签订二手房屋买卖三方协议需要注意什么

二手房签订三方协议应该注意哪些？是应该签订居间合同还是买卖合同，有什么不同么？~

一、协议的有效性
现实中，房产交易经常出现夫妻单方处分房产而导致合同无效的案例，故买方在签订合同前必须弄清以下几个问题：卖方是否结婚？该房屋是否属于夫妻共同财产？如果是共有，是按份共有还是共同共有？在签订三方协议时，卖方是否能出具房产证？卖方是否享有完全产权？因为这些问题关系到卖方是否有权处分该房屋，而这是三方协议是否有效的前提。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处分权。”；《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”；《中华人民共和国城市
房地产管理法
》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：…（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；…（六）未依法登记领取权属证书的。”如卖方无权处分该房产，则该协议效力待定，如房屋权利人拒绝追认，则该协议无效。
二、房屋中介的资质和收费标准
如中介方没有相关资质，则没有权利收取中介服务费。以广东省为例，《广东省物价局关于规范我省地产中介服务收费的通知》中明确规定：“凡在我省从事地产中介服务的机构，必须到同级物价部门申领《广东省经营服务性收费许可证》后，方可按规定的收费项目和标准进行收费。中央、部队和省属驻穗的地产中介服务机构向省物价局申领《广东省经营服务性收费许可证》。”至于收费，中介方必须按照相关规定进行。《国家计划委员会、建设部国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定：“各地区、各部门和房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务。凡中介服务机构资格应经确认而未经确认、自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由物价检查机构按有关法规予以处罚。”；同时还规定了具体标准：“房屋买卖代理收费，按成交价总额的0.5?2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不得超过成交价格的3%。”；“各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。”买卖双方在订立合同前应当审查中介方的资格及收费是否违法违规。
三、中介方的违约责任
　买卖双方在房屋买卖的知识和经验上，都处于弱势，所以，房地产中介市场需要一份保护各方利益的合同。许多三方协议规定了买方、卖方的权利义务，对中介方却没有任何限制。有些合同中，虽然有中介方的“违约责任”，但是仔细看就会发现这些“违约责任”如同虚设。现实中，有些消费者正是通过对中介方责任的界定，才使自己的损失最小化。所以，建议在三方协议上写清中介方的违约责任。
四、居间合同的相关规定懂得利用《合同法》中有关居间合同的规定，将能最大限度地维护自己的合法权益。在三方协议中，买方与卖方中的一方（委托人）与房屋中介方（居间人）构成居间合同法律关系。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，如房屋中介方故意隐瞒与订立房屋买卖合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，委托人可拒绝支付报酬，如遭受损害则可要求其承担赔偿责任。
综上所述，买卖双方签订三方协议，应当保持谨慎，注意以上几个问题，尽量规避合同风险，以保障自己的合法权益。

在二手房产买卖过程中,由购房者、房屋中介、房屋出售人签订的房屋买卖协议,一般是一份法律关系较为复杂的合同,既包括了房屋买卖合同的内容,又包含了居间合同的内容的合同

