到有效提高。
　　执行力差是企业的最大内耗，不仅会消耗企业的大量人才、财力，还会错过机会，影响企业的战略规划和发展。要提高企业的执行力，首先要从管理上得以体现，用管理的方法来形成企业的整体风格和氛围，最后使整个企业和人员都具备这种能力。
　　在这个世界里，人之所以有优秀与一般之不同，在于优秀者更有实现构想的能力，这就是一个人的执行力，而不是更有思想；企业亦如此，一个优秀的企业在与其他企业做着同样的事情，只是比别人做得好，落实更到位，执行更有效果
　　企业执行力的三个层次
　　执行力就是竞争力，这样的命题对于每个管理者已经不再陌生，相信也没有多少人再去质疑它了，这不仅是这些年来各种管理培训者的功劳，也是在市场变动下管理者的感悟，更是经济危机以来的经济环境变化和组织效力的证实。
　　执行力曾经反复被管理培训者提起，更是接受培训的管理者作为法宝的东西，但是执行力到底是什么东西？我曾经听到某经理说其下属“没有执行力”，仔细思考一下这句话，发现原来讲这句话的人根本没有了解什么是执行力。
　　执行力就是执行的能力。什么是执行？泛东软件董事长胡剑锋认为执行至少有三个层面的解释：第一个层面是按照命令和规则做事的过程，简单讲就是能够听话照做；第二个层面是按照预定的计划行为的过程，简单讲就是做事章法；第三个层面是将想法变成现实的过程，简单讲就是规划实现。
　　执行的第一层面比较简单，尤其是对不太聪明的人来说（例如一块钱俩、五毛钱不卖），这绝对没有贬义的意思，正是因为很多人太聪明了，以至于简单的事情就很难做好，听话照做很难。这是对组织来说最基本的一种执行：对规范和流程的尊重，只有如此才能让组织的基本行为协调一致，才能有基本的效率（忽然想到，其实很多的流程破坏者恰恰是领导者，也就是说很多领导者缺乏最基本的执行）。
　　但对一个组织来说，第一个层面的效率是远远不够的，这就需要第二个层面的执行，按照计划来做事情。看起来第二个层面和第一个层面好像是一回事，其实不然。对第一个层面来说，要做的事情是片段的、非连贯的，但对第二个层面来说是连续的、整体的。一个计划并不是一两个步骤做好就行，而要将整体的顺序都做好才能达成效果（例如健身计划，就绝不是一两个动作做标准就能解决的问题）。
　　有了第二个层面的执行，组织的运转就有了相对较高的效率，但仍然不够，这就需要第三个层次的执行：创新规划并落实执行。组织的进步在于创新、在于设计、在于策划、在于走出习惯的自我，而且不仅仅是要有想法，还要有实现想法的能力，这就是第三个层次的执行。
　　这三个层次的执行是逐步支撑的，第一个层次是第二个层次的保障，第二个层次是第三个层次的保障，只有到了第三个层次的执行，组织的效率才能够真正提升。
　　很多管理者强调各种规划，但常常没有能获得预期的结果，其本质并非规划得不好，而是在于执行的保障体系不好，也就是问题在第一、第二个层面。遇到这种问题，真正反省的应当正是管理者本身。
　　真正优秀的管理者必须脚踏实地，深知自己所处的大环境、认清真正问题所在，敢于面对。“知易行难”这应该是大家都知道的道理！管理者制定规则之后需要自身也参与执行，只有在执行过程中才能够准确及时地发现执行是否能够实现策略，以及原来策略有哪些应该调整，从而做到根据执行的情况随时调整策略，这样的策略才是应变环境的良方。如果管理者角色定位错把忽视执行当成必要的授权，等到发觉策略不能执行，这时候再修改调整策略，可能已经晚矣.

