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大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读
张晓达 律师
2004年12月22日
一.大陆法院判例
2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院维持原判。
二.婚前按揭房产归属问题分析
这里我们要讨论的“婚前按揭房产”，是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买（限为个人行为，排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为，此时可能房屋已为双方婚前共有财产），婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产，进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。
财产分割是离婚中最容易遇到的问题，很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白，特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间，一个人很有可能在这期间结婚又离婚，上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢？
1.法律对一般婚前财产的原则性规定
大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，只是就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点，因为在2001年大陆修订《婚姻法》前，最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定：婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产，但现在的法律对此问题做了重大改变。
2.剖析婚前按揭房产的分割
上述对婚前财产分割的原则性规定，套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”，然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重，需要进一步剖析：
（1）何为“婚前”？何为“婚前购房”？
从上面的分析不难看出，婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者，答案很简单，鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻，因此，夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。
对于后者，比较困扰，在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点？例如：在婚前签了购房合同，付了首期款，婚后才进行按揭贷款，并办了《房产证》，那哪个才是“购房时间点”？
有人认为，鉴于房产在法律上属于不动产的范畴，而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得《房产证》之日，因此，认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的。
实际上，上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，因此由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。
（2）按揭购房过程中各方的法律关系如何？“共同还贷”如何补偿对方？
婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。简单地说，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。
如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方，这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。
但愿不是转分数的，最近比较怕碰到。好了，开始分析：
1.我好婆原来是某一公司的员工,退休后分到公司的一套公房
退休后分到公房，请问这个分是指使用权还是所有权。如果是使用权，那房子还依然是公司的公房；如果是所有权，那房子就不再是公房而是转变为我好婆个人的财产
2.3年前好婆去世了，该房子一直由我父亲承租给别人了
请问好婆和你父亲是什么关系，一直怀疑你是不是把外婆打成好婆了，下面的分析是把好婆当成外婆的情况处理的，如果不是外婆的话那就全错了，你可以直接跳开不看
如果当初外婆是只有使用权的话，那么现在你父亲转租给别人，严格来说按照合同法规定未经房东也就是公司的同意是不能转租的，并且你父亲也继承不了该房屋
如果当初外婆是拿下了所有权的，那么房屋也不一定是你妈妈一个人继承，你外公和你妈妈的兄弟姐妹都有权继承，但是他们都放弃继承的话或者你外婆外公同意给你妈妈的话是例外
3.我父亲两年前去世了，我父亲的两个姐妹跳出来，说要三分分财产
如果房票和拆迁费是给你父亲的话，那么你父亲的两个姐妹弹跳力确实很出众，只是按照法律规定她们没资格分你父亲的遗产
按照继承法第10条的规定，你父亲遗产的第一顺位继承人是你父亲的配偶子女父母，只要有第一顺位继承人活着的一天你父亲的姐妹就是没有资格索要遗产分配的
尽管不太明白好婆是什么人物，但是感觉你的提问侧重点在于你父亲的遗产是不是需要给你父亲姐妹们分一份的事情，如果确实就是问这个的话我可以明确告诉你，她们无权要求分你父亲的遗产，具体请看第3点分析即可
希望对你有帮助，也祝愿你们早日顺利解决纠纷！
文物的评定方法：首先如果是国家级的文物应当由省级以上文物保护单位根据《中华人民共和国文物法》的相关规定根据下级单位的申请进行评定之后报国家文物管理局备案方可有效。根据您的情况来看您的房屋既然是由政府拍卖的那么根据拍卖法的相关规定你家享有房屋的所有权，既然享有房屋所有权那么您处分您自己的房产就是合法的，现在文化局认为是文物需要回建那么根据文物法的规定他们就应当首先对文物进行评定，而且在评定结果出来之前您不需要马上回建，等结果出来之后如果确实被评定为文物了，你们可以要求文物局承担回建费用，因为您处分自己享有所有权的财产时没有义务也没有能力去确认它是否属于文物，而这个责任是文物局没有及时作出相关评定有关，因为在长达11年的时间里面他们都没有履行这个职责。
您可以先请求文物局对房屋进行评定，如果他们不履行自己的评定义务，你们可以向法院起诉文化局行政不作为，毕竟如果是文物的话拆了是中国的一大损失，他们不负责作为公民我们应该要有最起码的知识那就是尊重文化！
等法院的判决下来之后文物局是必须做出评定结果的，否则他们是要承担败诉的不利后果的。问题没有那么复杂，当然经济是一方面但是为了中国的文化请您牺牲您的暂时利益！
向您致敬！！！
这么复杂的事 高手来
道路规划刚好从我家老房子经过,那房子已经有200年的历史,这房子算不算...
