一秒辨别什么是好户型，让看房买房再无烦恼

一个好户型，究竟是什么样子的~

1、大开间、短进深一个真正的好户型，究竟是什么样子的？（多图）
开间、进深：习惯上，我们把房间的主采光面称为开间(面宽)，与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBJ100-87)规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。(卧室以床顺着摆放的方向为开间，床头依靠的墙宽度为“进深”，卧室内布置床时，床头一般不靠窗台摆放)

一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于 1:1.5 之间较好。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。
2、分区明确、动静干湿公私
首先要了解动静分区、干湿分区、公私分区的概念
动静分区：动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；包括客厅、餐厅、厨房、卫生间为动：而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧，包括卧室、书房为静。两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。范例如下

动静分区不合理户型（次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大）

干湿分区：指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。
厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等集中于此，因此厨房的布置要尽可能的靠近进户门，远离卧室、客厅；其次厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。目前市面上的大部分户型还是考虑到了干湿分区，厨房一般也是设置在入户门最近的位置，但仍有少量灾难级户型，户型完全没有考虑厨房应当如何合理布置。
公私分区：户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。户型的私密性主要需做到两点：首先在入户门外向户型内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能对屋内一览无余；其次是户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。
公私分区较差户型(卧室门直接开在客厅墙壁上，客厅内可看见卧室大部分)范例如下

3、通透
通透性主要是指户型的通风和采光性能。要保证户型具有良好的通透性能，首先要求户型要有良好的进深开间比，即户型比较方正；其次户型最好有两面可以采光和通风，相对两面采光通风最佳(如南北、东西)，其次是相邻两面采光(如东和南、南和西、西和北等)，只有一面采光通风效果最差。另外厨房厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。
所以，全明是通透最好的通透设计。范例如下

4、动线
动线是指人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户型的设计影响到动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。
好的动线能够提升户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。户内主要动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线。
动线良好(从入户门进客厅、卧室、厨房的三条条线不会交叉)范例如下