　　沟通
　　沟通是前提。
　　有好的理解力，才会有好的执行力。好的沟通是成功的一半。通过沟通，群策群力集思广益可以在执行中分清战略的条条框框，适合的才是最好的。通过自上而下的合力达使企业执行更顺畅！
　　具体奖惩措施：奖金，工资调整，轮岗，评选优秀，储备人才培养等，同时实行一定比率淘汰制。用大棒加胡萝卜来增强员工的敬业精神，来更好的管理执行力。
　　决心
　　决心是基石。
　　狐疑犹豫，终必有悔，顾小忘大，后必有害！专注，坚持这种人生信条同样也适用于管理执行这个方面！
　　成功就象一扇门，如果战略这把合适钥匙我们已经找到，那么现在需要的只是我们把钥匙插进去并朝正确的方向旋转把门打开。
　　如何管理一个号的团队
　　店经理是所负责销售团队的核心，是精神领袖。从某种程度上来说，衡量这支销售团队是否有激情，首先看店经理是否有激情。衡量这支销售团队是否有战斗力，首先看店经理是否有战斗力。一个令团队成员尊敬且信任的店经理。
　　店经理是所负责区域的规划师。店经理对所负责区域市场的运作应该有一个清晰的思路，包括目标销量、价格策略、渠道策略、业务员规划等。如果店经理没有一个清晰的市场发展思路或者销售规划，就别指望业务员有多高的销售效率，就别指望业务员能给你承担多大的压力。
　　店经理经理是所负责区域业务员的良师益友。店经理与业务员在职责分工上是上下级的关系，是领导与被领导的关系。很多优秀的店经理都在不断淡化这种关系，将自己定位于销售员的良师益友，从生活、工作、学习上全方位地去关心、帮助下属。如果店经理放不下架子，还是高高在上，就得不到大部分下属的认同，销售团队的凝聚力也无从谈起。一支没有凝聚力的销售团队，是创造不出一流的销售业绩出来的。
　　总之，店经理始终要不断反省自己是谁，自己的管理风格和管理方式是否有利于促进销售团队的凝聚力和战斗力。
　　店经理"管"什么？
　　一、 管好销售团队建设，打造一支高效协作、充满激情与斗志的专业化销售队伍
　　无论在店经理述职、竞聘和汇报工作过程中，我们都会经常谈到销售团队建设，而且将销售团队建设作为我们店经理重中之重的工作。如果没有一支充满激情、斗志、快速反应市场的销售团队，纵使店经理能力很强，也不可能创造辉煌销售业绩。因此，店经理应该将销售团队建设作为首要任务。如何建设销售团队呢？我们可以归纳为十二字。"关爱下属，以身作则，树标立杆"。
　　关爱下属，是指店经理应该放低自己的架子，主动地关心下属的生活和工作。下属过生日，店经理应该去庆祝一下或者送上一份礼物；下属生病住院时，店经理应该去医院慰问一下；下属对工作和前途感到很渺茫时，店经理应该找专门的时间去安慰和开导他，帮助他消除一些顾虑和压力；下属的专业知识和业务技能不足时，应针对下属不足的地方言传身教，提升下属操作的能力。
　　以身作则，是指店经理应该与下属打成一片，不搞特殊化，言于律已。严格遵守公司的各项制度，销售例会不能迟到，开会时将手机调至振动状态，违反时，店经理主动接受处罚，营造一种在制度面前人人平等的氛围；店经理在困难和问题面前，要勇往直前，敢于承担责任，市场出现棘首问题时，如市场客户格局重大调整，主动深入一线，与下属一道解决问题；
　　树标立杆，是指店经理应该在片区内培育和树立销售业绩、学习意识等各项综合表现突出的下属，并将他们作为典型，在销售例会上和其他场合介绍和推广他们的优秀贡献和成功经验。
　　二、 管好市场规划，制订并追踪营销目标与营销策略的执行
　　一个市场是否运作成功，市场规划、营销目标和营销策略是关键。衡量销售主管有没有水平，看他能否制订市场规划、营销目标和营销策略。一个完整的市场规划应该包括销售目标、产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略、人力资源策略、激励策略。店经理制订市场规划后，应该督促和指导下属将市场规划、营销目标与营销策略执行到位。
