农村拆迁安置房能买吗？

农村拆迁后分配的安置房可以卖吗?~

有房权的安置房可以买卖，尚未取得产证的安置房不可以买卖。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。具体情况如下：
1、拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。
2、尚未取得产证的拆迁安置房，根据《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。

扩展资料
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
拆迁安置房在未领取权属证书前发生的买卖。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)款规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
据此，如果双方发生争议诉讼至法院时争议房屋上不具备领取房屋权属证书的条件，人民法院一般会因争议房屋不具备权属证书而认定房屋买卖合同无效。
参考资料来源：百度百科-安置房

交易有风险。
第一、政策因素。
根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房 (与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
第二、价格因素。
拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。
第三、人的因素。
“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。
因此，为减少矛盾、避免纠纷，购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。其次是订立协议时要出售方全体共有人签名，以减少风险。
拆迁安置房的交易风险
随着城市化步伐的加快，大量农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁安置房。拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五年)无法将该房过户给其他人。虽然拆迁安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“黄牛”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为;但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。这主要表现在以下几个方面：
第一，房价上涨容易诱使卖方违约。
按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成?可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。
第二，买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。
在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。
第三，易受不确定因素影响。
交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。
买房者在购买拆迁安置房时，不能仅仅看到其相对低廉的价格，更应当看到其特殊的风险。笔者认为，购买拆迁安置房并非明智之举，因为要顺利完成交易所消耗的时间过长，其中潜在的法律风险是任何人都难以预见和避免的。买方所获得的只是有限的差价，而其可能损失的却是整个房屋。
5买安置房有政策风险
这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范，出现或抬高一些入市门槛，比如2004年6月开始由政府统建的解困房（不包括安置房），产权证办理后五年内不能上市买卖交易。

农村拆迁安置房属于小产权房。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

扩展资料：

国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：

1、是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3、是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权

参考资料来源：百度百科：小产权

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上饶市17534103653： 安置房一般能买吗 ？
柳恒纬欣： 1.可以购买,安置房是政府进行城市道路建设和公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋.2.如果安置房的土地证是集体的话,那就是小产权房,是不能上市交易的,除了同村村民之间的转让,居民户是不能登记做集体土地证的.现在各银行对集体土地的房屋也不办理贷款,不能做抵押.所以即使有房产证过户了,土地证也都是房主的名字,买这样的房子不安心.

上饶市17534103653： 可以购买农村拆迁房吗可以买吗 ？
柳恒纬欣： 1·因为拆迁安置房的安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束,所以和一般的商品房交易存在很大的不同.2·按其土地使用权性质的不同,拆迁安置房可以分为农村集体土地上的拆迁安置房和城市拆迁安置房.一般来说农村拆迁安置房属于征地拆迁中的安置房,其土地属于农村集体所有,不能随便买卖.

上饶市17534103653： 拆迁安置房可买卖吗 ？
柳恒纬欣： 拆迁安置房的土地使用权如果属于划拨性质,在获得批准的情形下,一般可以买卖.如果是出让性质的土地使用权,且已经办理了房屋与产权证,一般可以买卖.《城市房...

上饶市17534103653： 当地农民的拆迁安置房可以购买吗 - ？
柳恒纬欣： 有房权的安置房可以购买,尚未取得产证的安置房不可以买.因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受地方政府政策的约束,所以和一般的商品房交易有很大的不同.具体情况如下: 1、拆迁安置房取得房权,并且没有规定限制对外出售,或者限制转让的期限已满,这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别,这样的安置房可以买. 2、尚未取得产证的拆迁安置房,根据《物权法》规定,房屋属于不动产,不动产产权以房地产管理部门登记备案为准,没有登记备案的,除法律特殊规定的情形外,不具有物权法上的产权效力.此类安置房还没有取得安全产权,对外出售是不合法的.

上饶市17534103653： 安置房可不可以买卖?安置房可以交易吗 ？
柳恒纬欣： 有证的拆迁安置房可买卖,交易与普通房屋无差别;无证拆迁安置房,要分清情况,主要注意这几个问题:1、调查拆迁前的产权性质,如具备产权证,只是开发商没及时办理,如有拆迁协议书,虽麻烦,但日后还可办产权证;2、要办理公证手续,以免日收纠纷.3、有些房企为了增加收入,在拆迁交易后,可提供更名服务,适当收些费用是一种好的解决办法.

上饶市17534103653： 拆迁安置房可以买吗 - ？
柳恒纬欣： 拆迁安置房可以买,但安置房不同于商品房,购买有一定风险,有些事情还需注意. 拆迁房主要分为两大类: 一类是因市政工程拆迁而配置的房屋,这类房子房屋产权属于个人所有,但是在获得产权证后5年内不能上市交易. 另外一类是因房...

上饶市17534103653： 新农村安置房能买卖吗 - ？
柳恒纬欣： 1、要知道安置房的土地性质,是国有还是集体.有了房产证和集体土地证的农村安置房,还需要是同村的居民才可进行买卖.比如拆迁户安置房,因为政府补贴给拆迁户的,所以必须是当事人本人才可以办理房产证,这种需要花费的时间比较长,规定5年才可以上市交易,5年后才能过户. 2、农村安置房和商品房相比,价格会比较便宜些,不会存在相应的风险,办理过户需要的费用,农村安置房和商品房一样,不过要将国有地税补齐才可以. 3、农村安置房买卖办理贷款,除了拆迁户当事人,其他人不能办理. 4、如果一定要买卖安置房,那么要找信得过的人,在给他放款之后,在拿到了房产证后才能转交给购房者.

上饶市17534103653： 拆迁安置房可以购买吗 - ？
柳恒纬欣： 律师回答:随着城市化的发展,城市的规模的扩大,城市拆迁的速度也在加快.于是拆迁安置房也就有了市场.但毕竟拆迁安置房和一般的商品房不同,且动拆迁安置房买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕,其后续手续通常要出售方配合办...

上饶市17534103653： 拆迁安置房能买吗? - ？
柳恒纬欣： 拆迁安置房是能买的,不过是有前提的.一般情况下,拆迁安置房如果进行了产权登记,同时取得了房屋所有权证,可以进行交易,不过,这种交易是有时间限制的.在这个时间段可以办理过户,超过时间就无法办理了.你弄清情况再做打算也不迟.

上饶市17534103653： 拆迁安置房开可以买吗 - ？
柳恒纬欣： 可以买,但是需要具备一以下条件 拆迁安置房买卖的风险:1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议,万一协商不成,可能会起诉到法院解决,最终确定的合法权益人是谁还无法确定;2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无...