房地产业批量制造超级富豪房产定价玄机无穷

~ 中国房地产业是铸造富豪的产业似乎已是定论，2004《福布斯》中国大陆富豪榜排名前100位中，50%以上涉足房地产业；而《福布斯》全球富豪榜中，500位富豪中却只有30人左右是地产商。中国房地产业到底有什么点石成金的秘诀？

成就中国富豪房地产业有金砖？

从富豪榜排行情况可以看出，我们的绝大多数富豪是从土地里冒出来的。国内外为何会出现如此大悬殊？中国房地产业之所以成为富豪的摇篮，一方面固然是由于此行业具备高投入、高回报、高利润的特点，但是另一方面的原因不容忽视，那就是土地获取和房产定价两个环节中非常规操作手法。

开发商炒地—空手套白狼

有人困惑：为什么卖100万台冰箱仅能获得2亿元左右利润，而投建一个300万平米的小区在某些城市可获得50亿元以上的利润，仔细看一下就能发现，房地产致富的逻辑就是土地政策的逻辑。

上海的世茂家族发迹于20世纪80年代末。1988年人大修改宪法草案时破天荒规定了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这一规定为许荣茂的地产积累财富提供了注脚，他凭着对土地转让市场化的敏感，拿出了第一个商业地产项目，紧接着是6000亩的“闽南黄金海岸度假村”。当中国首个地产泡沫来潮时，许荣茂在北京四环外圈地10万平方米，投资开发了亚运花园，据说该项目利润高达40%。北京发迹之后，许家又赶紧转战上海滩，一举入主万象集团，其意不在“上市”而在于该集团旗下万象广场的14万平方米的地块。可见，“地缘”是财富的第一要素。

房地产开发的土地要素，因为由地方政府垄断、定价，基本上非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。这种情况下，房地产开发商的大多数成本由非市场因素决定，而利润则由供求关系决定。这种现象造成的后果，就是使土地开发具有了双重性格—政府指导、规划土地的限量供应和土地转让、住宅销售的市场供应；地价也因此出现了“剪刀差”。初次取得的土地价格较低，而一旦被允许进行商业开发，由于总体上的限量供应使得该土地的价格立即上涨。这种体制为权力寻租提供了温床，中国地产界多富豪的真正原因之一，就在于地产是中国最佳的寻租场所。“慕马案”中的主角慕绥新担任沈阳市长时期，沈阳市土地开发商打着“高科技农业”的幌子，大行房地产开发之实，大量土地被以行政划拨的名义圈走。从1997年至2000年间，行政划拨土地占沈阳城市建设供地总量的七成左右。2000年，沈阳收回的土地出让金仅为7000万元人民币，而附近一个批地量少于沈阳的中等城市同期土地出让金却多达3亿元。

由于地价在房地产开发中独特的双重性格，使得房地产开发商把“拿地”看作最重要的一个业务环节。谁能拿到相对便宜的土地，谁就取得了开发成功的一半。曾身为一名国家干部的杨某，用3万元起家打造了一家房地产公司。这家公司一共在石家庄开发销售了180万平米的住宅，按照平均2000元／平米的销售价格计算，杨最多销售了36亿元的住宅，其赚取的利润应当在10亿元左右。石家庄在城市面积扩张中同国内其他地方一样，地价一直在上涨。杨在石家庄市开发区几年前以每亩不足万元拿到的商业用地，如今已经上涨到每亩几十万元；而其在北京圈定的项目，每亩地价已飙升至130万元。这就足以解释，为什么很多地产公司取得了大片城郊土地后并不急于开发，而是等待土地升值，这无疑比卖房子还要容易获利。

房地产商一旦获得了土地就能够方便地从银行贷到公司所需要的资金。已有数据表明，截至2004年4月，中国房地产开发已投资约8800亿元，其中银行贷款占了7200亿元。而且从全国金融机构17万亿人民币贷款中，超过50%以上的贷款都是以房产作为抵押的。而我们可以看到，在国内利率管制下，银行贷款利率与民间贷款利率相差悬殊，从银行获得一笔贷款等于获得一笔补贴。社会的财富也通过银行流入房地产商手中。

另外，政府在确定最初地价时，可能因为用途不同，价格存在巨大差异。比如，住宅用地、教育用地和工厂园区用地，地价差异很大。但房地产公司一旦取得开发权，则可能混淆开发的概念—在教育或产业园区内兴建住宅，而且，可以依据市场价格进行转让。比如河北廊坊的“大学城”项目，教育用地里面却有高尔夫球场和别墅群，如果不是由于数十亿欠款的资金黑洞被媒体曝光，或许已经成为一个很典型的成功项目了。