一、协议的有效性
现实中，房产交易经常出现夫妻单方处分房产而导致合同无效的案例，故买方在签订合同前必须弄清以下几个问题：卖方是否结婚？该房屋是否属于夫妻共同财产？如果是共有，是按份共有还是共同共有？在签订三方协议时，卖方是否能出具房产证？卖方是否享有完全产权？因为这些问题关系到卖方是否有权处分该房屋，而这是三方协议是否有效的前提。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处分权。”；《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”；《中华人民共和国城市
房地产管理法
》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：…（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；…（六）未依法登记领取权属证书的。”如卖方无权处分该房产，则该协议效力待定，如房屋权利人拒绝追认，则该协议无效。
二、房屋中介的资质和收费标准
如中介方没有相关资质，则没有权利收取中介服务费。以广东省为例，《广东省物价局关于规范我省地产中介服务收费的通知》中明确规定：“凡在我省从事地产中介服务的机构，必须到同级物价部门申领《广东省经营服务性收费许可证》后，方可按规定的收费项目和标准进行收费。中央、部队和省属驻穗的地产中介服务机构向省物价局申领《广东省经营服务性收费许可证》。”至于收费，中介方必须按照相关规定进行。《国家计划委员会、建设部国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定：“各地区、各部门和房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务。凡中介服务机构资格应经确认而未经确认、自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由物价检查机构按有关法规予以处罚。”；同时还规定了具体标准：“房屋买卖代理收费，按成交价总额的0.5―2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不得超过成交价格的3%。”；“各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。”买卖双方在订立合同前应当审查中介方的资格及收费是否违法违规。
三、中介方的违约责任
　买卖双方在房屋买卖的知识和经验上，都处于弱势，所以，房地产中介市场需要一份保护各方利益的合同。许多三方协议规定了买方、卖方的权利义务，对中介方却没有任何限制。有些合同中，虽然有中介方的“违约责任”，但是仔细看就会发现这些“违约责任”如同虚设。现实中，有些消费者正是通过对中介方责任的界定，才使自己的损失最小化。所以，建议在三方协议上写清中介方的违约责任。
四、居间合同的相关规定懂得利用《合同法》中有关居间合同的规定，将能最大限度地维护自己的合法权益。在三方协议中，买方与卖方中的一方（委托人）与房屋中介方（居间人）构成居间合同法律关系。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，如房屋中介方故意隐瞒与订立房屋买卖合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，委托人可拒绝支付报酬，如遭受损害则可要求其承担赔偿责任。
综上所述，买卖双方签订三方协议，应当保持谨慎，注意以上几个问题，尽量规避合同风险，以保障自己的合法权益。

一、协议的有效性
现实中，房产交易经常出现夫妻单方处分房产而导致合同无效的案例，故买方在签订合同前必须弄清以下几个问题：卖方是否结婚？该房屋是否属于夫妻共同财产？如果是共有，是按份共有还是共同共有？在签订三方协议时，卖方是否能出具房产证？卖方是否享有完全产权？因为这些问题关系到卖方是否有权处分该房屋，而这是三方协议是否有效的前提。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处分权。”；《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”；《中华人民共和国城市
房地产管理法
》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：…（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；…（六）未依法登记领取权属证书的。”如卖方无权处分该房产，则该协议效力待定，如房屋权利人拒绝追认，则该协议无效。
二、房屋中介的资质和收费标准
如中介方没有相关资质，则没有权利收取中介服务费。以广东省为例，《广东省物价局关于规范我省地产中介服务收费的通知》中明确规定：“凡在我省从事地产中介服务的机构，必须到同级物价部门申领《广东省经营服务性收费许可证》后，方可按规定的收费项目和标准进行收费。中央、部队和省属驻穗的地产中介服务机构向省物价局申领《广东省经营服务性收费许可证》。”至于收费，中介方必须按照相关规定进行。《国家计划委员会、建设部国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定：“各地区、各部门和房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务。凡中介服务机构资格应经确认而未经确认、自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由物价检查机构按有关法规予以处罚。”；同时还规定了具体标准：“房屋买卖代理收费，按成交价总额的0.5?2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不得超过成交价格的3%。”；“各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。”买卖双方在订立合同前应当审查中介方的资格及收费是否违法违规。
三、中介方的违约责任
　买卖双方在房屋买卖的知识和经验上，都处于弱势，所以，房地产中介市场需要一份保护各方利益的合同。许多三方协议规定了买方、卖方的权利义务，对中介方却没有任何限制。有些合同中，虽然有中介方的“违约责任”，但是仔细看就会发现这些“违约责任”如同虚设。现实中，有些消费者正是通过对中介方责任的界定，才使自己的损失最小化。所以，建议在三方协议上写清中介方的违约责任。
四、居间合同的相关规定懂得利用《合同法》中有关居间合同的规定，将能最大限度地维护自己的合法权益。在三方协议中，买方与卖方中的一方（委托人）与房屋中介方（居间人）构成居间合同法律关系。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，如房屋中介方故意隐瞒与订立房屋买卖合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，委托人可拒绝支付报酬，如遭受损害则可要求其承担赔偿责任。
综上所述，买卖双方签订三方协议，应当保持谨慎，注意以上几个问题，尽量规避合同风险，以保障自己的合法权益。