　　三、 管好重点问题，抓关键，以点带面，实现销售管理工作整体推进
　　一个销售团队，每天，每月将面临很多需要解决的问题，如、客户心态不稳定、房主的心态等等。很多店经理，面对这些问题时千头万绪，不知从何下手。因此，要求店经理应该保持清醒的头脑，分析、判断问题的问题是什么，确定哪些问题是重点的根本的需要马上去解决的问题，然后将主要的精力放在解决重点问题上。
　　四、 管好薄弱环节，实现销售团队销售业绩整体提升
　　一个销售团队，其团队成员的素质、能力参差不齐，有能力强的，有能力弱的，有业绩好的，有业绩差的，作为一个销售团队的领头人—店经理应该主动的站出来，分出一部分时间和精力，指导和帮助能力弱、业绩相对差的下属提高其能力和业绩。一个木桶能装多少水取决于最短板，最短板有多高，水就能装多高。销售团队也是如此，将能力最弱、业绩最差的团队成员提升为能力强、业绩好的水平，整个销售团队的业绩自然提升。
　　五、 管好重点客户，实现销量和市场份额的快速、稳定增长
　　店经理电话联系重点客户，巩固和发展客情关系，重点客户生日、结婚、乔迁等前往庆祝，及时把握重点客户的心态，确保市场快速、稳定的增长。
　　六、 管好绩效考评，充分评价和激励下属的销售贡献
　　销售激励政策好象一样无形的指挥棒，销售主管应该根据市场及公司产品的实际情况，遵循综合绩效考评、超冰点奖励、全方位激励等原则，结合销售目标与销售计划，制定可操作性的富有吸引力的销售绩效考评与激励方案，客观的评价下属的销售业绩，充分的激励下属，不让销售业绩突出的下属吃亏，真正做到能者多劳，多劳多得.

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　　合肥二手房将面临新一轮“大洗牌 ”
　　新闻来源： 时间：2008-8-1 16:45:47 点击[0] []
　　主持人：上午好各位网友，欢迎收看《合房面对面》。在生活当中通过中介公司买卖二手房，缴纳一定的佣金是合情合理的。但是一直以来，却总有一部分人绕开中介公司，私下成交、走跑单捷径来实现利益的最大化。尤其是最近著名学者易中天跑单事件更是在网上炒得沸沸扬扬，为什么跑单事件会频频发生、愈演愈烈，在跑单的背后，二手房市场究竟缺失了什么？今天就和现场的两位嘉宾聊一聊。
　　首先向大家介绍两位嘉宾，众邦房产马超马经理，宋城房产刘勇胜刘经理。
　　咱们两家公司应该是合肥二手房市场中数一数二的企业，很想请两位说说，在你们心中，你们是怎么认识二手房市场的？您觉得二手房市场还存在哪些需要改进的问题？
　　马经理：根据我个人的见解，合肥市二手房跟北京、上海相比，起步比较晚。但是从98年到现在大概有10年了，也有很多不完善的地方。随着市场经济的发展和市场变化，二手房的价格逼近于新建商品房的价格。从05年个别不法中介公司违法经营，挪用客户的房款，给当事人带来了严重的经济损失，造成了恶劣的社会影响，为了保障二手房交易资金安全，维护消费者的合法权益，采取了资金托管等一系列措施，有效地防范了风险。目前随着部分区域的房价大跌，合肥市市场多数也处于观望的态度。我们还比较看好合肥市场，合肥市场是稳中有升的。
　　主持人：刘总，您所了解的二手房市场是什么状况？
　　刘经理：作为我们是业内人士，在这个行业里面很多年了，我们是见证了合肥二手房的起步、成长，到现在逐步地完善。相对而言，我们比起普通的网友和购房群体是比较专业的，作为我们来看，合肥的二手房市场是春意盎然的，所以我们看好合肥的二手房市场是稳中有升，市场是很好的。
　　主持人：关于易中天的跑单事件，这事引起的关注度还是很大的，对于跑单事件，您怎么看？
