万达“转身”的背后：为何一定要走轻资产？

~ 为什么转让如此迅速？王健林的这些做法并不符合大众对于房地产企业的常规认知。他又转让了万达广场！7月5号，南昌西湖万达广场悄然易主，接盘方是珠江人寿保险股份有限公司。另外，早在4月17日王健林就将盐城万达广场全部股权卖给了中信信托。卖了酒店、卖了文旅，还要卖万达广场，这是要干什么？万达方面赶紧辟谣：该项目的投资方为珠江人寿，万达集团负责建设、品牌运营、设计、招商等。建成以后，现在由万达集团移交给珠江人寿，这是一个移交的过程，并不是网上所说的卖掉，南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。原来不是“卖”，而是在做轻资产。那大家又疑惑了，好好的万达为什么一定要转型？轻资产到底是什么？当人人都做轻资产时，中国经济还能健康发展吗？
什么是轻资产？
万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这种模式叫重资产。
投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益由万达与投资方按一定比例分成。万达从2014年开始研发这种模式，叫做轻资产。
最近发生的631亿元世纪大转卖，早在三年前就已经在王健林脑海里长出了雏形。
事到如今唯一的问题在于：为什么转让的那么突然？为什么转让的那么迅速？又为什么转让的那么干净？王健林的这些做法并不符合大众对于房地产企业的常规认知。
万达为何走向轻资产？
面对负债率过高以及严控海外并购的压力，王健林继续“卖卖卖”，就是急缺钱，缺救亡备命钱，套现600多亿可谓是断臂求生。而且自今年5月起，万达商业至少将20家万达广场的注册资本减少至清一色的0.5亿元，有的专家称这是万达走向轻资产的重要一步。可是在这样的背景下，以这样的姿态转型，也只能说是被动走向轻资产。
其实，万达早在2014年就提出了轻资产化转型战略。王健林曾用了一个例子来描述：“建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金万达按一定比例分成。这就是万达广场轻资产模式。”万达立志从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、网络、金融四个支柱产业，旅游则为文化集团的重要组成部分。
按照王健林的说法，万达走向轻资产的原因有三点：
第一、扩大竞争优势。重资产的模式受高毁灭制于房地产的周期，高利润暴利的时代过去了，轻资产模式才能更快发展。
第二、发展中小城市。重资产模式的万达是进不了三四线城市的，因为万达进入哪个城市看的是房价。转型后，万达进入三四线城市，就无关房价了，关心的就是人口，以及当地城市的租金和投资之间的比例关系。
第三、产生边际效应，有利于打造整体布局。例如，为了保证万达广场的服务客层不在10岁以下年龄段断掉，王健林打造了中国第一个综合性的“儿童Mall”，基于儿童的游乐、教育、培训、美食、零售于一体，并结合“宝贝网”进行O2O模式发展。
另外，万达一直意欲回归A股。根据协议规定，一旦万达2年内不能登陆A股主板，万达集团将面临回购款、利息以及相关费用的支付，这对万达短期流动性是巨大威胁。万达商业是2016年9月底成功从香港退市的，现在已经过去了快一年，在目前IPO排队如此艰难的情况下，万达要想在2018年9月底前成功登陆A股，难度可想而知，特别是如果万达商业被定性是地产股，那基本就是没希望了，因为现在房地产公司IPO几乎处于停滞状态。这也是王健林急于走向轻资产的重要原因。
万达为何转型如此迅速？
去年开始，有一句话频繁出现在各种地方，但人们对它总是将信将疑——房子是用来住的，不是用来炒的。于是那些不相信或者不太相信这句话的人继续保持高杠杆，继此汪续热抢学区房，结果被始于今年3月、此后不断加码不下十次的种种限购政策压得几十年不能翻身。
其实，“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话翻译一下，就是这个意思——房地产企业不应该为此肩负太多负债，即使在安全状况下也应该手拿现金，给自己留出平稳过冬的能力。再换句话说：未来的房地产业考验的是经营、管理等“轻资产”能力，房子再也不是建造、销售的“重资产”产品。
就和万达现在正在做的事情一样。
或许王健林正是基于这一判断而加快了整个公司转型的脚步，把预计要在未来几年做完的事情毕其功于一役了。
上海已经在几天前拍出了单价仅5568元/平方米的土地，地价降幅达到惊人的84%，但条件是开发商只能租，不能卖。而上海只是一个开始，在可预见的未来，整个国家的土地出让都会逐渐向租赁转型。对于房地产开发商来说，持有现金的能力、抵御风险的能力，也许会比开疆拓土的能力更重要。
但是，这一做法无疑背离于业内通行的评判标准。尤其是，众多竞争对手做出了和万达相反的选择——恒大和华夏幸福选择继续保持高杠杆率、融创选择继续高歌猛进地吃进大批土地存量，而只有王健林选择了见好就收。
人人都想做轻资产模式真的好吗？
现在有一个很奇怪的现象：很多高材生想创业，当问他们想做什么？他们想卖饭不想做饭，想推广自行车不想生产自行车，想整合资源不想创造资源。轻资产化方向转型成为必然，但是可怕的是每个人都想做轻资产。
此时的美国，制造业回归已经成为国家战略：一是后经济危机时代，美国经济复苏进程缓慢；二是制造业空心化不利于美国创新领导者地位。一味的追求轻资产化并不是未来经济发展方向，如果只有苹果没有富士康，你一定用不上苹果手机。当人人都追求轻资产模式时，说明经济危机真的来了。
曹德旺“跑路”反映的是中国制造业整体成本已超过美国。在互联网最疯狂的年代，只要你有一个商业模式，一个小规模的团队，就可以拉来投资。相比之下，制造业就有些“吃力不讨好”了。现在的酒店有三种发展模式，第一种类似于香格里拉酒店，自己建造、自己管理、输出自己的品牌；第二种类似洲际酒店，不建酒店，只是管理和品牌输出；第三种是携程，不建酒店、不管酒店、打造平台而已。哪种更为先进自不必说，可是当人人都想挑战携程，加入互联网平台这样一片红海时，建造酒店，打造家庭旅馆反而是一片蓝海。
万达的核心竞争力就是通过城市综合体建设改变商业中心布局，促进城乡一体化，从而获得巨额土地升值利润；万达的崛起得益于中国的高速城市化进程。王健林有句名言：“亲近政府，远离政治”；但万达的水很深，转型不见得是一件坏事；毕竟比转型成功更重要的是企业要“活下来”，避免资金链断裂，以防步贾跃亭的后尘。
迅猛有迅猛的道理，稳健有稳健的道理。做看客永远比做实践者更加轻松和简单。虽然此刻我们尚不能判断王健林看似“过火”的行为是否真的把准了时代的脉搏，就像能否认同万达高管表示此举是一种像“放弃延安”那样以退为进的行为，企业家对自己企业的走向有着也许与外界截然不同的判断。

