想把美国房产留给孩子，怎么送能少缴税？

美国房屋产权一般为多少年？~

商品房产权年限一般有70年、50年、40年三种说法，商品房产权年限具体是多少年是和商品房的性质密切相关的。商用的是40年的、商住两用的是50年的、商品房居住是70年的、房子到期后可以交土地出让金继续和国家续签。

　　“美国模式”专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

　　美国模式和香港模式区别在于：整个政策配套设施和整个金融政策措施不同，目前中国在这两块基本是空白。
　　通常情况下，在资金方面，美国的房地产资金只有15％左右是银行资金，70％是社会大众的资金，其中35％是退休基金，35％是不动产基金，房地产基本上是私人投资。
　　美国模式下，房地产的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。
　　所谓的“美国模式”，是强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成，比如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成。在美国，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用，美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。由于全民参与化解了资金高度集中带来的危险，也容易抵御由经济周期带来的风险。

　　特点：美国模式专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本（一般就是基金），开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。
　　http://business.sohu.com/20051122/n240776109.shtml

　　美国房地产销售模式及其运作 http://house.focus.cn/news/2004-09-09/76473.html


　　美国商业地产的他山之石

　　商业地产开发是一个资本密集性的行业，企业单一的融资渠道必然不能满足对物业的长期拥有及经营需求，如果要想实现这一点，必须依靠商业物业的资本市场证券化。关于这一点，国外比较成熟的商业地产模式可能对我们有所启发。

　　在西方经济世界里，美国的地产模式比较受推崇，被认为是一种比较成熟的开发模式，即我们日常所说的美国模式。美国模式讲究以消费者为中心，然后以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售，这是跟其土地的私有制密切相关，或者说是由于其土地的开放性而决定的。

　　美国的商业地产以商业运营为核心，以保证项目的运营为中心来进行整个产业链的设计，包括产品设计、运营设计、融资渠道考虑等。

　　在美国，大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理，都有该领域内的强势机构来行进把控。开发商主要目标是将商业物业建成，通过整体出租经营，以收取租金的形式获取投资回报，并且由开发商自由拥有的商业管理公司来统一进行运营。其模式可以简单概括为如下：

　　投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、房地产投资信托及产业基金；经营模式包括物权整体持有和统一经营；管理模式包括由专业的商业管理公司进行经营。

　　1、关于商业物业的投资商、开发商。美国商业地产业经过长期的发展和充分竞争，已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心，是美国大型购物中心的主力军。在其国内比较有代表性的有西蒙地产集团，它在美国境内拥有250多家购物中心；GGP地产公司拥有160家购物中心，并且这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司，且其租金收益稳定，是公认的优绩股。

　　2、房地产投资信托（REITS）和产业基金。目前在美国操作的REITS有300家左右，其中约200家REITS可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的100多家REITS没有上市，属于私募的范畴。这些REITS从整体看可分为三类，即债券类、股权类和混合类，他们即可以作为商业房产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心的投资商本来就是REITS，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美国拥有525家购物中心，是一家在纽约证券交易所上市的REITS。

　　房地产产业基金也是购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上说，美国的REITS和产业基金是购物中心产业能够飞速发展的最根本金融因素。

　　3、专业商业管理公司。在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对购物中心进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。

　　4、其他金融机构的股权投资和贷款。美国的一些长期基金，比如社保基金可以对购物中心进行股权投资，还有银行等金融机构提供给开发商不同期限的盈利性贷款。

　　归根到底，大型商业地产行业是一个资本密集型的行业，其整体运营的需求使物业必须保持产权统一，美国的商业地产之所以蓬勃发展，得益与其资本市场的开放性及成熟化，可以依靠资产证券化来吸引市场上的其他资本，为项目的运营提供了坚实的货币基础，加上科学运营管理，租金的稳定回报便不成问题，市场得到健康的迅速成长。
　　http://www.i18.cn/newscenter/news/new/2007-10-12/43469.shtml

您好，买房直接写孩子名，自然缴税最少；如果写父母的名字，那么继承相对税少；如果房产价值高，建议采用信托方式。

美国的遗产税与赠与税金额不少，如果打算在美国买房，并有将房子留给孩子的想法，信托也是一种不错的方式，既有权益保障，同时以信托方式过户给孩子，还可以大幅减少遗产税和赠与税。除此之外，最省税的方法就是写孩子的名字，但未成年人没有签字权，必须代为办理。如果写了父母两人的名字，那么继承要比赠与少缴税。

美国的遗产税与赠与税金额不少，如果打算在美国买房，并有将房子留给孩子的想法，信托也是一种不错的方式，既有权益保障，同时以信托方式过户给孩子，还可以大幅减少遗产税和赠与税。除此之外，最省税的方法就是写孩子的名字，但未成年人没有签字权，必须代为办理。如果写了父母两人的名字，那么继承要比赠与少缴税。

 

一、买房时写了谁的名？

父母在美国买房，通常有三种做法：

 

