青海省人民政府批转省土管局、省经贸委关于《青海省企业土地使用权管理暂行规定》的通知

青海省《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施办法~

第一章　总则第一条　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和有关法律、法规，结合我省实际，制定本办法。第二条　企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定者外，均可按照《条例》和本办法的规定在我省境内取得土地使用权。第三条　本办法所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国有的土地（以下简称土地）。
　　地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。第四条　集体土地，经依法征用为国有土地后，使用权方可出让。第五条　县以上人民政府土地管理部门主管土地使用权出让、转让，负责土地使用权出让、转让、出租抵押、终止的登记和监督检查，涉及地上建设物、其他附着物的应到市、县人民政府房产等管理部门登记。
　　登记文件可以公开查阅。第六条　以土地使用权计价入股的，经批准后按下列规定办理：
　　（一）股份制企业使用国有土地，将通过出让方式取得的使用权计价入股，其股金归土地使用者所有；将通过划拨方式取得的使用权计价入股，其股金归国家所有，由市、县土地管理部门代管，分红后上缴财政。
　　（二）股份制企业使用集体土地，由国家将集体土地依法征用为国有土地后，按前款规定处理，原集体土地所有者可用获得的征地补偿、安置费向该股份制企业投资入股。
　　（三）农村集体经济组织可以集体土地资产入股，集体土地股份不得转让。第二章　土地使用权出让第七条　土地使用权出让遵循平等、自愿、有偿的原则，市、县人民政府土地管理部门和土地使用者应签订《出让国有土地使用权合同》。第八条　市、县人民政府应根据国土规划、土地利用规划、城市规划，制定土地使用权出让年度计划，并列入土地利用年度计划，报上级人民政府批准。第九条　土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城建、规划、房地产管理部门共同拟定。出让方案按照《青海省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的批准权限报经批准后，由所在市、县人民政府土地管理部门组织实施。
　　出让方案包括出让地块位置、面积、用途、年限、出让方式、地价及其他条件。第十条　土地使用权出让前，市、县人民政府土地管理部门应会同有关部门向申请用地者提供下列资料：
　　（一）土地的位置、面积、四至、地形图、地面现状和基础设施情况；
　　（二）土地用途、建筑密度、容积率和净空限制；
　　（三）工程地质和水文地质的主要特性；
　　（四）环境保护、绿化、交通、抗震等要求；
　　（五）出让年限和方式；
　　（六）其他与出让有关的资料。第十一条　以协议方式出让土地使用权的按下列程序进行：
　　（一）申请用地者应持经批准的建设项目设计任务书（或可行性研究报告）和企业登记证书向出让方提交《用地申请书》；
　　（二）出让方对《用地申请书》审查后，在十五日内按本办法第十条的规定，向符合条件的申请用地者提供有关资料；
　　（三）申请用地者收到出让方提供的有关资料后，应当在三十日内向出让方提交土地开发利用方案、出让金数额和付款方式等有关文件；
　　（四）出让方对申请用地者提交的有关文件审查后，在三十日内给予书面答复；
　　（五）经双方协商一致，出让方与申请用地者签定土地使用权出让合同。第十二条　以招标方式出让土地使用权的按下列程序进行：
　　（一）市、县人民政府土地管理部门发布《招标公告》；
　　（二）投标方应当在《招标公告》指定的时间、地点，将密封的标书投入标箱，并交付人民币五万元的投标保证金；
　　（三）招标方应当邀请专业人员及有关部门组成评标委员会，公开主持招标工作。
　　招标工作应有公证机关参加并出具公证书；
　　（四）评标委员会签发《决标意见书》后，由招标方向中标者发出《中标通知书》，对未中标者也应书面通知；
　　（五）中标者持《中标通知书》，在约定时间内与招标方签订土地使用权出让合同。
　　中标者在约定时间内不与招标方签订合同的，视为放弃中标，其交付的保证金、定金不予退还；招标方未按约定时间与中标方签订合同的，应当赔偿中标方的经济损失。未中标者交付的保证金，在评标结束后十五日内全部退还。