具体是否认定为文物，需要当地文物部门认定。你可以向当地文物管理所（局）反映情况。如果是省级大型建设项目，省级部门应该进行考古调查的，不需要你担心。如果是县上或市上的项目，可能政府不会那么重视哈。应该已经过当地第三次全国文物普查的，到文物部门咨询就知道了是否被登记为不可移动文物。
100多年的老房子,有没有说什么保护政策啊?
国家只有保护文物的政策。没有保护老房子的政策。物权法可以保护。如果通过文物部门把它定位文物就能获得额外保护了。
自家房子被列为文物 由谁来维修破败不堪的民宅
在杨柳村的古宅主人看来，自家房子因为成了“江宁区文物保护单位”这块牌子，被套上了金箍。为了保护文物，他们不可能像普通业主那样享受到个人对私有财产的各种权利，连自己的维修权都没有了。因此，地方文化主管部门应当承担一部分费用作为补偿，或主动承担起抢修的责任。在江宁区文广局，记者了解到，杨柳...
400多年前的房子算文物?
400多年前的房子，肯定算是稳定的，因为这毕竟是古人以留下，具有一定的研究价值和收藏意义，所以可以说算是一种文物。
请问,自家房子被镇政府确定为文物古迹,该谁负责它的安全?
既然政府定为文物古迹，就应该文物局来负责他的安全和维修。只要不故意去破坏，就不会找到你头上来。
我家清朝的老房子,有200多年历史,现在要拆了,这个窗会是古董吗?会鉴定...
不仅是古董而且是文物。具体来说，文物是指具体的物质遗存，它的基本特征是：第一，必须是由人类创造的，或者是与人类活动有关的；第二，必须是已经成为历史的过去，不可能再重新创造的。当代中国根据文物的特征，结合中国保存文物的具体情况，把“文物”一词作为人类社会历史发展进程中遗留下来的、由人类...
一百年的老房子算古董文物吗?
不一定，看风格、用料、文献等方面的价值，还有就是有关部门的关心程度。有特殊价值且有关部门比较关心的，哪怕才建了三五十年也可以当文物。
被列为市级文物保护单位的房子可以向国家申请维修费吗?
可以，但只能是一部分。房主按照房屋现有的条件进行原状维修，文物局为其制定相应的维修方案，由房主自行联系相关单位进行维修，政府则适当补助维修经费。具体可以打电话12345政府热线咨询。
被定为县文物保护的房子还能拿回自己的产权吗
不可以。根据文物保护法，被作为文物保护的建筑物或其他设施，其所有权即使属于个人，所有者也无权对其进行修缮、装饰乃至改建。
清朝的房子能申请文物保护吗
清朝的房子有可能申请文物保护。清朝的房子距今有两三百年历史，只要含有文化历史信息，有价值，就可以申请保护。你最好到当地文物局去咨询一下，让他们派专家去你家考察。
缑该左旋： 一、多次盗窃能否认定初犯有哪些相关规定法律咨询解答不能.2年内盗窃3次以上的,应当认定为多次盗窃,多次盗窃的,无论盗窃的数额是多少,都应当予以立案.而初...
