求房地产价格评估收益法的作业

房地产估价收益法~

B、收益法：预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。V＝ 式中：V—收益价格（元，元/M2） Ai—年净收益（元，元/M2）R—报酬率（%）n—房地产的收益期限（年）Ⅱ、测算过程　1、估算年总收益 年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用房地产应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。净收益＝有效毛收入－运营费用有效毛收入＝潜在毛收入×（1－收入损失率）（1）潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内，位置、结构、用途相近的商业用房的市场调查，详见表6并结合估价对象所在房屋的具体情况，确定估价对象潜在租金水平为每平方米170元/月。则年潜在毛收入为：表6 对比资料物业名称A：万达商业广场2楼B：民众乐园3楼C：佳丽广场2楼估价对象租金最终确定方法位置江汉区中山大道与民生路交界处江汉区中山大道608号江汉区中山大道888号江汉区江汉四路取算术平均值租金水平182168177 楼层修正1/1.041/1.021/1.041修正后租金水平175165170170170×5317.88×12＝10848475.2（元）（2）有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入。根据估价对象的实地勘察和调查情况，综合确定其空置率和租金损失率合计为6%。则年有效毛收入为：10848475.2×（1-8%）＝10197566.69（元）2、确定年总费用为维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。具体计算如下：（1）物业服务费用 如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用。按有效毛收入的6%计算。则管理费为：10197566.69×6%＝611854（元）（2）维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。按估价建筑物重置价的2%计算。根据《武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字[2004]74号），估价对象为钢混一等结构，重置价为1150元/平方米。则维修费为：1150×5317.88×0.02＝122311.24（元）（3）保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。如投保房屋火灾险等的保险费。按估价对象建筑物现值的2‰计算。根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，至估价基准日估价对象已使用6年。则保险费为：〔1150－1150×（1－0%）÷60×6〕×5317.88×2‰＝12027.27（元）（4）房地产税 如土地使用税、房产税等。①土地使用税 根据市地税局武地税发（2000）212号文的有关规定，土地使用税的征收标准内资企业为10元/（M2·年）×实际占用土地面积；外资企业为20元/（M2.年）向市房地局缴纳场地使用费。估价对象土地使用税计为10元/（M2·年）。则土地使用税为：10×208.48＝2084.8（元）②房产税根据国发（1998）90号文的有关规定，房产税的征收标准按房产租金收入的12%。则房产税为：10197566.69×12％＝1223708（元）（5）租赁税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费等。确定为租金收入的5.85%，详见表7：表7 房地产税费一览表序号项目名称文件依据收费标准1营业税武房市（93）64号财税字（1999）210号租赁收入的5%2城市维护建设税营业税额的7%3教育费附加营业税额的3%4堤防工程修建维护管理费营业税额的2%5地方教育发展费租赁收入的1‰6平抑副食品价格基金租赁收入的1‰7印花税财政部（88）财税字第255号租赁收入的5‰合 计 租赁收入的5.85%则租赁税费为：10197566.69×5.85%＝596557.65（元）（6）费用合计年总费用＝∑（1）－（5）=122311.24+611854+12027.27+2084.8+1223708+596557.65＝2568542.96（元）3、确定房地产年净收益房地产年净收益＝年总收益－年总费用＝10197566.69-2568542.96＝7629023.73（元）4、确定报酬率报酬率即折现率，为投资回报与所投入资本的比率。采用累加法：公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠无风险报酬率取中国人民银行2008年11月27日公布的现行国家一年期存款利率2.25%，估价对象为商业用途物业，确定的客观租金符合当前水平，系统风险一般，投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及投资带来的优惠合计为5.0%。商业用房报酬率R＝2.25%＋5%＝7.25%5、确定房地产的收益期限n根据《房地产估价规范》，“对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用年限确定房地产的收益期限”；“对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，先根据建筑物耐用年限确定房地产的收益期限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值”。估价对象建成于2002年，现状成新率为九成新。根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，至估价基准日估价对象已使用6年，则剩余耐用年限为54年。另外，根据该公司的《国有土地使用证》，估价对象的土地使用权类型为划拨，土地无使用年期限制，建筑物剩余耐用年限为54年，故：房地产的收益期限n＝54年6、计算出让状态下的房地产收益价格Ｖ＝ａ÷ｒ×［1－（1＋r）－ｎ］＝7629023.73÷7.25％×［1－（1＋7.25％）－54］＝102825339.85（元）出让状态下的单价为102825339.85÷5317.88＝19336（元/平方米）

收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。
收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。这个就以基准日的周边市场同类型房地产的平均租金为基础，测算委估房地产示来收益年限中的年收益状况，可以为一个固定的年收益额度，也可以为一个以适当比例递增或递减，最终测算评估结果。