　　刘经理：在二手房中介整个交易过程中，跑单的现象是有的，而且出现的频率也很高，为什么易中天事件造成这么大的负面影响？因为易中天不同于一般人，社会知名度和社会角度不太一样。但是我们在二手房经营过程中，跑单现象是有的。有多重的原因，一种原因是作为购房或者卖房，双方认为中介公司有暴利。我们二手房的标准是买卖双方的1%，采取了折衷的办法，低不能低于1.5%，高不能高于3.5%。对于众多的购房者来说，不知道二手房的经营成本，他们只知道给了一个信息，带你看房，最后促成交易，我们抽取佣金。他们不知道，合肥比起别的城市不一样在于，第一、铺面租金很高，相比同等城市。因为合肥有特定的地域文化，我们的中介公司所面临的门店相对而言都是在比较繁华的闹市，租金比较高。第二、广告成本，平面媒体和网络媒体。第三、员工正常的工资。很多购房和卖房只看到前面一点，实际上在交易过程中，后勤还有很大的工作量，这里面经营的成本也势必提高。跑单现象从不同的人，不同的个体会想不同的东西。有的人认为撇开中介公司，中介佣金省了，站在我的角度来说，从购房的卖房的角度，通过中介公司是比较妥当的。相对而言中介公司是独立的机构，而且这个机构有专业的交易过程支持，而且抗风险，通过中介公司资金能够得到一定的保障，水、电、过户，以及后面牵涉到的方方面面东西都可以得到保障，因为我们专业。作为买方和卖方来说，考虑到利润最大化。虽然省了钱，但是隐患是存在的。
　　5嘉宾：众邦房产 马经理
　　主持人：马经理你怎么看待“跑单”现象？
　　马经理：“跑单”现象是比较正常的，但是作为消费者，这个现象是一种不道德的行为。作为房产公司，也是中介公司是为消费者服务的，收一定的佣金也是比较合理的。消费者主要是钻了法律的空子和中介公司的空子，为了自己的私利谋取更大的利润，危害了经纪人的切身利益，我们背后有很大的经济成本在里面。服务专业化、一条龙交易的流程，都在中介公司成本上比较大的。从一些媒体报道，中介公司是比较简单化的，几张桌子，几台电脑就可以把公司开起来了，其实不是这样的。买卖双方在我们的公司成立的交易房屋，我们主要是提供服务专业化，包括知识专业化，给卖方卖得放心，买方买得心理安慰。我们中介公司在进合肥之前，有少数中介公司也利用不合理的方式方法谋取更大的利润，比如吃差价、做一些黑价的市场。我们希望合肥市的中介公司能够健康发展，更加规范化，根据国家的宏观调控政策，把市场更加地完善。
　　主持人：在网上有很多人声援易中天的行为，他们认为是跑单是有理的，总觉得二手房市场有暴利的，究竟二手房市场怎么收费？都收取什么样的费用，由谁来承担呢？
　　马经理：作为中介公司只收取佣金部分的费用，其余的费用由买卖双方到地税局、房产局和有关部门缴纳各项费用，我们中介公司在合肥的市场一般都是买卖双方各承担1%，我们为买卖双方服务，收取佣金是比较合理的。2%的佣金费用，对于消费者，收取的费用越低越好，但是对于中介公司来说，收取的费用应该不算高，我们幕后的成本是比较高的。
　　刘经理：中介公司是一种暴利？我觉得消费者来说，购房或者是卖房，他不知道中介公司的经营成本是多少。比如平面媒体，合肥晚报一个整版的广告是8200元/次。再加上租金，现在合肥房地产市场租金很高。再加上员工工资。不知情的人认为，我一套房子30万，买卖双方1%，6000块钱。所有东西都需要成本，我们是专业的公司，专业之前肯定要有一个过程，我前期的引进，后期的培养产生的费用，很多人是不清楚的。合肥市物价局给二手房交易的标准是1.5到3.5，实际上我们根据合肥市场折衷后，买卖双方1%到2%的收费标准。我认为目前收费标准跟所在城市，比较还是成正比的。任何一个企业追求利润最大化，要追求直接利润成本，这要搭配的。但是从目前来说，合肥的交易量，合肥的收费标准应该是成比例的。作为买方和卖方，不太理解里面的经营成本，仅仅单纯地认为，带我去看房子，然后签了合同，派了人去过一下户，水电交结一下，也许可能就5天到6天的工作时间，整个的流程以及后续的工作有连带的东西。作为普通购房者来说，卖房者来说，很难理解后期的东西。
