高新区资质代办：国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告

资质代办：关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告~

国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入（二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。六、关于旧房转让时的扣除计算问题营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。本公告自公布之日起施行。特此公告。国家税务总局2016年11月10日

营改增平稳有序地推进，企业增值税税负明显降低。除政策因素外，减负程度还与企业税务管理的规范水平直接相关，如果企业管理规范、核算正规、票据合法，增值税税负自然下降。企业要规范企业税收行为，必须建立完善的税收管理体系，要在管理企业的过程中充分运用税收手段，通过合同签订、业务实施、税款缴纳等各环节均实施有效税收控制，才能真正实现企业税负的降低，促进企业更好发展。强化企业流程管控真正的税收是来自于企业的生产经营，没有生产经营就没有税收。所以降低税收负担，就必须强化企业生产经营的全流程税收管控。1.业务内容提前策划。生产经营过程产生税，不同的生产经营过程产生不同的税收负担。但是，即使是相同的经营过程，对税收因素考虑充分与否也直接决定了企业缴税的多少。比如，小汽车属于高能耗产品，国家通过征收消费税的形式对小汽车生产行业进行限制。汽车排量在2.0升以上至2.5升的(含2.5升)的乘用车，消费税税率为9%;排量在2.5升以上至3.0升的(含3.0升)的乘用车，消费税税率为12%。如果厂家将某一类型车辆的排量设计为2.5升，则按9%的税率缴纳消费税;如果将同一类型车辆的排量设计为2.51升，则需按12%的税率缴纳消费税。如果厂家在设计车型时，就充分考虑汽车排量与消费税税率的关系，即可以做到依法纳税，又可以节约税收成本。所以，企业如果能够在业务发生的最初环节就考虑税收问题，将会对企业节约税收成本起到积极促进作用。2.合作伙伴谨慎选择。(1)一般纳税人和小规模纳税人的选择。选择合作伙伴时，需要提前做好测算。同等价格情况下，应尽量选择一般纳税人。但是如果小规模纳税人价格上有更多优惠，足以弥补由于进项税额不能抵扣所带来的损失，那么同等条件下也可考虑选择小规模纳税人作为合作伙伴。(2)合作伙伴信用[KEY_14]的重要性。企业如果取得虚开的增值税专用发票，轻则不能抵扣进项税额，重则会有刑事责任。所以，在对供应商的尽职调查中，除常规调查项目外，还应对供应商开具增值税专用发票的资质，及时、准确开具增值税专用发票的能力，以及增值税专用发票相关的违法违规记录等进行调查。增强税收风险意识伴随税收征管系统的技术化、现代化、数据化，税务机关对企业的监控力度逐渐加强，企业各种涉税违法违规行为都将会寸步难行。企业涉税风险已经日益成为经营风险中的一个重要部分，税务问题处理不当，不仅会直接影响到企业的经营业绩，而且还有可能受到法律的追究。所以企业要长远发展、降低税负，首先要做的就是增强税收风险防范意识，规范企业生产经营。签订合同注意事项合同的内容决定生产经营过程，是各项经济业务的源头，合同条款的具体内容直接影响企业的税负。因此，合同管理是企业完善内部管理体系的重要一环。1.合同中应当明确对方提供发票的种类和当事人涉税信息。一是应根据对方纳税资格的不同，对开票方提供发票的种类进行约定。原则上购进用于允许抵扣进项税额的项目，应要求对方开具或代开增值税专用发票。二是合同中应备注双方重要信息，以避免开发票时出现错误，提高工作效率和质量。2.合同中应当明确价款、增值税额及价外费用等。一是合同中应明确价款是否包含增值税，以避免后续产生不必要的争议，影响企业税负及利润。二是如果采购过程中涉及各类价外费用，还应在合同中明确价外费用金额是否包含增值税，以及对方开具发票的相关事项。3.合同中应当明确区分不同税率的货物或服务内容。营改增后，企业的所有应税业务都纳入增值税征收范围。此时，同一家公司可能提供多种税率的货物或服务，甚至同一个合同中包含多种税率项目的情况也会经常发生。此时一定要在合同中明确不同税率项目的金额，清楚地根据交易的实质描述具体服务内容，以保证财务部门在进行涉税核算时准确适用相关业务的税率。4.合同中应当明确发票提供、付款方式等事项。第一，企业签订合同时应尽量将付款条款明确为类似“付款日凭结算单按实开具增值税发票”的表述，以避免在实际收取款项之前开具增值税发票，导致纳税义务提前发生，影响企业现金流。第二，为保证企业取得合法规范的增值税专用发票，应在合同条款中特别加入如下约定：如开票方开具的发票不规范、不合法或涉嫌虚开，其不仅要承担赔偿责任，还应重新开具合法有效发票。第三，增值税专用发票有在限期内认证的要求，合同中应当明确开票方及时送达发票的责任，如逾期送达导致对方损失的，可约定相应的违约赔偿责任。第四，合同中如果涉及因货物质量问题可以退货等事项时，应当同时约定对方开具红字增值税专用发票的义务。5.合同中应当明确“三流一致”的相关事项。根据《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》(国税发〔1995〕192号)第二条第三款的规定，收款方、开票方、货物销售方或劳务提供方必须是同一个法律主体，采购方才能对税款进行抵扣。因此，为了避免不能抵扣进项税金的情况发生，必须在合同中对收款方、开票方、货物销售方或劳务提供方相统一等事项做出约定，比如，可以约定由供应方提供其发出货物的出库凭证及相应的物流运输信息，来证明其货流的真实性。