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周村区17899796084： 万达轻资产未来前景如何? - ？
牧妻泰能： 眼下,轻资产模式成为国内各大主题公园企业扩张的主流模式,包括华强方特、宋城演艺、海昌海洋公园等,均在摆脱线下重负输出品牌.在“旅游+地产”模式下,动辄数百亿的投资,令万达城身负重担,远不及转型后的万达广场来得“轻快...

周村区17899796084： 万达,凯德,星河等都转做乙方,商业地产轻资产化下一步该怎么走 - ？
牧妻泰能： 品牌管理的输出而已,什么“轻资产”?做大了,用点新词罢了,这就是中国“成王败寇”后,对成功者的追捧现象.“轻资产”,就是通过品牌输出,转嫁自己的风险,降低自己的风险及成本------就这回事.商业地产的真谛,是如何通过有规划的方式,把项目里进驻的商家,生意快速好起来的过程.不是什么乱七八糟的包装,吹嘘后的自娱自乐.-----真正的商业地产,不存在什么“轻资产”这个概念.你做到一定程度后,就能“轻”起来,做不到,就别想“轻”.一个行业了有几个务虚的就够了,他们走的路子不是所有同行的“成功盛典”,不信,可以学学看.

周村区17899796084： 轻资产模式走俏 万达,万科,保利,花样年模式有何不同 - ？
牧妻泰能： 都差不多.拿地、贷款、建设、出售、套现走人.只不过每家的合作单位不同.

周村区17899796084： 万达轻资产战略是什么时候开始实施的 - ？
牧妻泰能： 万达集团向媒体澄清,南昌西湖万达广场属于万达的直投项目,在项目签约之时就确定了物业的产权属于珠江人寿所有,现在建成了把产权移交给珠江人寿.属于轻资产战略的一部分.

周村区17899796084： 万达轻资产转型财务战略从哪些方面分析 - ？
牧妻泰能： 背靠大树好乘凉啊,万达几乎在全国各大城市都有自己的物业,依托强大的各类物业基础,开个影院简直是手到擒来.其它的电影行业没有这么雄厚的实力.

周村区17899796084： 乐友的轻资产加盟是什么意思呢? - ？
牧妻泰能： 乐友的轻资产加盟就是由加盟商来选地址开店,委托乐友直营管理运营(货品和人员是乐友的).加盟商来承担开店的费用、房租物业费以及人员费用.双方按照销售流水的一定比例按月分成,门店是22%,网单是15%.

周村区17899796084： 万达这大集团每年要还银行多少钱呢 - ？
牧妻泰能： 虽然万达电影是国内上市公司,但万达旗下有商业、文化、网络、金融四大集团.而商业板块2016年又从港交所退市了,要全面了解万达集团的最新资产、负债,其实是有一定困难的.万达资产规模最大的大连万达商业地产股份有限公司,有发布2017年一季度财务报表.首先看看万达商业的资产,见下图1,总计7712.64亿元.而在2016年末,这个数据为7511.46亿元.

周村区17899796084： 万达商业“被退市”,港股为什么给予其低估值 - ？
牧妻泰能： 实际上,A股和H股这两个资本市场的专业度不一样,也因此,对万达的估值也不会一样,按照港股的价值理论,万达的估值是合理的.主要有三点:第一,港股估值的逻辑不是看一家企业的资产增值有多快,因为一家企业的资产增值并不能证...

周村区17899796084： 万达是怎么回应广场抛售问题的? - ？
牧妻泰能： 据7月25日早间报道,继卖掉文旅城、酒店物业后,万达商业旗下南昌西湖万达广场等两项目已悄然易主.对此,万达集团作出回应称,变卖南昌西湖万达广场纯粹是误读,这是万达广场轻资产战略的一部分.所谓轻资产模式就是用别人的钱...

周村区17899796084： 谁能告诉我NBA2K9游戏里按键说明啊?就是投篮键加速键什么的!越 详细越好!谢谢! - ？
牧妻泰能： 一、键盘按键设置及推荐键位: Pause 游戏暂停 推荐键位:ENTER Timeout 比赛暂停/故意犯规 推荐键位:U Post up 护球/靠打 推荐键位:SPACE Sprint 加速 推荐键位:S Coaching Heat cheak 最新资讯(场上球员得分与命中率)推荐键位:...