八步区19398267444： 旧房改建文物局有权干涉吗 - ？
缑该左旋： 问题关键是“旧房”是否是文物.如果是文物,文物局就有权干涉,而且任何单方面改建行为都可能涉嫌违法:《中华人民共和国文物保护法》第二十一条规定:“对不可移动文物进行修缮、保养、迁移,必须遵守不改变文物原状的原则.”...
八步区19398267444： 个人所有权房屋被国家宣布文物保护单位时,个人是否有权拒绝? - ？
缑该左旋： 个人所有权房屋被国家宣布为文物保护单位时,个人通常没有权拒绝.但这种情况下,国家应当给予相应的补偿.同时,个人不得对房屋的主体结构,布局等进行任何改造.确需维修,需要连同维修方案报文物管理部门批准.必要时国家还可以对该房屋进行征收,这时你有权对征收的房屋要求相应的补偿.
八步区19398267444： 最高法院倒卖文物犯罪的解释规定 ？
缑该左旋： 最高人民法院、最高人民检察院《关于办理妨害文物管理等刑事案件适用法律若干问题的解释》法释〔2015〕23号为依法惩治文物犯罪,保护文物,根据《中华人民共和...
八步区19398267444： 刑法中关于走私文物罪的立案规定是什么 ？
缑该左旋： 走私文物罪的立案规定,根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理妨害文物管理等刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条第三款规定,走私国家禁止出口的文物...
八步区19398267444： 走私文物罪立案条件是什么 ？
缑该左旋： 走私文物罪立案条件是:1、走私国家禁止出口的三级文物的;2、无法确定文物等级,但走私文物价值在五万元以上不满二十万元的;3、其他条件.法律依据:《关于办理妨害文物管理等刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条走私国家禁止出口的文物,无法确定文物等级,或者按照文物等级定罪量刑明显过轻或者过重的,可以按照走私的文物价值定罪量刑.走私的文物价值在二十万元以上不满一百万元的,应当依照刑法第一百五十一条第二款的规定,以走私文物罪处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;文物价值在一百万元以上的,应当认定为刑法第一百五十一条第二款规定的“情节特别严重”;文物价值在五万元以上不满二十万元的,应当认定为刑法第一百五十一条第二款规定的“情节较轻”.
八步区19398267444： 普通人进行文物保护(古建筑保护)可以走诉讼么? - ？
缑该左旋： 修改后的新《民事诉讼法》第五十五条规定:“对污染环境、侵害众多消费者合法权益等损害社会公共利益的行为,法律规定的机关和有关组织可以向人民法院提起诉讼.” 就目前的法律精神来看,公益诉讼的主体为法律规定的机关和有关组织,个人不能成为公益诉讼的主体.因此,对于企业或者机关占用或改造 违反文物保护法的行为,公民有权向文物保护部门、公安部门等反映、投诉、控告,但公民个人不能就此提起诉讼.
八步区19398267444： 自家院子里的文物究竟算不算私有财产 - ？
缑该左旋： 你不说谁知道~ 如果真说起来不算~ 地都不是你的~ 房子的地就有70年的租期~
八步区19398267444： 民用房屋有100多年了,能不申请文物保护呢 - ？
缑该左旋： 能不能申请文物保护,要看你的房子有什么特点了,比如你的房屋建筑形式是不是有代表性、房屋结构是否有代表性、细部装修装饰特色等等,任何一个具备文物价值的方面都可以成为你受保护的理由.如果这些东西都没有,那么很不幸的告诉你,你属于破旧危房,等着拆吧.
八步区19398267444： 文物犯罪的种类 - ？
缑该左旋： 文物犯罪的种类有:走私文物罪、故意损毁文物罪、过失损毁文物罪、非法向外国人出售、赠送珍贵文物罪、倒卖文物罪、非法出售、私赠文物藏品罪、失职造成珍贵文物损毁、流失罪.