发票开具与取得注意事项1.票面内容要完整准确。一是企业信息完整。除个人消费者外，单位名称、纳税人识别号等均应在发票上注明。二是货物或服务信息完整准确。所购货物或服务名称、数量、单价等均应完整填写。应注意以下问题：①规范开具销货清单。根据《国家税务总局关于修订〈增值税专用发票使用规定〉的通知》(国税发〔2006〕156号)第十二条规定，汇总开具专用发票的，应同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖发票专用章，受票方才可以抵扣进项税额。②发票备注栏应按规定注明相关信息。营改增后，国家税务总局陆续出台了针对增值税专用发票备注栏信息填写的要求。例如，《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，提供建筑服务，企业自行开具或由税务机关代开增值税发票，均应在发票备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)又明确表述，备注栏未注明建筑服务相关信息的增值税发票，不得计入土地增值税扣除项目金额。因此，备注栏信息一定要按规定填写，否则为不符合规定发票，受票方存在不能抵扣进项税额和不能计入土地增值税扣除项目金额的风险。2.发票内容与实际业务一致。要按真实发生的业务开具或取得发票，确保资金流、票流和物流(劳务流)的相互统一，杜绝虚开和接受虚开增值税发票现象。货款结算时注意事项货款结算时既要尽量避免替人家付款也要尽量避免替人家收款。一是根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，如果企业发生代收代垫款项等行为，除特殊情况外，应和价款一起缴纳增值税，因此会增加企业不必要的税收负担。二是代收代付的货款结算方式不符合收款方、开票方、货物销售方或劳务提供方必须是同一个法律主体的相关要求，会给企业带来虚开发票相关风险。谨慎选择适用优惠政策企业在对不征税收入、免税收入等税收优惠政策进行选择适用时，应进行周密筹划，以确保企业税收利益最大化。1.不征税收入的选择适用问题。由于不征税财政性资金在前期做了不征税收入，不缴纳企业所得税，但当资金运转形成费用和成本包括折旧摊销等时，也不得扣除。因此就决定了符合条件的财政性资金按不征税收入处理并不一定是企业最正确的选择。在特定的情况下，比如有“加计扣除”“弥补亏损”等涉税事项，企业“放弃不征税收入”可能会带来更大的税收收益。2.免税优惠政策的选择适用问题。免税政策是可以帮助企业降低税负、促进企业发展，但也有可能因为割裂了上下游企业之间的增值税抵扣链条而产生重复征税，影响市场机制的正常作用，对企业经营和产业发展产生负面影响。比如，企业如果某一时期内购置大量专用于免税项目的固定资产，由于固定资产数额大、税额高，有可能选择放弃享受免税政策反而会保证企业增值税税负的降低。因此，增值税一般纳税人如果存在免税收入，应根据具体情况进行详细测算，以确定利弊，择优选择。除上述环节外，企业还应注意投资方式的谨慎选择、公司组织架构的合理搭建、对外宣传不宜夸大事实等相关事项，以确保税收全流程管控效果最大化。查询各地区业务请点击：东莞公司注册，佛山公司注册，深圳公司注册工商注册多少钱？找曼德企服放心，公司代办安全高效，税务顾问专业，曼德企服一站式服务专家。

国家税务总局
关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
国家税务总局公告2016年第70号
为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题
纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题
（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题
房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：
（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
（二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加
五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题
营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
六、关于旧房转让时的扣除计算问题
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
本公告自公布之日起施行。
特此公告。
国家税务总局
2016年11月10日
土地增值税相关知识
_______________________________________________
纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
如何计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定的税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
适用税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
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