动线较差户型（进厨房要穿过客厅，进主卧要穿过客厅，客厅都成公共走廊了，另外厨房布置在户型深区，卫生间距离主卧和次卧都很远，且正对大门，该户型堪称灾难级）

5、尺度合理
地块越来越少，房价越来越高，大户型成为一步到位的一次性选择，因此，对大户型的要求更加苛刻。大户型在一定程度上不仅承载全家的居住功能，而且承载着更多附加东西。
但大户型不能一味大，不然，就会造成空旷感，反而降低了居住的舒适度。200 平米以上的户型基本划入别墅范畴，它有几个主要的分区尺度：
容积率必须达到1.0以下；
进深15米以内，面宽不小于6米；
卧室一般采用套房设计；
设计玄关、露台；
风水角度来看，入户门进来不要是个大走廊，或者正对厕所门。厕所门也不宜正对卧室门等。
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买房选哪几层比较好？
到底该怎么选，在销售顾问眼里，没有绝对好与坏，每层都有各自的优点和缺点，买房子就是要按照自己的需要和喜好来选，最好是先挑品质楼盘，再挑楼层。
高层一般指的是超过 10 层的住宅建筑和超过 24 米高的其他民用建筑为高层建筑。
高层：最佳是楼层的 1/3 到 2/3 之间处
现在的高层大多都超过了 15 层，高层视野好，远离马路，有私密性等优点，是不少购房者的选择。在一位销售顾问眼里，最佳的楼层应该在大楼的 1/3 到 2/3 之间。
以 30 层为例，对比各楼层的优点和缺点，到底选哪层，还要靠自己挑。
底层：优点是适合有老人的家庭居住，出入方便，如有花园更好。但是缺点是，采光通风都不好，潮气重，特别是南方。再加上临马路，汽车噪音大，比较吵。
2 至 5 层：优点是夏天温度比上面要低点，如遇火灾等逃生容易。缺点是视野不好，房间较暗开灯时间比较长，噪音偏大。
6 至 7 层：优点是有风景看，但是视野还是没那么好，不用担心潮湿问题。缺点是光照还是不足。
8 至 11 层：优点是光照、空气等都比上不足，比下有余，停电的话，爬楼梯也在接受范围内，这个高度也比较适宜。
12 至 23 层：优点是楼层的采光很不错，日照时间也长，视野也很开阔。噪音的影响也比较少。缺点是出行不方便，比如停水或者停电后供水和电梯无法正常，购房时这一点要考虑，还有这几层的价格，也往往偏贵的。
24 至 29 层：优点是安静、视野好，蚊虫、灰尘、噪音都不必担心。缺点是风大，夏天温度较高，水压较低。
顶层：优点是风景独好，价格相对便宜。缺点是水压不足，风大等问题，并且夏季的温度比底层要高。比 24 至 29 层多一项风险是顶楼渗水的问题。
建议先挑楼盘再挑楼层，品质好的楼盘很多问题都会避免。如果住在容积率高的社区，无论你住哪层，都不会有高质量的生活，噪音、灰尘的污染不可避免。如果在容积率低的社区，就是在低层采光也会很好，灰尘、噪音也不会有。如果这个楼盘结构好、质量好，雷击、漏雨现象就不会出现。
还有价格，楼层越好价格越贵，要根据需求量力而行，不要给自己带来很大的还款压力。
多层一般是 4 到 6 层，多采用框架结构。
多层：3 至 4 层为最佳楼层
多层，公摊少，得房率高，已经越来越成为了稀缺品。
多层的优点是房子由于受到各种限制，通常只能是板式，大多南北通风；少了柱梁的限制，户型也比较好。加之没有电梯，少了电梯井、候梯厅等公用建筑面积，房间利用率高。
而多层的缺点，多层如果是旧城区的二手房子，多数为砖混结构，这种结构成本低，比钢筋混凝土结构低 40%左右。这类房子的耐久性一般，折旧较快。
构成一个好户型最重要的因素之一，就是出房率。
大家花钱买楼的时候，付款是按每平米的价格×建筑面积买的，但是实际上，我们所能得到的使用面积有多少呢？使用面积 / 建筑面积=出房率，这个指标是很重要的。因为不同的楼不同的户型，公摊面积也不一样。公摊就是包括了楼梯间电梯间走廊等，这些都是要摊到咱住户头上的。板儿楼的话，出房率能到 80%就很好了；塔楼的话 75%；酒店式公寓那种 60%。这些完全是专业的经验总结之谈，一般人是很难了解到的。把这几个数值记好，看房买房的时候计算比较一下。（更新：答案下有回复问，“有些宣称得房率超过 100%的是什么情况？”有好几种情况：出房率 100%的有，别墅就是：）独门独院都没有浪费~也有 100%或超过 100%的，比如 loft，就是层高很高，开放商自己隔出二层 loft，然后只收一层的面积，二层赠送，比如买 50 平送 35 平什么的；还比如，偷面积，这 种在南方很常见，比如设计的时候这儿多伸出去块板儿，那儿凹进来一块，这些是不计算面积的，之后开发商把这些一封，全都变成室内了，赠送给业主了，这就是 偷面积，用户会多了很多使用面积啊，这样的出房率就很高，也会超过 100%。这种做法以前南方很常见，现在的房子不让了。因为我在北京，大部分接触的都是北京的住宅，之前对这个遗漏了，上面提到板楼 80%、塔楼 75%、酒店式公寓 60%都是针对北京及北方常见类型提出的。住宅的南北地域性还是蛮强的，蝶式住宅北方就很少见，入户花园啊我真的很羡慕！：）户型还真不是楼下某位说的大就是好的。大的话也得多花很多钱不是么，房子这可是真金白银的每平米都差着几万几千的。对于普通人来说，还是要注重性价比的，而出房率就是性价比的衡量要素之一。有 些户型的设计很紧凑，麻雀虽小五脏俱全，这样即便总面积只有 150 平，但是能有 4 室 2 厅 2 卫；但是有些楼，280 平也做不到这么多间房（当然这种楼可能会 说是德国设计师设计，设计风格所致，有露台啊是跃层什么的），但是在那种房子里的感觉也好像没比这 150 平的大多少。这就是感觉了，但之所以有这些感觉是 真的取决于户型设计的好坏，出房率的多少，这是一定有关系的。话说户型的方正，除了字面意义的“方”“正”，和这是哪儿种楼是有关系的。像是板儿楼，才能南北通透啊；塔楼啊酒店式公寓啊，想通透也没这条件呀，塔楼就是注意通风了。板儿楼主要就是面宽大一些，3.9m,4.2m 大于 4m 好用，进深短一些，南北通透。另外，户型也与所处的单元有关。比如这是一长条的板楼，但是建筑设计的时候为了立面造型的美观等，这排楼做了一些凹凸的设计，比如有的单元是突出来一些，有的是凹进去一点点。这时候，凹进去的那个单元就会受到隔壁单元的遮挡，相对来说不太好。

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看房注意：
1、看居住舒适度
从小区规模，园林绿化，电梯多少，车位多少，层高多少，朝向南北，物业费用，装修标准（比如天然气入户、大堂等），交房时间等方面看房。在这方面的选择上也需要注重舒适性和实用性相结合的原则。
2、看户型实用度
具体户型的厨卫卧厅布局怎样，赠送面积大小，晒衣观景，来客接待，以及自己居住是否实用方便。还可考察一下风水。对于户型优劣的评判，可谓见仁见智，但总的一条是要舒适以及舒服，千万不能勉强。