正规的二手房中介公司都有经房管局备案后的三方协议，都是格式条款，认真阅读看清约定后，注意以下风险：
1、房屋手续是否齐全
　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
2、房屋产权是否明晰
　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
3、交易房屋是否在租
　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4、土地情况是否清晰
　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，虽然政府不可无偿收回，但每交易一次都需要支付一次土地出让金，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
5、市政规划是否影响
　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
6、福利房屋是否合法
　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
7、单位房屋是否侵权
　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
8、物管费用是否拖欠
　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
9、中介公司是否违规
　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
10、合同约定是否明确
　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

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镡侍谷氨： 一、协议的有效性 现实中,房产交易经常出现夫妻单方处分房产而导致合同无效的案例,故买方在签订合同前必须弄清以下几个问题:卖方是否结婚?该房屋是否属于夫妻共同财产?如果是共有,是按份共有还是共同共有?在签订三方协议时,...

宝丰县18797797105： 二手房买卖合同应该注意什么 ？
镡侍谷氨： 签二手房买卖合同的注意事项:1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份;2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任;3、必须标明付款、过户时间;4、必须注明二手房相关费用的交接时间;5、与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单等其它内容.法律依据:《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.

宝丰县18797797105： 买二手房签三方协议要注意什么 - ？
镡侍谷氨： 首先 ,签合同的时候你要看一下房产证原件,看看是不是与你实地看好的房屋一致 还要看房产证上的房东是不是和你签合同的那个人,最好是房东本人到场.还有中介费的问题,给多少,什么时候给一定要写明确,尽量不要签合同的时候给,最好过户的时候给他.还有房屋过户的时间一定要写清楚,不能拖得太久.最后,带上你的身份证 合同方面不用担心,中介用的一般都是格式化的合同版本,没有太大问题的,最后签字前要看看写合同的人有没有把金额日期写错

宝丰县18797797105： 买二手房跟中介签订三方协议之前应该注意什么? - ？
镡侍谷氨： 一般是先付首付银行面签,审批通过了就到房管局过户,7个工作日出他项权证返到银行,银行抵押他项权证放款.没听过拿三方协议做抵押,纯属扯淡.

宝丰县18797797105： 和房产公司签三方协议时注意些什么 - ？
镡侍谷氨： 什么是二手房买卖三方协议?在二手房产买卖过程中,由购房者、房屋中介、房屋出售人签订的房屋买卖协议,一般是一份法律关系较为复杂的合同,既包括了房屋买卖合同的内容,又包含了居间合同的内容的合同.因此,房屋买卖三方协议指...

宝丰县18797797105： 二手房过户签协议注意什么 - ？
镡侍谷氨： 签二手房买卖协议需要注意几项事项: 1、在签订二手房买卖协议之前,应先检查产权是否清晰,完整.房产证上的名字是不是与卖主一致,房产证上面的地址,面积,楼层等是否准确;有没有被抵押,以及房屋产权共有人.2、检查房屋结构...

宝丰县18797797105： 二手房买卖合同有哪些注意事项 - ？
镡侍谷氨： 1、必须确认房主真实身份,买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份. 2、必须明确双方违约责任,因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为. 3、必须标明付款过户时间,...

宝丰县18797797105： 二手房买卖合同怎么签?注意事项有哪些? - ？
镡侍谷氨： 二手房交易是一个相对复杂的流程,环节多、问题多,因此,我们在签订二手房买卖合同时要多加留意.一份全面的合同能够很好的保障我们的自身利益,帮助我们规避风险,规范二手房交易行为.那么,合同到底应该怎么签呢?签合同时我们...

宝丰县18797797105： 二手房买卖合同签需要注意哪些事情 - ？
镡侍谷氨： 签订二手房买卖合同需要注意写明以下事项: 1、房屋产权和手续是否齐全; 2、成交价格和税费责任; 3、买卖双方的责任; 4、付款方式和时间; 5、过户时间; 6、物业交割问题; 7、户口迁出问题.

宝丰县18797797105： 二手房买卖合同注意事项 - ？
镡侍谷氨： 二手房买卖合同是二手房买卖过程中极其重要的证明,所以在合同中必须明确相关事项,那么二手房买卖合同注意事项有哪些呢一、必须明确双方违约责任因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为.绝大多数二...