酒店式公寓的经营管理

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酒店式公寓的经营管理

　　酒店式公寓指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。这类物业一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量等配套完备。

　　一、酒店式公寓的管理模式

　　(一)物业管理方式

　　全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。

　　合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。

　　顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理;二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务;三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。

　　(二)酒店管理方式

　　顾问管理方式。根据发展商要求，酒店管理公司派出酒店管理专业人员对酒店的功能设计布局、装修风格、工程配备、管理流程、服务配备、酒店市场定位、营销推广等提供顾问意见。

　　全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。

　　承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。

　　二、国内酒店式公寓在经营管理过程中存在的问题

　　(一)国内物业管理公司缺乏酒店管理经验

　　在硬件条件差不多的情况下，服务成为关键因素。客户去留的决定，60-70%受物业管理水平高低的影响。管理公司能接受和保证正常运作的.酒店式公寓，至少应有70%以上的客户签订租赁协议。一个具有良好市场经营能力的酒店式公寓物业公司，是保证投资者赢利的基本条件。但从现在市场上来看，这种物业公司非常少，存在物业公司缺乏酒店经营能力，而酒店管理公司又缺少物业管理经验的矛盾。如果没有物业公司高效、系统、专业的市场开发能力，业主最后只能是一种传统粗放的出租方式，投资回报率很难得到稳定的保证。投资回报率低，反过来又影响到酒店式公寓开发的市场消费支柱，投资者的积极性。

　　(二)国内酒店管理公司不能胜任酒店式公寓管理

　　作为一个投资者，拥有良好的经营方式、丰富管理及经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，业内人士一般认为，酒店消费价格(元/天)是房地产价格(元/平方米)的10%，酒店式公寓销售价格比一般房地产价格高1.5-2倍左右，这是促使发展商去开发该产品的原因。但是，国内的酒店管理公司有两个弱点，一是总想管理高档酒店，但总是在外国著名酒店管理公司的竞争中处于被动地位;二是总想用中长期的全权委托方式的管理方法，与酒店业主的利益和经营习惯总有根本的矛盾。国内酒店管理公司普遍存在创新力不够，无法寻找稳定的市场发展培育点。

　　(三)业权分割导致委托者虚位问题

　　作为一个一般性的酒店，投资方是唯一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为酒店式公寓，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位，会侵害中小投资者的利益。所以就导致了酒店式公寓在管理过程中过于混乱，业主权益无法得到保护，租金收入无法得到保障。

　　三、如何规避风险投资酒店式公寓

　　(一)选址定位与经营方式决定升值空间

　　酒店式公寓的主要目标客户群来自跨国公司和国内中小型企业中第三产业和创意产业机构。他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流人员交流和资金交流，配套服务全面，交通条件优越。酒店式公寓恰恰具备了这些特质。而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，所以会成为他们的首选。从常见的8-10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。对于开发商而言，在区域的选址上，就应当从产品的功能出发，满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。一般地说，最有利的位置位于中心城区和交通枢纽的核心位置。

　　(二)物业管理决定客户去留

　　提供良好的物业管理是吸引客源的最直接的条件，国内物业管理公司依然存在不能妥善管理的问题，打击了部分投资者的信心，因此，酒店式公寓聘请专业的物业管理公司或酒店管理公司进行管理，客人不但可以享受到星级酒店的服务，并且物业公司还能帮助业主打理整栋物业的形象，帮助物业升值。

　　(三)物有所值，性价比高

　　找一个“性价比”高的酒店式公寓，能让你在投资前赚钱。酒店式公寓看上去是一个价位非常高的投资产品，其实不然。在选择那些包租的酒店式公寓一定要看清楚单价，一些开发商往往把包租的钱已经折合在房价里。因此，投资酒店式公寓，投资者还要掌握一些在“购买前赚钱”的技巧，而这种技巧取决于投资者在购买前的比较。

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邯郸市19846652538： 一个酒店式公寓要采用什么样的管理方式 - ？
孟仇盐酸： 不知道你说的是集中式的还是分散式的,酒店式公寓的管理区别于酒店,也和客栈业不同,它是互联网红利带来的,一家好的酒店式公寓的选址会在市区或者人流密集的地方,对开房率有着很高的要求,因为他的运营成本比酒店高,一家酒店式公寓的寿命基本在5年左右,如果没有经验的话最好不要去做,因为一二线城市已经成了红海利润很有限了,三四线还有的做,但是变化的也很快,我是从2010年开始从酒店业转行到酒店式公寓,感触太多,你想要的管理方式也不是几句话就能说完的!如果想详细了解的话可以sixin我,我可以发些资料给你看下.