　　5嘉宾：宋城房产 刘 总
　　主持人：刚才听了两位说，一般人不知道二手房中介公司究竟有多大的运营成本在里面。咱们相对来说是比较规范的，我们也是比较规范的经纪人队伍，除了佣金、费用之外，您觉得经纪人的服务意识，服务质量是不是也会成为影响成交量的一个因素？
　　刘经理：会，因为这个市场正常的成长，合肥二手房成长十年了。合肥最早的中介公司是野中介，就是骗人的，这些中介公司对消费者心目中很长时间造成了阴影，因为行业不规范。有了我们这些专业的中介公司介入之后，有专业的经纪人，专业的知识，专业的服务，让这个市场慢慢地在改变，也在百姓的心目中的地位也在改变。我给你佣金，你为我服务，这成为一个良性的公司。最早的时候会有这种情况，市场好与坏是由经纪人在操作，不同企业有不同的企业文化，对员工的素质，包括不定期的培训、服务的理念都是在不定期的培训。我的要求是专业的素质和服务的理念。我想所有做中介公司，大家都想把这个行业进一步规范，做得好，相对投入的力度也很大。因为中介公司平常也有交流，对员工的培训，专业的知识、经营理念、企业文化都是在不断地提高。
　　主持人：马经理，您觉得合肥二手房经纪人服务的整体质量怎么样？
　　马经理：应该说整体质量还是相对不错的。我觉得作为一个经纪人，应该从自我做起，学习好专业知识，提高自身的素质，给客户专业化的感觉，从点滴做起，以真诚、专业、微笑面对每个客户。一定要把这个市场做好，需要合肥市房产协会，包括中介公司多一些互相交流学习的机会，把整个市场的环境改变，也会把合肥整个二手房市场逐步地完善。
　　主持人：通过什么方法提高经纪人队伍的服务水平？
　　马经理：首先是提供专业化的培训，另外提高门槛，根据合肥市房地产管理局规定的，员工都要持证上岗，使我们队伍更加完善。其实大部分公司招聘的人员，可能有一部分人素质达不到要求，通过中介公司的努力，包括合肥市有关部门的规定，使二手房会更加逐步地完善起来。
　　主持人：有业内人士说，合肥的二手房市场还是不太完善和成熟的。刘总，您觉得一个市场如果成熟了、完善了，有什么标准来衡量？
　　刘经理：因为不同的城市，不同的人文环境，不同城市的文化，确定一个标准不太可能。但是从合肥二手房来说，现在正走向完善，但是走的过程中会陆陆续续带来一些负面的东西。
　　市场的完善不仅仅要靠经营者，还要有政策性的辅助和连带。要通过政府职能部门再加上我们自身的努力，让市场完善。我们只是经营者，很多政策性的东西我们决策不了。这需要政府和相关的职能部门，加以沟通和衔接，让这个市场竞争规范化。目前我们二手房的交易滞后，出现了一个致命的问题。二手房政府的核定价跟实际市场的成交价，有很大的出入，这样就造成了二手房购房者首付款的提高，增加了购房者的购房负担。这也是造成二手房滞后的一个通病。每个中介公司都会出现这个问题，都把这个问题反映。但是这是政府房产局职能部门的问题，他们怎么给我们政策的引导，或者在价格的定位上，允许做一些调整，也许更适合二手房的市场生存和成长。
　　主持人：有很多人在具体操作过程中，因为一般情况下，政府的核定价比成交价要低，无形中提高了首付款。有很多人辛苦存了很多钱，去买，结果一发现钱不够了。
　　刘经理：这也造成了现有的房产公司，存量房买卖合同出现了问题。就是实际的成交价格是40万的房子，但是通过房产局基本核价以后是30万，所以在存量房合同上必须按照房产局的交易合同30万，这就出现了10万多的首付款，这也势必造成合同的不规范。这是一个通病。大家都知道，包括房产局清楚，中介公司很清楚，买卖双方也很清楚，但是这个市场没办法，必须这么做。我们知道这不妥，但是没办法，为了市场的正常成长必须要这么做。这是政府职能部门势必在了解情况后，做一些调整。媒体报道说6月份进行调整，马上已经8月了，条例我们中介公司也没看到，造成了中介公司诸多不利因素。
