> 前期物业管理企业可以未经业主同意变更吗？没有物业管理企业接盘
作者&投稿：泷武 （若有异议请与网页底部的电邮联系）
物业公司在进入小区之前，应该对业主委员会了解一些关于小区方面的事情，比如有多少业主以及有哪些事情等等。
物业公司接盘后需要避开的责任，我觉得最主要是开发商建筑的楼房质量的责任，如果开发商楼房有质量方面的责任，应该由开发商承担，不该由物业公司承担。
对张总的答复补充如下：由于前期物业管理费用由业主承担，售房合同都是已经约定物业公司的，开发商需要变更物业公司属于购房合同的变更。因此开发商应该征求业主的意见，不是仅仅向业主通报。当然物业服务的内容和收费标准不变的，可以简化程序。 需要提醒的是，变更物业公司涉及前任物业公司对小区公共收益以及维修基金管理的责任，建议开发商变更物业公司时一定妥善处理，避免前任物业公司带走业主的收益，造成将来业主大会对开发商的连带索赔。 另外，业主要提防开发商或者物业公司利用变更物业公司来转移小区公共财产，特别是公共收益和公共设施的产权。 由于前期物业公司一般是通过招标方式确定的，开发商变更物业公司也只能通过招标方式确定，以维护公共利益。有关主管部门应该加强前期物业公司变更的监督管理，维护全体业主的权益。 对于具备成立业主大会条件的，主管部门应该敦促开发商组织业主成立业主大会来决定物业公司的选聘。确实存在后期开发物业管理的，可以将两期的物业公司统一招标确定，避免出现谈不拢更换物业公司的情况发生。 业主对物业公司投诉较多时，我们建议开发商将更换物业公司的权利还给业主，早日成立业主大会，避免给开发商带来不必要的损失。实在由于业主原因无法成立业主大会的，应该采取招标方式另行选聘物业公司，但必须对前任物业公司进行全面审计，并妥善交接。 另外，如果出现没有物业公司管理的情况时，开发商或者有关主管部门会委托物业公司临时托管，确保小区的正常秩序。必要时应该聘请中介顾问对托管单位的有关收支给予监督管理。 没有经过业主大会通过进入的物业公司进行物业管理需要根据实际情况来判断。业主不能以没有召开业主大会为由拒绝交纳物业管理费。即使有关服务合同无效，从公平角度，业主也是有义务承担物业管理企业的有关直接成本费用。具体需要通过协商或法院判决的来确定。对张总的答复补充如下：由于前期物业管理费用由业主承担，售房合同都是已经约定物业公司的，开发商需要变更物业公司属于购房合同的变更。因此开发商应该征求业主的意见，不是仅仅向业主通报。当然物业服务的内容和收费标准不变的，可以简化程序。 需要提醒的是，变更物业公司涉及前任物业公司对小区公共收益以及维修基金管理的责任，建议开发商变更物业公司时一定妥善处理，避免前任物业公司带走业主的收益，造成将来业主大会对开发商的连带索赔。 另外，业主要提防开发商或者物业公司利用变更物业公司来转移小区公共财产，特别是公共收益和公共设施的产权。 由于前期物业公司一般是通过招标方式确定的，开发商变更物业公司也只能通过招标方式确定，以维护公共利益。有关主管部门应该加强前期物业公司变更的监督管理，维护全体业主的权益。 对于具备成立业主大会条件的，主管部门应该敦促开发商组织业主成立业主大会来决定物业公司的选聘。确实存在后期开发物业管理的，可以将两期的物业公司统一招标确定，避免出现谈不拢更换物业公司的情况发生。 业主对物业公司投诉较多时，我们建议开发商将更换物业公司的权利还给业主，早日成立业主大会，避免给开发商带来不必要的损失。实在由于业主原因无法成立业主大会的，应该采取招标方式另行选聘物业公司，但必须对前任物业公司进行全面审计，并妥善交接。 另外，如果
正常换物业公司是要开业主大会、业主委员会的。如果物业公司是前期跟开发商签的合同，那么在合同上应该有相应的规定 的。但是新物业公司是跟谁签的合同，这个就要查清楚了，因为小区的主人是全体业主，正常应该是业主委员会开完业主代表大会后跟新物业公司签订合同的。具体要看合同跟签订的双方，如果是老物业跟新物业签的，那肯定是不作数的
大季标小儿： 有无效力主要看业主委员会成立及运作的时间.前期物业一般是由开发公司聘用的,当业主委员会成立后(成立之前由于没有人代替全体业主行使权力,合同会一直有效),就可以招标更换了(也就是说合同可以终止了)
怀来县15048784795： 物业公司可以将物业管理用房用于出租经营吗? - ？
大季标小儿： 不可以.物业公司只能依据物业服务合同的约定使用物业管理用房,非经业主大会同意,物业管理企业不得擅自改变物业管理用房的用途.根据《物权法》第73条规定,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有.根据《物业管理条例》第65条规定,违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上 地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处I万元以上l0万元以下的罚款:有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备 的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用.
怀来县15048784795： 前期物业是否可出租物业管理用房,请那律师帮忙解释,谢谢. - ？
大季标小儿： 不可以,物业管中明确规定,物业管理用房属于全体业主.《物业管理条例》第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主.未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途.物业企业出租物业管理用房,属于违法行为.
怀来县15048784795： 小区物业公司收物业费依据的是什么法律 - ？
大季标小儿： 小区物业费的收取应当依据小区的情况和物业管理公司的资质来确定,小区物业费应当包括了绿化维护、公共部位的水电公摊、卫生保洁等,当然,如果电梯及水泵的电费可以另外收取(具体收取标准另外约定),但要从物业管理费中扣除,...
怀来县15048784795： 2016年4月1物业新法规 - ？
大季标小儿： 您好,从4月1日起,新版《丹东市物业服务收费管理规定》开始实施.新版法规要求前期物业管理收费未经物价局审批不得收费.物业服务合同内容必经占总人数过半的业主同意.服务合同规定的服务标准、收费项目、计费方式等事项必须对全体业主进行公示,同时明确规定物业公司每年不少于一次向全体业主公布物业服务费的收支情况.新规实施后,业主可通过价格举报电话12358进行政策咨询和举报投诉.望采纳
怀来县15048784795： 物业服务合同的效力,在无效情况下如何处理 - ？
大季标小儿： 一、物业服务合同的效力(一)房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力1、业主委员会成立以前,房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力.2、物业服务合同可以...
怀来县15048784795： 前期物业企业是否依据前期物业管理合同未到期,而拒 绝从物业项目退出?相关法律依据是什么? - ？
大季标小儿： 前期物业管理是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理. 《物业管理条例》第二十一条规定, 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的...
怀来县15048784795： 建设单位自己有物业公司的可以不通过招标自行进行前期物业管理吗？
大季标小儿： 可以的,但当业主委员会成立后就看情况了.因为他们有重新选择的权利.
怀来县15048784795： 物业服务合同的续聘和解聘的程序是怎样的? - ？
大季标小儿： 1、国务院《物业管理条例》中规定,业主通过业主大会共同决定选聘和解聘物业服务企业;业主委员会执行业主大会的决定事项代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同. 2、业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单...
怀来县15048784795： 业主大会成立前,业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用? - ？
大季标小儿： 不能.因为按照规定,前期的物业管理企业由开发建设单位委托,业主应当按照约定交纳物业服务费用,接受物业管理企业的服务.