开发商功课—拉关系还是重经营

在很长一段时间里，土地的交易采用了协议转让的方式，这种方式规则十分模糊，不具有操作性，如哪些土地可以协议转让、协议转让价格怎么确定等关键性问题，都没有明确的规定。在此情况下，多数地产商自然就不会选择拍卖或招投标的方式购买土地，而是乐意通过结合政府官员，以协议转让的方式购买到大大低于市场价格的土地。一部分地产商购买土地的目的，根本不是用于房地产开发，而纯粹是炒卖土地。他们的手法通常是：依靠强硬的关系，可以在事先不按规定交纳土地出让金的情况下，低价拿到土地使用权，然后高价转让出去，再用赚来的一部分利润补交以前的资金“窟窿”。

土地协议转让很难被阳光普照，因为协议转让是一对一的谈判，这种不公开的交易，助长了腐败行为的产生，进而导致土地炒卖现象日益普遍。最近几年，中国的问题富豪相当一部分都存在“涉案土地”的问题。比如说几年前的“远华大案”，涉案土地多达200多万平方米；而近日在香港廉政公署发起的“峨眉”行动中的落马的几名“地产大王”更是如此。

所以让土地交易公开化已经成为管理当局十分重视的问题。2002年7月，国土资源部明文规定“经营性土地必须挂牌拍卖”，不能采用协议转让方式，这就从制度层面上斩断了土地交易过程中官商勾结的“黑手”，有效抑制了“人情地”和“腐败地”的产生。2003年和2004年是北京市房地产土地政策出台最多的两年。在短短的两年时间内，继2002年的11号令，北京市政府相应出台了33号令、4号文，并发布了2004年4月23日前停办协议出让用地项目的公告。这一切都在传达一个重要信息，土地交易要走“阳光大道”。

万通董事局主席冯仑认为，土地公开交易，不仅杜绝了企业拿地寻租行为，更会由此改变房地产企业重视“关系”不重视产品研究和公司治理的行为，不出三五年，好的房地产企业和不好的房地产企业会拉大差距。浙江绿城北京公司的总经理岳卫认为，过去北京土地市场“水太深”，拿地的渠道不透明，拿地的价格也很混乱，造成不公平竞争，外来开发商不能得到有效的市场信息而举步维艰。今后，土地公开交易意味着外地开发商能公正地“花钱买地”，把钱花到明处，虽然利润可能会降低，但开发的时间成本会节省。

房产定价玄机无穷

房地产市场上，土地是政府计划批租的，这说明供给量主要是由市场之外的因素决定，市场无法调节，这一特点决定了房地产市场不可能是一个完全竞争的市场。有研究者还注意到，开发商也经常人为控制土地开发和商品房销售进度，通过控制供应来拉高价格，这正是垄断者操纵市场的通常做法。房地产开发进入门坎—向政府拿地、向银行弄钱的能力，不是谁都具备的，这使得少数房地产“教父”、“大鳄”们，能够相互结盟来实行垄断高价。任何一个以居住为目的的购房者，其选择区域总是有限的，如果单靠市场机制，别无选择的购房者只能是垄断高价的接受者。

上面提到的种种原因，使得房地产开发商在给房产定价的时候，拥有很大的操作余地。比如房地产业内一条不成文的规矩：房产定价低开高走。开发商的项目推向市场，不论销售状况如何，房价都是隔一段时间就上调，造成房产升值的假象。在销售过程中，销售人员往往采取限量供应的策略，今天推一栋楼，卖完了再推。在人口密集的城区，留给购房者选择的余地很小，他们的谈判能力和实力雄厚的开发商相比，几乎为零，最后不得不被动地接受开发商开出的高价。

本来，对垄断市场的调控和规制，是市场经济不可或缺的组成部分。可是，有一些房地产政策，实际上是在为垄断高价和垄断暴利推波助澜，本来就违反了市场经济规律。比如说，过去一讲调控，往往是紧缩银根，调控供应而不调控需求，这对市场发出了供给减少的预期，制造了恐慌性抢购，推动价格上涨；长时间持续的负存款利率，使房地产价值被高估，资金大量进入房市投机。经济学上有一个资产价格的理论公式，资产价格等于资产的年收益率除以银行利率，利率越低，资产价格越高，这是由资本的机会成本决定的。房地产近年涨价很快，而其他投资收益相对低得多，更多的资金流入房市理所当然，这就推动了房产价格的上升。最后，信贷政策过度支撑了开发商囤地囤房的能力，也支撑了购房者的支付能力。由于没有出台房地产税及调节炒房利润的税制，持房成本太低，炒房利润太大，纵容了投机和囤积房地产的行为。

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