　　主持人：还有什么东西也是影响市场逐步规范必须要解决的问题？
　　马经理：现在合肥市的市场不规范的问题也是比较多，给消费者带来很多不便利。像上海比较规范一些，整个从交易的过程中，都是一条龙在一个大厅里办理的。本身二手房交易比较繁杂，程序比较多，消费者通过中介公司一方面是省心省力，通过中介公司也通过房地产管理局，使买房更加便捷，这些不规范还需要进一步完善。
　　主持人：我们这个行业希望政府职能部门能够提供一些更切合实际、更便利的一些服务，也需要政策能跟得上？
　　刘经理：对。有必要采取一个大厅办理业务。从工作量上来说，一种是减轻政府职能部门的工作量，第二是对普通的消费者减少了时间，第三从中介公司来说也降低了工作强度和经营成本。核价问题这是政府职能部门的问题，这个问题我们也反映过，协会也组织过，但是迟迟没有解决。我们在交易过程中也存在不妥的地方，所有的中介公司，在经营二手房的过程中，合同买卖过程中，签订合同的过程中，也有不妥的地方，但是没有办法，这个问题存在，但是都知道，但是希望通过媒体让相关的职能部门认识到这个问题的严重性，尽可能以最早的方式、最快的速度把问题解决掉。这是现有合肥市整个二手房市场存在的问题。
　　主持人：这既然是三方利好的事情，政府职能部门一定会慢慢妥善解决的。现在对于一些好的企业和不好的企业中间会有一个选择，现在肯定有一些在交易过程中受到既定环境的限制，不是太通畅。但是在人的心里面有这样的想法，都希望跟信用比较好的中介公司合作。比如办事很快很方便，有保障的。我们也常常从报纸上、广播媒体上听到二手房中介的洗牌运动，刘总，您是不是感觉到合肥的二手房市场洗牌已经开始了？
　　刘经理：不管是二手房，任何一个行业都会出现问题。本身我们行业的特殊性，就是做二手房公司就是在做服务。在做服务的同时，在做人，做自我。也许可能企业员工，我带领这个团队是在做人。人的素质跟企业文化的灌输势必会给消费者带来不同的东西。也许可能不同的企业有不同的企业文化，所灌输给员工理念不一样，对消费者来说会出现不同的形象。但是确切来说，洗牌肯定会有。因为本身中介从业人员也好，他的素质跟经营理念本身就是参差不齐。在刚刚起步的时候，有些小公司，不是正常为消费者服务，所经营的公司纯粹是为了私利，这些个体出现在某个消费者面前或者媒体面前，势必会带来负面的影响。洗牌的现象随时会存在，因为企业的经营跟市场是同步的。
　　5合房网为嘉宾准备了小礼物
　　主持人：马经理你怎么看待二手房市场的洗牌？
　　马经理：洗牌是肯定会有的现象。一些小的中介公司在谋取自己私利的情况下，危害社会，危害房地产中介公司。对行业带来很多负面影响，比如吃差价，或者服务不规范，专业知识不到位等一系列行为，对中介公司危害性比较大。前些年也有些公司出现了洗牌，主要是在管理层的问题。一个公司，一个企业，只要管理层跟得上，包括员工知识化、专业化、服务比较到位，在老百姓的心目中都会起到一定的作用。我们合肥的房产公司肯定都能长久地保持下去。
　　主持人：两位对合肥二手房市场抱有很大的希望，也是很看好的。最近这几年合肥二手房市场是比较繁荣的，也吸引了很多外地的知名品牌二手房企业来入驻。竞争是很激烈的。两家是合肥本土的龙头企业，在这种激烈竞争的情况下，怎么样更好地发挥自身的优势？
　　刘经理：8月6号21世纪不动产也要开业了，这确实反映出一个问题，市场是良好的。外来企业入驻本土，当然每个企业有每个企业不同的文化，不同的经营理念。21世纪在全世界都做得很好，我相信他们合肥也会做得很好。当然任何一个本土企业的成长，跟本土的文化有很大的差异。合肥的市场很本土化，我们本土的中介公司运营很多东西比较适合本土的人，包括经营理念、收费标准。外来的企业可能有很专业化的东西，有系统的企业文化，不一定到了本土就可以完全地适应，也许会做得很好，也许可能水土不服。比如顺驰那种运营理念在合肥不是很好，所以在合肥运营了一年，草草地走了。通过我们这么多年的工作，二手房市场在合肥这样的城市一定要适应本土化。