第一条　为了认真贯彻党的十五大精神，加快国有中小企业改革步伐，推进所有制结构调整和存量资产优化重组，规范中小企业出售行为，根据“青海省人民政府办公厅转发省经贸委关于放开搞活我省国有中小企业意见的通知”（青政办［1998］8号）文件有关精神，制定本试行办法（以下简称办法）。第二条　省、州（地、市）、县（区）属竞争性领域的国有中小企业，可依照本办法进行整体或部分产权出售。第三条　国有中小企业产权出售主体是政府授权部门或政府授权的国有资产运营机构。第四条　国内外具有法人资格的企业单位或者组织以及企业内部职工，凡是具有收购资金支付能力的均可成为购买主体。第五条　国有中小企业产权出售，实行竞价或协议出售。市场竞价低于资产评估价的，以最高报价出售。第六条　出售企业产权的程序：
　　（一）企业产权主体做出出售决定后，需制定出售方案，并经职工代表大会讨论通过；
　　（二）企业产权出售主体需持资格证明文件、出售决定、方案，在产权交易中介机构进行交易；
　　（三）对出售企业进行财产清查、产权界定、资产评估，确定交易价格和受让方；
　　（四）买卖双方签订出售合同；
　　（五）产权交易中介机构审查交易合同，并出具交易凭证，工商部门依法鉴证；
　　（六）在产权交易中介机构进行清算交割；
　　（七）办理产权变更登记手续。第七条　进行产权交易必须妥善安置好职工，产权交易合同应明确规定具体安置办法。第八条　安置办法根据具体情况，可采取多种形式：
　　（一）企业职工自行调转的，工龄连续计算，不发安置费；
　　（二）企业职工自愿辞职的，解除劳动关系，可发给一次性安置费，并进行公证；
　　（三）企业职工由出售方负责安置的，工龄连续计算，并按有关规定重新签订劳动合同；
　　（四）购买方接受职工安置的，可在出售价格中冲减一定的安置费用。
　　安置费具体标准由可结合实际，按有关规定由买卖双方协商确定。第九条　对已参加养老保险统筹的被出售企业的离退休职工，由购买方接受并继续上缴养老保险统筹费用的，由社会保险机构负责向离退休职工发放离退休金；也可以从被出售企业的变现收益中一次划拨给社会保险机构，由负责其向离退休职工发放离退休金
。第十条　对原有抚恤对象的抚恤费、工伤和职业病职工的诊疗费，可按有关规定划出相应的资产给购买方，冲减出售价格，由其负责管理；也可经双方协商一致一次性核发给个人。第十一条　出售企业为零资产或负资产的，可以按零资产出售。购买方接收职工安置的，在一定时间内安置职工的费用可采用减免地方税收的办法解决。第十二条　按零资产出售的企业，购买方须有资产抵押或财产担保，其总额不低于所购买企业债务额的30％－－50％。第十三条　被出售企业三年以上确实无法收回的应收帐款，经确认可从资产中一次性剥离。对剥离的应收帐款，委托企业或中介机构负责清收，清欠收入扣除费用后归产权出售主体管理。第十四条　出售国有企业，必须落实银行债务偿还责任。与贷款银行重新签订借款合同，按期偿还金融机构本息。
　　其他债务可与债权人商定还款计划，原则上两年内不应强制清偿，也可与债权人协商，将债权转为股权。第十五条　出售企业占有的国有土地使用权，按规定评估后，采取出让、租赁、作价入股等方式处理。以出让方式处理的，购买方应依法办理土地使用权出让手续，土地出让金可按标定地价的40－－50％的比例交纳。第十六条　被出售企业职工安置难度较大的，经批准土地使用权出让金的全部或部分可用于职工安置。第十七条　企业资产出售和土地使用权出让的，付款方式可一次付清，也可经出售方同意，分期付款，但前期付款不得少于出售价格的50％。其余部分应有资产抵押或财产担保，延期付款期限最长不得超过三年，欠付价款按中央银行规定的同期同档次贷款利率计付利息，逾期不能付清的，由出售方收回企业产权和土地使用权，购买方赔偿出售方的损失。购买方在未付清价款之前，整体出售企业资产和土地使用权需经出售方同意，并补足在购买企业产权和土地使用权时享受的优惠部分。第十八条　经贸、财政、工商、地税、国资、土地和金融等有关部门及产权交易中介机构，应简化手续，提高效率，及时办理产权交易手续。