　当前的户型分类：
　　1、经济型，又称紧凑型，普通标准；
　　2、小康型，又称中品型，中挡标准；
　　3、舒适型，又称高品型，高挡标准；
　　4、豪华型，又称消费型，超级标准。
　　户型全面分析：
　　（一）使用功能
　　1、主要功能:
　　私密区（静区）-主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等
　　公共区（动区）-客厅、餐厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等
　　2、辅助功能：
　　专用区（人流量疏区）-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等
　　共用区（人流量密区）-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等
　　（二）平面尺度
　　1、面宽-房屋东西墙面之间的宽度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸）
　　2、进深-与面宽垂直方向的深度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸）
　　3、面积-一般情况下等于面宽×进深
　　1）单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积（例：卧室、书房）
　　2） 组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和（例：主卧+主卫+专用储藏室）
　　3） 交叉组合面积-两个或多个独立功能有共用周边界限的空间平面面积（例：客厅、餐厅、通道、玄关）
　　4） 交通面积-仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积（例：通道、玄关）
　　一般的好房型讲求住宅内部使用功能区分明确，公共活动区、私密休息区、辅助区之间都有较明显的划分，各自有专门的使用功能；动静有别。
　　公共活动区：供起居交流用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。
　　私密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。
　　辅助区：对以上两部分区域功能起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。
　　评价房型时，可考虑以下几个方面：
　　1、活动区与休息区明确分开，休息区相对集中。2、尽量减少在活动区内墙上开门;使完整墙面更多。3、相互联系方便。4、房屋位置合理，进门有小门厅过渡。5、厅最好朝南向或景观向。6、厅平面避免不可利用的锐角室向。7、大厅与分户门之内室设门斗过渡性空间。8、在厅内墙上忌随处开门妨碍厅的使用，忌门与门相对开。9、厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房。10、居室、主卧室远离电梯间或楼梯。11、厨后间外最好能配以阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。12、食寝分离、居寝分离。13、入口处最好有玄关。14、餐厅与起居室空间上相互贯通;形成自然通风。15、卫生间不宜离主卧室太远，更不要穿越客厅。
　　读懂户型图关键是要从纷繁复杂而又精致的房型图册上找出最重要的六个指标
　　一、开间、进深。户型好坏，开间、进深非常重要。开间是指房间的宽度，一般在3至3.9米之间。进深是指房间的长度，一般控制在5米左右。如果进深过深，开间狭窄，则不利于采光、通风。一般的户型图上都会标注出进深、开间这两个指标，在两根拉出的直线中间夹杂着的数字，如4.2米、3.9米就是了。一般来讲，进深的总数值越小越好，而开间则是越大越好。
　　二、面积。大多数户型图都会标注户型的总建筑面积，但是这个数据与实际交房的标准存在上下浮动的误差。因此，很多户型图上把面积标注为建筑面积约为多少平方米，或是使用大于等于符号，这都是正常的现象。另外，在看户型图时，一定要注意辨别建筑面积与实际使用面积之间的差别，这就需要向售楼员询问楼盘的公摊面积有多少。用建筑面积减去公摊的面积，就是户型的实际使用面积。公摊面积越小的房子，得房率越高，也越实惠。
　　三、配比。户型的合理与否，并不在于大小，而在于房屋各个部分之间的比例与布局关系。这个关系取决于设计者对于整个房型的把握，更关系到日常生活的细节。比如在总面积不大的情况下，次卧只留8至9平方米的状况很常见，但这样的状况在实际使用中很难施展。另外，也有的户型将卫生间的开门直接对着客厅、餐厅，这样的位置摆放，在看户型图的时候，不会觉得有很大问题，但在实际生活中可能就会遇到诸如室内空气不好的问题了。因此，在看户型图时，需要购房者仔细研究，慢慢考量。
　　四、孤立单元。在很多户型图上，某一住宅的单元户型图，往往占据着版面至少70%的部分，而整层的平面图则位于画面中不被注意的一小角上。千万不可忽略这并不引人注意的一小角。举个例子：一个楼面上，一般会有电梯、走道、楼梯、强电弱电、过道窗等，每个因素对日常的使用都有或多或少、或利或弊的影响。把房型放回楼层平面里看，就能了解到它受这些配件的影响程度。如果深入一些来看，相邻房型的影响也不容忽视。遮挡采光与否、私密性得到保障与否，这些都很关键。
　　五、结构。房型在某些时候是需要“先天不足后天补”的。所以，了解房型的可变结构也很要紧。如：哪些墙能动，哪些墙千万别动；下水管、上水管的位置、电线走向等，也都要尽可能地掌握。这些信息在购买期房时，尤其要向售楼员了解清楚。到入住的时候，万一不能如您所愿，而去铤而走险动一些承重墙、管道，将好好的房子改造坏了，那就得不偿失了。
