不动产经营租赁适用税率

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法律主观：

城镇化的过程，大量人口离开农村来到城市工作，这些留在城市的人口大部分依靠租房在城市落脚。所以城市里出租房屋行业还是比较发达的，关于出租房租，税率肯定是要了解的。一、个人所得税（10%）个人出租住房取得的收入，属于“财产租赁所得”的征税范围，税率为20%。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，每次收入不超过4000元的，可以定额减除800元；每次收入在4000元以上的，定率减除20%的费用。减除后的费用再乘以20%的税率就是应缴纳的个人所得税。但是，我国对于个人出租住房有税收优惠政策，即对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。二、印花税（应纳但免征）订立经济合同要征收印花税，经济合同包活财产租赁合同，订立合同的当事人双方均要缴纳印花税。财产租赁合同的印花税的税率为1‰，按照合同上记载的金额为计税金额。但是，我国对于签订住房租赁合同有免税政策，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。三、房产税（4%）房产税是房屋产权人持有房屋所要交的税款。即使房屋产权人将房屋出租，交给他人占有使用，但是因为房屋产权人依然是房屋的所有者，仍然要缴纳房产税。根据我国税法的相关规定，对个人出租住房，不区分出租房屋的实际用途，均按4%的税率征收房产税。四、城镇土地使用税（分级幅度税额）城镇土地使用税是以实际占用的土地面积为计税依据向土地使用权人征收的一种税。由于出租人在购买获得房屋时一并取得了相应的土地使用权，故不论房屋是否出租都应交税。城镇土地使用税实行分级幅度税额。具体如下：大城市1.5元-30元/平方米；中等城市1.2元-24元/平方米；小城市0.9元-18元/平方米；县城、建制镇、工矿区0.6元-12元/平方米。各省、自治区、直辖市人民政府可在上述法定税额幅度内，根据当地的实际情况确定所辖地区的适用税额幅度。五、增值税（1.5%）曾经房屋出租属于营业税的调整范畴，“营改增”之后就统一成征收增值税。根据国税局2016年发布的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，个人（自然人）出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。如果出租的是非住房性质的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。六、城市维护建设税（地区差别比例税率）、教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）这三种税统称为附加税，是对缴纳增值税、消费税的单位和个人附加征收的一种税，计税依据为纳税人实际缴纳的增值税和消费税的金额。在住房出租中，因为不涉及消费税，所以附加税的计税金额是出租人因出租房屋缴纳的增值税的金额。其中，城市维护建设税实行地区差别比例税率：城市市区为7%；县城、建制镇为5%；其他地方为1%。教育费附加为比例税率3%。地方教育费附加为比例税率2%。上述税率各自乘以增值税的纳税金额就是出租人因此要交的三种附加税的金额了。

法律客观：

对于买房的人来说“要不要交房产税”是十分重要，要交哪些税也是购房者不可疏忽的一个大问题的，今天就结合营改增政策，针对不动产的税收与租赁问题简单的介绍一下。一、纳税人(一)、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。(二)、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。二、征税范围1.根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目：(一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;(二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。2.不征收增值税的项目下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：(一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。(二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。(三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。3.税率和征收率(一)、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。(二)、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。(三)、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。4.计税方法(1).基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。(2).一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。(3).简易计税方法的应纳税额(一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率(二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+征收率)5.销售额的确定(1)基本规定纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费;(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。(2)具体方法(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。(二)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。(三)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。(四)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。(五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。(3)试点前发生的业务(一)试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。(二)试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。(三)试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。(4)销售使用过的固定资产一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。(5)视同销售的处理纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×(1+成本利润率)纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。6.增值税进项税额抵扣(1).增值税抵扣凭证纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。(2).准予从销项税额中抵扣的进项税额(一)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明的增值税额。(二)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。(三)购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。(四)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。(3).不得从销项税额中抵扣的进项税额(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。只有登记为增值税一般纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵扣。7.纳税地点基本规定属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。8.纳税义务发生时间(1).纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。(2).纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。如有变动，请以官网发布的消息为准。

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磁县13540929931： 一般纳税人不动产租赁税率是多少 ？
段干贫感冒： 一般纳税人不动产租赁税率为11%.增值税税率:(一)纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物,除本条第二项、第四项、第五项另有规定外,税率为17%.(二)纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,销售或者进口下列货物,税率为11%

磁县13540929931： 不动产租赁税率 - ？
段干贫感冒： 不动产租赁税率为11%,小规模纳税人增值税征收率为3%. 增值税税率: (一)纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物,除本条第二项、第四项、第五项另有规定外,税率为17%. (二)纳税人销售交通运输、邮政、基础电...

磁县13540929931： 一般纳税人税率是多少? ？
段干贫感冒： 一般纳税人税率是多少?一般纳税人的征收税率有3%、5%、6%、9%、10%、13%.详情如下:一、允许适用简易计税方式计税的一般纳税人:1、征收率3%:一般纳税...

磁县13540929931： 小规模纳税人不动产租赁税率 - ？
段干贫感冒： 小规模纳税人出租(经营租赁)其取得的不动产(不含个人出租住房)使用3%的征收率.商厅租赁营改增税率分别为17%:一般纳税人(年应交纳增值税服务销售额达到500万元及以上);小规模纳税人适用3%的征收率.

磁县13540929931： 营改增后开增值税房屋租赁发票多少税点 ？
段干贫感冒： 一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:(一)一般纳税人出租其2024年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额.(二)一般纳税人出租其2024年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税.(回答者注:增值税税率11%)第四条小规模纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:(一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额.个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额.(二)其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税.其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额

磁县13540929931： 房屋租赁税是5%还是11%,出租不动产如何缴纳增值税 - ？
段干贫感冒： 出租不动产应区分一般纳税人、小规模纳税人、其他个人,具体规定如下: 1. 一般纳税人出租不动产 增值税一般纳税人出租不动产,如果其不动产为2016年5月1日以后取得,或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率11%...

磁县13540929931： 营改增以后 不动产租赁的税率是多少 - ？
段干贫感冒： 营改增以后 不动产租赁的税率是11%.《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号):不动产租赁一般纳税人(年应交纳增值税服务达到500万元〈含500万〉)适用].小规模纳税人则适用3%的征...

磁县13540929931： 营改增后有形不动产经营性租赁的税率是多?营改增后有形不动产经营性 ？
段干贫感冒： 一般纳税人:出租其2016年4月30日前取得的不动产经营租赁服务,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额.选择适用简易计税方法计税,但一经选择,36个月内不得变更.出租其2016年5月1日后取得的不动产经营租赁服务,一般计税方法的应纳税额,税率为11%.小规模纳税人:小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)经营租赁服务,应按照5%的征收率计算应纳税额.

磁县13540929931： 房屋租赁税率是多少 - ？
段干贫感冒： 1、个人出租非住房应缴纳以下税款房产税:以租金收入12%计算缴纳.营业税:以租金收入的5%计算缴纳.以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率). 2、个人所得税:按财产租赁所得,每次...