邯郸市19846652538： 公寓式酒店的经营模式 - ？
孟仇盐酸： 公寓式酒店是,一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式,又吸收了住宅、写字楼的某些特点;既可居住,又可办公的综合性很强的物业———酒店公寓,已悄然崛起.据介绍,酒店公寓与普通住宅楼比较起来,其结构和设计均有所不同.酒店公寓需要配套齐全、高档,能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理 酒店式公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”.选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便,而且价格相对较低,随时可以得到酒店式的各种服务,如洗衣服、更换被单等.一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店,所以居住者的身份和气派也可彰显 .

邯郸市19846652538： 酒店管理公司如何管理酒店式公寓 - ？
孟仇盐酸： 具体方法如下:1. 首先招聘酒店管理式人才,便与酒店各项事宜有人管理;2. 制定酒店管理规章制度,并在管理酒店的时候找出漏洞,加以完善;3. 制定严格的监督机制,保障酒店各项规章制度正常进行.

邯郸市19846652538： 一个酒店式公寓要采用什么样的管理方式?？
孟仇盐酸： 需要一个服务优秀的物业团队 24小时保安监控系统 便捷的停车位 相关联的服务选择:钟点打扫 干洗 餐厅

邯郸市19846652538： 酒店式短租公寓怎样经营? - ？
孟仇盐酸： 加盟或直营.短租公寓一般有两种经营模式 1.加盟连锁,加盟连锁以阳光移动公寓为代表.由总部统一经营网站,统一管理各地服务商. 2.直营店,直营店的代表就是“365客栈”直营即直接由服务商经营. 在重资产模式下,企业不仅可以获...

邯郸市19846652538： 酒店式管理什么意思? - ？
孟仇盐酸： 酒店式管理的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓. 产权式公寓酒店的实质是酒店,其软硬件配套都是按照酒店标准来配置,且纳入酒店行业管理范畴,它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房.产权式酒店的本质在于购买者目的并非白住,而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租,以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权. 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有“白用＂和“投资＂两大功效,但其本质仍然是公寓.

邯郸市19846652538： 酒店式公寓的优点 - ？
孟仇盐酸： 酒店式公寓是一种综合性很强的物业管理概念,意为酒店式的服务,公寓式的管理,是指保持统一装修模式,配置一整套高标准硬件和酒店服务系统,聘请专业酒店管理公司并由其统一经营和管理,区别于酒店单间的公寓.它吸收了传统酒店和传统公寓的长处,个性鲜明独特,除提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局,家居式的服务,要比传统的酒店更多了家的味道,真正实现了宾至如归,而且居住自由方便,价格相对较低,因此深得国际商务,旅游人士的青睐,成为国际人士的居住首选.酒店式公寓单位小,好管理,租金高,易出租.

邯郸市19846652538： 酒店式物业管理的十大要点是什么? ？
孟仇盐酸： 很多人将现代化的商务楼称之为酒店式物业,在经营管理过程中也常常借 鉴酒店管理模式和特色.酒店式物业管理有以下十大要点:1. 有先进的经营策略.2. 有独特的管理模式.3. 有以服务为核心的运行体系.4. 有完善的人力资源开发系统.5. 有高效的组织体系.6. 有实用的管理手段.7. 有一定的营销策略.8. 有规范的租赁管理.9. 有科学的硬件管理体系.10. 有完善的服务功能.

邯郸市19846652538： 酒店式公寓的管理经营范围是哪些 - ？
孟仇盐酸： 对于旅游地产涉及的税收问题,本行业中也有一些特殊规定.例如,国家税务总局于2006年对深圳市税务局提交的一份《关于大梅沙海景酒店产权式经营业主税收问题的请示》作出批复(国税函[2006]478号),批复主要内容为:酒店产权式经营业主(以下简称“业主”)在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营,如房产产权并未归属新的经济实体,业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入,根据有关税收法律、行政法规的规定,应按照“服务业-租赁业”征收营业税,按照财产租赁所得项目征收个人所得税.

邯郸市19846652538： 如何管理好一家小型的公寓型酒店的客房?？
孟仇盐酸： 信息化是必要的,譬如楼上说的对讲机.老板给你这个空间,你目前要理清思路,做出一套行之有效的方案交给老板,老板不懂,所以就需要你来考虑整个酒店的运作,既能够给他省钱,又可以赚到钱,譬如营销上想点点子,管理上节约成本,老板看的是数字,他关心的是今天我要花多少钱出去,昨天赚了多少.呵呵、我做酒店多年虽然目前不做这块,但交流一下还是可以的,需要方案就找我,我帮你做