　　主持人：马经理，您看在竞争中我们怎么样保持自己的优势？
　　马经理：提高管理层和每个员工的综合能力素质，随着人们对二手房认识的深入，二手房交易市场前景越来越好的情况下，伴随着外来企业进入，市场会日益完善，竞争也会越来越激烈。我觉得要经营好二手房中介公司，必须要注重品牌的建设，更注重服务创新。中介公司本身就是服务行业，服务专业化、技术化和创新意识，针对客户在交易过程中具体的措施，也应该到位。服务是中介公司的立足之本，合肥大小的中介公司都注重经济效益，而不注重服务。我个人认为，第一、能够为客户承担买或租一些事情，比如再次出租，再次出售，房子评估、分析等。第二、提供标准化的服务流程，从找房子到选客户都有一定的标准，上家下家的纠纷得到及时处理，客户有安全感。第三、完善内部机制。很多中介公司都有投诉现象，这个现象要得到及时解决，而且作为一个公司企业的领导要高度重视，因为这个会影响一个公司的知名度和美誉度。我们中介公司只有从根本上提高服务水平，对交易服务的各个环节进行细节化研究，对服务进行完善，提高技术含量，才能增强企业的竞争力。
　　5主持人与嘉宾在直播室合影
　　主持人：有人这样说，买房子一定要趁早，看好就要买。很多人感觉到房价在降，尤其是一手房。那么对于普通的购房者来说，下半年投资购买二手房是不是有风险？
　　刘经理：风险是确切来说这个市场是受诸多的因素，相关的宏观政策会影响市场。但是从合肥目前的二手房市场，应该是稳中有升。购房者下半年购买二手房有没有风险，从我们专业的角度，从市场的分析，宏观政策的调控，应该是没有风险的。而且这个市场是健康的，同比来说，价格是稳中有升的。从老百姓来说，投资主流有两个项目，一个是在股市，一个是在不动产，不动产主体以房产为主。现在大家也在考虑奥运经济，会不会带动市场。股市和不动产作为老百姓的两大投资项目，只有一种可能，一种是低迷，一种升。另外是两种同步走，不可能两种同步跌。在这种情况下，从我个人的分析来说，房产下半年趋势是良好的。
　　马经理：我觉得投资是有风险的。不管各个行业，投资肯定有风险。比如购房者的需求，包括去选择适合自己投资的环境，消费者跟中介公司都紧密相连在一起。下半年，8月份奥运会的举办，很多的消费者持观望态度，都是等奥运会看中国经济发展趋势如何。实际上对二手房来说，需要买房的的人还是要买房，这是不可替代的产业。比如很多年轻的父母亲，为子女买房子，需要学区，还有很多年轻人需要置换，还有年轻人需要婚庆房。我们分析了几点，比如每年2到5月份，基本上都是学区房为主，8、9、10、11月基本上都是婚庆房为主。这是我们长期累积的经验。我觉得消费者在下半年二手房市场应该是一个非常好的投资和买房的环境。整个合肥市，包括国家一系列政策的调控，对合肥市二手房一定会更加完善。
　　主持人：是不是遵循看上就可以买的原则？
　　马经理：根据自己的所需的要求，消费者买房子要根据自己的需求，要看适不适合自己的需求。有的消费者买学区房、买婚庆，如果要我买房。肯定要货比三家，看一看，比较一下。在这个基础上，才能选择自己适合的房子，买过以后也不会后悔。
　　主持人：买自己需要的房子。感谢嘉宾，我们也期待在大家的共同努力下，合肥的二手房市场会发展得越来越规范，越来越繁荣，本期节目到此为止，再见！
　　【】
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泌阳县18425671829： 我公司是做二手房的,最近想做一手房,该如何开展? - ？
徭庭甘瑞： 联系一些投资代理公司,他们手上有一些代理的项目,你们可以和他们签订分销代理协议来得到一手房项目.