定义
收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。

1. 首先要确定收益的年限: 2008年末土地出让，商业/旅馆业用地年限40年，即至2048年末截止，从估价基准日起算，剩余35年

2. 计算旅馆部分收益价格：280*300*85%*365*(1-30%)/10%*(1-1/1.1^35)=175,935,498.89

3. 店铺部分剩余租约2年，租金按月支付，均匀收入，租约期内：(3500*12+6000*12-15*12*45)*(1/1.1^0.5+1/1.1^1.5)=192,764.13

4. 租约期外，剩余33年价值：240*12*45/10%*（1-1/1.1^33)=1,240,198.43，由于是均匀收入，注意收入时点是在年中，与年末收入价值差0.5年，同时还要折现至评估基准日，需折现2年，1,240,198.43*1.1^0.5/1.1^2=1,074,984.37

5. 2013年末房地产的收益价格：175,935,498.89+192,764.13+1,074,984.37=177,203,247.39

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台州市13446658250： 求房地产价格评估收益法的作业 - ？
申单宫炎： 1. 首先要确定收益的年限: 2008年末土地出让,商业/旅馆业用地年限40年,即至2048年末截止,从估价基准日起算,剩余35年2. 计算旅馆部分收益价格:280*300*85%*365*(1-30%)/10%*(1-1/1.1^35)=175,935,498.893. 店铺部分剩余租约2年...

台州市13446658250： 利用收益法进行房地产估价的计算公式V=a/r的假设前提是 - ？
申单宫炎：[答案] 该公式的假设前提是: 1,净收益每年不变为a, 2,报酬率为r,且r大于0, 3,收益年限为无限年.

台州市13446658250： 运用收益法来评估房地产的价值要确定哪些相关因素 - ？
申单宫炎： 1、首先要明确剩余收益的年限n、是否存在租约,房地产的租金水平、出租率等情况; 2、要根据市场调研提取或根据经验,得出房地产项目的收益率Y及租金的增长率g; 3、房屋的原始购买成本或登记价,用来计算房产税; 4、当地房地产的税费,例如营业税、教育税附加、城市建设维护税、印花税、房屋租赁管理费、维修管理费、租赁手续费、保险费等的取值比例及计税方式; 5、最后根据上述确定数据,计算房地产评估总值=年租金纯收益/(Y-g)*(1-((1+g)/(1+Y))n)

台州市13446658250： 房地产评估求楼面地价和土地折现率,跪求解题过程啊 - ？
申单宫炎： (1)建筑物的价格150万元,建筑物折现率12%,由收益法收益每年不变无限年公式得建筑物年收益为150乘以12%得18万元; (2)由题可知土地每年的净收益为15万元,故该房地产每年的净收益为18+15=33万元; (3)由房地产年净收益及综合折现率得,该房地产现在的价值为330万元; (4)土地总价值=房地产价值-建筑物价值=330-150=180万元; (5)楼面地价=土地总价值/建筑总面积=180万/2000=900元/平方米; (6)土地折现率:由土地总价值及土地年净收益可得: 土地折现率=土地年净收益/土地总价值=15/180=8.33%

台州市13446658250： 房地产评估收益法:某二层建筑物,宅基地面积200平方米,建筑面积240平米,月租金4800元,取得租金的年总费 - ？
申单宫炎： 年总收益=租金+土地收益=4800*12+200*1000*10%=77600 土地使用权不知道什么意思 土地年纯收益=土地还原率*土地价格=10%*1000*200=20000 建筑物纯收益=建筑物现值*建筑物还原率,但是不会~~ 这是土木的题目,我是学建筑的,不是很熟悉

台州市13446658250： 用收益法估价一套房产的价格,应该怎么做,用哪些数据和公式 - ？
申单宫炎： 公式:(净收益/收益率)*[1-1/(1+收益率)^收益年限] 商业收益率一般为8%、住宅4%

台州市13446658250： 跪求房地产估价中 比较法 收益法 成本法 的公式 - ？
申单宫炎： 没有具体公式1、市场比较法在实际应用中的一点体会 市场比较法是比照在近期发生交易的类似房地产的已知价格,修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法.其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值,价格围绕价值上下波动.一般...

台州市13446658250： 房地产价格评估怎么评估商铺啊,收益法的公式是什么,怎么做最容易呢??请列出公式给我,感谢 - ？
申单宫炎： 首先调查周围类似商铺的租金,也就是一年租多少钱 基本公式:V=A/R*[1-1/(1+R)n] 式中:V——房地产价值 A——房地产年均净收益 R——报酬率 n——房地产收益年限