1.只写孩子的名字

直接写孩子名，就不牵涉遗产税和赠与税的问题，自然最省税。但在美国，18岁以下的未成年人无权签署任何法律文书，只能由父母或监护人代为办理，手续十分麻烦，通常需要通过美国专业律师操作。

 

2.只写父母的名字

只写父母的名字，打算赠与孩子或过世后再继承给孩子。这种方式相对常见，但继承要比赠与缴税更少，原因我们在后文会详述。在这里举例说明一下继承，比如现在以父母名义买了100万美元的房子，三十年后去世时由孩子继承。当孩子想要卖房时，要缴的资本利得税需要以去世那天的房屋价值作为基数。假设去世那天的房子价值150万美元，后又以150万美元的价格卖掉房子，因为不涉及差价，所以不需要缴任何税。

 

图为美国各州2014年资本利得税税率示例，仅供参考，具体情况需要咨询专业会计师

 

3.同时写父母和孩子的名字

这种称为联合持有物业，父母去世后，孩子继承房产的权利要高于其他任何亲属或债权人。比如买的是100万美元的房子，房契上有孩子的名字，在美国就被认为是赠予孩子一半产权，孩子的计税基数为100万的一半，即50万。三十年后父母去世，属于父母的一半由孩子继承，假设当时房屋价值变成150万，那继承这部分的计税基数为父母去世当天房屋价值的一半，即75万。再加上原先孩子受赠一半的计税基数50万，总计税基数为125万。如果这时以150万的价格卖房。资本所得是150万-125万=25万，需要为这25万缴税。所以，可以发现，联合产权是增加了孩子的纳税负担。

 

图为联合产权的示例

 

此外，联合产权方式还有一些风险和负担：

（1）如果未来某天急需用钱，需要卖房，而孩子不同意的话，父母没有任何办法；

（2）如果孩子先去世，那么就变成孩子的合法继承人与父母共同持有房产，这个合法继承人不见得是父母希望的人选；

（3）如果孩子先去世，孩子的债权人就由父母来处理；

（4）如果孩子申请破产，尽管父母拥有一半产权，房子仍可能被强制卖出；

（5）如果房价超过2.6万美元，父母需申报联邦赠与税。

所以，这是最不推荐的一种方式。

 

二、写了父母的名，如何把房子留给孩子最划算？

有三种方式：一是赠与，直接送；二是继承，过世后再给孩子；三是信托，对父母来说有保障。由于美国的赠与税和继承税在某种程度上已经结合在一起，所以将前两种方式统一来说。

 

1.赠与与继承

这两种方式很容易区别，赠与就是父母在世时把房子给孩子，而继承就是父母过世后再将房子留给孩子。美国税法对于赠与税的认定属于认资产不认身份，简单来说就是无论你是否为合法居留身份，是持绿卡还是公民，哪怕你从未踏入过美国领土，但只要以个人名义在美国持有不动产，就需要牵扯到赠与税和遗产税。每个公民一生中的遗产税和赠与税的抵税总额是545万美元，父母两人加在一起就有1000多万的额度。但如果父母都不是美国公民，每个人只有6万的税款免交额度，加在一起12万美元。

如果以继承的方式就要看父母生前的免赠与税额有没有余额，如果有，就可以用余额来抵部分遗产税。对父母来说，赠与和继承没有区别，不过对孩子来说，差别就很大。如果孩子要把房子卖掉，需要缴个人所得税，这个所得税的算法要看父母是以哪种方法把房产转给子女。举个例子来说，如果父母是花10万美元买的房子，以赠与的方式给孩子，孩子以100万的价格卖给他人，那么所得差价就是90万，这90万需要报税。如果是以继承的方式，如之前所说，按父母去世时的房屋价值来算，假如为80万，那孩子就需要就20万的报税。按30%的税率来算，就省下了21万的税。所以相比之下，继承更省钱。

 

2.信托

信托方式有很多种，在这里指办理合格个人住宅信托，这属于结构性财富管理，里面涉及了节税环节的结构。信托简单来说，就是父母将房产交给委托人管理，受益人为孩子。如果父母直接给孩子，那么大资产的税收自然不少；而交给委托人，委托人会将资产分解，一部分一部分给到孩子，那么小资产的税收相对少，属于变相降低遗产税和赠予税的成本。同时信托允许父母按自己预先设定的时间期限住在这套房子里，这样一来，如果父母住在房子里，过户时征收的赠予税可以大大减少，根据父母计划在此房产里居住时间的长短，赠予房产的计税价格可以低至房子当前市价的25%，房产过户之后的一切附加的费用对孩子来说也都是不用交税的。

 

 

图为合格个人住宅信托示例

 

事实上方法都是各有利弊，如果房产价值没有太高，又想达到较好的省税效果，继承的方式是最省时省力也省税的；但如果房产价值非常大，可以采用信托的方式。

 

资料来源：美国税务基金会，美国国税局

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