　　六、家具摆放。有些户型图为了达到一种效果，会把图内的桌椅板凳制作成不等比例的图样，使购房者形成该空间能够容纳大型成套家具的错觉。因此，户型图上的家具比例是不能轻信的。这一点较为隐蔽，购房者看户型图时需要格外小心。
　　看懂户型图必须掌握的技巧
　　户型平面图，我们平时看到的户型图就是某套型住宅的平面布置图户型图的作用大家最清楚，主要看空间布局是否合理，面积尺度是否合适等等，具体的看法将在后面叙述，这里需要强调的是，有尺寸的图纸最好。
　　平面图观看方向与我们平时看地图是一致的，也就是上北下南左西右东。掌握了这个准则，就可以清楚地辨别户型平面图的方向，并在内心建立空间模型来感觉户型设计中的空间效果。
　　户型图中的各个区域都标明了家具的摆放，这可不是开发商在善意地帮助业主做家居设计，这实际上也是一种平面图上常见的心理误导。“设计软件中的各种家具都是一个比例，出于户型图美观和空间感的考虑，一般都会将家具的尺寸缩小，从而显得房子特别宽敞。
　　很多户型图中，各空间的间隔会采用养眼的、深浅不一的色彩，这种温馨色彩的运用不仅仅是为了显示更清晰，更是对购房者心理的一种暗示，使其产生空间感知上的错觉，迅速对图纸上的户型产生好感，忽略实际的开间和尺寸。
　　能准确地判断空间尺度，需要户型图上标注出开间、进深的具体尺寸(开间指宽度，进深指住宅的长度)。“将各个房间的具体尺寸和实际中的面积做一个比较，这样对所购期房的实际大小就有个大致的概念，大面宽小进深的房屋采光和通风条件良好，居住舒适，但较浪费土地；小面宽大进深的房屋则会出现黑厅、黑过道、暗卫生间等问题。
　　看户型图时，除了看单套户型的朝向、房间间隔、布局外，还要看这个户型和旁边户型的联系会是怎样的，要把这个户型放到整栋楼的平面中来看，还要看一下这个户型前后的建筑物大概有多远的距离，有没有建筑物会遮挡这套房子的光线，也就是说要把户型图放到整栋建筑和整个小区楼盘的大范围来看。
　　挑选户型还应注意以下几个方面：
　　1、在100平方米左右的房子户型设计中，两居室起居室的面宽最低在3.8-4米，厅要大于20平方米，主卧要大于12平方米，面宽在3米左右，另一个卧室要大于10平方米，面宽也在3米左右。厨房要大于3平方米；三居室的起居室面宽大于4，面积要大于24。对于板楼而言，进深要比较短，一般在12-13米，面宽则在6米左右。
　　2、基本元素包括采光，热，隔音，降噪和通风。对于采光和通风，一般面宽比上进深在1：1.5比较合适。在这方面板楼比塔楼有优势。
　　3、具体空间上，厨房一定要有，而且应该是中式的。尽管可能使用比较少，但一定要能开火。餐厅可以相对小一些。储物间一定要有，非常重要，中等衣帽间大小即可，两平方米左右，非常实用。
　　4、功能分区要明确，流线设计要合理。
　　挑选户型八大忌讳
　　1、忌大而无当。大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家。主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。
　　2、忌一览无余。许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。可起到丰富内涵的作用。
　　3、忌厨厕扎堆。不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应予弃用。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间，厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。
　　4、忌厅内多门。起居室(厅)内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具。
　　5、忌光线暗淡。在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。
　　6、忌动静相扰。所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持一段距离，以免互相干扰。
　　7、忌厨房深藏不露。厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间是一种不可取的设计。
　　8、忌房屋通透性差。房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功与否的一个重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。

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思明区18217734322： 购房秘诀:如何评判房屋户型的好坏? - ？
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思明区18217734322： 怎么样判断一个好的户型? - ？
吴软复方： 正常好的户型标准是:坐北朝南,南北通风(标准是:南北有对称的门和窗户)、洗手间和厨房都是有窗户且有通风口,电梯房楼层在中层阶段,南北面无建筑物遮挡,这应该就是你所说的好户型了.

思明区18217734322： 选房时怎么分辨好坏户型?通常有五大标准可用来衡量! - ？
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