深圳调整二手房交易规则，全流程纳入监管

深圳二手房资金监管流程！~

找房、看房-----与业主签合同、交定金-----银行资金监管、贷款申请------出承诺涵-----赎 楼------过 户-----抵 押-----放 款----交 房 一、找房、看房 网上的价格都比真实的价格少5%,装修图片大都也是假的,每次在网上看到吸引的价格或装修时,马上打电话过去询问,得到的要不是卖完了,就是忘记更新了或…… , 所以打算买房的朋友们不防多到外面走动走动,一来锻炼身体,二来了解了真实的行情。 二、签合同、交定金 合同的内容越细越好,多争取自己的利益,一定要记住不要光听口头承诺,一定要白纸黑字的写进合同里,口头承诺谁都会做,可到了真正要谁负责的时候,受伤的肯定是买家。同时也要写清楚房子过户的时间,怕业主中途把房产拿去做别的用途而延误了过户时间,我们当初就吃了这个亏,跟业主签了合同后,业主还把房子拿去做了别的抵押,以至于要等房子解押完了,才可以去做下一步动作,白白耽误了20天时间。 交定金的金额可以与业主协商, 一般是2~5W。交的定金通过银行转帐,回单记得留着,同时要业主开具收条。 三、银行资金监管、贷款申请 在做资金监管前咨询了各大银行, 利率都只能打85折,业主不是红本在手,为了节省赎楼时间,故选了与业主同一家银行来做按揭。银行拿出来要签的资料全都是印制好了的,所谓的霸王条款吧,里面的内容俺们普通老百姓是没法改变的, 故闭上眼睛全签了字,XDJMS可别学俺们哦,要好好查看里面的内容。 四、出承诺涵 正常情况下提交贷款申请的3个工作日后银行出承诺涵,可当初俺跟业主签完合同后,业主还把房产拿去做了别的抵押, 以至于银行的承诺涵一直放不下来,托了俺20来天,大家在与业主签合同时一定要写上过户的具体时间 五、赎 楼 因不是红本在手,故要先赎楼,如果业主自己负责赎楼的需在合同上注明:卖家负责赎楼,且赎楼产生的一切费用均由卖家负责。俺还好当初写上了这点,不然也要受伤了。 业主找担保公司赎楼,担保公司向俺要了一些资料(复印件):夫妻双方身份证、户口本、业主开的定金收条、与业主签的合同、社保卡。 承诺涵出来后,银行会通知担保公司,担保公司拿到承诺涵准备相关资料再提交到银行,银行在收到资料的2个工作日后放赎楼款,款放完银行再去国土局注销抵押,处理完后会通知担保公司。 六、过 户 买家与担保公司一起去房产交易中心(宝安广场大厦7楼)递件,买家需提供原件+复印件:“双方户口本、身份证、结婚证、买卖合同(黄皮的)。注:这里提交的买卖合同不是前面跟业主签的合同,是要通过网上打印出来的合同,一般中介都可以打的,200元不等,俺们是在房产交易中心旁边的小中介打的,很快,120元搞定。 递件完会有个回执,回执担保公司拿着,3个工作日后再过来。 3个工作日后与担保公司再次来到房产交易中心,审批买卖合同(黄皮的),审批通过后去交费: 交易手续费(每平米6元),可以刷卡哦。 交完费后直奔国土局(宝安交通局附近),把在房产交易中心交的资料的原件交给国土局进行审核,之后又收到一个回执,回执担保公司拿着,5个工作日后来取新证。 5个工作日后与担保公司再次来到国土局,先交费:契税(过户的价格×1.5%)、登记费50元、贴花5元,可以刷卡哦。 交完费后直接去领证。 宝安过户就是麻烦,关内过户(银湖)去一次就可以了,5个工作日后就可以拿证了,啥时宝安的过户手续也简便些呀。 七、抵 押 领完新证后拿去复印几份,同时多看两眼房产证哈,因房产证要再次回到你的手上时,必须是你把全部贷款还完才行,所以XDJMS向钱冲啊。 在国土局的另外窗口买家与银行一起办理抵押申请,担保公司也在场的,抵押很快的,几分钟搞定。 请注意:一旦办理了抵押申请,想要换银行就来不及了,除非从头开始再来一次买卖房交易,这样费时又费米,太不划算了。 九、交 房 其实也就是水、电、煤气、管理费、数字/有线电视进行过户: 水、管理费: 可直接在管理处过户,带上身份证、1张相片、账号信息。 电 : 当地供电局,新业主的身份证、账号信息,过户前记得去抄下电的实际度数, 原业主可以不去,带上他的身份证复印件即可。 煤气: 当地燃气集团,需要新老业主一同前往,新业主需要提供房产证复印件、身份证、账号信息,去过户前记得去抄下燃气的实际度数。 数字/有线电视:只需要新业主的身份证、房产证复印件、账号信息即可。 完毕!!

