大城市住房短板仍然十分严峻，应该要如何补齐？

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规范租赁市场秩序

“大城市住房突出问题”已经进入国家议事日程。

2020年12月16日至18日，中央经济工作会议举行，其中强调要解决好大城市住房突出问题。

具体措施之一是，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

其他措施还包括:降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控等。

2020年12月21日，全国住房和城乡建设工作会议召开。会议提出2021年住房和城乡建设工作的8个重点之一是，大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。

“加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。”会议称。

住房和城乡建设部还要求，加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

值得注意的是，2020年12月29日，在北京市“回顾‘十三五’、展望‘十四五’”系列主题新闻发布会上，北京市住建委副主任张国伟提出，计划于2021年向市场供应集租房5000套左右，重点解决新市民等群体过渡性居住需求。

同一天，上海市政府常务会议原则同意《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，就整顿规范上海市住房租赁市场秩序进行部署。

规范住房租赁市场秩序已然成为监管机构的共识。

对于住房租赁市场，倪鹏飞给出的建议是:启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”，建立“租售结合”的住房体系;实施“322”新市民安居工程，即挖掘空间潜力、业态潜力和人群潜力这3大潜力，着眼于大都市周边和城市主城区内两大空间，采取购买和租赁两种形式。

在倪鹏飞看来，解决住房租赁市场问题的重点是健全新市民租赁住房体系，与此同时，要完善保障性租购住房的保障机制。

华东政法大学法律学院副院长陈越峰在接受《法治日报》记者采访时认为，租赁市场的规范和未来发展，既需要发挥市场机制在资源配置上的决定性作用，又需要更好地发挥政府在居住保障和市场监管方面的重要作用，建构多级多样、分类分层、规范稳定的租赁市场供给体系和合法合规的租赁市场。

陈越峰对《法治日报》记者提出建议:对于通过市场机制难以解决的信息不对称、保障性居住需求、权益保障等问题，可以通过科学立法完善规则、严格执法加强事中事后监管等举措加以解决。

在楼建波看来，住房和城乡建设部已经就《住房租赁条例(征求意见稿)》征求过公众意见，“我们一定能通过法规制度的完善，让租赁市场变得更好”。

租购住房同等权利

切实保障居住权益

在中央经济会议上，“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”被摆上重要的位置。

其中，“公共服务”包括户籍、教育、社保、养老、医疗等多个方面。

赵秀池认为，买房得到的是产权，租房得到的是使用权，二者本身享有的权益不同，但如果两者享有的公共服务相同，则会极大促进租赁市场的发展。

2020年12月22日，江苏省苏州市公布《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，其中提到，落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户，破除隐形门。

实际上，早在苏州之前，江苏省无锡市、山东省济南市等数十座城市已经出台租房可落户的相关规定。

赵秀池表示，在租购并举的背景下，“租房即落户”降低了人口入驻的成本，有利于吸引人才，是租购同权实现的重要一步。

针对部分城市推出租房也能落户政策及其背后的租购同权问题，陈越峰认为，城市政府购房落户、人才落户乃至租房落户的政策值得肯定。在基本民生层面，更重要的是采取各种有效措施切实保障城市实有人口的居住权益，实现“居者有其屋”。

在楼建波看来，要实现租购同权，涉及多方面的公共服务政策，包括户籍制度、就医、入学等，其实是一个非常复杂的问题，应该把租赁的问题简单化，比如更关键的是，能不能把承租人的承租权好好落实下来。

在租购同权之下，租赁企业应该如何应对?

楼建波认为，我国现在有两种租赁企业，一种是房地产企业创新做租赁企业，另一种是通过改造废弃厂房等增加供应的租赁企业。

楼建波称，我们现在有很大一部分从中介转过来的租赁企业，通过把社会上的闲散房源收下来，进行装修后再出租。对于这种“二房东式”的租赁方式，一定要设置自有资金门槛，这样才能让无序和垄断问题得到解决。“总的来说，我们要鼓励那些真正增加租赁住房供应的租赁企业发展，而不是‘二房东式’的租赁企业。”

赵秀池同样认为，不应该鼓励通过收购个人住房赚取差价的轻资产机构租赁大行其道，而应该鼓励个人房东直接在住房租赁平台上发布房源，减少中介环节。

大城市住房短板仍然十分严峻，想要补齐可以通过一些实际的措施来解决，比如降低房价，使得更多的人来买房子，还有就是落户可以优惠。

首先要控制大城市的房价上涨，而且一定要提高工人们的薪资，这样子才会缓解这种现象。

就是这种情况很难以做到完美，毕竟现在的人口众多，而且人们都喜欢去大城市工作，想要弥补这种情况，只能减少城市的人口。

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