第一条　为深化企业改革，优化配置土地资源，规范企业改革中土地使用权的管理，根据《中华人民共和国房地产管理法》及有关法律、法规的规定，制定本规定。第二条　国有、集体企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革，涉及划拨土地使用权处置管理的，遵守本规定。第三条　本规定土地使用权是指土地使用者依法通过行政划拨方式无偿取得的土地使用权。第四条　土地使用权的处置方式有：出让、租赁、入股和行政划拨。
　　企业进行公司制改造、改组或组建企业集团，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司和企业集团以及境外上市公司的，土地使用权处置方案由企业隶属单位报国家土地管理局审批；属于省级人民政府或其授权部门批准设立的企业，土地使用权处置方案由企业隶属单位报省级人民政府土地管理部门审批。
　　企业实行股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产、搬迁改造的，土地使用权处置方案报企业隶属单位同级人民政府土地管理部门审批。第五条　国家以租赁方式将土地使用权租赁给企业的，应由土地管理部门与企业签订土地使用以租赁合同。其租金标准，应按土地评估价格，根据租赁年限合理确定。租金标准每三年调整一次。
　　前款规定的土地使用权不得转让。确需转让的，土地使用者必须依法办理土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金。第六条　国家以国有土地使用权作价入股，经具有土地估价资格的评估机构进行地价评估，其地价评估结果经土地管理部门确认后，界定为国家股，由土地管理部门委托国有股权持股单位统一持有。土地管理部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。
　　国家以土地使用权作价入股的，授权经营国有资产的企业可按规定转让、出租和抵押土地使用权。第七条　国有优势企业兼并国有劣势企业、困难企业，土地使用权可无偿划转。其他国有企业兼并，土地使用权应实行有偿转让。土地使用权划转和转让的，均按国家规定报县以上土地管理部门办理审批手续。
　　国有优势企业、劣势企业，由州（地、市）以上经贸委确定。第八条　长期经营不善，连续多年亏损的企业和微利企业，面向社会整体或部分公开拍卖或协议出售的，购买者应依法办理土地使用权出让手续，交纳出让金；企业拍卖、出售后，其职工安置难度较大的，经土地管理部门批准，土地使用权出让金的全部或部分可用于富余职工的安置。第九条　市、县人民政府可因地制宜，将位于城镇繁华地段的工业企业等第二产业迁出，将土地使用权出让给商业、金融等第三产业，从收取的出让金中支付迁出单位的拆迁安置费。第十条　企业有下列情形之一的，应按国家规定补办有关手续，经州（地、市）以上经贸委确认，按审批权限报土地管理部门批准后，其土地使用权出让金予以减免：
　　（一）困难企业以土地使用权作价联建生产性建设项目的；
　　（二）困难企业转让富余土地的；
　　（三）困难企业为安置富余职工开办第三产业的。
　　企业转让富余土地的，土地使用权出让金按标定地价的40－－50％补交。第十一条　破产企业土地资产的处置，按照国家有关规定执行。第十二条　企业兼并、拍卖、出售、破产等处置土地资产的，应经土地中介机构评估地价，其评估结果应经土地管理部门确认。第十三条　各级经贸委和土地管理部门应积极配合，加强企业改革中对处置土地使用权的指导和服务。第十四条　本规定由省土地管理局负责解释。第十五条　本规定自发布之日起施行。

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