这就是现行的第三方监管业务范畴；意思就是说预防杜绝中介或者是出卖人虚假销售诈骗导致买受人受到损失。大致流程是，你现在将首期房款存入指定监管银行账户，然后去办理过户等手续，所有手续流程走完，然后你在通知银行将你监管的这部分款项转入出卖人的银行账户里面，完成交易。如果你不通知（授权）银行的话，则银行是没有权利将这部分款项转给出卖人的。

新华社深圳11月29日电（记者赵瑞希）在实施二手房成交参考价机制后，深圳近日上线新版二手房交易网签系统，通过与多部门的数据对接，将二手房交易全流程纳入政府监管。

新系统对中介行业的运行逻辑进行了两大调整：一是从“多方委托”变为“独家委托”，卖方在同一个时间段里只能委托一位经纪人销售房源；二是从“双边代理”变为“单边代理”，买卖双方需有代表各自利益的经纪人。

深圳上线新系统

二手房交易全流程监管

11月19日，深圳市住房和建设局主办的深圳市房地产信息平台正式上线新版二手房交易网签系统，将二手房交易涉及的挂牌、委托代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等环节纳入政府监管。

新系统有三个入口，分别为“我要找中介买房”“我要找中介卖房”“我要自助卖房”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，虽然开通了自助卖房渠道，但由于二手房交易的环节特别多，涉及片区价值、楼盘筛选、房屋安全、价格撮合、资金监管、缴税过户等多个方面，因此通过中介买卖房产仍是市场主流选择。

在新系统中，卖方可在“我要找中介卖房”中，依次完成填写房屋产权校验、房屋状况说明、选择中介、填写卖房信息来发起委托。买方可在“我要找中介买房”中依次填写购房需求、选择中介来发起委托。

为解决交易标的和交易主体真实性问题，新系统要求：一是买方、卖方、中介这三类交易主体都必须实名认证；二是通过与不动产登记部门数据对接，实现对系统内挂盘出售的房源进行产权核验，核验通过的房源将生成唯一有效的房源编码，实现百分百真房源。

新系统已与民政、社保、不动产登记等多部门的数据对接，在交易重要节点会对房屋权属状态、买方购房资格等重要事项进行自动核验。通过交易流程的全面数据化，使得任何一方如果存在违规操作或隐瞒必要信息造成后续纠纷的情形，都可被溯源。

深圳市房地产中介协会认为，新系统可以提升消费者权益保障，提高交易效率。

从“多方委托”到“独家委托”

避免纠纷隐患

新系统将推动中介行业运行逻辑变化，从“多方委托”变为“独家委托”。

以往，业主卖房一般会把房源委托给多个中介机构挂牌销售。多方委托，不仅会造成资源浪费，还存在“跳单”等纠纷隐患，买卖双方可能为了少支付中介费，绕开已经提供服务的中介，自行成交或者选择收费更低的中介成交房源。

在新系统中，卖方最多只能委托三家中介机构销售房源。第一家受托机构在委托期限内对房源拥有独家销售权利。其他两家需待第一家委托期限到期才能作为替补获得委托权。

与此同时，新系统引入了评级机制，根据从业年限、信用状态、专业程度、服务效率、成交业绩等对实名登记的经纪人进行星级评定，并根据评级排序进行系统推荐。

卖方要想快速把房源出手，就需要谨慎选择为其服务的经纪人。深圳市房地产中介协会认为，中介从业人员今后将更有动力制定自身长期职业规划、珍视其信用信誉、提升专业能力，从而提升房地产中介行业整体的素质。

拿到委托协议，是中介机构获取售房佣金的前提。正因如此，新系统上线后，各大中介机构都在发力“争抢”房源，赶着发布介绍“独家委托”优势的一对一管家式服务广告。

为了避免出现乱象，深圳市房地产中介协会专门发布通知，严禁各房地产经纪机构、经纪人员以“返佣”“定金”等不正当方式诱导消费者，或通过胁迫等手段迫使消费者签订委托合同。一旦被举报查实，违规机构及个人将被暂停系统使用权限，同时不良行为记录计入诚信档案。

从“双边代理”到“单边代理”

明晰双方经纪人权责边界

新系统还推动中介行业运行逻辑从“双边代理”变为“单边代理”。

此前，二手房交易中，买卖双方委托的是同一家机构，甚至同一名中介。中介方利用“信息不对称”进行居间撮合交易，为了迅速成交赚取佣金，会出现两个问题：一是不向买卖双方透露真实价格，只进行价格撮合，让卖家不断让价，买家不断提价；二是以牺牲或损害买方权益的方式，与卖方形成“攻守同盟”，将房子以高价甚至是“吃差价”的方式售出。