泌阳县18425671829： 我现想开一家二手房中介公司,有没有同行业成功人士指点指点! - ？
徭庭甘瑞： 首先你要给你自己的公司定位,有理想是好事,但一定要切合实际.二手房必须有一定的资源基础,因为你所要推销的产品就是二手房,不管是租赁还是买卖,都是靠这种产品吃饭,咱们做二手房靠的就房源,咱们的销售产品需要开发.我是在...

泌阳县18425671829： 二手房销售公司,看看我们公司怎么样,有做过房地产的进来 - ？
徭庭甘瑞： 提成倒是挺高,不过底薪太少了,新近的员工不能维持最基本的生活保障.对于老员工来说,你们那的提点他们会喜欢.不过市场可没有那么好做,你们那的租房价格也不高,个人觉得不是很合理.可以新近员工底薪提高些,转正后底薪再减低些.或者按责任制来算底薪也行.但最起码不能低于个人的生活保障.

泌阳县18425671829： 我想在今年成立一家以二手房销售为主的公司,请问作为公司总部职能部门应该做怎样的企业组织架构呢? - ？
徭庭甘瑞： 前期组建职能部门:销售业务(市场),人事行政(1人),财务(1人或者外委找代帐会计),中期过度职能部门:可以扩张出,运营(外联,活动等方面,经营方针制定,调整,督促执行及问题处理),招商:(连锁形式的话,或者代包商业地产,主题地产,工业地产的招商的业务外包内容) 中期阶段,可以增加前期部门人手,或者培养各部门储备人员.

泌阳县18425671829： 我想注册一个置业公司,我只做二手房交易可以吗 - ？
徭庭甘瑞： 可以的,但是房屋租赁在公司初期的时候会养活公司,有利于公司的发展,二手房的置换业务和租赁业务都在公司的资质证明里,而且公司新员工不从租赁入手难以接手比较复杂的房屋买卖,而且租赁会养活公司,会积累房源,更利于公司的发展!劝你还是从租赁开始做吧

泌阳县18425671829： 我是做二手房的,想超一个公司名!要响亮,有霸气的 - ？
徭庭甘瑞： 安家乐

泌阳县18425671829： 韩律师你好!我是做二手房中介的,现在想辞职.成交了几套房子,房子没有完全交易过户.能拿到提成么? - ？
徭庭甘瑞： 这个.我们这边是出去了.收到了买卖双方的中介费才会发提成.如果你担心老板不给发.、建议你和你们同事交个底.如果交了 你就去拿.也要和老板说一下 提成的问题 如果他答应了 那就最好.、 建议录音 希望采纳

泌阳县18425671829： 二手房房地产经纪人提成是怎么算的,比如卖掉一套50万的房子,我的盈利是多少啊?? - ？
徭庭甘瑞： 卖掉50万德房子 如果 房子是你的 客户也是你的 这叫双边 收2% 佣金 50万*0.02=1万 也就是你一万的业绩 一般从20%开始提吧 也就是提2000 如果你跟同事合作 那就一人一半业绩 5000*20%=1000 业绩越高 提成比例也越高 最高能提 40% 50% 吧 祝你挣到钱

泌阳县18425671829： 最近因为二手房市场不好,公司人员流失严重,但是就是招不进人才,怎么办? - ？
徭庭甘瑞： 现在都是这样啊 市场不好 现在根本没人想进这行 你想想 辛辛苦苦一个月 也没有什么回报 对吧 现在就把能利用的资源利用起来吧 多学一些中介的业务知识 只能挺过这关了 之后市场好了 你不找他们 他们就会找你的!

泌阳县18425671829： 我们分公司的业绩不好怎么办呢、我是做二手房销售的、我怎么样带领整个团队呢? - ？
徭庭甘瑞： 现在做二手房的人们难免会有些恐慌 现在 作为经理的你就要站出来,给大家一个必胜的信念,团队的士气是很重要的,再次就是要多给员工分析下现在的趋势 分析现在买房人的心理 如何才能更好的转化 让员工明白 这样 大家才好继续工作 ,如果你想找这方面的资料 就联系我 我有这种好的学习