新系统采取“单边代理”模式，建议买方委托与卖方不同的房地产经纪机构购置房产，促使买卖双方与各自的受托中介机构形成单边委托关系。卖方经纪人，只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出。买方经纪人，只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源，同时要对所匹配推荐的房源质量负责。买卖双方经纪人权责边界清晰，“各为其主”，以争取委托人在实际交易中的利益最大化。

新系统是否能切实发挥作用，解决二手房交易现存的一些问题，还有待市场检验。深圳市房地产中介协会认为，基于“单边代理”逻辑运行的新版二手房交易网签系统一旦运行成功，将会改变我国房地产中介服务底层逻辑，不仅将提高房产流转交易效率，还将更有力地保障消费者权益。

李宇嘉认为，从年初的二手房成交参考价，到最新上线的新版二手房交易网签系统，深圳对二手房市场交易的监管正在加强。二手房成交参考价机制已被一些城市采用，此次“单边代理”的中介运营模式也或将产生辐射效应。

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孟津县17072013683： 出售二手房流程及注意事项 - ？
纳骅赐禾： 流程: 草签、网签、资金托管、贷款(全款)、贷款下发、过户、缴税、领取新产权证、领取房款、物业交割.各地流程不统一,但以上都是需要做的步骤. 卖方注意事项: 1、合同条款的解读; 2、买方购房条件(限购政策、贷款还涉及个人征信); 3、房屋附属设施:家电、家居、车库、车位的归属; 4、产生的物业费用时间以及归属; 5、交易税费的归属.

孟津县17072013683： 二手房交易流程有什么 ？
纳骅赐禾： 二手房交易流程是:步骤一:查册.买卖双方条件达成后,在双方签署合约之前,可以自行到房管局进行查册.步骤二:签约.交易双方签订《房屋买卖合约》.步骤三:晒图、递件.晒图资料:需提供房地产证原件.递件资料:包括1.房产证(共有证)原件;2.房地产买卖合同;3.房地产转移登记申请表;4.买卖双方身份证复印件(须原件校对).步骤四:查税.步骤五:交税,过户.步骤六:办房产证、收楼.领取新房产证、办理收楼手续.《物权法》第十四条规定,登记效力规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力.

孟津县17072013683： 深圳二手房交易流程 - ？
纳骅赐禾： 深圳二手房交易流程:(1)买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件.(2)如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购...

孟津县17072013683： 深圳二手房交易流程?？
纳骅赐禾： 深圳二手房标准交易流程: 1.买方看房 2.买方产权调查 3.买卖双方商谈,买方交意向金 4.买卖双方签订合同 5.买方交付首期或履约定金 6.卖方提前偿还银行贷款 7.卖方注销房地产抵押登记 8.买方申请公积金、商业贷款 9.买方与银行签订贷款合同 10.申请过户,取得收件收据 11.买方支持二期房款 12.卖方将房屋交付给买方 13.银行放款 14.水电煤讯和物业管理费交接 15.买方领取产权证 16.买方支付末期房款

孟津县17072013683： 深圳二手房买卖标准流程是? - ？
纳骅赐禾： 不知道你这边有没有 经过中介公司 【因为后面听别人说,银行也会骗人的】 具体流程是: 做公证---准备首期款---申请按揭---申请提前还款---保函赎楼---注销抵押---过户---取证---过水电---交房 不过中间还有很多的其他问题, 如果是你自己 过户的话 希望你能遇到一个好的业主 没有被骗,劝你还是找个中介公司代理吧

孟津县17072013683： 深圳二手房契税该怎样算 ？
纳骅赐禾： 1、契税:二套房或144平米以上契税为3-4%;首套房1.5-2%;90平米以下1%;2、营业税:成交价的5.5%(满5年且首套房免缴)若是直系亲属赠与免缴此费;3、个人所得税:成交价的1%若是直系亲属赠与免缴此费;4、交易手续费:6元/M2;5、转移登记费:80元/件;6、产权证查档、房产证贴花:50元左右;7、赠与所得房产再次出售非直系亲属需缴纳20%个人所得税.若如果直系亲属赠与免缴此费.综上,采用赠与手段过户,你可以免缴6.5%的税,但是公证费会收取2%.

孟津县17072013683： 深圳二手房买卖流程 - ？
纳骅赐禾： 1、领表签约领取《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》并填表,然后卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签置《房地产买卖契约》,房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定.2、查档鉴定查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果,下午查次日出结果),接下来做《房屋安全鉴定报告》.3、交税买卖双方按国家规定交纳相关税费,目前主要包括:契税、房屋交易管理费、产权登记费.4、登记买卖双方交纳相关税费后,买入方填写房屋权登记表,按照要求提交资料办理产权登记手续.5、取证取证是后一个环节,买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋权证》,这时整个过户手续全部结束.